Sozialausschuss. Sitzungsdatum öffentlich

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2 Nürnberg TOP: 4.0 I. Anmeldung Sozialausschuss Sitzungsdatum öffentlich Betreff: Richtwerte für die Miete bei energetisch sanierten Wohnungen Antrag der Fraktion Bündnis 90/die Grünen vom Anlagen: Bericht Bisherige Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Bericht Abstimmungsergebnis angenommen abgelehnt vertagt/verwiesen Sachverhalt (kurz): Mit o.g. Antrag wird um Prüfung gebeten, ob der Richtwert für die Miete bei energetisch sanierten Wohnungen von Leistungsempfängern nach dem SGB II und dem SGB XII angehoben werden kann. Im Bericht der Verwaltung wird dargestellt, dass für einen solchen gesonderten Richtwert derzeit die Voraussetzungen noch nicht vorliegen. Beschluss-/Gutachtenvorschlag: entfällt, da Bericht Finanzielle Auswirkungen: Nein Ja Noch offen, weil Gesamtkosten p.a. davon investiv konsumtiv davon Sachkosten Personalkosten Haushaltsmittel/Verpflichtungsermächtigungen sind bereitgestellt: Nein Ja, Betrag Profitcenter: Wenn nein, Deckungsvorschlag:

3 Auswirkungen auf den Stellenplan: Nein Ja, im Umfang von Vollkraftstellen Prüfung der Genderrelevanz durchgeführt: Nein Ja Geschlechterrelevante Auswirkungen: Nein Ja, siehe Anlage Abstimmung ist erfolgt mit: Ref. I / OrgA Ref. II / Stk RA (verpflichtend bei Satzungen und Verordnungen) II. Herrn OBM III. Herrn Ref. V Nürnberg, ( )

4 Beilage: 4.1 zur Sitzung des Sozialausschusses vom Berücksichtigung eines höheren Richtwertes für die Mietpreise bei Transferleistungsbezug bei energetischer Sanierung eines Wohngebäudes hier: Antrag der Fraktion Bündnis 90/die Grünen vom Ökologischer Mietspiegel Darmstadt Zum Thema Ökologischer Mietenspiegel wird das Amt für Wohnen und Stadterneuerung im Stadtplanungsausschuss berichten. 2. Die neuen Richtwerte für die Mietpreise im SGB II und SGB XII in der Stadt Nürnberg zum Die Stadt Nürnberg Amt für Existenzsicherung und soziale Integration Sozialamt ist zuständig für die Festlegung der Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft und der Heizung nach dem SGB II und dem SGB XII. Diese Richtwerte wurden zum an den im Jahr 2008 neu erschienenen Nürnberger Mietenspiegel angepasst 1. Im Rahmen der Ermittlung der angemessenen Mietpreise für Transferleistungsempfänger wurde auch geprüft, ob es sinnvoll wäre, bei der Anwendung der Richtwerte eine ökologische Komponente mit einzubauen. Dieser Gedanke wurde aus verschiedenen - im Folgenden aufgeführten Gründen - nicht umgesetzt. 3. Was ist der Klimabonus Bielefeld Die Stadt Bielefeld hat mit Beschluss des Sozial- und Gesundheitsausschuss vom einen Klimabonus im Rahmen der Kosten der Unterkunft für Transferleistungsempfänger eingeführt. Der Klimabonus Bielefeld orientiert sich an dem neuen Energieausweis: Werden bestimmte Verbrauchswerte unterschritten, so erfolgt ein gestaffelter Zuschlag auf den Quadratmeterpreis Auszug aus dem Wohnungsmarktbericht 2008 der Stadt Bielefeld 2 Dieser Klimabonus ist ein aktiver Beitrag zum Klimaschutz. Die Mehrkosten im Bereich der Kaltmiete werden dabei voraussichtlich durch Einsparungen bei den Heizkosten kompensiert. Der Klimabonus belohnt somit Hauseigentümer, die ihren Wohnungsbestand energetisch sanieren und erschließt ALG II-Empfängern neue Marktsegmente. Es gibt in Bielefeld etwa Wohnungen im Geschosswohnungsbau, die den verschiedenen Kriterien des Klimabonus entsprechen. Hierbei handelt es sich um WE, die seit 1995 genehmigt und fertig gestellt wurden, sowie rund energetisch sanierte WE. 1 Siehe hierzu die Vorlage zum Sozialausschuss vom S. 51

5 3.2. Anmerkungen zum Klimabonus Bielefeld Eine Klimaschutzkomponente bei den Angemessenheitskriterien für die Unterkunftskosten ist grundsätzlich positiv zu beurteilen. Eine solche Ergänzung der Richtwerte benötigt aber bestimmte Voraussetzungen Einfache Handhabung des Bonus für die Sachbearbeitung Die Prüfung, ob ein solcher Bonus in Betracht kommt, muss für die Sachbearbeitung einfach feststellbar sein. Dies ist in Bielefeld der Fall, da nach den internen Richtlinien der nur der Energieverbrauch aus dem Energiepass abgelesen werden muss Überseinstimmung mit der Rechtsprechung Zu berücksichtigen ist außerdem die rechtliche Frage, ob ein derartiger Bonus mit der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts konform ist. Denn nach der Rechtsprechung des BSG dürfen wertbildende Faktoren wie zum Beispiel das Baujahr bei der Festlegung der Richtwerte nicht als zusätzliche Kriterien herangezogen werden. Außerdem soll der Richtwert nur Wohnungen berücksichtigen, die im einfachen Segment liegen 3. Wenn eine Wohnung komplett energetisch saniert ist, liegt sie u. U. nicht mehr im einfachen Segment, da die energetische Sanierung oftmals nur im Rahmen von anderen Modernisierungsmaßnahmen erfolgt Aussagekräftige Grundlage, anhand derer die Beurteilung erfolgen kann, ob ein Klimabonus zum Tragen kommt Im Rahmen der Festlegung der neuen Richtwerte für die Mietpreise in der Stadt Nürnberg zum wurde geprüft, ob es eine fundierte - für das System der Sozialleistungen passende - Grundlage gibt, anhand derer ein Zuschlag für energetisch sanierte Wohnungen gewährt werden kann. Hierzu wurde auch an den Energieausweis gedacht. Der neue Energieausweis bietet unserer Auffassung nach derzeit keine rechtlich tragfähige Grundlage, bestimmte Wohnungen mit einem höheren Angemessenheitswert wegen geringeren Energieverbrauchs zu belegen. 3 Nach 22 Abs. 1 SGB II kommt es nicht auf eine bestimmte, vom Hilfebedürftigen genutzte Unterkunft und damit auf eine objektbezogene Angemessenheit an. Stattdessen ist entscheidend, welche Aufwendungen nach den maßgeblichen Verhältnissen für eine zur Bedarfsdeckung geeignete Unterkunft entstehen würden. Angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entspricht und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. Die Wohnung muss daher hinsichtlich der mietpreisbildenden Faktoren, die regelmäßig im Quadratmeterpreis ihren Niederschlag finden, im unteren Segment der in Betracht kommenden Wohnungen liegen. BSG 7b. Senat Az.: B 7b AS 18/06 R und BSG 14. Senat Az.: B 14/7b AS 44/06

6 3.3. Was ist der Energieausweis Ab dem 1. Juli 2008 müssen Eigentümer und Vermieter von Wohngebäuden, die bis 1965 fertig gebaut wurden, den potentiellen Käufern oder Mietern einen Energieausweis vorlegen. Für alle Wohngebäude mit Baujahr nach 1965 wird der Ausweis ab 1. Januar 2009 Pflicht, für Nichtwohngebäude ab 1. Juli Der Energieausweis wird grundsätzlich nur für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen erstellt, da es um die wärmedämmenden Eigenschaften der Außenhülle und die Qualität der Heizungsanlage geht. Jeder Kauf- oder Mietinteressent für eine Wohnung oder Haus hat ab Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) das Recht, sich den Ausweis durch den Vermieter oder Verkäufer vorlegen zu lassen. Mietern in bestehenden Mietverhältnissen muss kein Energieausweis vorgelegt werden Verbrauchsausweis Der sogenannte verbrauchsorientierte Energieausweis ist die vereinfachte Variante. Hier wird der Energieverbrauch des Gebäudes auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahren ermittelt. Dies ist problematisch, wenn z. B. über längere Zeit Wohnungen in dem Gebäude leer stehen, denn dann fällt der Energieverbrauch günstiger aus, als er tatsächlich ist, wenn dies nicht bereinigt wird. Außerdem hängt der Verbrauchswert von der Mieterstruktur und dem Heizverhalten ab. Ist das Gebäude z. B. bislang nur von voll Berufstätigen bewohnt, kann sich der Verbrauchwert schnell ändern, wenn Personen einziehen, die den ganzen Tag zu Hause sind. In den meisten Fällen wird dieser Verbrauchsausweis für ein Gebäude erstellt, da dieser preiswerter ist Bedarfsausweis Der bedarfsorientierte Energieausweis ist die aufwendigere und qualifiziertere Variante. Hierfür wird von einem Fachmann anhand der Beschaffenheit des Gebäudes, der Heizungsanlage und anderer Faktoren der voraussichtliche Energiebedarf der Immobilie berechnet. Der Vergleich von Bedarfsausweisen mit Verbrauchsausweisen ergibt für den Verbrauchsausweis fast immer günstigere Verbrauchswerte. Dies liegt u.a. daran, dass die Wärmeverluste durch Gebäudeundichtigkeiten von der EnEV sehr hoch veranschlagt werden. Tatsächlich verbrauchen die Mieter wesentlich weniger Heizenergie als im Bedarfsausweis veranschlagt. Dies wird auch von der WBG bestätigt Fazit Aus den Aussagen des Energieausweises ist kein Rückschluss auf die tatsächlich auftretenden Energiekosten möglich. Gründe hierfür sind, dass die Berechnung auf einem Normklima in Deutschland und einer Normnutzung, wie einer gleichmäßigen Beheizung des Gebäudes, basiert. Der Standort und das Nutzerverhalten beeinflussen somit das tatsächliche Ergebnis. Um die Angaben zu prüfen, ist Expertenwissen notwendig 4. Da beim Verbrauchsausweis der Warmwasserenergieverbrauch nicht zwingend berücksichtigt wird, sind allein dadurch Abweichungen von 100 % möglich. Hier gilt es das Kleingedruckte zu lesen und zu bewerten. Das gleiche gilt für Wohngebäude mit Fernwärmeversorgung oder für kleine Wohneinheiten, bei denen das Nutzerverhalten das Ergebnis stark beeinflusst. Die Zuordnung der Klimafaktoren zu Postleitzahlgebieten erfolgt nach einer Systematik, die mit den Klimazonen nach DIN EN nicht in Einklang stehen. Gebäude in Nachbarorten, die zur gleichen Klimazone gehören, unterscheiden sich dadurch teilweise um 30 %. Selbst wenn der Eigentümer korrekte Angaben macht, können Mieter oder Käufer mit einem Verbrauchsausweis oft wenig anfangen. Für die Beurteilung, welche Leistungen im Rahmen des Sozialleistungsbezugs gewährt werden, ist diese Basis deshalb erst recht nicht verlässlich. Problematisch ist auch der Gesichtspunkt, dass der Energieausweis nicht den individuellen Energieverbrauch der Wohnung berücksichtigt. Eine mittig gelegene Wohnung auf der Südseite eines schlecht gedämmtem Gebäudes kann einen wesentlich geringeren Energiebedarf 4 Focus online vom

7 haben, als eine Wohnung im Dachgeschoss eines energetisch sanierten Hauses. Eine energetische Sanierung des schlecht gedämmtem Gebäudes hingegen hat kaum positive Wirkungen bzgl. Heizkosten auf die mittig gelegene Wohnung. Obwohl hier kein Einsparungspotential besteht, werden die Modernisierungskosten voll auf diese Wohnung umgelegt, was zu einer erheblichen Mietpreissteigerung für den Mieter führt Kostenersparnis / Kostenneutralität für die Kommune durch Einführung eines Klimabonus Eine Auswertung der Heizkosten der SGB II- und SGB XII-Bezieher nach Baujahren ergab, dass die durchschnittlichen Heizkosten pro Quadratmeter bei neueren Baujahren nur geringfügig unter denen der älteren Baujahre liegen. Die Einsparungen bei den Heizkosten wären deshalb vermutlich geringer als die Mehrkosten, die der Kommune für einen Zuschlag entstehen. Die Einschätzung im Wohnungsmarktbericht der Stadt Bielefeld, dass die Stadt durch den Zuschlag eine Einsparung erzielen kann, ist nicht wahrscheinlich Vergleich der Heizkosten nach Baujahren im SGB II Heizkosten SGB II nach Baujahren/pro qm Anzahl der ausgewerteten BG Stand März 2009 bis ,11 EUR 1602 BG ,04 EUR 1673 BG ,04 EUR 9262 BG ,99 EUR 1170 BG ,99 EUR 2061 BG ab ,97 EUR 1899 BG Vergleich der Heizkosten nach Baujahren im SGB XII Heizkosten SGB XII / 4. Kapitel nach Baujahren/pro qm Stand März 2008 bis ,99 EUR ,93 EUR ,93 EUR ,93 EUR ,86 EUR ab ,90 EUR Deutlich ergibt sich aus der Auswertung eine Heizkosteneinsparungen ab dem Baujahr 1977, in dem die erste Wärmeschutzverordnung eingeführt wurde. Spätere Wärmeschutzverordnungen bewirken nach der Auswertung keine wesentlichen Heizkosteneinsparungen mehr. Ein generelles Problem bei ökologischen Sanierungsmaßnahmen ist, dass der auf den Mieter umlegbare Modernisierungszuschlag in der Regel immer wesentlich höher liegt, als die einzusparenden Heizkosten. Dies gilt um so mehr bei Geschosswohnungen, da hier die Wärmeeffizienz im Vergleich zu einem Einfamilienhaus bereits relativ gut ist, vor allem bei Wohnungen, die in der Mitte liegen. Hier lassen sich nur in geringem Maße Heizkosten einsparen. 4. Ausblick Der Energieausweis bietet derzeit keine geeignete Grundlage, um einen Zuschlag im Rahmen der Unterkunftskosten im SGB II und SGB XII zu gewähren. Für den Leistungsbezieher würde der Kli-

8 mabonus u. U eine weitere Hürde bei der Wohnungssuche bedeuten, da der Klient den Energieausweis aktiv verlangen muss, wenn ihn der Vermieter nicht vorlegt. Problematisch wäre auch das Vorgehen bei Bestandsmietverhältnissen, da hier keine Pflicht des Vermieters besteht, einen E- nergieausweis vorzulegen. Für den Sozialleistungsbezug wäre ein Klimabonus dann sinnvoll, wenn es Beurteilungsmöglichkeiten für die konkrete Wohnung gäbe, ob diese energetisch in einem guten Zustand ist. Hier könnte z. B. das Energieschuldenpräventionsprojekt eingebunden werden, um z. B. einen Umzug zuregen, wenn eine Wohnung aufgrund ihres schlechten Zustandes sehr viel Heizkosten benötigt. Das Amt für Existenzsicherung und soziale Integration Sozialamt wird die weitere Entwicklung in diesem Bereich im Auge behalten und entsprechend reagieren, wenn sich die Voraussetzungen für die Berücksichtigung energetischer Sanierung bei den Richtwerten für die Miete verändern sollten. April 2009 Amt für Existenzsicherung und soziale Integration - Sozialamt

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