Top-Renditen mit ROR Funds durch Profit Sharing

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1 Autor: Dr. Karin Stammer Top-Renditen mit ROR Funds durch Profit Sharing 1. Bedürfnis der Kapitalanleger: optimale Vermögensallokation unter Berücksichtigung ihrer individuellen Präferenzstruktur Eine optimale Vermögensallokation verlangt eine Streuung der Kapitalanlagen auf Anlageformen unterschiedlicher Renditen, unterschiedlichen Risikos und unterschiedlicher Liquidierbarkeit. Die Ausprägungen der drei Kriterien Liquidierbarkeit, Sicherheit und Fungibilität sind dabei wechselseitig negativ korreliert. Sie lassen sich in dem magischen Dreieck der Kapitalanlage folgendermaßen darstellen: Magisches Dreieck Hohe Rendite Hohe Rendite Aktien ROR Fund Optimale Allokation!!! Hohe Fungibilität = leichte und kostengünstige Umwandlung (Liquidierbarkeit) der Anlage Rentenpapiere Immobilie Giro- Guthaben Hohe Sicherheit (geringes Risiko) Jeder Kapitalanleger sei es ein institutioneller, sei es ein privater - muss unter Berücksichtigung seiner eigenen Präferenzstruktur seine verschiedenen Kapitalanlagen so allokieren, dass für ihn das optimale Gleichgewicht zwischen Rendite, Sicherheit und Fungibilität erreicht wird. Die individuell bestimmte, optimale Vermögensstrukturierung wird erreicht, indem der Anleger sein Kapital in verschiedene Anlagenformen mit jeweils unterschiedlichen Ausprägungen der Kriterien investiert, z.b. - Ein Teil des Vermögens sollte auf jeden Fall sehr liquide angelegt sein, um plötzlichen Liquiditätsbedarf abdecken zu können. Typische Anlageform hierfür ist das Girokonto. Eine Rendite ist bei dem aktuellen Zinsniveau hier zur Zeit jedoch nicht zu erzielen.

2 - Die Investition in eine vermietete Immobilie oder auch eine klassische Immobilienfondsbeteiligung erbringt mit 4-8% eine deutlich höhere Rendite, die darüber hinaus steuerlich begünstigt ist. Aufgrund der geringen Fungibilität lässt sich diese Anlage jedoch nur mit Zeit- und Kostenaufwand liquidieren. - Die Anlage in Wertpapiere erlaubt relativ hohe Fungibilität, da die Papiere täglich veräußerbar sind. Risiko und Chance sind aufgrund der Kursschwankungen jedoch relativ hoch, wobei hinsichtlich der Volatilität zwischen Aktien und Rentenpapieren nochmals erheblich zu unterscheiden ist. Aktuell zeichnet sich der Kapitalmarkt insofern durch ein Ungleichgewicht aus, als ein zu hohes Volumen an Liquidität gehalten wird. D.h. viele Anleger halten einen höheren Anteil an Liquidität als es ihrem Präferenzprofil im Sinne der magischen Dreiecks entspricht - oder anders ausgedrückt: Die Anleger suchen nach Anlageformen mit attraktiven Renditechancen und sind gleichzeitig bereit, auf Fungibilität und Sicherheit in gewissem Umfang zu verzichten. Die Ursachen für diese Situation lassen sich in dem Börsencrash 2000 / 2001sowie auch der schwierigen Situation auf den Immobilienmärkten suchen, die dazu geführt haben, dass Anleger sich von diesen Anlageformen distanzierten und Liquidität horteten. Mittelfristig streben die Anleger jedoch wieder ihre optimale Vermögensallokation an und suchen daher für diese Liquidität geeignete Anlageformen. 2. Der ROR Fund als Bestandteil der Problemlösung Der ROR Fund bietet durch Profit Sharing zwischen Kapitalgebern und Management Renditechancen von % bei einer Kapitalbindung von 3-5 Jahren. Diesen Renditechancen stehen auch entsprechende Risiken gegenüber z.b. Risiken der Nichterreichung der Renditeziele bzw. sogar eines teilweisen Kapitalverlustes sowie einer Verlängerung der Kapitalbindungsdauer. Im Rahmen der Vermögensallokation ist es jedoch durchaus sinnvoll, einen begrenzten Anteil des Vermögens in diese Anlageform zu investieren. Im Erfolgsfall verbessert es die Rendite des Vermögens deutlich. Sollten sich die Chancen nicht oder nicht in vollem Umfang realisieren, ist dies für den Anleger finanziell vertretbar, sofern sein Engagement begrenzt ist. Der Anleger beteiligt sich als stiller Gesellschafter des ROR Fund an der Projektgesellschaft. Er erzielt Einkünfte aus Kapitalvermögen. ROR Funds investieren in die Entwicklung, das Redevelopment und das Refurbishment von Immobilienprojekten. Mit dem Kapital der Anleger erwirbt der Fund ein Grundstück, bebaut oder modernisiert, vermietet es und veräußert die Immobilie an einen Endinvestor. Der Projektgewinn wird zwischen den Zeichnern des ROR Fund und dem Management nach einem vorher festgelegten Schlüssel geteilt (z.b. 80 : 20 oder 70 : 30). Mit anderen Worten: Sobald das Objekt an einen Endinvestor veräußert wird, erhält der stille Gesellschafter sein Beteiligungskapital zuzüglich des anteiligen Projektgewinnes zurück. Unter bestimmten Bedingungen kann ein privater Kapitalanleger seinen Gewinn steuerfrei vereinnahmen. Das Risiko für den Anleger wird durch folgende Eckpunkte der Kapitalanlage begrenzt bzw. transparent: - die zu entwickelnde Immobilie ist konkret definiert (Standort, geplante Nutzung, eventuelle Mieter)

3 - es liegt eine qualifizierte Kostenschätzung für das Bauvorhaben vor; - es liegt eine Fondskalkulation vor, in welcher alle Kosten und die erwarteten Erlöse aufgeschlüsselt und erläutert sind; - der Anleger wird durch Eintragung einer Grundschuld (Rangstelle nach finanzierenden Bank) abgesichert, - als stiller Gesellschafter hat der Anleger keine Nachschusspflichten, - der Initiator oder das Management beteiligen sich maßgeblich an der Projektgesellschaft und stellen 10-20% des erforderlichen Eigenkapitals zur Verfügung. Um die Ertragschancen zu optimieren, - wird mit einer teilweisen Fremdfinanzierung die Rendite geleveraged, - werden steuerliche Möglichkeiten genutzt, die ggf eine Steuerfreiheit des Wertzuwachsgewinnes ermöglichen, - wird die Vergütung des Fondsinitiators bzw. des Managements zu einem großen Teil an den Erfolg des Projektes gekoppelt. Während das Modell dieser Fondsart für Privatpersonen in der Vergangenheit kaum verfügbar war, konnten diese - auch opportunity fund genannten - Kapitalsammelstellen insbesondere bei institutionellen Investoren in den letzten Jahren bereits ein erhebliches Wachstum verzeichnen. Quelle: Immobilien Manager 12/2003 S. 29 Mit den ROR Funds wird diese Kapitalanlageform nun auch privaten Anlegern angeboten. 3. Sicherheit durch Qualität des Partners: die immobilien-experten-ag. Wichtigste Voraussetzung für den erfolgreichen Verlauf einer Projektentwicklung und damit die Realisierung der Renditechance ist die Erfahrung, Bonität und Seriosität des Managements d.h. des Fondsinitiators und Projektentwicklers.

4 Das Management der immobilien-experten-ag. verfügt über die Erfahrung und das Fachwissen, um derartige Projekte erfolgreich zu realisieren. Ergänzt wird diese Kompetenz um ein Netzwerk ausgewählter Fachpartner, die in jeweils ihren Fachbereichen über hohe Expertise verfügen. Die immobilien-experten-ag. wird von Rolf Lechner und Dr. Karin Stammer geleitet, deren bisherige Erfahrungen im folgenden kurz zusammengefasst sind: Rolf Lechner hat in den vergangenen 30 Jahren mit der BOTAG Bodentreuhand- und Verwaltungs- Aktiengesellschaft eine der bedeutendsten Berliner Firmen im Bereich Konzeption, Durchführung und dem Management von Immobilieninvestitionen aufgebaut und geleitet. Unter seiner Regie wurden Immobilienprojekte im Werte von mehr als 3 Mrd. konzipiert und durchgeführt und mehr als 120 geschlossene Immobilienfonds aufgelegt. In zwei Schritten, 1996 und 2000, veräußerte Rolf Lechner seine Aktien an die börsennotierte IVG Immobilien AG. Im Februar 2000 gründete er die immobilien-experten-ag. als kleines, aber kompetentes Consulting- und Investmentunternehmen im Immobilienbereich. Dr. Karin Stammer war von 1993 bis 1999 in der Geschäftsleitung des französischen Konzerns Vivendi für die Immobilienentwicklung der Medienstadt Potsdam - Babelsberg tätig. 2000/2001 leitete sie den Aufbau des Technologiezentrums PanMedium in Potsdam. Auf freiberuflicher Basis betreute sie darüber hinaus diverse Beratungsmandate im Bereich der Finanzierung und der Immobilienentwicklung. Seit Anfang 2002 hat sie die Funktion als Generalbevollmächtigte der immobilien-experten-ag. Die immobilien-experten-ag. ist nicht primär Fondsinitiator, sondern Projektentwickler und Immobilienconsultant. Schwerpunkte der Tätigkeitsgebiete sind Investitionsberatung Vermarktungs- und Verwertungsstrategien Thematisierte Projektentwicklung Projektleitung Financial Engineering einschl. der Konzeption geschlossener Fonds Konflikt- und Sanierungsmanagement Hierzu gehören z.b. die Ermittlung von Bebauungsmöglichkeiten, Schaffung von Baurecht, Entwicklung von Nutzerkonzepten, Erarbeitung von Rendite- bzw. Kostenkalkulationen, Suche von Investoren und Finanzierungen inklusive der jeweiligen Verhandlungen. Die Akquisition von Kapitalanlegern als stille Gesellschafter für Projektgesellschaften dient der Optimierung der Finanzierungsstruktur der Projekte und der Rendite des eingesetzten Eigenkapitals durch Profit Sharing. Dementsprechend ist das Interesse von Kapitalanleger und immobilien-experten-ag., die das Management der Projektgesellschaft innehat, gleich gerichtet. Ziel der immobilien-experten-ag. ist es nicht, laufende Honorare während der Projektentwicklung zu erzielen. Die immobilien-experten-ag. ist an einem möglichst hohen und zügigen Erfolg der Projektentwicklung und damit an einem hohen Projektgewinn, an dem sie nach Bezahlung einer Mindestverzinsung an die Kapitalanleger des ROR Fund beteiligt ist, interessiert. 4. Eilbedürftigkeit Die aktuelle Marktsituation ist für ein Investment in einen ROR Fund aus folgenden Gründen besonders geeignet:

5 - Die Grundstücke können zu äußerst günstigen Preisen erworben werden. - Die steuerliche Behandlung von Anlagen im Kapitalvermögen erlaubt steuerfreie Spekulationsgewinne bei einer Haltedauer von mehr als 2 Jahren. Dies kann bei er Konzeption von ROR Funds genutzt werden. - Das Zinsniveau ist sehr niedrig. Dies bedeutet zum einen, dass alternative Kapitalanlagen keine interessante Rendite bieten; zum anderen kann durch Kofinanzierung des ROR Fund mit Fremdkapital die Rendite gelevereged werden. Die ROR Fund - Konzeption ist daher im heutigem Marktumfeld sinnvoll und erfolgversprechend. Es wird jedoch zu regelmäßig zu prüfen sein, ob dieses Modell auch zukünftig als Kapitalsammelinstrument zur Finanzierung von Immobilienentwicklungen immer geeignet sein wird. Berlin, den