Voraussetzungen Mängelrechte des Mieters. 3. Kein Ausschluss 4. Spezifische Voraussetzungen einzelner Mängelrechte

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1 Voraussetzungen Mängelrechte des Mieters 1. Mietvertrag 2. Mangel a) Sachmangel, 536 I b) Rechtsmangel, 536 III c) Rechtsfolgen der zugesicherten Eigenschaft, 536 II, was mehr als Beschaffenheitsvereinbarung ist, ergeben sich aus der Zusicherung, vgl. Garantie ( 444) 3. Kein Ausschluss 4. Spezifische Voraussetzungen einzelner Mängelrechte Folie 97

2 Mietrechtlicher Mangelbegriff BGH NJW 2015, 2177 Rn. 18: Ein Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben ( 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt. Folie 98

3 Einzelne Rechtsbehelfe Mängelbeseitigung kann der Mieter aus seinem Erfüllungsanspruch fordern, 535 I 2, Minderung kraft Gesetzes (ohne Gestaltungserklärung), 536 I 2 [Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten weil geminderten Miete aus 812 BGB], Schadensersatz, 536a I, - Mangel bei Vertragsschluss vorhanden, - späterer Mangel vom Vermieter zu vertreten oder - Vermieter in Verzug mit der Beseitigung eines Mangels. Aufwendungsersatz für die Beseitigung des Mangels durch den Mieter, 536a II, falls Vermieter in Verzug oder Eilfall [andere (!) Verwendungen muss der Vermieter ebenso ersetzen wie der Geschäftsherr bei der GoA, 539 I; 683, 684, aber nicht bei eigenmächtiger Selbstvornahme, BGH NJW 2008, 1216 Rn. 18], Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist in 543 zusammenfassend für beide Vertragsparteien geregelt. Dem Mieter steht es vor allem bei nicht unerheblichen Sach- oder Rechtsmängeln nach fruchtlosem Abhilfeverlangen zu ( 543 II 1 Nr 1, III, vgl auch 569). Folie 99

4 Mängelrechteausschluss Kraft Vertrags begrenzt für Wohnraum 536 IV Kenntnis/grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsschluss, 536b S 1 (vgl. 442 I) Übergabe bei Kenntnis ohne Vorbehalt, 536b S 3 Unterlassen der Mängelanzeige, 536c II Minderungsausschluss durch 536 Ia (vgl. zur Duldung 555d) Folie 100

5 Zahlungsverzugskündigung 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. 569 Abs. 3 BGB: Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. ( ). Folie 101

6 BGH v VIII ZR 296/ Abs. 3 BGB: Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach 543, 569 BGB keine Anwendung. Folie 102

7 Kündigung und Zahlung 543 Abs. 2 S. 2 u 3 BGB: Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. 569 Abs. 3 BGB: Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. ( ) 3. ( ) erhöhte Miete nach den 558 bis 560 ( ). 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Folie 103

8 BGH v VIII ZR 261/15 1. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. 2. Nach 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. 3. Die Schonfristzahlung nach 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. Folie 104

9 Nutzungsentschädigung BGH v VIII ZR 17/16: Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Folie 105

10 Beispiel Miete 8 Instandhaltung der Mieträume Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 10 Intervalle für Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturen sind erforderlich, wenn das Aussehen der Mieträume nicht bloß unerheblich beeinträchtigt ist. Im Allgemeinen ist dies in folgenden Zeitabständen der Fall: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Drei der vier Zimmer waren unrenoviert, V erlässt deswegen M die Hälfte der Miete für den ersten Monat. Folie 106

11 BGHZ 204, 302 = NJW 2015, Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253). 2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. 3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände. 4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. Folie 107

12 Beispiel Miete Lösung V gegen M aus 280 I, III, 281 A. Mietvertrag als Schuldverhältnis B. Pflichtverletzung Pflicht des M trotz 535 I 2 Fall 2 aus 8 des Mietvertrags? I. Einbeziehung von AGB ( 305 BGB) II. Inhaltskontrolle ( 307 Abs. 1 S. 1 BGB) Problem: Renovierungspflicht angesichts 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB 1. Grundsätzliche Zulässigkeit, da: - nur kleiner Bereich der Instandhaltungspflichten betroffen - sonst Auswirkungen auf Miethöhe 2. Ausgestaltung - Unangemessenheit bei unrenovierter Wohnung - Kein Ausgleich durch bloß halbe Miete C. Ergebnis: Klausel unwirksam, kein Anspruch! Folie 108

13 Beispiel Miete 2 E kündigt Mietverhältnis mit M wegen Eigenbedarfs (Schwiegermutter). Schwiegermutter stirbt nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber noch in der vom Gericht gesetzten Räumungsfrist. M zieht aus (Kosten: EUR), erfährt dann vom Tod der S., fragt nach Ersatzansprüchen. Mietvertrag enthält Klausel über Schönheitsreparaturen mit Abgeltungsklausel. Schönheitsreparaturen sind noch nicht fällig, E verlangt Anteil aus Abgeltungsklausel. Folie 109

14 Beispiel Miete 2 Lösung A. Anspruch der M gegen E ( 280 I) Liegt Pflichtverletzung vor? I. Meinungsstand zum Wegfall des Eigenbedarfs 1. Relevanz nur während Vertrags 2. Relevanz bis zur Erzwingbarkeit des Auszugs 3. Relevanz bis zum tatsächlichen Auszug II. Stellungnahme - Zäsur durch Vertragsbeendigung bei Kündigung - Wegfall des Rechts zum Besitz III. Ergebnis: Kein Anspruch Folie 110

15 BGHZ 204, 316 = NJW 2015, 1871 Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.). Folie 111

16 Beispiel Miete 2 Lösung (Forts.) B. Anspruch E gegen M aus Abgeltungsklausel I. Wirksamkeit der Reparaturklausel ( 8 Nr. 1/2) Wirksamkeit des flexiblen Fristenplan ( 307 Abs. 1 S. 1 BGB): Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands Parallelität zu Vermieterpflichten II. Wirksamkeit der Abgeltungsklausel Problem: Fehlende Vorhersehbarkeit, daher Intransparenz! III. Ergebnis: Kein Anspruch mangels Pflicht Folie 112