Energieausweis: Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten

Transkript

1 Energieausweis: Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten 1.Welche Energieausweise gibt es? Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, den sogenannten Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf des gesamten Gebäudes anhand der Bauteile, vor allem Außenwände, Fenster, Keller und Speicherdecken sowie der Heizungsanlage errechnet. Dazu werden dem Ausweisersteller in der Regel die Bauunterlagen, insbesondere über die verwendeten Materialien sowie die Pläne, übergeben. Weiterhin findet regelmäßig eine Vorortbegutachtung des Objekts statt. Die zweite Variante ist der sogenannte Verbrauchsausweis. Er wird anhand des tatsächlichen Heizenergieverbrauchs des Gebäudes in den letzten drei Jahren erstellt. Dabei übermittelt der Gebäudeeigentümer dem Ersteller des Energieausweises die Heizkostenabrechnungen, anhand derer der Ausweis erstellt wird. 2. Welchen Energieausweis benötigt man für welches Gebäude? Eigentümer von Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen oder Eigentümer von Ein-, Zwei-, Drei- und Vierfamilienhäusern, deren Bauantrag nach dem gestellt worden ist, können frei zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis wählen. Das Gleiche gilt für ältere Gebäude, die aufgrund durchgeführter Sanierungen den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung entsprechen. Eigentümer von Gebäuden von bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem gestellt wurde, können bis zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen (befristetes Wahlrecht). Nach dem ist für diese Gebäude der Bedarfsausweis Pflicht. Gebäude Bedarfsausweis Verbrauchsausweis Neubau zwingend nicht bis vier Wohnungen, Bauantrag vor bis vier Wohnungen, Bauantrag vor , aber auf Niveau der Wärmeschutzverordnung vom bis vier Wohnungen und durch Modernisierung auf Niveau der Wärmeschutzverordnung vom gebracht Bestandsgebäude und wesentliche Änderungen und Berechnung gem. 9 Abs.2 EnEV Erweiterung von bestehenden Gebäuden um mehr als die Hälfte und Berechnung gem. 9 Abs.2 EnEV Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten, gleichgültig aus welchem Baujahr zwingend ab zwingend zwingend Wahlrecht Verbrauchsausweis bis nicht nicht

2 3. Wie hoch sind die Kosten für den Energieausweis? Der Verbrauchsausweis ist wesentlich günstiger als der Bedarfsausweis und kostet zwischen 50 EUR und 100 EUR. Der Bedarfsausweis ist wegen der erforderlichen Berechnungen deutlich teurer und kostet je nachdem, ob eine Vorortbegutachtung durch den Ersteller des Ausweises erfolgt, zwischen 300 EUR und EUR, je nach Größe der Immobilie. 4. Für welche Gebäude gilt der Energieausweis? Gemäß 1 Abs.1 S.1 und 2 EnEV 1 gilt die Energieeinsparverordnung für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Die EnEV gilt damit für alle Gebäudearten, gleichgültig, ob es sich um Wohnräume, Geschäftsräume, kleine oder große Gebäude, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, vermietete oder selbst bewohnte Wohnungen handelt. Sie gilt gleichermaßen für Neubauten und für bestehende Gebäude. Ausnahmen gelten nur für Kirchen, Wochenend- und Ferienwohnungen, die weniger als vier Monate jährlich genutzt werden, sowie Stahlgebäude oder provisorische Gebäude (z. B. Musterhäuser). Hinweis Wahlfreiheit Bis besteht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis eine sogenannte Wahlfreiheit. 5. Was sind die Vorteile von Verbrauchs- und Bedarfsausweis? Verbrauchsausweis Der Verbrauchsausweis hat den Vorteil, dass der Eigentümer dem Ersteller des Energieausweises lediglich die letzten drei Heizkostenabrechnungen übermitteln muss. Sofern die technischen Gegebenheiten vorhanden sind, kann dies unproblematisch erfolgen, etwa per . Der Ersteller des Energieausweises gibt die Daten in der Regel in ein computergestütztes Berechnungsprogramm ein. Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann daher rasch und kostengünstig erstellt werden. Hinweis Verbrauchsabhängig Ein Nachteil des Verbrauchsausweises liegt darin, dass auf den konkreten Energieverbrauch abgestellt wird und die Ergebnisse von den konkreten Nutzerverhalten beeinflusst werden. Kosten Verbrauchsausweis: ab 30 EUR, im Mittel etwa 50 EUR. Bedarfsausweis Der Bedarfsausweis erfordert hingegen weitergehendere Berechnungen als der Verbrauchsausweis. Zunächst sind die konkret verwendeten Bauteile des Gebäudes zu ermitteln. Danach sind in der Regel komplizierte Berechnungen anzustellen. Liegen keine vollständigen Unterlagen über die tatsächlich beim Bau verwendeten Materialen vor, so können sich Ungenauigkeiten ergeben. Außerdem sind in diesen Fällen zusätzliche Begutachtungen durch den Ersteller des Energieausweises erforderlich, was wiederum die Kosten erhöht. Der Bedarfsausweis ist dann empfehlenswert, wenn der Gebäudeeigentümer die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen plant. Nachdem im Rahmen des Bedarfsausweises die verwendeten Bauteile konkret ermittelt werden, darüber hinaus in der Regel auch eine Vorortbegutachtung stattfindet, kann der Ersteller des Ausweises auch detailliertere Modernisierungsempfehlungen geben, als dies beim verbrauchsorientierten Ausweis der Fall ist.

3 6. Was kann ein Vermieter tun, wenn nur sein Mieter über die Verbrauchsdaten verfügt, sich dieser aber unter Berufung auf Datenschutz weigert, die Daten herauszugeben? Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, im Fall der Vermietung oder Veräußerung einer Immobilie den Energieausweis zugänglich zu machen. Es handelt sich dabei um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Ohne die Daten kann der Vermieter aber keinen Verbrauchsausweis erstellen. Wenn der Mieter z. B. über eine Gasetagenheizung verfügt und direkt mit den Versorgungsunternehmen abrechnet, so hat der Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der entsprechenden Daten, die er zur Erstellung eines Verbrauchsausweises benötigt. Dieser Anspruch des Vermieters ergibt sich aus 28 des Bundesdatenschutzgesetzes. Der Anspruch besteht direkt gegenüber dem Versorgungsunternehmen. Das Versorgungsunternehmen ist verpflichtet, die Daten auch gegen den erklärten Willen des Mieters an den Vermieter herauszugeben. 7. Können die Kosten des Energieausweises auf den Mieter umgelegt werden? Die Erstellung des Energieausweises resultiert aus einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung. Wird ein Energieausweis erstellt, ohne dass daneben Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, so können die Kosten der Erstellung des Energieausweises nicht auf den Mieter umgelegt werden. Hinweis Baukosten umlegbar Etwas anderes gilt, wenn die Erstellung des Ausweises im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Dann handelt es sich um Baukosten. Diese sind mit 11 % bei der Mieterhöhung nach 559 BGB in Ansatz zu bringen. 8. Welche Verpflichtungen haben Vermieter? Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen muss der Energieausweis zugänglich gemacht werden. Dazu muss der Vermieter dem Mietinteressenten die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Energieausweis verschaffen, sobald der Mietinteressent dies verlangt hat. Zu diesem Zweck kann der Vermieter den Ausweis zur schlichten Einsichtnahme vorlegen oder aber beispielsweise auch im Gebäude aushängen. Keine Fotokopie Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Fotokopie des Ausweises auszuhändigen. Das Aushändigen einer Fotokopie ist auch nicht empfehlenswert, da hierdurch unter Umständen falsche Erwartungen geweckt werden bzw. Nachfragen des Mieters folgen können. Beim Bestandsmietverhältnis keine Vorlagepflicht Im Rahmen von bestehenden Mietverhältnissen trifft den Vermieter keine Verpflichtung! Er muss den Energieausweis nur bei Neubegründung von Mietverhältnissen auf Verlangen des Mieters zugänglich machen. Im Rahmen sogenannter Bestandsmietverhältnisse muss der Ausweis weder zugänglich gemacht noch vorgelegt werden. In bestehenden Mietverhältnissen muss der Vermieter nichts weiter tun. Energieausweis nicht an Mietvertrag anfügen In keinem Fall sollte der Energieausweis bei der Neubegründung von Mietverhältnissen dem Mietvertrag angeheftet werden. Ansonsten kann der Ausweis Vertragsbestandteil werden. Dann wiederum können Rechte des Mieters entstehen, z. B. wenn der

4 tatsächliche Energieverbrauch von dem im Ausweis beschriebenen Verbrauch erheblich abweicht. In diesem Fall können Schadensersatzansprüche des Mieters entstehen. Es bringt keinen Vorteil mit sich, wenn der Vermieter den Ausweis zum Vertragsbestandteil macht, selbst wenn er von einer hervorragenden energetischen Qualität seines Gebäudes überzeugt ist. Deshalb sollte der Ausweis nie zum Vertragsbestandteil gemacht werden. 9. Welche Sanktionen drohen, wenn ein Energieausweis nicht zugänglich gemacht wird? Der Eigentümer einer Immobilie ist im Fall der Veräußerung oder Vermietung bzw. Verpachtung verpflichtet, Kauf-, Miet- oder Pachtinteressenten den Energieausweis zugänglich zu machen. Verstößt der Eigentümer gegen diese Verpflichtung, kann er durch die zuständigen Behörden hierzu verpflichtet werden. Außerdem droht ein Bußgeld von bis zu EUR. Die Behörde kann von sich aus entsprechende Verfahren gegen den Eigentümer der Immobilie einleiten oder auf Anzeige durch einen Miet- oder Kaufinteressenten. 10. Wer ist berechtigt, Energieausweise auszustellen? Im Wesentlichen sind als Aussteller für Energieausweise zugelassen: Architekten Fachingenieure Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation und zertifizierte Energieberater. Die Einzelheiten finden sich in 21 EnEV. Kostengünstig werden derzeit Energieausweise auch von Heizungsableseunternehmen erstellt. Im Rahmen des Verbrauchsausweises besteht hier der Vorteil, dass die jeweiligen Unternehmen bereits über die entsprechenden Daten verfügen. Auch Energieversorgungsunternehmen bieten teilweise die Erstellung des Energieausweises an. Auch hier ist vorteilhaft, dass die Daten bei den Versorgern vorhanden sind und einfach abgerufen werden können. 11. Haben Mieter nach der EnEV 2007 Anspruch auf Modernisierungen? Nein. Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungen. Modernisierungen stehen im freien Belieben des Vermieters. Der Vermieter hat die Mietsache grundsätzlich nur in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Das ist der Zustand, der im Mietvertrag niedergelegt ist und bei Übergabe der Mietsache bestanden hat. Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des BGH nur für den Fall, dass der sogenannte Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen nicht mehr erreicht wird. Der BGH hatte dazu entschieden, dass der Mieter einen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungen hat, wenn die Verwendung von haushaltsüblichen Geräten nicht mehr möglich ist. Dabei ging es um den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines Geschirrspülers zusammen mit einem Staubsauger. Wenn ein solcher Betrieb nicht möglich ist, kann der Mieter die Erneuerung der Elektroinstallation verlangen. 12. Kann der Mieter die Miete mindern, wenn der Energieausweis nicht zugänglich gemacht wird? Nein. Zwar ist der Vermieter verpflichtet, einen Energieausweis auf Verlangen des Mietinteressenten zugänglich zu machen. Erfüllt er diese Verpflichtung nicht, so kommt der Mietvertrag dennoch voll wirksam zustande. Nachdem der Energieausweis auch grundsätzlich nicht Vertragsbestandteil wird, bleibt kein Raum für Mietminderungen.

5 Behördenanzeige Auch hier gilt, dass der Mieter über entsprechende Anzeigen bei der zuständigen Behörde den Vermieter letztlich aber zur Zugänglichmachung des Ausweises verpflichten kann. 13. Welche Nachrüstungsverpflichtungen gibt es im Gebäudebestand? Der Energieausweis ist das Kernstück der Energieeinsparverordnung. Daneben sieht die Energieeinsparverordnung aber auch Nachrüstungsverpflichtungen für den Gebäudebestand vor. Dabei wird unterschieden zwischen den sogenannten unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen und den bedingten Nachrüstungsverpflichtungen. Wichtig ist dabei vor allem die Stilllegung von Heizkesseln. Eigentümer von Gebäuden mit Heizkesseln, die vor dem eingebaut oder aufgestellt worden sind, mussten diese bereits bis zum außer Betrieb nehmen. Diese Verpflichtung gilt weiterhin fort. Dazu ist es Aufgabe des Eigentümers, sich über den Errichtungszeitpunkt der Heizung zu informieren. Geht es um Wohnungseigentum, so trifft diese Verpflichtung den Verwalter. Sie kann relativ einfach erfüllt werden, indem das Typenschild der Heizung inspiziert wird. Ergibt sich daraus eine Verpflichtung, die Heizungsanlage stillzulegen, so hat der Eigentümer/Verwalter diese Verpflichtung umgehend umzusetzen und eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer Eigentümerversammlung herbeizuführen. Weitere Nachrüstungsverpflichtungen sieht die EnEV für ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden, vor. Auch diese mussten bereits zum mit einer Wärmedämmung versehen werden. Schließlich waren auch die nicht begehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken bis zum mit einer Wärmedämmung zu versehen. 14. Wie wirkt sich die Energieeinsparverordnung auf das Wohnungseigentum aus? Die EnEV gilt voll umfänglich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Dabei wird der Energieausweis für das gesamte Gebäude erstellt. Es besteht keine Möglichkeit, den Ausweis für einzelne Wohnungen erstellen zu lassen. 15. Was sollte der WEG-Verwalter tun? Der Verwalter sollte den einzelnen Wohnungseigentümern frühzeitig aufzeigen, welcher Energieausweis für das konkrete Gebäude in Betracht kommt. Außerdem sollte er über die Vor- und Nachteile von Verbrauchs- und Bedarfsausweis informieren. Auch hier gilt, dass der Verbrauchsausweis das kostengünstigere Mittel der Wohnungseigentümer ist, um den gesetzten Verpflichtungen der Energieeinsparverordnung nachzukommen. Der Energieausweis enthält auch sogenannte Modernisierungsempfehlungen. Deshalb sollte der Verwalter im Rahmen der Eigentümerversammlung auch die Frage stellen, ob die Eigentümer Modernisierungen durchführen wollen. Ist dies der Fall, sollte sich der Verwalter von den Eigentümern durch Beschluss dazu ermächtigen lassen, sogenannte Sonderfachleute wie Architekten, Ingenieure oder Energieberater hinzuzuziehen. Danach können die Eigentümer entscheiden, ob und in welchem Umfang sie Modernisierungen durchführen wollen. Auch hier gilt aber, dass die Eigentümer nicht verpflichtet sind, Modernisierungen durchzuführen. 16. Hat der einzelne Wohnungseigentümer Anspruch auf den Energieausweis gegenüber der WEG? Ja. Wenn sich die Eigentümer weigern, einen Energieausweis erstellen zu lassen, so ist der Verwalter berechtigt, ohne Mehrheitsbeschluss und ggf. auch gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft einen Energieausweis auf Kosten der Eigentümer zu erstellen.

6 Hinweis Kostengünstige Ausweisvariante In diesem Fall ist der Verwalter aber gut beraten, wenn er die kostengünstigste Möglichkeit wählt, d. h. einen Verbrauchsausweis erstellen lässt. Der einzelne Eigentümer hat einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen seine Miteigentümer auf Erstellung des Energieausweises. Alternativ kann er sich die letzten drei Heizkostenabrechnungen beim Verwalter besorgen, einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten den Eigentümern in Rechnung stellen. Dies ergibt sich daraus, dass die Erstellung des Ausweises eine gesetzliche Verpflichtung ist. Zur Vorbereitung eines Eigentümerbeschlusses über die Erstellung des Energieausweises muss der Verwalter unter Einhaltung der Ladungsfrist von zwei Wochen zur Eigentümerversammlung einladen. Er hat die zwei Alternativen - Verbrauchs- oder Bedarfsausweis - vorzustellen. Er hat darauf hinzuweisen, dass es sich bei der Erstellung des Energieausweises um eine gesetzliche Verpflichtung handelt. In der Eigentümerversammlung müssen die Eigentümer dann nach eigenem Ermessen entscheiden, ob sie nun einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis erstellen lassen wollen. Beschließen die Eigentümer, weitere Maßnahmen (z. B. Modernisierungen) durchführen zu lassen, so wird der Verwalter üblicherweise zunächst dazu ermächtigt, einen Architekten oder Sachverständigen hinzuzuziehen und den genauen Modernisierungsumfang herauszuarbeiten. Danach erfolgt eine zweite Eigentümerversammlung, in der die möglichen Maßnahmen vorgestellt werden. Regelmäßig nehmen an dieser Versammlung auch die Architekten oder Ingenieure, die der Verwalter beauftragt hat, teil. Danach erfolgt die Beschlussfassung über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und als sehr wichtiger Punkt auch über die Finanzierung der Maßnahmen. Beispielsweise können hier Sonderumlagen erhoben oder aber die Kosten der Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage bestritten werden. 17. Welche Nachrüstungspflichten muss der Verwalter gegenüber der WEG beachten? Siehe Antwort zu Frage Ergeben sich aus den gesetzlichen Aufforderungen Haftungsrisiken für den Verwalter? Haftungsrisiken können sich für den Verwalter daraus ergeben, dass er die Eigentümergemeinschaft über unbedingte Nachrüstungsverpflichtungen in Unkenntnis lässt. Der Verwalter hat den baulichen Zustand des Gebäudes regelmäßig festzustellen. Ergeben sich Abweichungen oder Verstöße gegen dieenergieeinsparverordnung, so hat er die Eigentümergemeinschaft hierüber zu informieren und eine Entscheidung herbeizuführen. Unterlässt er dies, so kann es sich um eine Pflichtverletzung handeln. Diese wiederum kann zum Schadensersatz führen. Besonders kritisch wird es, wenn die Behörde gegen die Eigentümergemeinschaft, etwa wegen der Nichterstellung des Energieausweises, einschreitet. Dann können auch Bußgelder verhängt werden. Ist der Verwalter für die Unterlassung verantwortlich, so können ihn die Wohnungseigentümer wegen Verletzung der Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag in Regress nehmen. Der Verwalter sollte daher regelmäßig das Gebäude inspizieren und mit den Anforderungen der EnEV abgleichen, um sich hier keiner möglichen Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern auszusetzen.

7 19. Was bringt die geplante EnEV 2009? Obwohl die EnEV 2007 gerade erst mit Wirkung zum in Kraft getreten ist, plant die Bundesregierung bereits grundlegende Änderungen, die im Rahmen der sogenannten EnEV 2009 bereits zum in Kraft treten sollen. Die EnEV 2009 beinhaltet unter anderem erhebliche Verschärfungen der sogenannten primär energetischen Anforderungen (Gesamtenergieeffizienz) um durchschnittlich 30 %. Außerdem sollen Verschärfungen im Rahmen der sogenannten bedingten Nachrüstungsverpflichtungen erfolgen, beispielsweise dann, wenn Außenbauteile wesentlich geändert werden. Auch hier ist eine Verschärfung um durchschnittlich 30 % gegenüber der EnEV 2007 geplant. Behördliche Stichproben drohen Nachtstromheizungen, die älter als 30 Jahre sind, sollen in größeren Gebäuden langfristig außer Betrieb genommen werden. Die Einhaltung der Verordnung soll künftig strenger überwacht werden, durch behördliche Stichproben sowie Prüfungen durch die Bezirksschornsteinfegermeister. Ziel der Verordnung ist es, den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser dauerhaft um etwa 30 % zu senken, ebenso die CO 2 -Emmissionen deutlich zu verringern. 20. Gibt es Fördermittel? Es gibt einzelne Länderprogramme zur Förderung von energetischen Sanierungen. Daneben gibt es bedeutende Förderprogramme bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Einzelheiten über die diversen Förderprogramme, insbesondere das CO 2 - Gebäudesanierungsprogramm, das Programm "Wohnraum modernisieren", Solarstromerzeugung, ökologisch Bauen sowie das Wohnungseigentumsprogramm erhalten Sie unter der Internetadresse.( Autor/in Rechtsanwalt Georg Hopfensperger, München