1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 90 Schallbruch im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB

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1 Stadt Haan 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 90 Schallbruch im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB Begründung in der Fassung vom ohne Maßstab Verfahrensvermerk: Der Begründung wurde vom Rat der Stadt Haan mit dem Beschluss zur öffentlichen Auslegung gemäß 3 (2) BauGB am zugestimmt. Die öffentliche Auslegung wurde am im Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht. Die Begründung hat in der Zeit vom bis zum mit dem Entwurf des Bauleitplanes öffentlich ausgelegen. Der Rat der Stadt Haan hat der Begründung beim Satzungsbeschluss gemäß 10 (1) BauGB am zugestimmt. Stadt Haan Der Bürgermeister Haan, den Im Auftrag gez. Rautenberg (Stadtoberbaurat)

2 Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 90 Schallbruch in der Fassung vom Inhaltsverzeichnis 1. Erfordernis der Planaufstellung und allgemeine städtebauliche Ziele 1.1 Lage des Plangebietes 1.2 Bestehendes Planungsrecht und bisherige Nutzungen 1.3 Anlass und Ziel der Planung 1.4 Erforderliches Planänderungsverfahren 2. Begründung der städtebaulichen Planinhalte, hier: Art der Baulichen Nutzung 3. Umweltverträglichkeit 4. Verkehrserschließung, Technische Ver- und Entsorgung 5. Finanzierung, bodenordnende Maßnahmen 2

3 1. Erfordernis der Planaufstellung und allgemeine städtebauliche Ziele 1.1 Lage des Plangebietes Das Plangebiet befindet sich in Haan-Ost. Der räumliche Geltungsbereich wird begrenzt durch die Straße Schallbruch im Westen und Osten, die A 46 im Norden und durch die Elberfelder Straße im Süden. Die genaue Darstellung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung. 1.2 Bestehendes Planungsrecht und bisherige Nutzungen Das Plangebiet liegt im Bebauungsplan Nr. 90 Schallbruch, der am Rechtskraft erlangt hat und auf der Grundlage der Baunutzungsverordnung 1977 erstellt wurde. Der Bebauungsplan weist für den Planänderungsbereich Gewerbegebiet, II-III geschossig, mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 1,6-2,0, Industriegebiet, III-geschossig, mit einer GFZ von 0,8 und einer Baumassenzahl von 7,0 sowie im Bereich der alten Hofschaften Mischgebiet, II-geschossig, mit einer GFZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 aus. Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen wurden im Bebauungsplan weder für die Gewerbegebiete noch für die im Nordwesten des Plangebietes festgesetzten Industriegebiete getroffen. Somit sind grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe, die nicht gemäß 11 (3) BauGB den Tatbestand der Großflächigkeit erreichen, in den Gewerbe und Industriegebieten des Bebauungsplanes Nr. 90 zulässig. Das Plangebiet ist heute bis auf die festgesetzten Misch- und Dorfgebiete durch eine ausschließliche gewerblich-industrielle Nutzung geprägt. Im Westen und Südosten grenzen das Gewerbegebiet Höfgen und das Industriegebiet Haan-Ost an das Plangebiet an. Größere zusammenhängende Wohnbauflächen sind erst wieder südlich der Landstraße im Bereich Fleming-, Robert-Koch-Straße und Am Bandenfeld vorhanden. Im Norden wird das Plangebiet durch die Autobahn A 46 begrenzt. 1.3 Anlass und Ziel der Planung In den letzten Jahren wurden immer wieder erkennbar, dass Absichten zur Errichtung von Einzelhandelsnutzungen und Vergnügungsstätten im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 90 bestehen. Aufgrund der Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 90 sind diese Nutzungen grundsätzlich im Plangebiet möglich. Die angedachten Vorhaben widersprechen jedoch aus folgenden Gründen den heutigen städtebaulichen Zielvorstellungen für diesen Planbereich: a) Das Gewerbegebiet Schallbruch ist aufgrund seiner Lage besonders dazu geeignet, Betriebe des verarbeitenden Gewerbes mit entsprechendem Emissionsverhalten aufzunehmen. Größere zusammenhängende Wohnbauflächen sind erst im Bereich der unteren Landstraße vorhanden. b) In der Stadt Haan besteht seit langem ein großer Bedarf an gewerblichen Bauflächen, der in den letzten Jahren nicht gedeckt werden konnte. Aufgrund dessen ist die Stadt derzeit intensiv bemüht sowohl an der Landstraße als auch im Bereich der Millrather Straße neue gewerbliche Bauflächen für das produzierende und verarbeitende Gewerbe auszuweisen. Die Entwicklung dieser Flächen ist jedoch für die Kommune teuer (z.b. durch Altlasten, Erschließungskosten), sie kann z.t. nur über lange Zeiträume realisiert werden und führt zur Inanspruchnahme und Beeinträchtigung des Landschaftsraumes. Eine Umnutzung vorhandener intakter und geeigneter Gewerbeflächen zu Einzelhandelsnutzungen unterläuft diese Bemühungen und kann daher städtebaulich nicht befürwortet werden. c) Durch die CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbh, Büro Köln wurde im September 2006 für die Stadt Haan ein Einzelhandelskonzept erarbeitet. Gemäß diesem Gutachten besteht insbesondere für Haan-Mitte, -Süd und Oberhaan im 3

4 Bereich der Nahversorgung ein erhebliches Versorgungsdefizit, welches durch die Schließung des Lebensmittelmarktes im Geschäftskomplex Nachbarsberg noch weiter verschlechtert wurde. Um diesem Defizit entgegen zu wirken, wird derzeit im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43, 2. Änderung eine Fläche für einen nicht-großflächigen Lebensmittelmarkt im Bereich der unteren Landstraße ausgewiesen. Dieser Standort ist aufgrund der unmittelbaren Zuordnung zu den Wohngebieten Am Bandenfeld und Robert-Koch-Straße, der guten Erreichbarkeit und der nur eingeschränkten gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten für die Ansiedlung eines solchen Lebensmittelmarktes geeignet. Die Gewerbeflächen im Bereich Schallbruch weisen hingegen nur eine geringe Eignung vor allem aufgrund der fehlenden angrenzenden Wohnbevölkerung auf. d) Werden zusätzliche relevante Standorte für die Nahversorgung in Haan-Ost zugelassen, gefährdet dies zum einen die bestehenden, wohngebietsnahen Betriebe. Die zusätzliche Ausweisung von Nahversorgungseinrichtungen führt jedoch insbesondere auch zu einer Schwächung der Innenstadt. Die Stadt Haan ist seit Jahren bestrebt einen zusätzlichen Verbrauchermarkt in der Innenstadt im Bereich Windhövel anzusiedeln, um die Funktion des Haaner Zentrums auch für den Bereich Lebensmittelversorgung zu sichern und zu stärken. Durch die Errichtung von weiteren Discountern in Stadtrandlagen wird dieses Ziel weiter erschwert. e) Aufgrund der generellen Zulässigkeit von nicht-großflächigen Einzelhandelsnutzungen (z.b. auch für Bürofachmärkte, Textildiscounter, Elektronikmärkte u.ä.) im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 90 besteht zudem die Gefahr von einer nicht wünschenswerten und nichtsteuerbaren Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen, mit den entsprechenden Auswirkungen auf das Stadtzentrum und die Nahversorgungsbereiche. Zur Erhaltung und Entwicklung der gewerblichen Bauflächen im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 90 ist es daher dringend geboten, den Bebauungsplan zu ändern und in den Gewerbe- und Industriegebieten Einzelhandelsnutzungen grundsätzlich auszuschließen. Primäres städtebauliches Ziel ist hierbei, kurz- und mittelfristig nutzbare gewerbliche Bauflächen für stärker emittierende Betriebe zu sichern und vor konkurrierenden Nutzungen zu schützen. Des weiteren sollen im Rahmen des Planänderungsverfahren in den Gewerbegebieten auch die Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden. Diese Nutzungsarten widersprechen ebenso wie die Einzelhandelsnutzungen der städtebaulichen Zielsetzung, in diesem Bereich die gewachsenen gewerblichen Strukturen für das produzierende und verarbeitende Gewerbe zu erhalten und zu sichern. Des weiteren führen sie in den angrenzenden Mischgebieten, insbesondere in der sensiblen Nachtzeit, zu unerwünschten Immissionskonflikten. Das Planänderungsgebiet zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 90 umfasst nur den westlich der Straße Schallbruch gelegenen Teil des rechtskräftigen BP 90, da sich östlich der Straße Schallbruch nur noch die ausgewiesenen Dorfgebiete anschließen. Aufgrund ihrer kleinteiligen und bestandsorientierten Bebauungsmöglichkeiten sind die o.a. Entwicklungstendenzen für diesen Bereich nicht zu erwarten, sodass hier kein Planungserfordernis besteht. 1.4 Erforderliches Planänderungsverfahren Durch die geplanten Änderungen des Bebauungsplanes Nr. 90 werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Da durch die Änderungen auch keine Vorhaben die der UVP-Pflicht unterliegen vorbereitet oder begründet werden und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter bestehen, kann das Bebauungsplanverfahren im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB abgewickelt werden. Entsprechend wurde gemäß dem Ratsbeschluss vom auf die frühzeitige Beteiligung und Erörterung nach 3 (1) und 4 (1) BauGB verzichtet. 4

5 2. Begründung der städtebaulichen Planinhalte, hier: Art der Baulichen Nutzung Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 90 werden ausschließlich die textlichen Festsetzungen zur Art der Nutzung ergänzt. Die sonstigen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 90 behalten weiter ihre Gültigkeit a) Industrie- und Gewerbegebiete Zur Sicherung der gewerblichen und industriellen Bauflächen für das produzierende und verarbeitende sowie stark emittierende Gewerbe werden in den Industrie- und Gewerbegebieten des Bebauungsplans Nr. 90 Einzelhandelsbetriebe aller Art gemäß 1 (5) BauNVO i.v.m. 1 (9) BauN- VO ausgeschlossen. Ausnahmsweise können jedoch Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden, wenn ein unmittelbarer Zusammenhang mit einem handwerklichen oder produzierenden bzw. beoder verarbeitenden Betrieb in räumlicher, wirtschaftlicher und betriebsstruktureller Hinsicht besteht. Gedacht ist hier an Betriebe wie KFZ-Handel mit Werkstatt (wie im Gebiet bereits vorhanden), Reifenhandel mit Montage und Reparatur, Elektrohandwerk mit Verkauf u.ä.. Diese atypischen Betriebsarten sind weder zentrums- noch nahversorgungsrelevant und in der Regel z.b. aufgrund der zu erwartenden Immissionen eher schwer in die anderen Baugebiete zu integrieren. Ähnliche Festsetzungen wurden auch im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 130 Höfgen getroffen, der am Rechtskraft erlangt hat. Die Ausnahmeregelung wird an die Bedingung geknüpft, dass die Verkaufsfläche den sonstigen Betriebsteilen hinsichtlich der Grund- und Nutzfläche deutlich untergeordnet sein muss. Damit soll verhindert werden, dass der Einzelhandelsbetrieb zur Hauptnutzung wird. Auch die gemäß 8 (3) Nr. 3 BauNVO in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten werden nicht Bestandteil des Bebauungsplans, um die gewachsenen gewerblichen Strukturen für das produzierende und verarbeitende Gewerbe zu erhalten und um mögliche Immissionskonflikte mit den angrenzenden Mischgebieten auszuschließen. b) Mischgebiete Auch in den Mischgebieten werden sowohl die allgemein zulässigen als auch die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten ausgeschlossen bzw. nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Hierdurch sollen insbesondere Immissionskonflikte mit den in den Mischgebieten vorhandenen Wohnnutzungen ausgeschlossen werden. 3. Umweltverträglichkeit Durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 90 werden keine zusätzlichen Bauflächen festgesetzt, so dass hieraus kein über die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans hinausgehender Kompensationsbedarf entsteht. Da die Änderung des Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB aufgestellt wird, wird gemäß 13 (3) BauGB von der Umweltprüfung nach 2 Abs.4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 2a BauGB und von der Angabe der zur Verfügung stehenden Arten umweltbezogener Informationen gemäß 3 (2) Abs. 2 Satz 2 BauGB abgesehen. 4. Verkehrserschließung, Technische Ver- und Entsorgung Durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 90 werden keine zusätzlichen Bauflächen entwickelt, so dass sich sowohl bezüglich der verkehrlichen Erschließung als auch der technischen Verund Entsorgung keine Veränderungen ergeben. 5. Finanzierung, bodenordnende Maßnahmen Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 90 sind für die Stadt Haan keine Kosten verbunden, bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich. 5

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