Pflichten der Makler nach dem Geldwäschegesetz

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1 Pflichten der Makler nach dem Geldwäschegesetz Rudolf Koch Vizepräsident IVD Branchenforum Immobilienwirtschaft Trier,

2 Die Themen Was will das GwG Pflichten der Immobilienmakler gem. GwG Betriebsinterne Maßnahmen Kundenbezogene Sorgfaltspflichten Problem Maklervertrag mit Interessenten Typischer Ablauf Maklertätigkeit Wie sollte der Makler das GwG erfüllen? Hilfen Rudolf Koch IVD Trier

3 Was will das Geldwäschegesetz (GwG) Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung Was ist Geldwäsche und was haben Unternehmen damit zu tun? Unter Geldwäsche versteht man die Verschleierung der wahren Herkunft von illegal erzielten Einnahmen z.b. aus dem Rauschgifthandel. Diese illegalen Einnahmen werden bei der Wäsche in den legalen Wirtschaftsund Finanzkreislauf eingeführt. Das Problem dabei ist: Geldwäschevorgänge sind schwer als solche erkennbar. Aus diesem Grund verpflichtet das Geldwäschegesetz Unternehmen zu betriebsinternen Sicherungsmaßnahmen und verlangt bestimmte Sorgfaltspflichten im Umgang mit Kunden. Was versteht man unter Terrorismusfinanzierung? Das Geldwäschegesetz hat auch zum Ziel, die Finanzierung des Terrorismus zu verhindern. Darunter versteht man die Bereitstellung und Sammlung finanzieller Mittel für terroristische Aktivitäten. Die Mittel müssen dabei nicht zwingend aus Straftaten stammen. Soweit im Folgenden der Begriff der Geldwäsche verwendet wird, ist die Terrorismusfinanzierung davon ebenfalls umfasst. Rudolf Koch IVD Trier

4 Pflichten der Immobilienmakler nach dem GwG Betriebsinterne Maßnahmen Errichtung interner Sicherungssysteme (Risikoanalyse) Unterrichtung der Mitarbeiter und Prüfung der Zuverlässigkeit der Mitarbeiter. Dokumentation und Aufbewahrung der Unterlagen Kundenbezogene Sorgfaltspflichten Identifizierung des Vertragspartners (KYC Know your Customer). Vertragspartner ist nur, wer als natürliche oder juristische Person eine Geschäftsbeziehung eingeht, nicht aber sein Vertreter dieser muss nicht identifiziert werden! Wann muss der Vertragspartner identifiziert und überprüft werden? Vor Begründung einer Geschäftsbeziehung = Maklervertrag (Problem konkludenter Maklervertrag mit Interessenten) oder wenn außerhalb einer bestehenden Geschäftsbeziehung eine gelegentliche Transaktion von mehr als Euro durchgeführt wird (Einzeltransaktion oder mehrere mit dieser Gesamtsumme). Bei Zweifeln an der Identität des Vertragspartners Rudolf Koch IVD Trier

5 Pflichten der Immobilienmakler nach dem GwG Dokumentationspflichten Die Identifizierungs und Prüfunterlagen sind mindestens 5 Jahre aufzuheben. Wann liegt ein Geldwäscheverdacht vor? (Beispielhaft) Die Art des Geschäfts passt nicht zum Kunden und dessen vermuteten wirtschaftlichen Verhältnissen (teure Immobilien, evtl. sogar in bar, die in krassem Widerspruch zum angegebenen Einkommen und Beruf des Versicherungsnehmers stehen). Der Kunde kann keinen Ausweis oder Pass vorlegen und dies nicht nachvollziehbar erklären, oder er verlangt Anonymität oder versucht seine Identität zu verschleiern. Es handelt sich um ein untypisches oder ein wirtschaftlich unsinniges Geschäft. Der Kunde weicht Ihren Nachfragen aus und/oder macht ungenaue oder nicht nachvollziehbare Angaben. Erwerb von Wohnimmobilien in Deutschland, obwohl hier kein Aufenthalt geplant ist. Was tun beim Verdacht auf Geldwäsche? Eine Geldwäscheverdachtsmeldung machen (LKA und BKA). Welche Folgen haben Verstöße gegen das GwG? Vorsätzliche (bewusste) oder leichtfertige (Unachtsamkeit) Verstöße gegen das GwG können mit einem Bußgeld von bis zu Euro pro Verstoß geahndet werden. Rudolf Koch IVD Trier

6 Pflichten der Immobilienmakler nach dem GwG Beispiel Identifizierung einer natürlicher Personen Wie stellen Sie die Identität fest? Folgende Daten zu Ihrem Vertragspartner müssen Sie erheben: Name (Nachname und mindestens ein Vorname) Geburtsort und Geburtsdatum Staatsangehörigkeit Anschrift (kein Postfach, Straßenadresse) Art des Ausweises (z. B. Personalausweis oder Reisepass) Ausweisnummer Ausstellende Behörde Wirtschaftlich Berechtigter, Politisch exponierte Person PEP? Wie prüfen Sie die Angaben zur Identität? Ist der Vertragspartner persönlich anwesend, durch einen amtlichen Ausweis, also Personalausweis oder Reisepass (Original), Führerschein o.ä. reicht nicht, der Vertragspartner ist gem. 4 Abs. 6 GwG dazu verpflichtet den Ausweis vorzulegen. Ist der Vertragspartner nicht persönlich anwesend, z.b. durch eine beglaubigte Ausweiskopie oder z.b. durch das Postident Verfahren der Deutschen Post. Rudolf Koch IVD Trier

7 Problem Abschluss Maklervertrag mit Interessent Makler hat Auftrag und hat Verkäufer vor Abschluss des Maklervertrags identifiziert Makler wirbt im Immobilienportal für eine Immobilie (invitatio ad offerendum) Interessent (provisionspflichtig) bittet über Kontaktformular im Portal um Unterlagen und/oder Besichtigungstermin (Angebot Maklervertrag) Makler teilt Interessent Besichtigungstermin mit und/oder nennt Verkäufer m. Anschrift (Annahme Maklervertrag konkludent = Aufnahme Geschäftsbeziehung) Zeitpunkt für den Makler für die Pflichten nach GwG: Vor Aufnahme der Geschäftsbeziehung, so die Stellungnahme des BMF vom zu 1 Abs. 3 u. 4 Abs. 1 GwG Rudolf Koch IVD Trier

8 Typischer Ablauf Maklertätigkeit Rudolf Koch IVD Trier

9 Identifizierung Verkäufer Wie sollte der Makler das GwG erfüllen? Vor Unterzeichnung des Maklervertrags mit dem Verkäufer sollte der Makler den Verkäufer gem. 2 und 4 GwG identifizieren. Weisen Sie den Verkäufer auf seine Pflicht gem. 4 Abs. 6 GwG hin (Mitwirkungspflicht). Identifizierung Kaufinteressenten Wie beim Verkäufer bei Unterzeichnung eines Suchauftrages (sicher eher eine Ausnahme) oder schriftlichen Maklervertrages. Das ist auch bei einem Zusammentreffen mit dem Interessenten im Büro oder bei einer Besichtigung möglich. Weisen Sie den Interessenten auf seine Pflicht gem. 4 Abs. 6 GwG hin (Mitwirkungspflicht. Bei einem vollständigen Nachweis, aber spätestens wenn ein Interessent den Wunsch nach Finanzierungsunterlagen äußert, eine Reservierungsvereinbarung abschließen möchte oder der Makler den Notarvertrag bestellen soll. Achtung: Das ist nach der momentanen Auslegung durch das BMF zu spät. Rudolf Koch IVD Trier

10 Weitere Informationen und Hilfen Weitergehende Information finden Sie z.b. hier: 9e5286ceb90870b2356 Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit Rudolf Koch IVD Trier