Immobilieninvestitionen: Ausgewählten Aspekten der Grunderwerbsteuer

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1 Immobilieninvestitionen: Ausgewählten Aspekten der Grunderwerbsteuer

2 Agenda - 1 GrEStG A. Was sind Erwerbstatbestände nach 1 GrEStG? B. Ausgewählte Aspekte der Grunderwerbsteuer 1. Verkaufs- und Verwertungsvollmacht als grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgang 2. Die 95% - Grenze im Rahmen der Anteilsübertragung: Rechenbeispiele zu Beteiligungen an Kapitalgesellschaften 3. Nichtfestsetzung / Aufhebung der GrESt bei ordnungsgemäßer Anzeige nach 16 GrEStG C. Zusammenfassung 2

3 Erwerbstatbestände nach 1 GrEStG Haupttatbestand: Ein wirksamer schuldrechtlicher Vertrag begründet den Anspruch auf Grundstücksübereignung ( 1 Abs. 1 Nr. 1) Nebentatbestände führen ohne schuldrechtlichen Vertrag zum Eigentumsübergang ( 1 Abs. 1 Nr. 2-4) Zwischengeschäfte werden wirtschaftlich als dem Rechtsträgerwechsel entsprechende Geschäfte betrachtet ( 1 Abs. 1 Nr. 5-7) Ersatztatbestand ist das Vorliegen einer Verwertungsbefugnis ohne Rechtsanspruch ( 1 Abs. 2) Übertragung und Vereinigung von Anteilen an Grundstück besitzenden Gesellschaften ( 1 Abs. 2a - beachte 5, 6), ( 1 Abs. 3 - beachte 1 Abs. 6) 3

4 Verwertungsbefugnis / 1 Abs. 2 - Tatbestand 1 Abs. 2 GrEStG Der Grunderwerbsteuer unterliegen auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Besteuerung des Grundwechsels : Der Übergang der Eigentümerbefugnisse - mit Ausnahme des Eigentumsrechts selbst - und damit der Übergang der wirtschaftlichen Stellung ähnlich der des Eigentümers unterliegen der GrESt. 4

5 Verwertungsbefugnis / 1 Abs. 2 - Rechenbeispiel / Beteiligung Grundfall: Bank Eigentümer Darlehensforderung Erwerber Steuerpflichtig nach Abs. 1 Nr. 1 ZWEI Erwerbsvorgänge 5

6 Verwertungsbefugnis / 1 Abs. 2 - Rechenbeispiel / Beteiligung Grundfall: Ziel: Bank Eigentümer Bank Darlehensforderung Eigentümer Darlehensforderung Auftrag zur Verwertung Erwerber Verwerter = Dienstleister der Bank Erwerber Steuerpflichtig nach Abs. 1 Nr. 1 ZWEI Erwerbsvorgänge Steuerpflichtig nach Abs. 1 Nr. 1 EIN Erwerbsvorgang 6

7 Verwertungsbefugnis / 1 Abs. 2 - Definition Definition des BFH Die Verwertungsbefugnis isv 1 Abs. 2 GrEStG liegt vor, wenn es einem Dritten (Nichtgrundstückseigentümer) ohne Begründung eines Anspruchs auf Eigentumsübertragung rechtlich ermöglicht wird, über ein bestimmtes Grundstück wie ein Eigentümer zu verfügen, d.h. dass er es besitzen, verwalten, nutzen, belasten und schließlich veräußern kann, und sich diese Maßnahmen wirtschaftlich zugunsten oder zu Lasten des Dritten auswirken (vgl. zuletzt BFH II R 7/05, BStBl. II 2006, 765, m.w.n.). Alle für das juristische Eigentum charakteristischen Rechte müssen aber nicht übertragen werden (BFH II R 28/04, BStBl. II 2006, 630 m.w.n.). 7

8 Verwertungsbefugnis / 1 Abs. 2 - Grundvoraussetzungen 3 Grundvoraussetzungen: 1. Rechtsvorgang 2. Rechtliche oder wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit - vorwiegend wirtschaftliche: Nutzung durch eigenen Gebrauch oder Überlassung an andere (nicht bereits Nutzungsrechte wie Nießbrauch, Pacht, Miete) - vorwiegend rechtliche: Veräußerung 3. Verwertung des Grundstücks für eigene Rechnung - Beteiligung an gesamtem Substanzwert der Grundstücks - eigener Verkaufserlös (ggf. Mehrerlös) aus dem Grundstück - Kein Ausschluss durch Einschaltung eines (dispositionsbefugten) Dritten als Hilfsperson des Berechtigten, wenn schuldrechtliches Auftragsverhältnis zwischen Drittem und Berechtigten besteht - Kein Ausschluss durch Verpflichtung zur Rechnungslegung des Berechtigten 8

9 Mittelbare Anteilsübertragung / 1 Abs. 3 Nr. 3 - Grundtatbestand vorher: Verkäufer 100% Zw-GmbH 100% IM - GmbH nachher: Käufer 100% Zw-GmbH 100% IM - GmbH Abs. 3: Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein inländisches Grundstück, so unterliegen der Steuer [...] außerdem: 1.[...] 2.[...] 3.ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung unmittelbar oder mittelbar von mindestens 95% der Anteile der Gesellschaft begründet 4.[...] 9

10 Mittelbare Anteilsübertragung / 1 Abs. 3 Nr. 3 - Rechenbeispiel / Beteiligung vorher: GmbH & Co KG FG Münster v , 8 K 4659/05 GrE (Revision anhängig beim BFH seit , II R 65/08) 100% SC - GmbH 97,5% IM - GmbH 10

11 Mittelbare Anteilsübertragung / 1 Abs. 3 Nr. 3 - Rechenbeispiel / Beteiligung vorher: GmbH & Co KG 100% SC - GmbH nachher: Herr QC Kläger-Gesell. 3,08% 96,92% SC - GmbH FG Münster v , 8 K 4659/05 GrE (Revision anhängig beim BFH seit , II R 65/08) 97,5% 97,5% IM - GmbH IM - GmbH 11

12 Mittelbare Anteilsübertragung / 1 Abs. 3 Nr. 3 - Rechenbeispiel / Beteiligung vorher: GmbH & Co KG 100% SC - GmbH 97,5% IM - GmbH nachher: Herr QC Kläger-Gesell. 3,08% 96,92% SC - GmbH 97,5% IM - GmbH FG Münster v , 8 K 4659/05 GrE (Revision anhängig beim BFH seit , II R 65/08) FinVw: tatsächliche Beherrschung auf jeder Gesellschaftsebene genügt für 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG FG Münster: - Beteiligung 'durchrechnen': 96,92% x 97,5% = 94,497% - keine Anteilsübertragung von 95% i.s.v. Abs. 3 Nr. 3 Keine GrESt 12

13 Mittelbare Anteilsübertragung / 1 Abs. 3 Nr. 1, 2 - Personengesellschaften V - GmbH E - GmbH 6 % 94 % KG 94 % 6 % IM - GmbH 13

14 Nichtfestsetzung / Aufhebung GrESt / 16 - Tatbestand 16 Abs. 1 GrEStG 16 Abs. 2 GrEStG 16 Abs. 3 GrEStG Rückgängigmachung vor Eigentumsübergang Rückgängigmachung nach Eigentumsübergang Herabsetzung Gegenleistung Nr. 1 Durch Vereinbarung / Ausübung vorbehaltenen Rücktrittrechts / Wiederkaufrechts Nr. 2 Wenn Vertragsbestimmungen nicht erfüllt aufgrund gesetzl./vertragl. Rechtsanspruchs Nr. 1 Rückerwerb Nr. 2 Rechtsgeschäft nichtig oder angefochten Nr. 3 Wenn Vertragsbestimmungen nicht erfüllt aufgrund Rechtsanspruchs Innerhalb 2-Jahresfrist Ohne Frist Innerhalb 2-Jahresfrist Ohne Frist Ohne Frist Innerhalb 2-Jahresfrist 437 BGB Ohne Frist Steuer wird nicht festgesetzt oder festgesetzte Steuer wird aufgehoben EIN Vorgang wird steuerlich entlastet Steuer wird für ursprünglichen Erwerbsvorgang wie auch für den Rückerwerb nicht festgesetzt bzw. aufgehoben ZWEI Vorgänge werden steuerlich entlastet Steuer wird niedriger festgesetzt 14

15 Nichtfestsetzung / Aufhebung GrESt / 16 - Beispiel FG Münster v K 4809/06 GrE (Revision anhängig beim BFH seit , II R 64/08) vorher: T - GmbH M - AG E - GmbH Steuerpflicht: 1 Abs. 3 Nr. 3 Anzeigepflicht: 19 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 Anzeigefrist 2 Wochen: 19 Abs. 3 nachher: M - AG T - GmbH E - GmbH FG Münster: kein 16 Abs. 2 Nr. 1 wegen 16 Abs Kaufvertrag M-AG und T-GmbH über Geschäftsanteile E-GmbH 2. Beurkundung Abtretung Geschäftsanteile durch ausländischen Notar 3. Erkennen der GrESt-Pflicht 4. Anzeige beim Finanzamt nach mehr als 3 Monaten 5. Aufhebung Kaufvertrag zu 1. und Beurkundung im Ausland Rückabtretung Geschäftsanteile 6. Anzeige der Rückabwicklung beim Finanzamt innerhalb Frist 15

16 Nichtfestsetzung / Aufhebung GrESt / 16 - Voraussetzungen Voraussetzungen: 1. Vorgang im Sinne 1 GrEStG 2. Rückgängigmachung (Abs. 1) / Rückerwerb (Abs. 2) - ist zivilrechtlich wirksam - vollständig tatsächlich rückgängig gemacht 3. Rückgängigmachung innerhalb 2-Jahresfrist (nur für 16 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1 GrEStG) 4. Anzeige des ursprünglichen, nach 1 Abs. 2, Abs. 2a, Abs. 3 GrEStG steuerpflichtigen Vorgangs nach 18 oder 19 GrEStG ( 16 Abs. 5 GrEStG) 5. Antragstellung 16

17 Nichtfestsetzung / Aufhebung GrESt / 16 - Voraussetzungen Anzeige 16 Abs. 5 GrEStG als Voraussetzung: Missbrauchsvorschrift: Bei Nichtanzeige des ursprünglichen Erwerbsvorgangs keine Option für Steuerpflichtige, sich durch Rückgängigmachung der Besteuerung zu entziehen. Anzeige gilt i.s. von 16 Abs. 5 GrEStG als ordnungsgemäß, wenn der Vorgang innerhalb der Anzeigefristen der 18 Abs. 3 und 19 Abs. 3 GrEStG dem FA bekannt wird und eine Prüfung der GrESt-Pflicht ermöglicht (BFH v , BStBl. II 2005, 492, BFH v , Az. II B 157/05). - Einwandfreie Identifizierung von Veräußerer und Erwerber, Urkundsperson und ggf. Gesellschaft - Abschriften der Urkunden 18 Abs. 1 S. 2 bzw. 19 Abs. 4 S. 2 GrEStG Bestehen Anzeigepflichten nach 18 und 19 GrEStG, dann genügt die ordnungsgemäße Anzeige durch einen Anzeigeverpflichteten (BFH v , BStBl. II 2005, 780). 17

18 Anzeigepflichten / 18, 19 - Übersicht 18 GrEStG Notare, Gerichte 19 GrEStG Beteiligte Notare 18 Abs. 1, Abs. 2 beurkundete Rechtsvorgänge oder Entwürfe mit beurkundeter Unterschrift betreffend - Grundstück - Erbbaurecht - Gebäude auf fremden Grund und Boden Übertragung von - Anteilen an KapGes - MitgliedschaftsR an PersGes, soweit inländisches Grundstück im Vermögen Gerichte 18 Abs. 1 Nr. 3 S. 1 und 2 Entscheidungen über Wechsel am Grundstückseige ntum Wechsel Grundstückseigentum aufgrund Änderung Handels-, Genossenschaftoder Vereinsregister Beteiligte 19 (= Steuerschuldner) Erwerb der Verwertungsmöglichkeit 1 Abs. 2 GrEStG Formungültige Grundstückübereignungen Erwerb von Gebäuden auf fremden Grund und Boden Änderungen im Gesellschafterbestand einer PersGes Anteilsvereinigungen und -übertragungen isv 1 Abs. 3 Erwerbsvorgänge, für die keine Anzeigepflicht nach 18 besteht Über Vereinbarung hinausgehende Gegenleistung Leistungen eines anderen als des Erwerbers oder an andere Personen als den Veräußerer 18

19 Anzeigepflicht / 19 GrEStG Eine Anzeige nach 19 GrEStG durch einen Steuerschuldner ist zu erstatten unabhängig von einer Anzeige durch Notare/Gerichte nach 18 GrEStG, unabhängig von tatsächlicher Steuerpflicht (z.b. Steuerbefreiungen), unabhängig vom Eintritt der Wirksamkeit, die vom Eintritt einer Bedingung, Befristung, Genehmigung abhängt ( 14 GrEStG), schriftlich oder elektronisch (nicht mit einfacher ) ( 20 GrEStG), ggf. unter Vorlage privatschriftlicher Urkunden, innerhalb von 2 Wochen nach Kenntnis des anzeigepflichtigen Vorgangs ( 19 Abs. 3 GrEStG), wobei diese Frist als Steuererklärungsfrist grundsätzlich verlängerbar ist (genügt aber dann nicht 16 Abs. 5 GrEStG!), gegenüber dem zuständigen Finanzamt. 19

20 Zusammenfassung ü Eine genaue Analyse hinsichtlich Grunderwerbsteuer ist unbedingt erforderlich, um in wirtschaftlich belasteter Situation das Risiko mehrfacher Belastung durch Grunderwerbsteuer zu minimieren! ü Es existieren nach wie vor Gestaltungen, die keine Grunderwerbsteuer auslösen bzw. diese reduzieren! ü Besondere Sorgfalt ist unbedingt hinsichtlich der Anzeigepflichten zu beachten, um bei Rückgängigmachung unnötige Grunderwerbsteuerpflichten zu vermeiden! 20