Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft Prof. Dr. Martin Häublein

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Käte Hermann
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1 Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft Prof. Dr. Martin Häublein Gegründet im Jahr 1669, ist die Universität Innsbruck heute mit mehr als Studierenden und über Mitarbeitenden die größte und wichtigste Forschungs- und Bildungseinrichtung in Westösterreich. Alle weiteren Informationen finden Sie im Internet unter: Seite 1

2 I. Rahmenbedingungen Ordnungsmäßigkeit = rechtmäßiger Beschluss Praktische Bedeutung: Einerseits Überziehungskredit Andererseits Finanzierung von Baumaßnahmen Rückstände von WE-Anlagen bei energetischer und altersgerechter Modernisierung Abhilfe durch Landesbürgschaften? Baden-Württemberg, Hessen Seite 2

Baumaßnahmen Rückstände von WE-Anlagen bei energetischer und altersgerechter

3 I.2. Besteht überhaupt Beschlusskompetenz? BGH v (V ZR 251/11): Ja! Konsequenz: Bleibt der Beschluss über die Kreditaufnahme unangefochten, muss die Minderheit die Kreditaufnahme jedenfalls hinnehmen. Bestandskraft! Grenzen: Übernahme persönlicher Haftung durch die Eigentümer über 10 Abs. 8 WEG hinaus Resultat: de facto kaum Kreditsicherung möglich! Seite 3

die Kreditaufnahme jedenfalls hinnehmen. Bestandskraft!

4 I.3. Beschlusserfordernis Keine Befugnis des Verwalters ex lege Vorsicht bei Regelungen in Gemeinschaftsordnung Beschluss nach 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG Vorliegen eines konkreten Darlehensvertrags geboten Pauschale Ermächtigung wäre anfechtbar, daher Abstimmung über konkreten Darlehensvertrag Vorsicht bei Regelung im Verwaltervertrag! Wirksamkeit fraglich (AGB-Recht; Vertragsschluss?) Verbraucherkreditrechtliche Implikationen Seite 4

7 WEG Vorliegen eines konkreten Darlehensvertrags geboten Pauschale Ermächtigung wäre anfechtbar, daher

5 II. Finanzierungsentscheidung und Ermessen BGH v (V ZR 251/11): Über die Deckung des Finanzbedarfs befinden die Eigentümer durch Beschluss. Hierzu gehört auch die Entscheidung darüber, ob der Bedarf durch Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, die Erhebung von Sonderumlagen oder die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll. Die Eigentümer haben aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts in der Regel einen Ermessensspielraum. Aber: Das an sich weite Ermessen wird von der wohl h.m. bei der Kreditaufnahme stark eingeschränkt! Gegenposition: bewegliche Ermessensschranken Seite 5

Hierzu gehört auch die Entscheidung darüber, ob der Bedarf durch Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, die Erhebung von Sonderumlagen oder die

6 II.3. Restriktive Tendenz in Judikatur und Lehre Nur Überziehungskredite bis max. ¼ des WiPl.-Volumens im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschlussfähig Ansicht stammt z.t. aus Zeit vor WEG-Novelle; stellt daher auf gesamtschuldnerische Haftung ab (Haftungsrisiko) Inzwischen wird stärker mit dem gesetzlichen Modell der Finanzierung argumentiert: Rücklage bzw. Sonderumlage Haftungsrisiko ( 10 Abs. 8 WEG) und Kosten (Zinsen u.a.) werden als weitere Argumente angeführt Seite 6

7 II.4. Stellungnahme Gesetzeswortlaut und Systematik eher unergiebig Restriktive Tendenz gefährdet Ziele der WEG-Novelle Verhinderung von Versteinerung ; insb. 22 II WEG Auslegung des WEG, die es jedem Opponenten erlaubt, die Inanspruchnahme von Förderinstrumenten durch die Gemeinschaft zu verhindern, widerspricht diesem Ziel Vollständige und pünktliche Aufbringung der Mittel liegt im wohlverstandenen Gemeinschaftsinteresse Zweifelhaft, ob langfristige Finanzierung nicht viel eher ordnungsm. Verwaltung entspricht als Überziehung Seite 7

22 II WEG Auslegung des WEG, die es jedem Opponenten erlaubt, die Inanspruchnahme von Förderinstrumenten durch die Gemeinschaft zu

8 II.4. Stellungnahme Haftungsrisiken und Kosten werden von der wohl h.m. zu sehr in den Vordergrund gestellt Gefahr einer Haftung aus 10 Abs. 8 WEG folgt aus gemeinschaftlicher Berechtigung und bestünde auch ohne Darlehensaufnahme aus Bauverträgen Gilt selbst, wenn Sonderumlage vollständig erbracht wurde (Nachträge; Pfändung der Rücklage durch andere Gläubiger) Kosteneinwand ist zu pauschal 0,0 % Darlehen (z.b. L-Bank und KfW) Ferner: auch Sonderumlage verursacht Kosten Und: Mehrheit muss sich nicht für billigste Variante entscheiden Schließlich: Vergleich mit Rechtslage bei Contracting etc. Seite 8

erbracht wurde (Nachträge; Pfändung der Rücklage durch andere Gläubiger) Kosteneinwand ist zu pauschal 0,0 % Darlehen (z.b. L-Bank und KfW) Ferner:

9 III. Interessenabwägung im Einzelfall Anlass der Kreditaufnahme/Dringlichkeit der Maßnahme Daraus folgt: Anlass erforderlich. Kreditfinanzierung aber grds. auch bei nicht dringlichen Maßnahmen möglich U.U. ist ein Finanzierungskonzept erforderlich Kreditkonditionen/Ausgestaltung des Kreditvertrages Setzt voraus, dass dies bei Beschlussfassung bekannt! Stand des Gemeinschaftsvermögens; Rücklagenvorrang Prognose zukünftiger Maßnahmen erforderlich Daher auch baulicher Zustand insgesamt relevant Individuelle Belastung und Ausfallrisiko Extremfall: finanzschwacher Mehrheitseigentümer Seite 9

U. ist ein Finanzierungskonzept erforderlich Kreditkonditionen/Ausgestaltung des Kreditvertrages Setzt voraus, dass dies bei Beschlussfassung

10 III.7. Vorrang des Selbstorganisationsrechts? Vorstehende Aufzählung nicht abschließend Umfassende Abwägung erforderlich VerbrKrR bringt weitere Anforderungen (dazu sogleich) Prozessual: Darlegungs- und Beweislast für Verstoß gegen Grundsätze ordnungsm. Verwaltung beim Anfechtenden Ggf. aber sekundäre Darlegungslast der Beklagten Kläger muss Umstände vortragen, die einen Ermessensfehler der Mehrheit belegen Andernfalls setzt sich das Finanzierungsermessen der Mehrheit durch (Selbstorganisationsrecht) Seite 10

Prozessual: Darlegungs- und Beweislast für Verstoß gegen Grundsätze ordnungsm. Verwaltung beim Anfechtenden Ggf.

11 IV. Gemeinschaftskredit als Verbraucherdarlehen 13 BGB: Verbraucher = natürliche Person Hintergrund: Europarechtlicher Verbraucherbegriff Art. 3 lit. a VerbrKrRiL: natürliche Person BGH: GbR kann Verbraucher sein H.M.: Gem. d. WEig. analog 13 BGB Verbraucher Ausnahme: kein Eigentümer ist Verbraucher Anwendbarkeit der 491 ff. BGB, u.a.: Umfangreiche vorvertragliche Informationspflichten Inhalts- und Formvorgaben für Vertrag und Vollmacht Widerrufsrecht Sonderregelungen für Überziehungskredite ( 504 BGB) Seite 11

analog 13 BGB Verbraucher Ausnahme: kein Eigentümer ist Verbraucher Anwendbarkeit der 491 ff. BGB, u.a.: Umfangreiche

12 Art EGBGB - Die Unterrichtung vor Vertragsschluss muss folgende Informationen enthalten: 1. den Namen und die Anschrift des Darlehensgebers, 2. die Art des Darlehens, 3. den effektiven Jahreszins, 4. den Nettodarlehensbetrag, 5. den Sollzinssatz, 6. die Vertragslaufzeit, 7. Betrag, Zahl und Fälligkeit der einzelnen Teilzahlungen, 8. den Gesamtbetrag, 9. die Auszahlungsbedingungen, 10. alle sonstigen Kosten, insbesondere in Zusammenhang mit der Auszahlung oder der Verwendung eines Zahlungsauthentifizierungsinstruments, mit dem sowohl Zahlungsvorgänge als auch Abhebungen getätigt werden können, sowie die Bedingungen, unter denen die Kosten angepasst werden können, 11. den Verzugszinssatz und die Art und Weise seiner etwaigen Anpassung sowie gegebenenfalls anfallende Verzugskosten, 12. einen Warnhinweis zu den Folgen ausbleibender Zahlungen, 13. das Bestehen oder Nichtbestehen eines Widerrufsrechts, 14. das Recht des Darlehensnehmers, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, 15. die sich aus 491a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergebenden Rechte, 16. die sich aus 29 Abs. 7 des Bundesdatenschutzgesetzes ergebenden Rechte. Seite 12

13 IV.3. Schlussfolgerungen Bank achtet idr im Eigeninteresse auf Einhaltung der Anforderungen des VerbrKrR (Standardinformationen) Streitfrage: Muss Ermächtigungsbeschluss die nach dem VerbrKrR erforderlichen Angaben enthalten? Hintergrund: 492 IV BGB (Form und Inhalt einer Vollmacht) Beachte: VerbrKrRiL regelt die Vertretung nicht 492 Abs. 4 BGB nicht unmittelbar anwendbar Keine Analogie für Ermächtigungsbeschlüsse Aber: Information der W-Eig. Gebot ord. Verwaltung Informationsmöglichkeit nicht erst auf der Versammlung Seite 13

Hintergrund: 492 IV BGB (Form und Inhalt einer Vollmacht) Beachte: VerbrKrRiL regelt die Vertretung nicht 492 Abs.

14 V. Praktische Konsequenzen WEV muss sich idr zweimal mit der Sache befassen Zunächst: Darlehensaufnahme vorbereiten Auftrag an Verwalter, Angebote einzuholen Mit Bank klären, welche Angaben erforderlich ( 18 KWG) Danach Entscheidung über Aufnahme des Kredits Konkretes Angebot mit allen VerbrKr-Informationen! Befugnis des Verwalters, Name, Adresse, MEA mitzuteilen Ermächtigung im Verw.-Vertrag reicht wohl nicht! Zumindest auf Verlangen: Ersetzungsbefugnis Primär Sonderumlage nur für Nichtzahler Darlehen Seite 14

Kredits Konkretes Angebot mit allen VerbrKr-Informationen!

15 V.2. Regelung über die Kostenverteilung Verschiedene Meinungen - sehr umstritten! keine Beschlusskompetenz; 16 IV WEG; evtl. 21 VII WEG M.E. besteht Mehrheitsmacht aus 21 Abs. 7 WEG Fälligkeit, Verzugsfolgen und Verwaltungsaufwand Tilgung des Kredits entsprechend allgemeinem Schlüssel Nur bei Abweichung Zweck des 16 IV WEG betroffen Kreditkosten/-zinsen einschl. Verwalterhonorar können ebenfalls nach diesem Schlüssel verteilt werden Resultat: Verteilung der Annuitäten (idr nach MEA) unter den betreffenden Eigentümern durch Beschluss möglich Seite 15

7 WEG Fälligkeit, Verzugsfolgen und Verwaltungsaufwand Tilgung des Kredits entsprechend allgemeinem Schlüssel Nur bei Abweichung Zweck des

16 V.3. Darstellung in der Abrechnung Eingehender Darlehensbetrag an Rückstellung Thesaurierung bei jahresübergreifenden Maßnahmen Annuitäten nur in Einzelabrechnungen der Betroffenen Position: Anteil aus Darlehen XY Gegenarg.: schwierige Verbuchung/Eigentümerwechsel? Position bereits im Wirtschaftsplan der betreffenden Eigentümer einstellen! Wegen Haftung des Verbandes Aufnahme in den Vermögensstatus! Seite 16

aus Darlehen XY Gegenarg.: schwierige Verbuchung/Eigentümerwechsel?

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 17

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