Ratgeber für den Bauherrn

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1 Justus Schönemann Ratgeber für den Bauherrn Grundstücke Häuser Eigentumswohnungen Neubau Umbau Renovierung Planung Ausführung Finanzierung Carl Habel Verlag

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort: Mehr wissen, weniger Fehler Planen und Vorbereiten Hausbau Grundstückssuche Grundstückslage und Grundstücksgröße Erschließung Bebaubarkeit des Grundstücks Bauplanungsrecht 29 Wo darf man bauen? 29 Was darf man bauen? Bauordnungsrecht Bauhindernisse Grundstückskosten Kaufpreis 35 Bodenrichtwerte 35 Andere Informationsquellen Makler 40 Maklervertrag 40 Maklerkosten Grunderwerbssteuer 42 Steuerbefreiungen Grundbucheintrag 44 Das Grundbuch Notar 47 Beurkundung 47 Notarkosten Sonstige Kosten 48 5

3 1.1.6 Die Vorplanung 50 Welches Haus soll es sein? Architektenhaus 51 Bauablauf beim Architektenhaus 52 Baukostenschätzung 53 Baugenehmigung ' 53 Bauüberwachung 54 Bauabnahme 55 -Bauzeit Fertighaus 59 Fertighaus-Auswahl 60 Fertighaus-Vertrag 62 Bauablauf beim Fertighaus Selbstbauhaus 67 Bauablauf beim Selbstbauhaus 68 Selbst bauen Stein auf Stein 68 Selbst bauen mit dem Bausatz 70 Selbst ausbauen Freistehendes Haus Doppelhaus Reihenhaus Wer soll das Haus bauen? 76 Bau mit mehreren Firmen 77 Schlüsselfertiges Bauen 81 Kauf eines Fertighauses Baukosten Kosten für den Planer Reine Baukosten 86 Wie Sie die Baukosten senken können Baunebenkosten 93 Wie Sie die Baunebenkosten senken können Erschließungskosten 95 6

4 1.2 Hauskauf Vorüberlegungen Neu oder gebraucht? 98 Aussehen und Grundriß 99 -Preis 100 -Steuern 100 Gewährleistung 102 Umgebung, Infrastruktur Fertig oder nach Plan? Von privat oder über Makler? Kauf vom Bauträger Kauf eines gebrauchten Hauses 112 Vorüberlegungen 112 Haussuche 114 -Hauswert 120 -Kaufvertrag 124 Schulden kaufen? Kauf einer Eigentumswohnung < Vorüberlegungen Kauf einer neuen Eigentumswohnung 135 Teilungserklärung 136 Gemeinschaftsordnung 137 Hausordnung Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung Sonderfälle beim Haus-und Wohnungskauf Zwangsversteigerung Kauf auf Rentenbasis Kauf eines denkmalgeschützten Hauses Kauf einer vermieteten Immobilie 148

5 2. Finanzierung und Steuern Wie hoch darf die Belastung sein? 152 Eigenkapital 152 -Eigenleistungen 157 Geld von Nichtbanken 158 Öffentliche Mittel 158 Geld von Kreditinstituten Bausteine der Finanzierung Eigenkapital Eigenkapitalersatz Fremdkapital 164 Beleihungsgrenzen Hypothekendarlehen von Kreditinstituten 167 -Fester Zins 169 Variabler Zins 170 ^ Tilgungssatz 171 Zins- und Tilgungsverrechnung 173 Disagio 177 -Restschuld 179 -Effektivzins Hypothekendarlehen von Versicherungen 181 Übersicht Versicherungsdarlehen Darlehen von der Bausparkasse 188 Bauspar-Kollektiv 189 -Zuteilung 190 Bauspar-Tarife 191 Staatliche Bausparförderung 195 Finanzieren mit Bauspardarlehen 196 Vor-und Zwischenfinanzierung 197

6 Besondere Baudarlehen 199 Zwischenfinanzierung 200 Vorfinanzierung 201 Bankdarlehen 201 Blankodarlehen von Bausparkassen 202 Policendarlehen 203 Baudarlehen vom Staat 203 -Bürgschaften Die beste Finanzierung 210 Angebote einholen 211 Angebote vergleichen 212 Über Angebote verhandeln 212 Darlehenszusage und Auszahlung Zahlungsprobleme 217 -Tilgungsaussetzung 217 Tilgungsstreckung 217 Umschuldung Öffentliche Fördermittel Erster Förderweg (Öffentlich geförderter Wohnungsbau) 220 y Haushaltseinkommen 221 Wohnungsgröße 222 Förderarten Zweiter Förderweg (Eigentumsprogramm des Bundes) 226 Haushaltseinkommen 227 Wohnungsgröße 227 Förderarten Lastenzuschuß Landes-und Bundesbürgschaften Zusätzliche Förderung in den neuen Bundesländern KfW-Programm 234 9

7 Sonderprogramm Aufschwung Ost" Zuschüsse und Darlehen der Länder Lastenzuschuß Sonstige Fördermöglichkeiten Steuerliche Förderung Der Bauherren-Paragraph loe 240 -Wer wird gefördert? 241 Was wird gefördert? 242 -Wie wird gefördert? Die Grundförderung Schuldzinsenabzug Aufwendungen vor Bezug 250 Finanzierungskosten 250 Laufende Kosten 252 Erhaltungsaufwand Nachholmöglichkeit beim Paragraph loe Baukindergeld *. Sonderfall Zweifamilienhaus Steuersparer Arbeitszimmer Abschreibungen 266 Abschreibungsdauer 267 Abschreibungsmöglichkkeiten Staatliche Förderung von Modernisierung, Anbau, Umbau Vermietete Gebäude Selbstgenutzte Gebäude 271 Paragraph loeestg 271 -Paragraph 10h EStG Staatliche Förderung bei denkmalgeschützten Gebäuden

8 Vermietete Gebäude Selbstgenutzte Gebäude Finanzierung unter steuerlichen Gesichtspunkten Selbstgenutzte Wohnung Vermietete Wohnung Gemischt genutztes Haus Realisierung des Bauvorhabens Die Fachleute Architekt 290 -Architektensuche 290 -Architektenvertrag 292 Architektenkosten Sonderfachleute Vermessungsingenieur Stätiker Heizungs-und Lüftungsingenieure Kaminkehrer Gartenarchitekt Innenarchitekt Gutachter und Sachverständige Handwerker Baugenehmigung Bauvoranfrage Bauantrag und Genehmigungsverfahren Was tun bei Ablehnung?

9 3.3 Bauvertrag Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) Gewährleistung Bauausführung Baugrube, Fundament Keller Außenwände Material Konstruktion Decken Dach Fenster und Fenstertüren Treppen Heizung Energieart ;2'~ Heizungskessel Heizungsart Regeltechnik Warmwasser Innenausstattung Fußböden Innenwände Sanitärräume, Küche Sicherheit Mechanische Schutzvorrichtungen Elektronische Schutzvorrichtungen

10 3.5 Versicherungen Versicherungen für die Bauzeit Grundstücks-Haftpflichtversicherung Bauherren-Haftpflicht Bauleistungsversicherung (Bauwesenversicherung) Unfallversicherung Versicherungen für Haus und Grundstück Verbundene Wohngebäudeversicherung Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ;2.3 Gewässerschadenhaftpflicht Rechtsschutzversicherung 378 Verzeichnis der Checklisten und Rechenvorlagen 1. Checkliste für die Grundstückssuche Grundstückssuche: So gehen Sie vor Was kostet mein Grundstück? Ermittlung der reinen Baukosten und Kostenkontrolle Ermittlung der Baunebenkosten Berechnung der Gesamtkosten für ein Bauvorhaben Suche eines gebrauchten Hauses: So gehen Sie vor Checkliste Haus- und Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf Berechnung der Gesamtkosten für den Kauf einen Hauses oder einer Eigentumswohnung Übersicht Bewirtschaftungskosten Übersicht laufende Kosten Finanzierungsplan Belastungs-Überblick Übersicht Darlehensangebot Vergleich von Darlehensangeboten Finanzierungsbeispiel Finanzierungsbeispiel Finanzierungsbeispiel

11 19. Finanzierungsbeispiel Finanzierungsbeispiel Checkliste Keller Checkliste Außenwände Checkliste Dach Checkliste Fenster Checkliste Treppe Checkliste Heizung Checkliste Fußboden 360 Verzeichnis der Übersichten 1. Wichtige Angaben im Bebauungsplan Grundstücksbewertung Übersicht Grundstückspreise So lange halten Bauteile Übersicht Kaufpreise freistehende Eigenheime und Reihenhäuser Übersicht Kaufpreise Eigentumswohnung Laufzeiten von Hypotheken Monatsraten für Hypothekendarlehen So zahlen Sie Ihr Hypothekendarlehen zurück Sq^zählen Sie Ihr Versicherungsdarlehen zurück «Wie Sie sich gegen finanzielle Überraschungen wappnen Beispielrechnung für Steuerersparnis nach loe Einkommensteuer Gruhdtabelle 1992 (Auszug) Einkommensteuer Splittingtabelle 1992 (Auszug) Wie wird bezahlt?