Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

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1 Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz von Dr. Georg Jennißen 6., völlig neubearbeitete Auflage Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz Jennißen schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Wohnungseigentumsrecht Verlag C.H. Beck München 2009 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis XV Literaturverzeichnis XIX I. Einleitung II. Gesetzliche Grundlagen der Verwalterabrechnung III. Datenerfassung IV. Objektbuchhaltung und Bankkonto Anforderung an die Objektbuchhaltung a) Weichenstellung für die Jahresabrechnung b) Zielsetzung des Kontenplans c) Allgemeine Anforderungen Einrichtung des Bankkontos a) Das laufende Verwaltungskonto b) Das Rücklagenkonto c) Kontoübertragung bei Verwalterwechsel d) Lastschriftverfahren V. Kosten und Kostenverteilungsschlüssel Gesetzliche Regelungen a) Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 WEG aa) Grundsatz bb) Kosten des Sondereigentums b) Kostenverteilung nach 16 Abs. 3 WEG aa) Betriebskosten bb) Verwaltungskosten c) Kostenverteilung nach 16 Abs. 4 WEG aa) Verteilungsschlüssel bb) Mehrheitsbeschluss cc) Einzelfallregelung dd) Regelung für die Zukunft Vereinbarungen a) Bestimmtheit der Regelung b) Verhältnis der Vereinbarungen zu 16 Abs. 3 und 4 WEG Wirkungen der Beschlüsse nach 16 Abs. 3 und 4 auf den Rechtsnachfolger Heizkostenverordnung a) Anwendungsbereich b) Bestimmung des Verteilungsschlüssels Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels a) Rechtslage vor dem b) Rechtslage nach dem

3 X Inhalt 6. Einzelne Probleme der Kostenverteilung a) Aufzug b) Bauliche Veränderungen c) Eigenleistungen/tätige Mithilfe d) Einzelbelastung aa) Verzugsschaden bb) Umzugskostenpauschale cc) Regressansprüche/Aufwandsentschädigung e) Gerichtliche Verfahrenskosten f) Heizkosten aa) Erfassung der verbrauchten Energiemengen bb) Verbrauchserfassungsgeräte cc) Kosten der Erstanschaffung dd) Reparaturkosten ee) Kosten der Wartung und Anmietung ff) Erfassung der Warmwasserkosten gg) Verbrauchserfassung bei Nutzerwechsel hh) Heiznebenkosten ii) Formelle Anforderungen an die Heizkostenabrechnung jj) Folgen unterbliebener Verbrauchserfassung kk) Einzelfallentscheidungen g) Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten h) Leerstand/fehlende Nutzungsmöglichkeit i) Mehrhausanlagen j) Miteigentumsanteile k) Schwimmbäder, Sauna, Waschmaschinen l) Sonderumlage m) Tiefgaragenkosten n) Verwaltervergütung o) Wasser- und Kanalgebühren p) Wohnflächenschlüssel q) Wohngeldausfall r) Zustimmungskosten wegen Veräußerung VI. Der Wirtschaftsplan Inhalt des Wirtschaftsplans Kostenkalkulation Abdingbarkeit des Wirtschaftsplans Zeitraum des Wirtschaftsplans Fortdauer des Wirtschaftsplans Gerichtliche Aufstellung des Wirtschaftsplans Abweichen vom Wirtschaftsplan/Kreditaufnahme Verhältnis von Wirtschaftsplan zur Jahresabrechnung Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan VII. Die Jahresabrechnung Ziele Inhaltsüberblick Bestandteile einer ordnungsgemäßen Abrechnung a) Einzel- und Gesamtabrechnung b) Kostenverteilung c) Heizkostenabrechnung

4 Inhalt XI d) Instandhaltungsrücklage aa) Begriffsbestimmung bb) Mittelverwendung cc) Erforderliche Höhe der Rücklagenbildung dd) Anlage der Rücklage ee) Auflösung der Instandhaltungsrücklage ff) Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage gg) Darstellung der Abflüsse aus der Rücklage hh) Darstellung der Zuflüsse zur Rücklage ii) Darstellung der Rücklagenentwicklung e) Bankkontenentwicklung f) Status g) Saldenliste h) Wirtschaftsbericht Bildung von Abgrenzungspositionen a) Herrschende Meinung und ihre Ausnahmen b) Stellungnahme Steuerliche Besonderheiten der Jahresabrechnung a) Umsatzsteuer aa) Steuerfreie Umsätze bb) Optionserklärung cc) Formelle Anforderungen b) Haushaltsnahe Dienstleistungen Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung Beschlussfassung über die Jahresabrechnung VIII. Die Rechnungslegung Anspruch Inhalt Zwangsvollstreckung IX. Entlastung des Verwalters Inhalt der Entlastung Anspruch auf Entlastung Verhältnis von Entlastung zur Jahresabrechnung Stimmrecht des Verwalters Anfechtung der Entlastung Folgen der Entlastung X. Schuldner der Lasten und Kosten Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft Veränderung des Schuldnerkreises durch Veräußerung a) Übernahmetheorie b) Theorie des werdenden Wohnungseigentümers c) Fälligkeitstheorie d) Kritik an der Fälligkeitstheorie e) Aufteilungstheorie f) Beispiele für die Unterschiede zwischen Aufteilungsund Fälligkeitstheorie g) Zusammenfassung der Erwerberhaftung Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung

5 XII Inhalt 4. Haftung des Zwangs- und Insolvenzverwalters a) Zwangsverwalter b) Insolvenzverwalter Regelung der Erwerber-/Ersteherhaftung in der Gemeinschaftsordnung a) Vereinbarung entsprechend der Übernahmetheorie b) Vereinbarung entsprechend der Theorie des werdenden Wohnungseigentümers c) Vereinbarung entsprechend der Fälligkeitstheorie d) Vereinbarung entsprechend der Aufteilungstheorie Regelung der Erwerber-/Ersteherhaftung durch Eigentümerbeschluss a) Beschlüsse entsprechend der Übernahmetheorie b) Beschlüsse entsprechend der Theorie des werdenden Wohnungseigentümers c) Beschlüsse entsprechend der Fälligkeitstheorie d) Beschlüsse entsprechend der Aufteilungstheorie XI. Abrechnungsprüfung Kontrollrecht a) Kontrolle durch den Beirat b) Kontrolle durch den einzelnen Eigentümer c) Kontrolle durch Sachverständige d) Umfang der Präsentationspflicht Ort der Präsentationspflicht Anspruch auf Belegversand Zeitpunkt des Belegeinsichtsrechts Beschränkung des Prüfungsrechts a) Gesetzliche Beschränkungen b) Beschränkung durch Vereinbarung/Beschluss XII. Erzwingung der Jahresabrechnung XIII. Pflichten des abberufenen Verwalters Rechnungslegung Erstellung der Jahresabrechnung Herausgabe von Unterlagen XIV. Anfechtung der Beschlussfassung Anfechtung des Wirtschaftsplans Anfechtung der Jahresabrechnung a) Zulässigkeit und Umfang der Anfechtung b) Einzelfälle aus der Rechtsprechung c) Geschäftswert des Anfechtungsantrags c) Kostenentscheidung XV. Beitreibung rückständiger Wohngelder Verfahrensrechtliche Voraussetzungen Materielle Voraussetzungen a) Vorliegen eines wirksamen Beschlusses b) Einwendungen/Einreden des Zahlungspflichtigen

6 Inhalt XIII aa) Erfüllung bb) Aufrechnung cc) Zurückbehaltungsrecht dd) Verjährung c) Verzugsschaden Prozesskosten Durchsetzung des Zahlungsanspruchs im Wege der Zwangsvollstreckung a) Überblick b) Zwangshypothek c) Zwangsversteigerung d) Anmeldung von Ansprüchen bei Versteigerung durch Dritte e) Zwangsverwaltung Insolvenz des Zahlungspflichtigen Das Entziehungsverfahren Einstellung der Wohnungsbewirtschaftung (Versorgungssperre) XVI. Verhältnis der Jahresabrechnung zur Betriebskostenabrechnung Differenzierung nach der Umlagefähigkeit der Kosten Unterschiedliche Verteilungsschlüssel Abrechnungszeiträume Abflussprinzip Auswirkungen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Betriebskostenabrechnung XVII. Anhang Anlage 1: Beispiel eines Objekterfassungsbogens für die Erstbegehung Anlage 2: Kontenplan Anlage 3: Wirtschaftsplan Anlage 4: Jahresabrechnung Anlage 5: Musterformulierung für eine Gemeinschaftsordnung zu Themen der wirtschaftlichen Verwaltung Sachregister