Baubegleitendes FM im Westside Brünnen
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- Anton Michel
- vor 8 Jahren
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1 CONSENS 13. Facility Management Herbstseminar Baubegleitendes FM im Westside Brünnen Spannungsfeld Architektur und Facility Management Dr. Thorsten Busch, pom+consulting AG
2 Vorstellung Referent Dr. Thorsten Busch Dipl.-Bauingenieur TU Dr. sc. techn. (ETHZ) Projektleiter Bilfinger Berger AG Assistent ETH Zürich Seit 2005 Consultant pom+ 2
3 Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 3
4 pom+consulting AG Adresse Zürich > pom+consulting AG Adresse Bern > pom+consulting AG Technoparkstrasse Zürich +41 (0) / info@pom.ch Firmengründung Bubenbergplatz 4 Postfach 3001 Bern +41 (0) > 1. Februar 1996 Geschäftsleitung > Dr. Peter Staub > Giuseppe Bilotta > Martin Cremosnik Anzahl Mitarbeitende > 50 Partner > > > > > Ralf Becht Daniel Meier Natasha Merkt Ralph Buesser Manuela Scheuzger 4
5 pom+leistungen Unternehmungsentwicklung Prozess- und Strukturgestaltung Informations- und Kommunikationsmanagement Projektmanagement 5
6 Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 6
7 Vorstellung Projekt Westside Grafik: Neue Brünnen AG 7
8 Vorstellung Projekt Westside Grafik: Neue Brünnen AG 8
9 Vorstellung Projekt Westside Der Architekt The Westside project is an exciting 21st century community that dramatically reinvests the concept of shopping, entertainment, wellness and living. The project creates a unique integration of architecture, landscape and a sophisticated urban spirit. > Daniel Libeskind Grafik: Neue Brünnen AG 9
10 Vorstellung Projekt Westside Zahlen Shopping Gastronomie und Foodcourt m2 Erlebnisbad / Fitness m2 Mall m2 Multiplexkino 11 Säle, 2400 Sitzplätze Hotel 144 Doppelzimmer Seniorenresidenz 84 Wohnungen Kinderland 300 m2 Parking PP Tankstelle 24/7 geöffnet m2 10
11 Vorstellung Projekt Westside Facts Akteure > Bauherrin: Neue Brünnen AG, NBAG (GMA) > ARGE TU: STRABAG AG + Rhomberg Bau AG Bauvolumen > 500 Mio. CHF Minergie-Standard > 85 % des Energieverbrauchs Holzschnitzel sowie Wärmerückgewinnung aus Kühlanlagen 15 % mit Heizöl > Eröffnung > 08. Oktober
12 Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 12
13 Baubegleitende FM-Planung Methodischer Ansatz im FM - Lifecycle Management Bedürfnis Strategische Planung e alt n Betreiben Erstellung h Er Um nu tze n Abbruch Planung Nutzung 13
14 Baubegleitende FM-Planung Methodischer Ansatz im FM - Lifecycle Kosten Kosten Beeinflussbarkeit Kumulierte Kosten Optimierungs -potenzial Zeit Strat. Planung Planung Erstellung Nutzung Abbruch 14
15 Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 15
16 Leistungen Übergeordnete Ziele Optimierung der baulichen Rahmenbedingungen für die Nutzung Den Nutzeranforderungen entsprechendes Betriebsmanagementsystem und dafür geeignete bauliche Rahmenbedingungen Daten und Dokumente sind so aufbereitet, dass sie im ganzen Lebenszyklus für die Nutzung, den Betrieb und die Erhaltung verwendet werden können. FM-Qualitätsmanagement: Die Anforderungen betr. Nutzung, Betrieb sowie Daten- und Dokumentenmanagement sind korrekt umgesetzt In Anlehnung an SIA Empfehlung Baubegleitendes Facility Management 16
17 Leistungen Leistungsgestaltung pom+ Strategische Planung Vorstudie Projektierung Ausschreibung Realisierung Bewirtschaftung Immobilienstrategien Geschäftsmodelle Bewirtschaftungskonzepte / Prognosen Bewirtschaftungskosten Gestaltung und Einführung der Bewirtschaftungsorganisation und -prozesse Outsourcing-Konzepte Festlegung von SLA Benchmarking Stand
18 Nutzung Abschluss Inbetriebnahme Ausführung Ausführungskonzept Offertvergleich/Vergabe Ausschreibung Bewilligungsverfahren Bauprojekt Vorprojekt Auswahlverfahren Machbarkeitsstudien Projektdefinition Lösungsstrategien Bedürfnisformulierung Leistungen Nutzung Ertrag, Rendite Organisation Betrieb Prozesse Kosten Datenund Dokum. mgmt FM QM Bezeichnung Strukturierung Ablage Austausch Qualitätskriterien Review 1. Strat. Planung 2. Vorstudie 3. Projektierung 4. Ausschreibung 5. Realisierung In Anlehnung an SIA Empfehlung Baubegleitendes Facility Management 18
19 Nutzung FM QM Abschluss Inbetriebnahme Ausschreibung FM Leistungen Ausführung Ausführungskonzept Offertvergleich/Vergabe Ausschreibung Bewilligungsverfahren Bauprojekt Vorgaben BAU Nutzung Ertrag, Rendite Vorgaben BAU Vermietung Kostenprognose Prozesse Vermietung Detailkonzepte Kosten Datenund Dokum. mgmt Vorprojekt Raumbedarf Organisation Betrieb Auswahlverfahren Investitionsbedarf Nutzungskonzept Machbarkeitsstudien Projektdefinition Lösungsstrategien Bedürfnisformulierung Leistungen Bezeichnung Grobkonzept Centerbetrieb NK Abrechnung Betriebsstart Strukturierung Ablage Austausch Qualitätskriterien Review 1. Strat. Planung FM-Beurteilung 2. Vorstudie Vereinbarung PQM TU 4. AusBehörden 3. Projektierung schreibung 5. Realisierung Schlussreview In Anlehnung an SIA Empfehlung Baubegleitendes Facility Management 19
20 Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 20
21 Umsetzung Westside Wichtige Konzepte + Resultate BAU BETRIEB + NUTZUNG KOSTEN / ERTRÄGE BETRIEB Nutzungskonzept Raumbedarf / Logistik Vorgaben Bauprozess Projektmanagement Betrieb VERMIETUNG Detailkonzepte Grobkonzept Centerbetrieb 1. Kostenprognose Organisationskonzept inkl. Centermanagement Kostenprognose Ausschreibung FM-Leistungen Konzept Nebenkosten abrechnung Hausordnung Mietverträge Stellenbeschrieb interne Angestellte VORBEREITUNG NUTZUNG 21
22 Umsetzung Westside Kostenprognose Definition Leistungen / Service-Level Kalkulation Bottom-up Einflussgrössen Beizug Benchmarks (Migros Aare, MigrosGemeinschaft, Jones Lang LaSalle, FM-Monitor) Nebenkosten 22
23 Umsetzung Westside Nebenkosten Gemeinschaftskosten Center allgemein Eigentümerkosten Nebenkosten Umgebung Kosten Ver- und Entsorgung Mietflächen Nebenkosten Betriebskosten Mietsache Eigentümerkosten Verkehrserschliessung Heizung Mietfläche Klimakälte Mietfläche Elektrizität Anlieferung Nord und Süd-West Be- und Entlüftung Mietfläche Telekommunikation Reinigung* Abfallentsorgung allgemein Wasser- und Abwasser Mietfläche Bewachung* Mall Nord / Süd Radio / TV - Anschlüsse Wartung / Unterhalt* WC-Anlagen Abfall Mieter Reparaturen / Instandsetzung* Kinderhütedienst Notstrom (nur ausnahmsweise) etc. Gebäude innen Gebäude aussen * Diese Leistungen können auch beim Centermanagement bezogen werden (sep. vertragliche Regelung) Hauswartung allgemein Zentrale Sicherheitsanlagen Bewachung / Ueberwachung Führung Centermanagement Infodesk Verteilung individuell nach eff. Verbrauch Verteilung nach Mietfläche Verrechnung in Center-Nebenund Gemeinschaftskosten In Miete enthalten Verrechnung in Nebenkosten Mietfläche In Miete enthalten Direktbezug durch den Mieter 23
24 Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 24
25 Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 25
26 Architektonische Besonderheiten Schräge Betonwände 26
27 Architektonische Besonderheiten Bildung von Luftblasen 27
28 Architektonische Besonderheiten Fassade mit Cut 28
29 Architektonische Besonderheiten Cut mit Beleuchtung 29
30 Architektonische Besonderheiten Malldecke (Gips) 30
31 Architektonische Besonderheiten Bodengestaltung - Terrazzo 31
32 Architektonische Besonderheiten Bodengestaltung Terrazzo Reinigungstest 32
33 Architektonische Besonderheiten Geländer 33
34 Architektonische Besonderheiten Zugänglichkeit Kristalle Grafik: Neue Brünnen AG 34
35 Architektonische Besonderheiten Zugänglichkeit Kristalle 35
36 Inhalt 01. pom+consulting AG 02. Projekt Westside 03. Warum baubegleitendes FM? 04. Leistungen 05. Umsetzung Westside 06. Projektorganisation 07. Architektonische Besonderheiten 08. Erfolgsfaktoren 09. unsichtbar 36
37 Erfolgsfaktoren Erfolgsfaktoren (Erfahrung Westside) Nähe Entscheidungsträger Bauherr Der FM-Planer als zentrale Schaltstelle für alle betrieblichen Fragen Gezielte Einflussnahme Planung und Ausführung > (insb. Zusammenarbeit TU) Kontrolle Umsetzung Vorgabe (PQM) Anforderungen formulieren vor Vertragsunterzeichnung Spezifische Kenntnisse Prozesse Shoppingcenter 37
38 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit 38
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