Immobilienstrategie 2014

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1 Vom Stiftungsrat genehmigt am Gültig ab Immobilienstrategie 2014 Immobilienstrategie_2014_D.docx 1/6

2 Inhaltsverzeichnis 1. Strategische Ziele 3 2. Strategische Grundsätze 3 3. Direkte Anlagen Diversifikation Objektgrösse Objektart Sanierungen Devestitionen Finanzierung Bewirtschaftung Benchmark Zielrendite 4 4. Indirekte Anlagen 5 5. Buchführungs- und Bewertungsgrundsätze 5 6. Überwachung 5 7. Überarbeitung der Strategie 6 8. Schlussbestimmungen 6 Immobilienstrategie_2014_D.docx 2/6

3 1. Strategische Ziele - Erzielung einer langfristigen, nachhaltigen Wertsteigerung und einer marktkonformen Rendite. - Ausrichtung des Immobilienportfolios auf die Markbedürfnisse und eine nachhaltige Vermietbarkeit. - Pflege eines guten Images als Investor und Vermieter am Immobilienmarkt. 2. Strategische Grundsätze - Investitionen schwergewichtig in Direktanlagen in der Schweiz mit Fokus auf grössere Immobilien in wirtschaftlich starken Regionen und in Grossstädten und deren Agglomerationen. - Ergänzende Investitionen in indirekte Anlagen im In- und Ausland sind im Rahmen der definierten Bandbreiten als Diversifikation vorgesehen. - Die CPV/CAP strebt ein ökologisch nachhaltiges, Energie optimiertes, sowie den künftigen gesellschaftlichen Entwicklungen und den Marktbedürfnissen angepasstes Immobilienportfolio an. Projektentwicklungen, Neubauten und Gesamtsanierungen sind auf die Anforderungen anerkannter Energielabels auszurichten. - Die Planung und Realisierung von Neubauten und Gesamtsanierungen erfolgen in der Regel mit Totalunternehmungen oder mit Generalplanern und Generalunternehmungen. - Die CPV/CAP betreibt eine marktorientierte Mietzinspolitik. Sie ist für ihre Mieter ein kompetenter und glaubwürdiger Ansprechpartner. - Immobilien, welche diesen strategischen Grundsätzen nicht entsprechen, werden veräussert. 3. Direkte Anlagen Direktanlagen erfolgen ausschliesslich im Inland. 3.1 Diversifikation Um eine risikogerechte Diversifikation zu erreichen, gelten folgende Ansätze: - Investitionen in direkte Immobilienanlagen min. 80 % - Investitionen in indirekte Immobilienanlagen max. 20 % - Nutzung in Wohnimmobilien min. 60 % - Nutzung in Geschäftsimmobilien max. 30 % - Nutzung in Spezialimmobilien max. 10 % 3.2 Objektgrösse Der durchschnittliche Anlagewert pro Liegenschaft wird langfristig erhöht. Die Grösse der Neuinvestitionen soll 8 Mio. CHF nicht unterschreiten. Für die Sicherung von Standorten und Grundstücken mit gutem Entwicklungspotential kann davon abgewichen werden. Die maximale Grösse eines Anlageobjektes soll 5 % und der Anteil in einem Kanton darf max. 30 % des gesamten direkt investierten Immobilienanlagevolumens nicht überschreiten. Immobilienstrategie_2014_D.docx 3/6

4 3.3 Objektart Die CPV/CAP investiert in erster Linie in Neubauten. Sie kann geplante Projekte übernehmen oder sich an Projektentwicklungen beteiligen. Beim Erwerb bestehender Liegenschaften werden Objekte bevorzugt, die nicht älter als 10 Jahre alt sind. Mit Priorität wird in bebaute oder unbebaute Grundstücke zum Alleineigentum investiert. Bei entsprechenden Rahmenbedingungen sind auch Investitionen in Miteigentum, in Stockwerkeigentum oder in selbstständige und dauernde Baurechte möglich. 3.4 Sanierungen In einer periodisch aktualisierten Mehrjahresplanung werden die Sanierungszyklen der bestehenden Liegenschaften definiert. Wenn bei einer Liegenschaft eine Totalsanierung ansteht, ist die Möglichkeit der Devestition zu prüfen. 3.5 Devestitionen Die Möglichkeit der Devestition ist zusätzlich zu prüfen für: - Einzelobjekte mit einem Anlagewert unter 5 Mio. CHF - Standort: unvorteilhafte Makro- und Mikrolagen - Immobilien, die den künftigen Marktbedürfnissen nicht entsprechen. - Immobilien, die keine Synergieeffekte in der Bewirtschaftung oder keine andere Vorteile aufweisen. 3.6 Finanzierung Die CPV/CAP finanziert die Immobilien zu 100 % selbst. Allfällige Ausnahmen sind durch den Stiftungsrat zu genehmigen und sind nur im Rahmen der Bestimmung von Art. 54 b, Abs. 2 BVV2 zulässig. 3.7 Bewirtschaftung Die Bewirtschaftung kann direkt und/oder indirekt erfolgen. Details werden in einem Bewirtschaftungskonzept durch die Geschäftsleitung geregelt. Zur Vermeidung von zu grossen Debitorenrisiken dürfen Mieteinnahmen eines Mieters 4 % der Gesamtmieteinnahmen nicht überschreiten, wobei die Coop-Gruppe als Ausnahme 15 % erreichen darf. Die Wirtschaftskraft der Mieter ist genau zu prüfen. 3.8 Benchmark Die CPV/CAP vergleicht sich für die wichtigsten Kennzahlen mit dem IAZI SWISS PROPERTY BENCHMARK. Dabei steht die Netto Cash Flow Rendite (NCF-Rendite) im Vordergrund und nicht die jährliche Wertsteigerung und damit die Performance der Liegenschaften. 3.9 Zielrendite Die Zielrendite des Netto Cash Flow (siehe Punkt 5.) berücksichtigt die geltenden Marktverhältnisse und die für die Erfüllung unserer Verpflichtungen notwendige Immobilienstrategie_2014_D.docx 4/6

5 Minimalrendite. Sie liegt bei %. Für Neubauprojekte und für Liegenschaften nach erfolgter Totalsanierung kann die Anfangsrendite 1.0 % tiefer liegen. 4. Indirekte Anlagen Investitionen in indirekte Anlagen sind im In- und Ausland möglich. Die CPV/CAP investiert in diese Anlageklasse, wenn einer der folgenden Mehrwerte erzielt wird: - Diversifikation - Know-how-Transfer (Erfahrungen in anderen Immobilienbereichen) - Liquidität - Rendite Um eine risikogerechte Diversifikation zu erreichen, gelten pro Risikoklasse folgende Grenzwerte: - Core, Core Plus min. 70 % - Value added max. 20 % - Opportunistic max. 10 % Investitionen sind möglich in folgende Anlagevehikel: - Immobilienfonds und -gesellschaften - schweizerische Immobilienstiftungen, auch mit Tätigkeitsfeld im Ausland - REIT's - Fund of Funds Eine Erweiterung auf andere Beteiligungsformen ist durch Beschluss des Anlageausschusses möglich. Für die Auswahl der Regionen und Länder ist der Entwicklungsstand des Immobilienmarktes im entsprechenden Land zu beurteilen und eine angemessene Diversifikation zu berücksichtigen. Im Ausland werden kollektive Anlagen überwiegend in gut diversifizierten Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften getätigt. 5. Buchführungs- und Bewertungsgrundsätze - Verkehrswert Marktwert nach DCF-Methode (Discounted Cash Flow) - Land im Baurecht Aktueller indexierter Vertragswert - Landreserve Marktwert - Bauten in Ausführung Aufgelaufene Baukosten - Indirekte Immobilien letztbekannter NAV oder Börsenkurs Erzielter Immobilienertrag (exkl. Verkaufserfolge und Wertberichtigungen) abzüglich Liegenschaftsaufwände - Netto Cash Flow-Rendite = Verkehrswert Immobilien (Wert Anfang Jahr inkl. Landreserven und Baukonten) 6. Überwachung Die wirtschaftliche Entwicklung und die Marktentwicklung der Immobilien sind laufend zu überwachen. Notwendige Korrekturen auf strategischer und operativer Ebene sind aufgrund der Ergebnisse frühzeitig einzuleiten. Immobilienstrategie_2014_D.docx 5/6

6 7. Überarbeitung der Strategie - Diese Strategie ist bei jeder Überarbeitung der Gesamtanlagestrategie zu überprüfen. - Unabhängig davon sind Änderungen der Strategie durch den Stiftungsrat jederzeit möglich, bei Veränderung der Marktsituation, rechtlicher Rahmenbedingungen oder sonstiger wichtiger externer Faktoren. 8. Schlussbestimmungen - Die Immobilienstrategie wurde vom Stiftungsrat an seiner Sitzung vom genehmigt und tritt per in Kraft. - Sie ersetzt die Immobilienstrategie vom Immobilienstrategie_2014_D.docx 6/6