Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Düsseldorf

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Düsseldorf

2 Wohn- und Geschäftshäuser Düsseldorf Residential Investment Düsseldorf Der Düsseldorfer Markt für Wohn- und Geschäftshäuser hat 2013 nach einer deutlichen Schwächung im Vorjahr wieder an Stärke gewonnen. Dies zeigt sich weniger an der Zahl der Verkäufe, die mit 390 nur geringfügig höher ist als 2012, als vielmehr am Umsatzvolumen, das sich um 18 % auf 675 Mio. EUR erhöhte. Der Durchschnittspreis pro Immobilie stieg damit von 1,49 auf knapp 1,73 Mio. EUR. Dies ist aber nicht nur dem Preisanstieg an sich geschuldet. So wurden viele größere Objekte gehandelt, deren Eigentümer das gute Marktklima und Preisniveau zum Verkauf genutzt haben. Differenzierte Marktlage Auch wenn die Nachfrage weiterhin hoch ist, stellt sich die Marktlage in diesem Jahr differenziert dar. Einerseits hat die politische Diskussion über die Mietpreisbremse viele Anleger verunsichert. Gleichzeitig wird aber der Nachfragedruck durch das gesunkene Zinsniveau und aufgrund fehlender Anlagealternativen auf dem Kapitalmarkt wieder angeregt. Die Käufer kommen wie schon im Vorjahr hauptsächlich aus der Landeshauptstadt bzw. dem restlichen Rheinland. Hierbei handelt es sich um klassische Privatinvestoren und um Bestandshalter. Auch die Ausrichtung von Private Offices oder Pensionskassen hin zur Wohnimmobilie stützt die Nachfrage. Ausländische Käufer sind ebenfalls wieder aktiv. Rundum-sorglos-Immobilien im Fokus Generell werden Objekte in allen Düsseldorfer Lagen gehandelt. Aufgrund des hohen Preisniveaus werden die Investoren aber immer kritischer. Die Nachfrage konzentriert sich wieder stärker auf gepflegte Objekte in The Düsseldorf market for residential investment once again increased in strength in 2013 after a distinct weakening in the previous year. This is not so much apparent in the number of sales which, with 390, was only slightly higher than in 2012, but rather in the turnover volume which increased by 18 % to 675 million euros. The average price per property therefore rose from 1.49 to just under 1.73 million euros. This was, however, not due to the price increase alone. Many larger properties were traded, whose owners took advantage of the good price level on the market to sell. Differentiated market situation Even if the demand still remains high, the market situation is differentiated this year. On the one hand the political discussions about the restriction on rental prices have worried many investors. At the same time, however, the pressure of demand has been restimulated due to low interest rates and a lack of alternative investment opportunities on the capital market. Similar to the previous year, buyers mainly come from the state capital or from the remainder of the Rhineland. These are classical private investors and portfolio holders. Also, the trend of private offices or pension funds towards investing in residential real estate encourages the demand. Foreign buyers are also active again. Focus on worry-free properties In general, properties exchange hands in all Düsseldorf locations. Due to the high price level investors are, however, becoming increasingly critical. There is a stronger focus on well-maintained properties in sought-after Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 584,2 586,2 588,7 589,6 593,7 597,8 610,6 619,3 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 323,0 325,3 328,9 329,4 331,7 334,0 345,0 351,9 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,81 1,80 1,79 1,79 1,79 1,79 1,77 1,76 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Düsseldorf

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half ,0 in % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite */ current yield * Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic ,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 390 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 625 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 gesuchten Lagen wie Golzheim und Düsseltal sowie in Vierteln, die sich in einem Aufwertungsprozess befinden. Insbesondere von Erstkäufern werden diese Rundumsorglos-Immobilien favorisiert. Hier werden auch weiter steigende Preise bei kurzen Vermarktungszeiten registriert. In den weniger gefragten Lagen insbesondere bei Objekten mit Qualitätsmängeln und Sanierungsstau ist die Nachfrage zurückhaltender. Hier hat sich dementsprechend auch die Vermarktungsdauer wieder erhöht und die Verkäufer müssen zum Teil mit deutlichen Preisabschlägen rechnen. Ein weiterer limitierender Faktor ist die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals. Finanzierungen mit hohen Eigenkapitalquoten sind in der Regel problemlos erhältlich. Wenn aber der Kreditanteil mehr als 80 % betragen soll, prüfen die Banken die Nachhaltigkeit der Investition intensiver. Dies gilt insbesondere dann, wenn für die jeweiligen Objekte hohe Preise gezahlt werden sollen. Dies hat dazu geführt, dass die Faktoren und Preise in den mittleren und einfachen Lagen wenn überhaupt nur noch in kleinen Schritten steigen. In den mittleren Lagen werden von den Anlegern durchschnittlich EUR/m² und in den einfachen Lagen EUR/m² gezahlt. In den guten Lagen sind die Objekte deutlich teurer. Starke Neubautätigkeit Auch wenn es in Düsseldorf keinen wirklich erkennbaren Wohnungsmangel gibt, so ist die Nachfrage doch durch steigende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen nachhaltig gesichert. Die Mieten werden sich in den kommenden Monaten eher seitwärts entwickeln. Die Neubautätigkeit hat 2013 mit Wohnungen (+33 %) deutlich zugenommen. Allerdings ist der überwiegende Teil dem Eigentumswohnungssegment zuzuordnen. Steigerungspotenzial bei Preisen und Mieten Im Gesamtjahr 2014 wird sich die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser voraussichtlich wieder auf einem Niveau zwischen 390 und 430 Objekten mit einem Umsatzvolumen zwischen 625 und 690 Mio. EUR bewegen. Die Mieten, Faktoren und Preise werden auf dem aktuellen Niveau stabil bleiben, allenfalls mit leichtem Steigerungspotenzial in den Premiumlagen. locations such as Golzheim and Düsseltal as well as in the quarters that are undergoing a revaluation process. These worry-free properties are particularly favoured by first-time buyers. Here, rising prices and short selling periods are being recorded again. In the less desirable locations particularly in the case of properties of poor quality and in need of refurbishment the demand is more restrained. Accordingly, the selling period has also increased again and the sellers must partly reckon with clear markdowns. A further limiting factor is the amount of equity available. Financing with high equity rates can usually be arranged without any problem. However, if the loaned proportion is to be higher than 80 %, banks will first carefully verify the sustainability of the investment. This applies in particular if high prices are to be paid for the properties in question. This has led to the fact that the factors and prices in average and basic locations if at all only rise in small increments. In average locations an average of 1,570 euros/m² is paid and in basic locations 1,125 euros/m². In good locations properties are noticeable more expensive. Lively building activity Even if there is no really recognisable housing shortage in Düsseldorf, the demand is still sustainably ensured thanks to rising population and household figures. Rents are more likely to develop in a sideways direction over the coming months. New building activity increased considerably in 2013 with 1,052 homes (+33 %) constructed. However, the major part can be allocated to the freehold apartment segment. Increase potential in prices and rents During the whole of 2014 the number of sold residential investments will probably lie within a range between 390 and 430 properties and a turnover volume between 625 and 690 million euros. Rents, factors and prices will remain stable on the current level, at the most with a slight increase potential in premium locations. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Düsseldorf

5 Düsseldorf - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Düsseldorf - Residential Investment locations A57 A46 A52 Engel & Völkers Commercial A44 Heerdt RHEIN Lörick Wittlaer Lichtenbroich Kalkum Kaiserswerth Lohausen Stockum Hamm Unterrath A52 Golzheim Derendorf Bilk Angermund Mörsenbroich Niederkassel Flehe Volmerswerth Grafen- Pempelfort Düsseltal berg Wersten Itter A524 Rath Oberkassel Altstadt Stadt- Flingern-Nord Carl- mitte Flingern-Süd Hafen stadt Himmelgeist Holthausen Eller A46 Reisholz A44 Ludenberg Gerresheim Unterbilk Friedrichstadt Lierenfeld Oberbilk Vennhausen Hassels Benrath Urdenbach Unterbach A59 Hubbelrath Garath A3 Hellerhof Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 18,3 22,5 18,4 22,7 19,0 23,1 19,0 23,5 Multiplier 16,5 18,9 16,6 19,0 16,9 19,4 17,0 19,9 13,6 16,5 13,9 17,0 14,4 17,4 14,4 17,4 10,5 12,8 11,0 12,9 11,3 13,4 11,3 13,4 Whg.-Mieten in EUR/m 2 11,30 14,00 11,80 16,00 12,20 17,50 12,20 17,60 Residential rents in EUR/m 2 9,50 12,00 9,80 12,50 9,90 12,70 9,90 12,80 8,30 10,30 8,60 10,70 8,80 10,90 8,85 10,95 5,50 7,20 5,90 7,70 6,10 7,90 6,10 7,95 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Düsseldorf

6 EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Werdener Straße Düsseldorf Tel. +49-(0) DuesseldorfCommercial@engelvoelkers.com