"Gesunde" Siedlungen

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1 "Gesunde" Siedlungen Rechtliche Möglichkeiten der Einflussnahme auf Eigentümer- und Nutzungsstrukturen Referent: Rechtsanwalt Henning J. Bahr, LL.M. AnwälteHaus, Osnabrück Haus der Insel - Norderney

2 Wesentliche Rechtsgrundlagen Bauplanungsrecht Baugesetzbuch (BauGB) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bauordnungsrecht Niedersächsische Bauordnung (NBauO) Sonderbauordnungen, z.b. Versammlungsstättenverordnung Allgemeines Verwaltungsrecht Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG, Nds. VwVfG) Zuständigkeitsverordnungen Kommunalrecht Niedersächsische Gemeindeordnung (NGO)

3 Instrumente des Bauplanungsrechts I Flächennutzungsplan (FNP), 5 BauGB Vorbereitender Bebauungsplan, der das Rahmenprogramm der kommunalen Bebauungsentwicklung enthält keine Rechtsnorm, kein Rechtsschutz möglich Bebauungsplan (B-Plan), 8 BauGB Satzung mit verbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung, regelmäßig aus dem FNP zu entwickeln legt z.b. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Abstandsflächen, Anzahl an Wohneinheiten pro Grundstück, Verkehrsflächen oder Infrastruktur fest Erhaltungssatzung, 172 BauGB Satzung zum Erhalt bestimmter Bau- und Nutzungsstrukturen z.b. um eine bestimmte Bewohnerstruktur zu erhalten, kann Umbau, Nutzungsänderung, Veräußerung und Eigentumsteilung beschränken und/oder verhindern

4 Instrumente des Bauplanungsrechts II Vorhaben- und Erschließungsplan, 11 BauGB Bebauungsplan, der mit einem Investor abgestimmt ist und auch die Erschließung der geplanten Bebauung beinhaltet Fremdenverkehrssatzung, 22 BauGB Satzung, um vom Fremdenverkehr geprägte Gebiete als solche zu erhalten, kann Begründung von Teileigentum beschränken soll die Umwandlung in (Zweit-)Wohnnutzung verhindern Städtebaulicher Vertrag, 11 BauGB Inhalte sind im Gesetz nur exemplarisch aufgezählt, können grundsätzlich frei gestaltet werden z.b. zur Sicherung von Zielen der Bauleitplanung, insbesondere der baulichen Nutzung im Hinblick auf die Deckung des Wohnbedarfs der örtlichen Bevölkerung oder von Personen mit besonderem Wohnbedarf

5 Grenzen bauplanungsrechtlicher Festsetzungen 9 BauGB Art und Maß der baulichen Nutzung Art: Nutzungen gem BauNVO Maß: 16-21a BauNVO höchstzulässige Zahl von Wohneinheiten pro Grundstück Wohngebäude für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf u.a. BVerwG, über den Katalog des 9 BauGB hinaus darf die planende Gemeinde keine eigenen Festsetzungskategorien entwickeln (kein "Wohngebiet für Einheimische") vertragliche oder andere Möglichkeiten der Gestaltung stehen der Gemeinde aber offen

6 Begriffe bauplanungsrechtlicher Festsetzungen "Wohnen" erfordert eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient. (BVerwG, Beschl. v B ; Nds. OVG, Beschl. v LA 203/07) "Beherbergung" liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können, weil ihnen weitergehende hotel- und gastronomietypische Serviceleistungen zur Verfügung gestellt werden. In Grenzfällen hängt die Zuordnung von den konkreten Verhältnissen und dem Nutzungsschwerpunkt ab.

7 Begriffe bauplanungsrechtlicher Festsetzungen Problemkreis "Ferienhaus" / "Ferienwohnung" BVerwG, : Das Vermieten von Appartements ist kein Beherbergungsgewerbe. Nds. OVG, : Die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen ist mit der Festsetzung von Wohnhäusern nicht vereinbar. 10 BauNVO Ferienhäuser sind aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen 22 Abs. 1 Satz 4 BauGB "Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktionen, die durch Beherbergungsbetriebe und Wohgebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt sind"

8 Andere Gestaltungsmöglichkeiten Städtebaulicher Vertrag, 11 BauGB unterliegt grundsätzlich der freien Gestaltung der Vertragsparteien steht unter dem Vorbehalt der Gesetzesbindung der Verwaltung muss dem Gebot der Verhältnismäßigkeit entsprechen dadurch keine übermäßig lange Vertragsbindung (bisher nicht beanstandet: 10 Jahre) Problem: Vertragsfreiheit - jeder Private kann selbst entscheiden Erhaltungssatzung, 172 BauGB Festlegung einer Genehmigungspflicht für Umnutzung, Änderung oder Rückbau Bindung der Zustimmung an Eigentumsübergang bei Erbe, an Familienmitglieder zur eigenen Nutzung oder nur an gegenwärtige Mieter Fremdenverkehrssatzung, 22 BauGB dient der Verhinderung der Umwandlung von Beherbergungsbetrieben oder Ferienwohnungen in (Zweit-)Wohneigentum in Fremdenverkehrsgebieten durch Erforderlichkeit einer Teilungsgenehmigung

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