20. Mitteldeutsche Immobilientage / Fachforum Verwalter

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1 20. Mitteldeutsche Immobilientage / Fachforum Verwalter Die Pflichten des Verwalters zur Instandsetzung in der WEG aktuelle Rechtsprechung und Haftungsfallen in der Praxis Dr. Lothar Briesemeister, Vors. Richter am KG a. D., Rechtsanwalt in Berlin Kompetenzverteilung im Verhältnis zur Eigentümerversammlung Nach dem Gesetz sind sowohl die Wohnungseigentümer wie auch der Verwalter zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet; dennoch darf der Verwalter nur in besonderen Fällen ohne Mehrheitsbeschluss tätig werden (so bei Kleinreparaturen, Notmaßnahmen) Während im Kernbereich die Eigentümermehrheit zu entscheiden hat, sind im Vorfeld die Vorbereitung (Baubegehung, Einholung von Kostenangeboten oder Sachverständigengutachten), dann die Herbeiführung der Eigentümerentscheidung in der Versammlung (Einladung, Abstimmung, Verkündung des Beschlussergebnisses) und anschließend die Durchführung (Auftragsvergabe, Abnahme, Zahlungsverkehr) vom Verwalter zu organisieren Jedes Bauwerk wird früher oder später sanierungsbedürftig, in kleinerem oder größerem Umfang. Während nach dem alten WEG lediglich die Substanzerhaltung wichtig war, geht es nach der WEG-Reform auch um die modernisierende Instandsetzung (einfache Mehrheit), die echte Modernisierung (doppelt qualifizierte Mehrheit) oder Wünsche nach baulichen Veränderungen. Vom Verwalter wird eine kompetente Handhabung erwartet. In der Praxis kommt es vor, dass er zu viel tut oder zu wenig oder etwas falsch macht. Mit jedem Fehlverhalten ist eine kann eine Haftung verbunden sein. Einige problematische Fälle sollen heute hier behandelt werden. Stichwort Vergleichsangebote LG Karlsruhe vom T 355/12, ZWE 2013, 417: Es müssen bei Instandsetzungen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Dadurch soll gewährleistet werden, dass eine möglichst gute technische Lösung gewählt wird, die andererseits auch wirtschaftlich ist. Keineswegs entspricht immer nur die kostengünstigere Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung. Bei Kosten von 3000 ist die Bagatellgrenze jedenfalls überschritten. Das gilt auch, wenn es sich um diverse Einzelaufträge handelt. Stichwort Kontrolle Haftung gegenüber Einzeleigentümer LG Köln vom S 121/10, ZMR 2011, 502: 1. Der Verwalter hat im Rahmen seiner Aufgabe aus 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung) das Gemeinschaftseigentum

2 regelmäßig daraufhin zu kontrollieren, ob es sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Dieser Pflicht kann er u.a. durch regelmäßige Begehung der Wohnanlage nachkommen. Zur Kontrolle gehört es auch, Hinweisen Dritter nachzugehen. 2. Der Maßstab für die Erfüllung der Verwalterpflichten zur Kontrolle des Gemeinschaftseigentums und damit bei der Mängelfeststellung bestimmt sich nach der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt eines durchschnittlichen Verwalters unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses. Auch kommt es darauf an, ob der Verwaltervertrag für eine große oder eine kleine Anlage und ob er mit einem nur nebenamtlich tätigen "Laien" oder mit einem fachkundigen Unternehmen mit eigener Bauabteilung geschlossen wurde. 3. Dem Verwalter kann nicht vorgeworfen werden, dass ein Fachunternehmen nicht ordnungsgemäß gearbeitet hat. Denn er darf sich auf die ordnungsgemäße Ausführung durch ein Fachunternehmen verlassen. 4. Hat der Verwalter keine weiteren Untersuchungen eines Feuchtigkeitsschadens (nach Dachdeckerarbeiten) entweder durch ein Fachunternehmen oder durch einen Sachverständigen veranlasst, sondern erst auf Grund der Feststellungen des von einem Wohnungseigentümer beauftragten Privatgutachters weitere Maßnahmen eingeleitet, muss er dem Wohnungseigentümer die Kosten des Privatgutachters ersetzen, weil diese einen adäquat kausal auf die Pflichtverletzung des Verwalters zurückzuführenden Schaden darstellen. OLG Stuttgart vom U 198/09, juris: Verletzt der Verwalter schuldhaft seine Verpflichtung, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen und hat dies zur Folge, dass Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer nicht mehr durchgesetzt werden können, haftet der Verwalter für den dadurch den Wohnungseigentümern entstandenen Schaden aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages. Diese Verpflichtung entfällt nicht etwa deshalb, weil es sich bei der beklagten Partei um die bauträgeridentische Erstverwalterin handelt und sie somit auf Ansprüche gegen sich selbst hätte hinweisen müssen (vgl. BGH vom III ZR 310/95, NJW 1998, 680). OLG Frankfurt vom W 115/06, ZMR 2009, 861: 1. Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der Ermächtigung durch die Gemeinschaft. 2. Die Pflicht des Verwalters gemäß 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen. 3. Haben der Verwalter und die Wohnungseigentümer bzw. der geschädigte

3 Wohnungseigentümer hinsichtlich Baumängel und ihren Ursachen den gleichen Kenntnisstand, obliegt es Letzteren, einen Beschluss der Gemeinschaft zur Feststellung der Mängelursache und deren Beseitigung rechtzeitig herbeizuführen. 4. Der mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Unternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters. AG Hamburg vom d C 74/12, ZMR 2013, 839: Die Bearbeitungsdauer für die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden kann im Einzelfall deutlich über anderthalb Monaten liegen. Zu beachten ist die Notwendigkeit der erforderlichen Sanierungsschritte. Stichwort Überschreitung und Unterschreitung beschlossener Verwaltungsmaßnahmen LG Hamburg vom S 225/10, ZMR 2013, 131: Pflichtwidrig handelt ein Verwalter, wenn er nach Kenntniserlangung von dem nicht durchgeführten Austausch der Fahrkorbschienen trotz unveränderter und inhaltlich abweichender Beschlusslage davon abgesehen hat, dass bauausführende Unternehmen anzuhalten, die Fahrkorbschienen auszutauschen. Der Verwalter ist weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und in erster Linie Vollzugsorganen mit einem Ausführungsmessen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Verwalter haftet nur für den Minderwert, der sich in den erbrachten Leistungen des Unternehmers niedergeschlagen hat, nicht aber für die fiktiven Kosten der Mängelbeseitigung. LG München vom S 19282/09, ZWE 2011,42: Der Verwalter darf Dritte nur beauftragen und Honorarkosten entstehen lassen, wenn hierzu eine entsprechende Ermächtigung durch die Eigentümer erteilt wurde. Dringende Fälle sind lediglich solche, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit einer volljähriger Einberufung der Eigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt wird. Nichtig ist eine Klausel in den Geschäftsbedingungen eines Verwaltervertrages, dass bei notwendigen Reparaturen bis zu DM an sich notwendiger Eigentümerbeschluss gefasst werden muss. LG Hamburg vom T 12/08, ZMR 2011, 499: Der Verwalter handelt pflichtwidrig, wenn er die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nicht über einen Besichtigungsbericht eines Architekten über einen festgestellten Schaden informiert, aus dem hervorgeht, dass dieser durch Schwammbefall verursacht sein könnte und eine dringende Prüfung durch Fachleute erfolgen müsse. Der Pflichtverstoß des Verwalters ist für den Schaden kausal, wenn die Beweisaufnahme ergibt, dass die Wohnungseigentümer bei Kenntnis des Berichts eine fachmännische Untersuchung des Hauses vorgenommen hätten, der Schwammbefall hätte festgestellt werden können und dessen Beseitigung die damals noch bestehende Versicherung bezahlt hätte.

4 OLG Hamm vom Wx 120/10, ZMR 2012, 31: Wird bei der Öffnung des Erdreichs eines mehr als 40 Jahre alten Gebäudes festgestellt, dass eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so ist eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten durch Verlegung einer Dränage und einer Außenisolierung des Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters nicht gedeckt; zum Umfang der Schadensersatzverpflichtung: Der Schaden besteht in dem Betrag, der aus Mitteln der Gemeinschaft zum Ausgleich des Werklohns entnommen werden musste. Im Wege der Vorteilsausgleichung sind darauf nur diejenigen werkvertraglichen Leistungen anzurechnen, die die Eigentümergemeinschaft erhalten hat und die die Wohnungseigentümer selbst im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zwingend sofort hätte beschließen müssen. BGH vom V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093: Der Verwalter ist nicht befugt, zur Erreichung eines Sanierungsziels Aufträge in unbegrenzter Höhe zu vergeben, wenn in einem Beschluss der Wohnungseigentümer zur Durchführung einer Instandsetzung weder der Umfang der auszuführenden Maßnahmen bestimmt noch eine Kostenobergrenze für die zu vergebenden Aufträge genannt worden ist. Das Notgeschäftsführungsrecht berechtigt den Verwalter nur zu Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, jedoch nicht zur Beauftragung solcher Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen. LG Nürnberg-Fürth vom S 828/10, ZMR 2011, 327: Gibt der Verwalter ohne Ermächtigungsbeschluss und ohne die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung Handwerkerleistung in Auftrag, ist er zum Schadensersatz verpflichtet, wobei sich die Gemeinschaft die ihr durch die vom Verwalter veranlassten Maßnahmen entstandenen Vorteile anrechnen lassen muss. Stichwort Kreditaufnahme AG Düsseldorf vom S 152/12, ZMR 2013, 823: Für die Aufnahme eines Kredits durch den Verband besteht Beschlusskompetenz (BGH, ZMR 2013, 127). Eine Finanzierung einer dringlichen Fassadensanierung teils aus der Rücklage, teils über Bankkredit entspricht im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung, insbesondere wenn die Rückführung des Kredits binnen fünf Jahren erfolgen soll. LG Köln vom S 177/09, ZWE 2011, 45: Der Verwalter, der ohne Ermächtigungsbeschluss einen Kredit für eine Sanierungsmaßnahmen aufgenommen hat, kann von den Wohnungseigentümern Ersatz seiner Aufwendungen nur verlangen, wenn die Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. War dies nicht der Fall und lagen auch die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nicht vor, steht dem Verwalter kein Anspruch auf Freistellung von den Kreditkosten zu. Stichwort Verkehrssicherungspflicht Haftung auch gegenüber Dritten Aus dem Verwaltervertrag haftet der Verwalter für jede Fahrlässigkeit bei der Verletzung seiner vertraglichen Pflichten und erst recht bei Vorsatz. Es besteht die Möglichkeit, im Verwaltervertrag die Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und

5 grobe Fahrlässigkeit vorzunehmen. Damit sind dann die Fälle leichter und normaler Fahrlässigkeit ausgeschlossen. Ergänzend hilft eine Haftpflichtversicherung. Der Verwalter hat im Grundsatz die Wahrung der Verkehrssicherungspflicht nur zu organisieren und die ordnungsmäßige Ausführung durch Dritte angemessen zu überwachen. Im übrigen kann die Verkehrssicherungspflicht wirksam durch ein Vertrag auf Dritte übertragen werden, wenn der Verwalter zum Vertragsschluss durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt worden ist. OLG Brandenburg vom U 95/12, juris 1. Kommt ein Fußgänger auf einem nicht geräumten und nicht gestreuten Gehweg infolge Eisglätte zu Fall, steht damit nicht im Wege eines Anscheinsbeweises fest, dass er den ihm obliegenden Sorgfaltspflichten nicht nachgekommen ist. Selbst wenn ihm als Anlieger der Zustand des Gehweges bekannt war, folgt daraus noch nicht, dass er zwingend mit dem Vorhandensein von Eisflächen infolge der Unebenheit des Gehweges hätte rechnen müssen. 2. Ein Mitverschulden kann anzunehmen sein, wenn dem Geschädigten eine gefahrlose Alternative zur Verfügung stand oder kein besonderer Anlass für das Betreten des Gehweges bestand und der Geschädigte ohne besondere Not in Kenntnis einer möglichen Glätte den Gehweg betreten hat. Hierzu müssen konkreten Feststellungen getroffen werden, der pauschale Vorwurf, der Geschädigte hätte keine ausreichenden Vorkehrungen zur Beherrschung der Gefahr getroffen, reicht nicht aus. Das gilt auch für die Vorwürfe an die Adresse des ortskundigen Verunfallten, er habe auf Grund der erkennbaren Unebenheiten des Gehweges mit dem Vorhandensein von unter der Neuschneefläche verborgenem Eis rechnen oder seine Besorgungen auf ein späteren Zeitpunkt verschieben müssen, wenn erstinstanzlicher Vortrag dazu fehlt, zu welchem Zeitpunkt ein gefahrloses Passieren des Gehweges zu erwarten gewesen wäre. Stichwort Rauchwarnmelder - BGH vom V ZR 238/11, NJW 2013, Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. 2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Hinweis: Da in Sachsen (noch) keine Einbaupflicht besteht, ist das für dieses Bundesland noch nicht entschieden. Anders dagegen in Sachsen-Anhalt und Thüringen.