Steuertipps zum Jahresende Immobilienbesteuerung

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1 Steuertipps zum Jahresende Immobilienbesteuerung 24. November 2014 Veronika Seitweger Tel.: /01250/6529

2 Die TPA Horwath Philosophie Unsere wichtigsten Werkzeuge sind nicht der Taschenrechner oder Excel-Tabellen, sondern: ein genauer Blick ein feines Gehör der richtige Riecher und ein ehrliches Gespräch. Das ist es, was wir unter Face-to-Face-Business verstehen und Tag für Tag leben. Regional und International. Seite 2

3 Die Beratungsbereiche 26 Partner und rund 450 Mitarbeiter leben Face-to-Face-Business an 11 Standorten in Österreich. Diese Beratungsqualität können Sie auch von unseren mehr als 500 Kollegen in 10 Ländern Mittel- und Südosteuropas erwarten. In den Bereichen: Steuerberatung Wirtschaftsprüfung Unternehmensberatung Seite 3

4 Steuertipps zum Jahresende und Immobilienbesteuerung Steuertipps für: Einnahmen- und Ausgabenrechner Bilanzierer GmbH-Geschäftsführer Alle Unternehmer Alle Steuerpflichtigen Immobilienbesteuerung Seite 4

5 Einnahmen und Ausgabenrechner Gewinnzurechnung Steuerung des Gewinnes von Einnahmen und Ausgaben interessant, wenn unterschiedliche (Grenz-) Steuersätze zu erwarten (sonst nur Steuerstundung / Zinsgewinn) Vorauszahlung GSVG? Vorauszahlung (ev. Neuabschluss) Versicherungen noch im Dezember Vorauszahlung zb Miete, Leasing, Zinsen, Beratung -maximal für das folgende Jahr anerkannt Änderung seit : Umlaufvermögen, das keinem regelmäßigen Wertverzehr unterliegt => erst bei Ausscheiden absetzbar 15 tägige Zurechnungsfrist für regelmäßige Einnahmen / Ausgaben Seite 5

6 Einnahmen und Ausgabenrechner Gewinnzurechnung Beispiel für Gewinnzurechnung Gewinnerwartung 2014: EUR ,00 Gewinnerwartung 2015: > EUR ,00 Möglichkeit, Einnahme EUR ,00 aus 2015 vorzuziehen? zusätzliche Steuer 2014 EUR 8.643,00 Steuerersparnis 2015 EUR ,00 Seite 6

7 Einnahmen und Ausgabenrechner Verlustverwertung Ab Veranlagung 2014 wieder 100%ige Verlustverrechnung mit Gesamtbetrag der Einkünfte Seit 2007 Verluste der letzten 3 Jahre vortragsfähig Droht 2014 Verlustvortrag aus 2011 wegzufallen? Eventuell Umstieg auf doppelte Buchführung Seite 7

8 Einnahmen und Ausgabenrechner Gewinnfreibetrag Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit natürliche Personen (Personengesellschaften wie OG, KG) Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Bilanzierung oder Pauschalierung (nur Grundfreibetrag möglich!) nicht: für juristische Personen (GmbH, AG) Seite 8

9 Einnahmen und Ausgabenrechner Gewinnfreibetrag Grundfreibetrag Investitionsbedingter Gewinnfreibetrag für die ersten EUR ,00 Gewinn kein Investitionserfordernis auch bei Pauschalierung für Gewinnanteile über EUR ,00 Investitionserfordernis (nur bestimmte Wirtschaftsgüter!) Ab nur mehr Wohnbauanleihen begünstigte Wertpapiere! Kennzeichnung im Anlageverzeichnis nicht bei Pauschalierung Seite 9

10 Einnahmen und Ausgabenrechner USt Kleinunternehmer Unternehmer mit einem Netto-Jahresumsatz von bis zu EUR ,00 von USt befreit 10%iger USt-Satz brutto EUR %iger USt-Satz brutto EUR Dürfen keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen Verlust des Vorsteuerabzugs Einmalige Überschreitung von 15 % innerhalb von 5 Jahren unbeachtlich Seite 10

11 Bilanzierer Gruppenbesteuerung Steueroptimierung durch Gruppenbildung Finanzielle Verbindung am Beginn des Wirtschaftsjahres Stellung des Gruppenantrags vor Bilanzstichtag Einbeziehung von ausländischen Tochtergesellschaften Seit nur mehr ausländische Töchter in EU-Staaten oder Drittstaaten, mit denen umfassende Amtshilfe besteht Ab Veranlagung 2015 nur mehr 75%ige Verlustzurechnung Seite 11

12 Bilanzierer Langfristige Rückstellungen Langfristige Rückstellungen sind mit fixen Zinssatz von 3,5 % über die voraussichtliche Laufzeit abzuzinsen Gilt für Rückstellungen die für Wirtschaftsjahre gebildet werden, die nach dem liegen Für Rückstellungen vor gilt weiterhin der 80 %-Ansatz, sofern sich nicht durch die Abzinsung mit 3,5 % über die Restlaufzeit ein niedrigerer Wert ergibt Differenzbetrag ist gewinnerhöhend aufzulösen und auf 3 Jahre linear abzuschreiben Seite 12

13 GmbH-Geschäftsführer Gesellschafter-Geschäftsführer Pensionszusage / Rückstellung Abfertigungszusage / Rückstellung für Gesellschafter-Geschäftsführer > 25 % Körperschaftsteuer Ersparnis / Stundung Begünstigte Auszahlung? Optimierung GGF Bezug in Hinblick auf Sozialversicherung und Steuer Gewinnausschüttung versus GF Bezug? GSVG? DB/DZ? Betriebsausgabenpauschale beim GF (6 % - 12 %?) GFB auch beim GF mit Betriebsausgabenpauschale? Seite 13

14 GmbH-Geschäftsführer Umsatzsteuer USt für GGF-Bezug: 0,0 % bis 25,0 %, idr Dienstverhältnis keine USt 0,1 % bis 25,0 % + Sperrminorität USt/ Wahlrecht 25,1 % bis 49,9 % ohne Sperrminorität idr keine USt 25,1 % bis 49,9 % mit Sperrminorität USt/ Wahlrecht 50,0 % und mehr USt/ Wahlrecht Wenn USt Vorsteuerpauschale nicht vergessen (rückwirkend für 2014 geltend machen?) Seite 14

15 Alle Unternehmer Rechtsformcheck Ist ein Wechsel zur GmbH (25 % KöSt) sinnvoll? TPA Horwath Rechtsformrechner unter: Seite 15

16 Der TPA Horwath Rechtsformrechner Online Probieren Sie den TPA Horwath Rechtsformrechner einfach selbst aus! Seite 16

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18 Der TPA Horwath Rechtsformrechner Online Seite 18

19 Alle Unternehmer Energieabgabenvergütung Energieintensive Betriebe (dazu zählten bis auch Dienstleistungsunternehmen wie zb Hotels, Wäschereien) Auf Antrag Rückerstattung von bezahlten Energieabgaben, die für Energieträger anfallen, welche unmittelbar dem Produktionsprozess dienten 0,5 % des Nettoproduktionswertes (unter Berücksichtigung bestimmter Selbstbehalte) Seite 19

20 Alle Unternehmer Investitionen und Steuerfreibeträge bzw. Prämien Investitionen besser Dezember als Jänner, noch ½ -Jahres Abschreibung (nur wenn sinnvoll, Fiskus zahlt max. 50 %!) Geringwertige Wirtschaftsgüter bis netto EUR 400,00 sofort absetzbar Bildungsausgaben Bildungsfreibetrag in Höhe von 20 % von externen Aus-und Fortbildungskosten; interne bis zu Höchstbetrag von EUR 2.000,00 Alternativ Bildungsprämie in Höhe von 6 % (nicht jedoch für interne Aus- und Fortbildungskosten) Forschungsaufwand Für Forschungsaufwendungen (Forschungsausgaben) aus eigenbetrieblicher Forschung -> Forschungsprämie von 10 % Prämien für Auftragsforschungen können für Forschungsaufwendungen (Ausgaben) bis zu einem Höchstbetrag von EUR ,00 pro Wirtschaftsjahr geltend gemacht werden Seite 20

21 Alle Unternehmer Unternehmer mit Dienstnehmer Rückstellung für Urlaub, Jubiläumsgeld, Überstunden, Zeitguthaben Steuerfreier Zuschuss für Kinderbetreuung bis EUR 1.000,00 Sachgeschenke bis max. EUR 186,00 steuerfrei Betriebsveranstaltung, Weihnachtsfeier bis EUR 365,00 Zukunftssicherung 3 Abs. 1 Z 15 EStG, max. EUR 300,00 p.a. steuerfrei Seite 21

22 Alle Unternehmer Managementgehälter Gehälter > EUR ,00 brutto pro Person kein Betriebsausgabenabzug Betrifft alle echten Dienstnehmer und vergleichbar organisatorisch eingegliederte Personen Erst mit in Kraft getreten, daher nur die nach diesem Stichtag anfallenden Aufwendungen betroffen Betragsgrenze für das Kalenderjahr 2014 ist zu aliquotieren und beträgt EUR ,00 Freiwillige Abfertigungen und Abfindungen, die ab dem ausbezahlt werden, nur mehr insoweit als Betriebsausgabe abzugsfähig, wenn begünstigte Besteuerung gem. 67 Abs. 6 EStG (6 %) Für Bilanzierer: Steuerlichen Abfertigungsrückstellung (für freiwillige Abfertigungen) können ebenfalls nur mehr die steuerlich abzugsfähigen Beträge zu Grunde gelegt werden Seite 22

23 Alle Unternehmer Änderungen Kleinbetragsrechnungen USt Wertschwelle für Kleinbetragsrechnung wurde mit 1. März 2014 von EUR 150,00 auf 400,00 angehoben Info Kleinbetragsrechnung: Name und Adresse der Leistungsempfängerin/des Leistungsempfängers sowie die laufende Rechnungsnummer und die UID-Nummer müssen nicht angegeben werden Getrennter Ausweis des Steuerbetrages kann unterbleiben Angabe des Bruttobetrages (Entgelt plus Steuerbetrag) und des Steuersatzes genügt Seite 23

24 Alle Steuerpflichtigen Tipps für die Steuererklärung Verlustbeteiligungsmodelle zur Steuerreduktion Gewerbliche Beteiligungen (Risiko ) Immobilien Projekte ( Bauherrenmodelle ) Sonderausgaben Bestimmte Spenden in Höhe von 10 % des Einkommens Kirchenbeitrag bis EUR 400,00 Bestimmte Sonderausgaben auch für Ehepartner absetzbar (Versicherungen, Wohnraumschaffung, Kirchensteuer) Außergewöhnliche Belastung (Zahn)Arztkosten: Konzentration der Zahlungen wegen Selbstbehalt Seite 24

25 Alle Steuerpflichtigen Tipps für die Steuererklärung Außergewöhnliche Belastung Pflegekosten: Arbeitnehmerveranlagung für pflegebedürftige Angehörige mit Pflegegeld und Betreuungskosten nicht vergessen. Kinder Alleinverdiener-, bzw. Alleinerzieherabsetzbetrag Kinderfreibetrag pro Kind EUR 220,00 (EUR 132,00 bei Teilung) Kinderbetreuungskosten pro Kind idr EUR 2.300,00 Unterhaltsabsetzbetrag Seite 25

26 Alle Steuerpflichtigen Verschärfung bei Selbstanzeigen Keine wiederholten Selbstanzeigen Abgabenerhöhung bei Selbstanzeigen anlässlich einer Betriebsprüfung ab Oktober 2014 Strafzuschlag richtet sich nach der Höhe der verkürzten Abgaben: bis zu einem Betrag von EUR ,00 5%iger Strafzuschlag bis zu EUR ,00 15 % bis EUR ,00 20 % bei höherer Steuerschuld 30 % Nach Bekanntgabe der Prüfung: Nur mehr leichte Fahrlässigkeitsdelikte ohne Strafzuschlag Bei groben Fahrlässigkeitsdelikten Strafzuschlag in Abhängigkeit der hinterzogenen Abgabenhöhe Bei Vorsatzdelikten keine Möglichkeit straffrei zu bleiben Seite 26

27 Immobilienbesteuerung Grundsätzliches Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien (unabhängig von Behaltedauer und davon ob privat oder betrieblich) Immo-ESt beträgt 25 % Private Grundstücksveräußerung Altvermögen (vor angeschafft) unterliegt ebenfalls der Steuer, jedoch werden fiktive Anschaffungskosten von 86 % des Verkaufserlöses abgezogen => effektive Steuerbelastung 3,5 % Neuvermögen (nach angeschafft) wird einheitlich mit 25 % besteuert. Bemessungsgrundlage ist Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten abzüglich Herstellungs- und Instandsetzungskosten Berechnung und Abführung durch Parteienvertreter (Endbesteuerungswirkung) Kein horizontaler Verlustausgleich Option zur Regelbesteuerung Seite 27

28 Immobilienbesteuerung Grundsätzliches Betriebliche Grundstücksveräußerung Unterschiedliche Behandlung von Gebäuden bzw. Grund und Boden Grund und Boden im Falle von Altvermögen mit pauschalen Sätzen (3,5 % bzw. 15 %) Keine pauschale Wertermittlung für Gebäude möglich Ausnahme für gewerbliche Grundstückshändler und Unternehmen deren Schwerpunkt in der Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt Seite 28

29 Immobilienbesteuerung Befreiungsbestimmungen Hauptwohnsitzbefreiung Befreiung für selbst hergestellte Gebäude Befreiung bei behördlichem Eingriff Befreiung bei Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren sowie im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland Befreiung von Abgeltungen für Wertminderungen Seite 29

30 Immobilienbesteuerung Verkauf und Zahlungsbestimmungen Kaufpreisstundung Nur der rechnerisch abgezinste Veräußerungspreis (Barwert) zählt zu den mit dem 25%igen Sondersteuersatz besteuerten Immobilieneinkünften Längerfristige Ratenvereinbarung Jeweiligen Kaufpreisraten sind in Zins- und Tilgungsteil aufzuspalten. Die Tilgungsanteile unterliegen als Immobilieneinkünfte dem begünstigten 25%igen Sondersteuersatz, die Zinsanteile sind als Kapitaleinkünfte mit dem laufenden Steuertarif zu besteuern Zeitpunkt zur Steuerpflicht ist jener in welchem die Tilgungsanteile die Anschaffungskosten der Immobilie überstiegen haben Einräumung einer Rente Aus Rentenvereinbarung resultierenden Immobilieneinkünfte werden mit dem bis zu 50%igen Steuertarif besteuert => steuerliche Mehrbelastung! Seite 30

31 Umsatzsteuer & Vermietung Wohnraumvermietung Umsatzsteuerpflichtig Ermäßigter Steuersatz (10 %) Geschäftsraumvermietung Grundsatz: umsatzsteuerfrei Variante: Option auf ust-pflichtige Vermietung nur noch zulässig, wenn der Mieterdas Grundstücknahezu ausschließlich (ca. 95 %) für Umsätzeverwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen Vorsteuerabzug Grundsatz: bei ust-pflichtigen Umsätzen Geschäftsraumvermietung: bei möglicher Option auf ust-pflichtiger Vermietung Seite 31

32 Umsatzsteuer & Vermietung Leistungsempfänger, die überwiegend Umsätze erzielen, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen, sind insbesondere: Körperschaften öffentlichen Rechts Banken Versicherungen idr keine umsatzsteuerpflichtige Vermietung an diese Mieter möglich Ausnahme für Mieter, die Anspruch auf Vorsteuerrückerstattung gemäß Gesundheits- und Sozialbereich-Beihilfengesetz ( 1, 2 oder 3 Abs. 2 GSBG) haben: Träger der Sozialversicherungen, von KöRbetriebene Kranken- und Pflegeanstalten sowie von KöRbetriebene Altenheime idr umsatzsteuerpflichtige Vermietung an diese Mieter möglich Seite 32

33 Umsatzsteuer & Vermietung Baulich abgeschlossene, selbständige Teile eines Grundstücks können separat beurteilt werden Beispiel 1: Arzt verwendet 2-stöckiges Gebäude zu 70 % für Heilbehandlung (ust-frei) und zu 30 % für Lehrtätigkeit (ust-pflichtig) Vermieter kann nicht auf USt-pflicht optieren (70 % ust-frei) Beispiel 2: Arzt verwendet 1. Stock für Heilbehandlung und 2. Stock für Lehrtätigkeit Vermieter kann bzgl. 2. Stock auf USt-pflicht optieren Seite 33

34 Umsatzsteuer & Vermietung Voraussetzungen für Option auf Umsatzsteuerpflicht sind vom Vermieter nachzuweisen: Bestätigung des Mieters Wiederholte Bestätigung grundsätzlich nicht erforderlich, sofern beim Mieter keine Änderung der Verwendung zu erwarten ist Änderung der Verhältnisse führt zur Vorsteuerkorrektur Änderung im 1. Jahr der Nutzung: Rückzahlung bzw. Geltendmachung der gesamten Vorsteuer Änderung nach dem 1. Jahr: anteilige Berichtigung (pro rate temporis) Seite 34

35 Umsatzsteuer & Vermietung Regelung gilt fürw Miet-und Pachtverhältnisse die nach dem beginnen (Nutzung ausschlaggebend!!) sofern mit der Errichtung des Gebäudes (Bauherrneigenschaft erforderlich Anschaffung nicht begünstigt) nichtbereits vor dem begonnen wurde Wohnungseigentum das nach dem begründet wird Beginn der ErrichtungW bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen also Anfang der tatsächlichen handwerklichen Baumaßnahmen ( Spatenstich ) auch Erteilung eines spezifischen Bauauftrages an den Bauunternehmer bei vorliegender Baubewilligung gilt als Beginn der Errichtung Seite 35

36 Umsatzsteuer & Vermietung Vermieterwechsel begründet neues Miet- & Pachtverhältnis Bei Verschenkung, Verkauf oder Vererbung der Immobilie (auch bei Eintritt in bestehendes Mietverhältnis) Bei Umgründungen, wenn Grundstück Teil des bewegten Vermögens (keine Unternehmeridentität des Vermieters, da dieser als Übertragender untergeht) Mieterwechsel begründet neues Miet- & Pachtverhältnis Bei Umgründungen (Mietverhältnis ist Teil des übertagenden Vermögens) Mietvertragsverlängerung begründet grundsätzlich kein neues Miet- & Pachtverhältnis Seite 36

37 Umsatzsteuer & Vermietung Beobachtungsphase von 10 auf 20 Jahre verlängert Neuregelung (Grundstücke und Großreparaturen) gilt: Geschäftsraumvermietung: Erstmalige Nutzung als Anlagevermögen nach dem Vermietung zu Wohnzwecken: Erstmalige Nutzung als Anlagevermögen nach dem und Abschluss (!) des Mietvertrags nach dem Bei Verkauf weiterhin Möglichkeit die Vorsteuerkorrektur durch Option zur Umsatzsteuerpflicht zu verhindern. Die Unterlagen sind nunmehr 22 (!) Jahre aufzubewahren Seite 37

38 TPA Horwath in Österreich Ihre Ansprechpartnerin Veronika Seitweger Wirtschaftsprüferin Steuerberaterin Partnerin Tel.: veronika.seitweger@tpa-horwath.com Standort: Wien Adressen: unter oder Seite 38