11. Jahrestagung Public Private Partnership. WORKSHOP 9 Optimierung von Bonus- / Malusregelungen. Anwenderfreundlichkeit
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- Rainer Gehrig
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1 11. Jahrestagung Public Private Partnership WORKSHOP 9 Optimierung von Bonus- / Malusregelungen Anwenderfreundlichkeit 1 STRABAG Real Estate GmbH
2 Beispiel 1 - Bürogebäude mittlerer Größe Anforderung 1: Einhaltung von Höchsttemperaturen am Arbeitsplatz gemäß ASR Anforderung 2: Kühlung ausschließlich adiabat Messung der Einhaltung von Höchsttemperaturen im Sommer durch Einbau von Thermometern in allen Räumen, Aufschaltung auf die GLT. Fehlmessungen werden ausgeschlossen durch: Reed-Kontakte in allen Fenstern, Aufschaltung auf die GLT Kontrolle des Nutzerverhaltens Laufende Messung der Aussentemperaturen und der Aussenfeuchtigkeit Monatlicher Abgleich mit genormten Wetterdaten 2 STRABAG Real Estate GmbH
3 Beispiel 2 Sonderbau mit Verfügbarkeitsmessung Start: Monats-Sollmiete lt. Vertrag 1. Schritt: Messung der Nichtverfügbarkeit (downtime) von 22 unterschiedlichen technischen Einrichtungen 2. Schritt: Bemessung auf die Betriebsminuten pro Abrechnungsmonat 3. Schritt: Auswertung nach einer Verfügbarkeitsmatrix 4. Schritt: Recht auf Interperiodenausgleich 5. Schritt: Instandhaltungsmängel nach Behebungszeit 6. Schritt: Einhaltung von Nachfristen 7. Schritt: Reinigungserfolg 8. Schritt: (+ Wertsicherung, +/- Leistungsänderungen) Ende: anrechenbare Monatsmiete 3 STRABAG Real Estate GmbH
4 Beispiel 3 Messung der Bearbeitungszeiten 4 STRABAG Real Estate GmbH
5 Beispiel 3 Messung der Bearbeitungszeiten 5 STRABAG Real Estate GmbH
6 Beispiel 3 Messung der Bearbeitungszeiten Meldung Kunde SPFS GLT Anlegen Ticket = Start Help Desk Bearbeitungszeit (Messung) SPFS NU s Erledigungsmeldung = Ende Kunde Help Desk Monatsbericht mit Bearbeitungszeiten und Malusberechnung SRE Anerkennung Kunde 6 STRABAG Real Estate GmbH
7 Zielsetzungen Anforderungen an eine effiziente Bonus- / Malusmessung: leichte Bedienbarkeit (Telefon, mündlich) geringer Mess- und Dokumentationsaufwand transparente Statusverfolgung aktive Erledigungsmeldung automatisierte Dokumentation 7 STRABAG Real Estate GmbH
8 Praxistips Gemessen wird die Einhaltung von : Reaktionszeiten / Abstellzeiten / Behebungszeiten Eine Definition der geschuldeten Zeiträume in der VGU anhand Beispielen hilft, ein gemeinsames Verständnis des Solls zu entwickeln. Aber: Es können nicht alle möglichen Störungen abgebildet werden. In der Start-Up-Phase den Malus messen, aber den Abzug erst ab Regelbetrieb ausüben. Gewährleistungsmängel von der Regelung ausnehmen. 8 STRABAG Real Estate GmbH
9 Malusregelungen in PPP-Verträgen Rechtsanwalt Dr. Daniel Schweiger Vortrag in Frankfurt am Main am Jahrestagung Public Private Partnership
10 I. Rechtsnatur von Malusregelungen II. Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Vertragsstrafe 1. Vertretenmüssen 2. Obergrenze 3. Bestimmtheitsgebot 4. Vorbehalt der Vertragsstrafe 5. Anrechnung Vertragsstrafe auf Schadenersatz III. "Bonusklausel" als Alternative? Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
11 I. Rechtsnatur von Malusregelungen Vertragsauslegung Zweck der Regelung? Schuldner zur rechtzeitigen und ordnungsgemäßen Leistung anzuhalten (Druckfunktion) Gläubiger Möglichkeit eines erleichterten Schadensersatzes zu geben (Ausgleichfunktion) NICHT: Herabsetzung Vergütung um Betrag der Wertminderung durch Mängel vergleichbar mit Sinn und Zweck einer Vertragsstrafe (in Form einer Verfallklausel) Folge: Klausel muss Voraussetzungen des 339 ff. BGB erfüllen sonst bei Formularvertrag unter Umständen unwirksam! Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
12 II. Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Vertragsstrafe 1. Vertretenmüssen Abzug nur, wenn AN-Verstoß schuldhaft (Vertretenmüssen gem. 339, 286 Abs. 4 BGB) Verschuldensunabhängige Vertragsstrafe kann nur individualvertraglich vereinbart werden Risiko, dass Regelung AGB-widrig Formulierungsbeispiel (mit Beweislastregelung) "Dies gilt nicht, wenn der Auftragnehmer einen Verstoß nicht zu vertreten hat, was z.b. der Fall ist, wenn Materialien oder Bauteile trotz unverzüglicher Bestellung und nachhaltiger Bemühungen nicht rechtzeitig lieferbar sind, was der Auftragnehmer darzulegen und zu beweisen hat." Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
13 II. Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Vertragsstrafe 2. Obergrenze Definiert durch 343 BGB 307 Abs. 1 und 2 BGB (ABG-Inhaltskontrolle) Rechtsprechung zu Bauverträgen (5 % der Auftragssumme wirksam) nicht anwendbar Orientierung nicht an Schadenshöhe, sondern nur wirtschaftlich sinnvolle Größe, die Anreiz zu Vertragserfüllung gibt Anknüpfungspunkt definieren (Gesamtpauschale oder Unterpauschalen?) Formulierungsbeispiel " Jeder Maluspunkt führt zu einem Malusabzug von Prozent der Nettosumme des Betriebsentgelts für das Quartal, in dem der Mangel festgestellt wird, maximal aber Prozent der Nettosumme des Betriebsentgelts für das jeweilige Quartal." Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
14 II. Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Vertragsstrafe 3. Bestimmtheitsgebot Eine unklare/unbestimmte Klausel kann unwirksam sein ( 305c, 307 BGB) Ein Verstoß oder mehrere Verstöße? ("Jeder Fleck ein Mangel?") Klare Regelung für Systemmängel (z.b. bröckelnde Fassade) Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
15 II. Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Vertragsstrafe 4. Vorbehalt der Vertragsstrafe Gem. 341 Abs. 3 BGB notwendig Zeitpunkt der Erklärung darf formularvertraglich auf Zeitpunkt (Schluss-)Zahlung verschoben werden Formulierungsbeispiel " Der Auftraggeber wird bei Malusabzügen einen Vorbehalt der Vertragsstrafe bis spätestens zur Ermittlung der Abzüge am Ende eines jeden Quartals erklären. " Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
16 II. Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Vertragsstrafe 5. Anrechnung Vertragsstrafe auf Schadenersatz Gemäß 340 Abs. 2 S. 2 BGB findet Anrechnung statt Vertragsstraferegelung ohne Anrechnung kann nur individualvertraglich vereinbart werden Risiko, dass Regelung AGB-widrig Formulierungsbeispiel " Erfüllungsansprüche und die gesetzlichen Mängelrechte des Auftraggebers bleiben von dieser Regelung unberührt. Malusabzüge sind auf eventuelle Schadensersatzansprüche anzurechnen. " Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
17 III. "Bonusklausel" als Alternative? Musterformulierung: " Die Projektgesellschaft erhält von der Stadt den in 10 des Projektvertrags festgelegten Bonus in voller Höhe, wenn sie die Betriebsleistungen unter Einhaltung der nachfolgenden Mängelbehebungsregelungen erfüllt. Abweichungen von der Mängelbehebungsregelung ('Mängel') führen zu der nachfolgend definierten Einschränkung der Bonusgewährung." Argument: Bonusregelung ist keine Vertragsstrafe und kann verschuldensunabhängig vereinbart werden Kritik: tatsächlich liegt Malusregelung vor wirtschaftlich ist Verlust eines Teils der Vergütung das Gleiche wie Nichtgewährung zusätzlicher Zahlung Anknüpfungspunkt ist ohnehin geschuldete Leistung nicht Übererfüllung vertraglicher Pflichten Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
18 Literatur Schweiger, Malusregelungen in PPP-Verträgen, NZBau 2011, 137 Najork, Der Facility-Management-Vertrag, NJW 2006, 2881 Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Daniel Schweiger Rechtsanwalt CMS Hasche Sigle Lennéstraße Berlin T F E daniel.schweiger@cms-hs.com Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
20 Rückblatt Malusregelungen in PPP-Projektverträgen 22. März
Titel, Vorname, Name Geburtsdatum Beruf / Tätigkeit. E-Mail-Adresse Telefonnummer Faxnummer. Bank (für Zahlungen an mich) Bankleitzahl Kontonummer
Original K & S FRISIA. Annahmebestätigung K & S FRISIA. Kopie für Berater K & S FRISIA. Kopie für Anleger K & S FRISIA. Widerrufsbelehrung Widerrufsrecht Sie können Ihre Beitrittserklärung innerhalb von
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