Schroder ImmoPLUS Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2015

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1 Schroder ImmoPLUS Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2015 Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»

2 Seite 2 Schroder ImmoPLUS

3 Schroder ImmoPLUS Seite 3 Inhaltsverzeichnis Wichtigste Zahlen 5 Bericht des Portfoliomanagers 6 Vermögensrechnung 10 Erfolgsrechnung 11 Kommentar zur Jahresrechnung 12 Liegenschaftenverzeichnis 14 Finanzierung 18 Bewertungsbericht 20 Kurzbericht der Prüfgesellschaft 21 Ergänzende Informationen 22 Verwaltung und Organe 26 Valoren-Nr.: ISIN: CH

4 Avenue de Rhodanie 4 Lausanne

5 Schroder ImmoPLUS Seite 5 Wichtigste Zahlen Kennzahl Rentabilität Performance 1 % 10,5 11,0 5,0 Performance Benchmark (SXI Real Estate Funds TR) % 7,8 9,1 2,6 Anlagerendite % 5,7 2 5,4 5,0 2 4,6 5,0 2 5,7 Eigenkapitalrendite (ROE) % 5,3 2 5,0 5,3 2 5,0 5,5 2 6,0 Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 4,3 2 4,1 4,4 2 4,2 4,6 2 4,9 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 77,2 77,8 78,2 Nettorendite der fertigen Bauten % 5,2 5,2 5,3 Ausschüttungsrendite % 2,9 3,0 3,1 Ausschüttungsquote % 73,9 73,6 71,9 Kennzahl Finanzierung Fremdfinanzierung Mio. CHF Fremdfinanzierungsquote % 21,1 15,4 19,2 Fremdkapitalquote % 28,5 23,3 26,1 Fremdfinanzierungskosten % 2,1 2,2 2,2 Kennzahl Finanzmärkte Agio/Disagio % 16,8 10,9 4,3 Kurs-/ Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 22,0 2 23,2 20,8 2 22,1 18,9 2 17,4 Kurs-/ Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 25,8 24, Letzter Börsenkurs per Stichtag (Schlusskurs) CHF Höchster Börsenkurs CHF Tiefster Börsenkurs CHF Kennzahlen Vermögensrechnung Nettofondsvermögen Mio. CHF Grundstücke/Immobilien Mio. CHF Gesamtfondsvermögen Mio. CHF Kennzahlen Erfolgsrechnung Nettoertrag Mio. CHF Gesamterfolg Mio. CHF Mietzinseinnahmen Mio. CHF Mietzinsausfall- (Ertragsausfall)- quote % 4,6 4,9 3,3 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) % 0,8 0,8 0,8 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF NAV) % 1,1 1,1 1,1 Kennzahlen Anteile Anteile im Umlauf Anzahl Inventarwert CHF Rücknahmepreis 3 CHF Ausschüttung CHF Ausgaben Anzahl Rücknahmen Anzahl Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die erwähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von Anteilen erhobene Kommissionnen und Kosten unberücksichtigt. 2 Exkl. Wertberichtigung auf derivativen Finanzinstrumenten (Zinsabsicherung). Details Seite Rücknahmepreis vor Ausschüttung und nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.

6 Seite 6 Schroder ImmoPLUS Bericht des Portfoliomanagers Portfoliowert: 1.35 Milliarden CHF Im Berichtsjahr hat sich der Marktwert des Gesamtportfolios um Millionen CHF auf 1.35 Milliarden CHF erhöht. Die Zunahme von 8 % resultiert hauptsächlich aus der Akquisition des Hotels Mövenpick in Lausanne für 78.1 Millionen CHF sowie aus der Wertveränderung der 48 Liegenschaften inklusive der getätigten Investitionen von 22.3 Millionen CHF. Mit diesen Massnahmen konnte die Rendite und die Diversifikation des Portfolios erneut verbessert werden. Ertragsstarkes Portfolio Das Portfolio zeichnet sich durch attraktive und ertragsstarke Geschäftsliegenschaften an guten Lagen aus. Wichtige Portfolio- Kennzahlen wie zum Beispiel die Anlagerendite: 5,7 %, die Eigenkapitalrendite: 5,3 %, die Nettorendite 5,2 % und die EBIT-Marge: 77,2 % unterstreichen die vorzügliche Portfolioqualität. Steigende Mietzinseinnahmen Die Mietzinseinnahmen stiegen von 69.6 Millionen im Vorjahr auf 71.9 Millionen. Dies ist vor allem auf den Erwerb des Hotels Mövenpick in Lausanne sowie auf die leichte Reduktion der Mietzinsaus fallquote zurückzuführen. So hat sich über das gesamte Geschäftsjahr die durchschnittliche Mietzinsausfallquote um 0,3 % auf 4,6 % reduziert. Diese Reduktion gegenüber dem Vorjahr stammt unter anderem aus den Vermietungserfolgen bei den Büroliegenschaften Imperial54 und ZRH+ in Zürich-Nord. Wie bereits im letzten Geschäftsbericht erwähnt, wird Ende 2015 der drittgrösste Mieter im Portfolio, Japan Tobacco International (JTI), aus den beiden Büro immobilien in Genf-Carouge ausziehen. Die rund m 2 Büroflächen sind an die Banque Pictet & Cie SA langfristig wiedervermietet. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge beträgt hohe 7,0 Jahre. Da mittelfristig keine grösseren Mietverträge auslaufen und aufgrund der aktuellen Vermietungsaktivitäten, erwarten wir auch im kommenden Geschäftsjahr eine positive Entwicklung der Mietzinseinnahmen. Erfreuliches Geschäftsergebnis Trotz der erstmaligen Anwendung der neuen Rechnungslegungsvorschriften gemäss KKV-FINMA konnte der Gesamterfolg auf 49.0 Millionen CHF (2014: 48.0 Millionen CHF) gesteigert werden. Basierend auf dieser Teilrevision wurden erstmals die Veränderungen der Liquidationssteuern von 8.6 Millionen CHF unter den nicht realisierten Kapitalgewinnen und -Verlusten in der Erfolgsrechnung verbucht. Diese latenten Steuern sind im Berichtsjahr aufgrund des bevorstehenden Verkaufs von sechs Wohnliegenschaften deutlich höher ausgefallen als in den Vorjahren. Der Nettoertrag von 42.8 Millionen CHF ist hingegen tiefer als im Vorjahr (2014: 44.8 Millionen CHF). Grund dafür ist unter anderem der Verkauf von zwei Geschäftsliegenschaften im 2014, welche im letzten Geschäftsjahr zur Auflösung von 3.65 Millionen CHF im Reparaturfonds geführt haben. Ausschüttung Dank der robusten Ertragssituation und dem guten Geschäftsergebnis wird die Ausschüttung von CHF auf CHF pro Anteilschein erhöht. Die Ausschüttungsquote bleibt nach dieser Erhöhung konservativ und solide abgesichert bei unveränderten 74 %. Aufgrund des positiven Ausblickes kann auch im nächsten Jahr von einer positiven Entwicklung ausgegangen werden. Investitionen Mit dem Verzicht auf den Euro-Mindestkurs und der Einführung der Negativzinsen sind die Preise für Schweizer Immobilien weiter gestiegen. Auf der Suche nach attraktiven und stabilen Anlagealternativen zu CHF-Staatsanleihen setzen Investoren wie kaum je zuvor auf Immobilien. In diesem Umfeld scheinen sich die Immobilienpreise aber immer mehr von der fundamentalen Wirtschaftsentwicklung abzu koppeln. Damit steigen die Risiken auf dem Transaktionsmarkt und es wird immer schwieriger, neue geeignete Anlageobjekte zu finden. Wir gehen davon aus, dass diese Situation anhalten wird. Beim Schroder ImmoPLUS werden Investitionen nur getätigt, wenn für die Investoren langfristig Mehrwert geschaffen werden kann. Zudem werden konsequent bestehende nicht strategische Liegenschaften an peripheren Lagen mit unsicheren Ertragsaussichten verkauft. Im aktuellen Marktumfeld wird eine hohe Priorität auf die Entwicklung des bestehenden Immobilienportfolios gelegt wie zum Beispiel die umfassende Sanierung der Geschäftsliegenschaft Rämistrasse 36 beim Kunsthaus in Zürich. Im anspruchsvollen Marktumfeld konnte mit einem attraktiven Zukauf Mehrwert geschaffen werden. Ende März wurde die erste Akquisition im Bereich Hotelimmobilien erfolgreich abgeschlossen. Es handelt sich um das unmittelbar an der Genferseepromenade gelegene 4-Sterne Hotel Mövenpick in Lausanne-Ouchy. Das Businesshotel wurde 2012 mit einem Neubau ergänzt und verfügt über 337 Zimmer und Suiten, drei Restaurants mit Terrassen, Konferenzräumlichkeiten sowie einen Wellnessbereich. Das Investitionsobjekt von 74.0 Millionen CHF mit einer Anfangsrendite von 5,3 %, ist mit einem langfristigen Mietvertrag bis 2031 an die Mövenpick Hotels & Resorts Management AG vermietet. Dieser Kauf steigert die Rendite und die Qualität des Immobilienportfolios weiter und verbessert die Diversifikation zum klassischen Geschäftsimmobilienmarkt. Das positive Geschäftsergebnis wirkte sich auf den Nettoinventarwert aus. Dieser stieg deutlich von CHF um 2,0 % (2014: 1.2 %) auf CHF pro Anteil.

7 Schroder ImmoPLUS Seite 7 Vermietung Die Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt für Geschäftsimmobilien bleibt anspruchsvoll. Bei Wiedervermietungen von Büroflächen muss daher mit längeren Absorptionszeiten gerechnet werden. Dies ist unter anderem auf die hohe Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren zurückzuführen. Demnach erwarten wir eine leichte Zunahme der Leer stände im Schweizer Büromarkt. Diese bewegen sich aber im Vergleich zum Ausland immer noch auf moderatem Niveau. Auch bei den Verkaufsflächen erwarten wir in grenznahen Regionen oder peripheren Lagen ein schwierigeres Marktumfeld. Gründe dafür sind das gestiegene Angebot an Verkaufsflächen, der nach dem Nationalbank-Entscheid Mitte Januar 2015 noch verstärkte Einkaufstourismus in den Grenzregionen und die Zunahme des E-Commerce Business. Der Schweizer Geschäftsflächenmarkt ist jedoch sehr heterogen. So stellt sich die Vermarktung von älteren und schlecht erschlossenen Liegenschaften in der Peripherie als sehr schwierig heraus. Hingegen können attraktive Geschäftsflächen in den städtischen Wirtschaftszentren nach wie vor zu attraktiven Konditionen vermietet werden. Das Portfolio des Schroder ImmoPLUS profitiert von dieser Entwicklung. Die Lagen und die Qualität der Immobilien sind ausgezeichnet. Beweis dafür ist zum Beispiel die erfolgreiche Wiedervermietung der über m 2 Büro flächen in den beiden Büroliegenschaften in Genf- Carouge. Nach dem Auszug von Japan Tobacco International (JTI) Ende 2015 wird Banque Pictet & Cie SA die Flächen langfristig mieten. Weiter konnte ein Mietvertrag mit dem Kantonalen Amt für Arbeit über rund m 2 Büroflächen an der Hochstrasse in Basel wieder langfristig verlängert werden. Wir konzentrieren unsere Vermietungsbemühungen vor allem auf zwei Geschäftshäuser in Zürich und Genf. Im Geschäftshaus Imperial54 in Zürich-Nord befinden sich aktuell rund m 2 Büroflächen in der Vermarktung. Aufgrund der erfolgreichen Wiedervermietung von über m 2 Büroflächen, hat sich die Vermietungssituation in dieser attraktiven Liegenschaft mittlerweile verbessert. Die zweite Liegenschaft befindet sich nur wenige Minuten vom Genfer-Flughafen entfernt, direkt gegenüber dem grössten Einkaufszentrum der Stadt. Bis Mitte nächstes Jahr werden dort rund m 2 Büroflächen zur Verfügung stehen. Diese beiden Liegenschaften sind Beispiele dafür, dass auch attraktive Büroflächen an guten Lagen eine längere Absorptionszeit aufweisen wegen des derzeitigen Überangebots in Städten wie Genf und Zürich. Die verschiedenen Vermietungserfolge während des Geschäftsjahres haben sich positiv auf die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) ausgewirkt. Diese wichtige Kennzahl hat sich von 6.6 Jahre im Vorjahr auf aktuell 7.0 Jahre erhöht. Die durchschnittliche Mietzinsausfallrate konnte von 4,9 % im 2014 auf 4,6 % reduziert werden. Da mittelfristig keine grösseren Mietverträge auslaufen erwarten wir auch zukünftig eine moderate Mietzinsausfallrate. Entwicklung Portfolio Das Portfolio der 49 Liegenschaften wurde per 30. September 2015 von den Bewertungsexperten auf 1.35 Milliarden CHF geschätzt. Somit stieg der Marktwert gegenüber dem Vorjahr um Millionen CHF oder 8,0 %. Diese Zunahme ergibt sich aus der Wertveränderung der 48 Bestandesliegenschaften inklusive der getätigten Investitionen von 22.3 Millionen CHF sowie der Akquisition der Hotelimmobilie in Lausanne von 78.1 Millionen CHF. Verkäufe wurden im Berichtsjahr keine getätigt. Entwicklung Nettofondsvermögen/Verkehrswerte In Mio. CHF Nettofondsvermögen Verkehrswerte Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg von CHF um 2,0 % (Vorjahr 1,2%) auf neu CHF. Portfolioqualität Die in den vergangenen Jahren laufende Optimierung des Portfolios durch die Veräusserung von Immobilien an B-Lagen mit ungenügendem Entwicklungspotential sowie die gezielten Investitionen in bestehende und neue Liegenschaften an guten Lagen mit langfristig gesicherten Mietzinseinnahmen führte zur Qualitätserhöhung des Portfolios. Mit diesen Massnahmen wurden auch die Ertragssicherheit und die Diversifikation verbessert. Das Gesamtrating des Schroder ImmoPLUS Portfolio ist erstklassig. Marktmatrix Objektqualität / Vermietungsanalyse sehr gut gut genügend ungenügend ungenügend genügend gut sehr gut Standortqualität Gewichtetes Portfolio Schroder ImmoPLUS Die strenge Anlagedisziplin schlägt sich auch im diesjährigen Ergebnis nieder. Im Berichtsjahr konnte die Anlagerendite von 5,0 % auf 5,7 % deutlich gesteigert werden. Die Nettorendite von 5,2 % auf den Bestandesliegenschaften ist im aktuellen Marktumfeld weiterhin sehr attraktiv. Basierend auf den Einzelbewertungen von Wüest & Partner beträgt der durchschnittlich marktgewichtete reale Diskontierungssatz 4,2 % und der nominale Diskontierungssatz 5,2 %.

8 Seite 8 Schroder ImmoPLUS Mietzinsausfallquote Die Mietzinsausfallquote sank im Berichtsjahr um 0,3 % auf durchschnittlich 4,6 %. Mit der hohen Bautätigkeit auf dem Geschäftsflächenmarkt ist tendenziell mit steigenden Leerständen zu rechnen. Der Schroder ImmoPLUS ist jedoch dank dem attraktiven Immobilienportfolio, der hohen Bonität der Mieter und der langfristigen Mietverträge sehr gut positioniert. Entwicklung Mietzinsausfallquote In % der Soll-Nettomieterträge 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Nutzungsarten Die Nutzungsarten haben sich leicht verändert, da in der Berichtsperiode das Segment Hotel/Alterswohnen aufgenommen wurde. Dieses enthält neben der neu erworbenen Hotelimmobilie in Lausanne auch die Seniorenresidenz Wangenmatt in Bern. Die bisher unter Gastronomie separat geführten Nutzungen wurden mit dem Segment Verkauf zusammengelegt. Grösster Anteil haben nach wie vor die Büroflächen mit 44 % sowie die Verkauf/Gastronomie mit 25 %, gefolgt vom Wohnen mit 11% und Hotel/Alterswohnen mit 10 %. In den verbleibenden 10 % sind hauptsächlich Parkplätze und übrige Nutzungen wie Lager usw. enthalten. Aufteilung nach Nutzungsarten In % der Soll-Nettomieterträge 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Büros Verkauf/Gastronomie Wohnen Hotel/Alterswohnen Parking Übrige Nutzung Gewerbe/Logistik Geografische Aufteilung Die Liegenschaften sind auf die gesamte Schweiz verteilt. Die beiden Wirtschaftsräumen Zürich und Genf betragen 49 %. Der Rest verteilt sich auf mittlere und grössere Wirtschaftsstandorte. Neue Investitionen fliessen ausschliesslich in Objekte an attraktiven, gut erschlossenen Lagen. Aufteilung nach Kantonen In % der Verkehrswerte 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ZH GE SG VD BE BS TI LU ZG AG FR BL Hauptmieter Die Bonität der Hauptmieter ist erstklassig und der Branchenmix ausgewogen. Grösster Mieter mit 12,0 % ist die Credit Suisse. Die Bankliegenschaften befinden sich an ausgezeichneten Lagen in den Finanzzentren Zürich, Genf, Basel, Bern und Zug. Zweitgrösster Mieter ist Manor mit einem Anteil von 7,5 % in Winterthur und St. Gallen. Drittgrösster Mieter im Portfolio ist Japan Tobacco International mit einem Anteil von 7,4 % in zwei modernen Bürogebäuden in Genf- Carouge. Diese Mietflächen werden anfangs 2016 von Banque Pictet & Cie SA langfristig gemietet. Mit dem Erwerb in Lausanne wird das Hotel Mövenpick viertgrösster Mieter mit 6,7 %. 10 grösste Mieter In % der Nettomieterträge 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Credit Suisse AG Manor JT International Mövenpick Hotel Senevita Coop Loro Piana International Universität Zürich Interio Möbel-Pfister

9 Schroder ImmoPLUS Seite 9 Fälligkeit der Mietverträge Die Laufzeitenstruktur der Geschäftsmietverträge wird aktiv bewirtschaftet. Mit den grösseren Mietern besteht regelmässiger Kontakt und bei wichtigen Vertragsverhandlungen nimmt der Asset Manager zusammen mit der Verwaltung eine aktive Rolle ein. Laufzeit in % der Soll-Nettomieterträge Jahre > ,7% 9 0,8% 8 1,2% 7 0,4% % 5 9,1% 4 5,0% 3 2 4,5% 1 1,9% *0 0,9% 4,2% 4,2% 12,2% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Kommerzielle Nutzung Parkplätze Wohnen/Übrige * unbefristete Verträge 17,6% Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 7,0 Jahre (WAULT) und garantiert in dem anspruchsvolleren Marktumfeld stabile Mietzinseinnahmen über die nächsten Jahre. Aussicht Seit der Lancierung fokussiert sich der Schroder ImmoPLUS auf attraktive und ertragsstarke Geschäftsimmobilien. Die Fondsleitung hat sich deshalb entschieden, die verbleibenden Wohnliegenschaften zu verkaufen, um sich noch stärker auf Geschäftsliegenschaften zu konzentrieren. 28,0% Ende 2014 wurde daher ein Projekt gestartet mit dem Ziel, das Portfolio zu optimieren, die kommerzielle Nutzung zu erhöhen und im Gegenzug die Wohnquote zu reduzieren. Nach einem umfassenden Auswahlverfahren mit verschiedenen potentiellen Investoren wurde die Transaktion am 1. November 2015 mit der Credit Suisse erfolgreich abgeschlossen. Der Fonds verkauft sechs Objekte im Wert von Millionen CHF und realisiert dabei einen Kapitalgewinn von 13.3 Millionen CHF nach Abzug der Transaktionskosten und vor Steuern. Gleichzeitig erwirbt der Fonds drei neue Geschäftsliegenschaften im Wert von Millionen CHF in den Regionen Bern, Genf und Zürich. Die Restlaufzeit der Mietverträge der drei vollvermieteten Geschäfts immobilien beträgt rund 10 Jahre. Bei den Objekten in Kirchberg/BE und Nänikon/ZH handelt es sich um attraktive Betriebsimmobilien. Beide Geschäftshäuser mit Büros und Logistik werden als Hauptsitz von Selecta (BE) und Ecomedia (ZH) langfristig gemietet. Die dritte Liegenschaft befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Genf-Flughafen. Grösster Mieter in der 2009 fertiggestellten Logistikimmobilie ist die Fondation de la Haute Horlogerie, welche die Flächen für die jährlich stattfindende Genfer Uhrenmesse ebenfalls langfristig mietet. Damit verlängert sich die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge von 7,0 auf 7,4 Jahre. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite der drei Liegenschaften beträgt 5,2 %. Der Erwerb dieser drei Liegenschaften wird die Rendite und die Qualität im Portfolio weiter verbessern. Diese Liegenschaften sind neueren Baudatums und demzufolge werden die Unterhaltskosten in den nächsten Jahren unterdurchschnittlich sein. Zudem verbessern die Zukäufe die Diversifikation zu den klassischen Büro- und Verkaufsnutzungen. Trotz Angebotsüberhang in einzelnen Geschäftsflächenmärkten ist die Fondsleitung überzeugt, dass dank der vorzüglichen Portfolioqualität des Fonds auch langfristig eine attraktive Rendite für die Anleger erwirtschaftet werden kann. Am 18. Dezember 2015 wird daher eine leicht höhere Ausschüttung von CHF (Vorjahr CHF 33.00) pro Anteilsschein zur Auszahlung gelangen. Die umgesetzten Massnahmen tragen zur weiteren nachhaltigen Steigerung der Portfolioqualität bei. Sie schaffen somit langfristigen Mehrwert und stellen die Grundlage für eine kontinuierlich attraktive Rendite für die Investoren bei. Die Fondsleitung erwartet daher auch im nächsten Geschäftsjahr eine positive Entwicklung. Kursentwicklung Nach einem stetigen Anstieg des Börsenkurses auf CHF bis anfangs Mai 2015 erfolgte eine markante Kurskorrektur bis Ende Mai auf 1163 CHF, analog zu den übrigen Immobilienfonds. Anschliessend folgte eine Konsolidierung bis auf CHF per Mitte August. Im Einklang mit dem Sektor sank der Börsenkurs per Ende des Geschäftsjahres auf 1186 CHF. Dies entspricht einem Anstieg von CHF oder 7,3 % gegenüber dem Schlusskurs des Vorjahres. Kurswert in CHF Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung (inkl.) Ausschüttungen* * Angeglichen SXI Real Estate Funds TR (Preis-Index)* SXI Real Estate Funds TR (Total Return)* Die positive Kursentwicklung während der Berichtsperiode hat sich auch positiv auf die Prämie des Schroder ImmoPLUS ausgewirkt. Die Prämie zwischen Börsenkurs und Inventarwert erhöhte sich von 10,9 % auf 16,8 % auf der Basis des Schlusskurses.

10 Seite 10 Schroder ImmoPLUS Vermögensrechnung CHF CHF Aktiven Kassa, Post und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente (Synthetische Festhypotheken) Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode Ausschüttung Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. Einkauf/Ausrichtung laufender Erträge Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für zukünftige Reparaturen Veränderung der Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode Inventarwert eines Anteiles Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Gesamtversicherungswert des Vermögens

11 Schroder ImmoPLUS Seite 11 Erfolgsrechnung CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltung Sonstige Aufwendungen Ausrichtung in laufende Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Liegenschaften Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Finanzderivaten (Swap Hypotheken) Veränderung Liquidationssteuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Zur Wiederanlage zurückbehaltener Ertrag Vortrag auf neue Rechnung Berechnungsgrundlage: Paragraph 22, Absatz 3 des Fondsvertrages

12 Seite 12 Schroder ImmoPLUS Kommentar zur Jahresrechnung Vermögensrechnung Per Abschlusstag betrug der Verkehrswert der Liegenschaften Millionen CHF, was einem Anstieg von 8,03 % oder Millionen CHF gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Veränderung ergibt sich aus der Wertveränderung der bestehenden 48 Liegenschaften inklusive der getätigten Investitionen ( Millionen CHF) sowie dem Erwerb der Hotelimmobilie in Lausanne ( Millionen CHF). Die hypothekarische Verschuldung betrug Millionen CHF oder 21,1% der Verkehrswerte der Liegenschaften. Somit liegt die Fremdfinanzierungsquote unterhalb der gemäss kollektivem Kapitalanlagegesetz (KAG) maximal erlaubten Verschuldungsquote von einem Drittel der Verkehrswerte. Der Wiederbeschaffungswert der derivativen Finanzinstrumente betrug 13.5 Millionen CHF (Vorjahr 10.8 Millionen CHF). Die Reparaturrückstellungen nahmen um 1.4 Millionen CHF auf 34.2 Millionen CHF zu (Vorjahr 32.9 Millionen CHF). Aufgrund der Aufwertungen im Zusammenhang mit dem bevorstehenden Verkauf von sechs Wohnliegenschaften, sind die geschätzten Liquidationssteuern mit 8.6 Millionen CHF im Vergleich zum Vorjahr deutlich höher aus gefallen. Unter Berücksichtigung dieser geschätzten Steuern von 91.4 Millionen CHF (Vorjahr 82.8 Millionen CHF) betrug das Nettofondsvermögen Millionen CHF oder CHF pro Anteil. Erfolgsrechnung Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich um 3,3 % auf 71.9 Millionen CHF (Vorjahr 69.6 Millionen CHF); die Veränderung von 2.3 Millionen CHF ist hauptsächlich auf den Erwerb der Liegenschaft in Lausanne sowie die leichte Reduktion der Mietausfallquote zurückzuführen. Basierend auf der Teilrevision der KKV-FINMA müssen die Veränderungen der Liquidationssteuern neu unter den nicht realisierten Kapitalgewinnen und -Verlusten in der Erfolgsrechnung verbucht werden. Trotz diesem Wechsel konnte der Gesamterfolg um eine Million auf rund 49 Millionen CHF gesteigert werden. Ausschüttung Für das Geschäftsjahr 2014/2015 werden Millionen CHF oder CHF pro Anteil ausgeschüttet. Dies ergibt eine Ausschüttungsrendite von 2,9 %. Bruttobetrag CHF Abzüglich 35 % Eidg. Verrechnungssteuer CHF Nettobetrag CHF Der Coupon Nr. 20 ist ab 18. Dezember 2015 spesenfrei bei der Zürcher Kantonalbank einlösbar. Ein Betrag von 10.1 Millionen CHF wird zur Reinvestition zurückbehalten und CHF werden auf neue Rechnung vorgetragen. In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung bzw. durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Im Ausland domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer ganz oder teilweise zurückfordern, sofern die Bestimmungen eines allfällig mit ihrem Domizilland angeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens dies vorsehen. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Insgesamt betrugen die ordentlichen Aufwendungen Millionen CHF und der Cash Flow Millionen CHF oder CHF pro Anteil. Unter der Position Rückstellungen für künftige Reparaturen erfolgte im Berichtsjahr eine Nettozuweisung von 1.4 Millionen CHF. Im Gegensatz dazu kam es im Geschäftsjahr 2013/14 als Folge von zwei Immobilienverkäufen zu einer Auflösung von 3.65 Millionen CHF. Somit fiel der Nettoertrag von 42.8 Millionen oder CHF pro Anteil um 2.0 Millionen tiefer aus als im Vorjahr. Die Wertveränderung der derivativen Finanzinstrumente ergab einen nicht realisierten Verlust von 2.7 Millionen CHF. Aus der Neubewertung der Liegenschaften ergab sich ein nicht realisierter Gewinn von CHF 17.5 Millionen CHF (Vorjahr 4.7 Millionen CHF). Diese Höherbewertung ist hauptsächlich auf die markante Wertsteigerung der Wohnbauten und der gemischten Liegenschaften im Zusammenhang mit der Optimierung des Portfolios zurückzuführen. 1 Aufwendungen ohne Rückstellungsveränderung und sonstige Aufwendungen. 2 Gesamterfolg vor Rückstellungen und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste.

13 Schroder ImmoPLUS Seite 13 Avenue de Rhodanie 4 Lausanne

14 Seite 14 Schroder ImmoPLUS Liegenschaftenverzeichnis Ort, Adresse Anzahl Gebäude Baujahr Renovationsjahr 1 Erwerbsjahr Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, Viganello, Via Pedemonte Wohnbauten 14 Ascona, Viale B. Papio , Baden, Hirschlistrasse Basel, Hochstrasse 37, Basel, Spalenberg Basel, Steinenring , Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Bern, Christoffelgasse Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2,4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, , Genève, Avenue Louis Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134 / Hohenbühlstrasse , Küsnacht, Bahnhofstrasse , Langenthal, Marktgasse , Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 (gekauft per ) Luzern, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix , Morges, Grand-Rue Reinach, Hauptstrasse , St. Gallen, Davidstrasse St. Gallen, Lindentalstrasse St. Gallen, Webersbleiche / Waisenhausstrasse Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse , Vevey, Rue du Simplon Villeneuve, Chemin de la Confrérie Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Postrasse Winterthur, Bankstrasse 8, 12 / Stadthausstrasse 10b Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben , 1999, Zug, Bahnhofstrasse , 2005, Zürich, Bahnhofstrasse , 1999, 2006, Zürich, Goethestrasse Zürich, Hufgasse Zürich, Rämistrasse 36 / Hottingerstrasse , 2003, Zürich, Schaffhauserstrasse Zürich, Thurgauerstrasse , 2007, Zürich, Universitätsstrasse Kommerziell genutzte Liegenschaften 48 davon im Baurecht 2 Basel, Dornacherstrasse 230, 232, Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Alfredo Pioda 15, Renens, Rue de Lausanne 71, Zürich, Weinbergstrasse Gemischte Bauten 17 Gesamttotal 78 1 Umfassende Renovation(en) 2 Allfällige Abweichungen in den Totalisierungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen 3 Mietzinsausfälle: Ausserordentliches Delkredere nicht enthalten 4 Objekt im Baurecht 5 Marginaler Teil des Objektes im Baurecht

15 Schroder ImmoPLUS Seite 15 Gestehungskosten CHF Verkehrswerte CHF Soll-Mieterträge 2 Mietzinsausfälle 2 CHF CHF % Bruttoerträge CHF

16 Seite 16 Schroder ImmoPLUS Ort, Adresse Total Mietobjekte Total Verkaufsflächen Büros, Praxen Übrige Räume PP, Garagen Wohnungen Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, Viganello, Via Pedemonte Wohnbauten Ascona, Viale B. Papio Baden, Hirschlistrasse Basel, Hochstrasse 37, Basel, Spalenberg Basel, Steinenring Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Bern, Christoffelgasse Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, Genève, Avenue Louis-Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, Hohenbühlstrasse Küsnacht, Bahnhofstrasse Langenthal, Marktgasse Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 (gekauft per ) Luzern, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix Morges, Grand-Rue Reinach, Hauptstrasse St. Gallen, Davidstrasse St. Gallen, Lindentalstrasse St. Gallen, Webersbleiche / Waisenhausstrasse Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse Vevey, Rue du Simplon Villeneuve, Chemin de la Confrérie Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse Winterthur, Bankstrasse 8, 12 / Stadthausstr. 10b Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben Zug, Bahnhofstrasse Zürich, Bahnhofstrasse Zürich, Goethestrasse Zürich, Hufgasse Zürich, Rämistrasse 36 / Hottingerstrasse Zürich, Schaffhauserstrasse Zürich, Thurgauerstrasse Zürich, Universitätsstrasse Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Basel, Dornacherstrasse 230, 232, Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Alfredo Pioda 15, Renens, Rue de Lausanne 71, Zürich, Weinbergstrasse Gemischte Bauten Gesamttotal Objekt im Baurecht 2 Marginaler Teil des Objektes im Baurecht

17 Schroder ImmoPLUS Seite 17 Zusammenfassung Liegenschaftenverzeichnis Gestehungskosten CHF Verkehrswerte CHF Mietzinsausfälle CHF Bruttoerträge CHF Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten Total Veränderungen im Portfolio Käufe Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 Kommerzielle Liegenschaft, 74.0 Mio. CHF* gekauft per Verkäufe Keine * Kaufspreis brutto, d.h. ohne Nebenkosten. Zukünftige Veräusserungen und Investitionen Veräusserungen Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, 19 Viganello, Via Pedemonte 2 Basel, Dornacherstrasse 230, 232, 234 Locarno, Via Pioda 15, 17 Renens, Rue de Lausanne 71, 73 Zürich, Weinbergstrasse 161 Total Veräusserungen 118,18 Mio. CHF Investitionen Kirchberg, Neuhof 78 Meyrin, Route des Moulières 4, 6 Nänikon, Grossrietstrasse 2 Total Investitionen 129,04 Mio. CHF Hauptmieter Mietzinseinnahmen pro Mieter in % des Portfolios Credit Suisse AG 12,0 % Manor AG 7,5 % JT International SA 7,4 % Mövenpick Hotels & Resorts Management AG 6,7 %

18 Seite 18 Schroder ImmoPLUS Finanzierung Hypotheken Kreditart Laufzeit Zinssatz, % Betrag, CHF Aufnahme Rückzahlung Betrag, CHF Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Swap-Hypothek , Fester Vorschuss , Swap-Hypothek , Swap-Hypothek , Swap-Hypothek , Swap-Hypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Total Negativzins nicht inbegriffen Durchschnittliche Laufzeit der Fremdfinanzierung: 5,0 Jahre. Derivative Finanzinstrumente (Zinsabsicherung) Wieder- in % des Wieder- in % des Betrag Zinssatz Fälligkeit beschaffungswert Nettofonds- beschaffungswert Nettofonds- CHF % CHF vermögens CHF vermögens , , , , , , , , , , , , , , , Zusatzangaben Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 101 Abs. 3 KKV-FINMA Keine

19 Avenue de Rhodanie 4 Lausanne

20 Seite 20 Schroder ImmoPLUS Bewertungsbericht Auftrag Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Gesetz für kollektive Kapitalanlagen in der Schweiz (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten. Für die Rechnungslegung per war Wüest & Partner im Auftrag der Fondsleitung für die Durchführung der Bewertungen sämtlicher vom Schroder ImmoPLUS gehaltener Liegenschaften zuständig. Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, die Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie die Zusammenstellung und das Controlling der Ergebnisse der einzelnen Schätzungsexperten. Die Schätzungsexperten sind zuständig für die Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die Schroder Investment Management (Switzerland) AG ist verantwortlich für die Beschaffung der Unterlagen. Bewertungsstandards Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV sowie den Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards. Der pro Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «fair value», d.h. der unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbare Verkaufspreis, in der Schweiz auch «Verkehrswert» genannt. Bewertungsmethode Die Bewertungen erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Schätzungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis werden die zu erwartenden Cashflows eingeschätzt und modelliert sowie der Diskontierungssatz festgelegt. Nach Abschluss der Bewertungen wird ein Controlling der Bewertungsergebnisse durchgeführt, womit massgebliche methodische Inkonsistenzen oder grobe materielle Divergenzen mit angemessener Verlässlichkeit erkannt werden können. Abschliessend werden die Ergebnisse aller Einzelbewertungen zusammengestellt und in einem Portfoliobericht zu Handen der Fondsleitung ausgewertet. Unabhängigkeit und Vertraulichkeit Alle akkreditierten Schätzungsexperten sowie Wüest & Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat. Bewertungsergebnisse Insgesamt hat sich der Bestand des Immobilienportfolios in der Berichtsperiode vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 im Total um eine Liegenschaft vergrössert, so dass das Portfolios aktuell 48 Bestandsliegenschaften und ein Neukauf aufweist. Per 30. September 2015 wird der Marktwert des Gesamtportfolios (49 Liegenschaften) durch die Experten auf Mio. CHF geschätzt. Damit hat sich der Marktwert des Portfolios gegenüber dem um Mio. CHF erhöht. Die Zunahme von 8,03 % setzt sich zusammen aus der Wertveränderung der 48 Liegenschaften inklusive der getätigten Investitionen ( Mio. CHF / +1,78 %) sowie dem Neukauf (78.11 Mio. CHF / + 6,25 %). Die verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf laufende Beobachtungen des Immobilienmarkts und werden modellhaft hergeleitet und plausibilisiert. Der durchschnittliche marktwertgewichtete reale Diskontierungssatz des Bestandesportfolios per beträgt 4,16 % (Vorjahr 4,29 %), der nominale Diskontierungssatz liegt bei 5,21 % (Vorjahr 5,34 %). Der tiefste gewählte reale Diskontierungssatz liegt bei 3,10 % (Bahnhofstrasse 26, Zürich), der höchste bei 4,70 % (Chemin de la Confrérie 118, Villeneuve). Die aktuelle Bruttorendite des gesamten Bestandsportfolios liegt bei 5,53 %, in der Annuität bei 5,47 %. Die Ertragssituation präsentiert sich weiterhin stabil, die Diversifikation und der Mietermix des Portfolios sind unverändert gut, zudem konnte die Mietzinsausfallquote erneut vermindert werden. Die aktuellen Soll-Mieterträge per Mieterspiegelstichtag betragen Mio. CHF (Vorjahr Mio. CHF) und die Mietzinsausfallquote wird mit 4,24 % ausgewiesen (Vorjahr 4,99 %). Gesamthaft gesehen erweist sich das Bestandsportfolio des Schroder ImmoPLUS im aktuellen Marktumfeld weiterhin als stabil und nachhaltig. Zürich, den 22. September 2015 Wüest & Partner AG Reto Stiefel Andreas Ammann

21 Schroder ImmoPLUS Seite 21 Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds Schroder ImmoPLUS bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offen legung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. b h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) (Seiten 5, 10, 11, 14 bis 28 des Jahresberichtes) für das am 30. September 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrats der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetz lichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. PricewaterhouseCoopers AG Zürich, 25. November 2015 Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Simon Bandi Revisionsexperte Leitender Prüfer Andreas Scheibli Revisionsexperte

22 Seite 22 Schroder ImmoPLUS Ergänzende Informationen Fondsvertragsänderungen Die Eidg. Finanzmarktaufsicht FINMA hat die von der Fondsleitung Schroder Investment Management (Switzerland) AG und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrags am 5. Oktober 2015 genehmigt. Die Änderungen treten am 16. Oktober 2015 in Kraft. 1. Fondsvertragsänderungen ohne Einwendungsrecht erforderlich aufgrund der Teilrevision des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 28. September 2012 sowie aufgrund des Musterfondsvertrags für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA 1.1. Die Fondsleitung ( 3) 3 Ziff. 2 wird neu um den Hinweis ergänzt, wonach die Fondsleitung und ihre Beauftragten sämtliche den Anlegern direkt oder indirekt belasteten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offenlegen und die Anleger über Entschädigungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen vollständig, wahrheitsgetreu und verständlich informieren. Ferner wird in Ziff. 3 neu darauf hingewiesen, dass die Anlageentscheide nur an Vermögensverwalter delegiert werden, die einer anerkannten Aufsicht unterstehen. Für den Fall, dass das ausländische Recht eine Vereinbarung über Zusammenarbeit und Informationsaustausch mit den ausländischen Aufsichtsbehörden verlangt, wird des Weiteren darauf hingewiesen, dass die Fondsleitung die Anlageentscheide nur an einen Vermögensverwalter im Ausland delegieren darf, wenn eine solche Vereinbarung zwischen der FINMA und den für die betreffenden Anlageentscheide relevanten ausländischen Aufsichtsbehörden besteht. Des Weiteren wird Ziff. 8 in Übereinstimmung mit Art. 63 Abs. 4 KAG neu wie folgt ergänzt: «Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten Einzelfällen Ausnahmen vom Verbot von Geschäften mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn die Ausnahme im Interesse der Anleger ist und zusätzlich zur Schätzung der ständigen Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von diesen beziehungsweise deren Arbeitgeber und von der Fondsleitung sowie der Depotbank des Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte die Marktkonformität des Kaufs- und Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der Transaktionskosten bestätigt. Nach Abschluss der Transaktion erstellt die Fondsleitung einen Bericht mit Angaben zu den einzelnen übernommenen oder übertragenen Immobilienwerten und deren Wert am Stichtag der Übernahme oder Abtretung, mit dem Schätzungsbericht der ständigen Schätzungsexperten sowie dem Bericht über die Marktkonformität des Kaufs- oder Verkaufspreises des unabhängigen Schätzungsexperten im Sinne von Art. 32a Abs. 1 Bst. c KKV. Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen Die Depotbank ( 4) Es wird eine neue Ziffer 2 eingefügt, in der festgehalten wird, dass die Depotbank gewährleistet, dass ihr bei Geschäften, die sich auf das Vermögen des Immobilienfonds beziehen, der Gegenwert innert der üblichen Fristen übertragen wird. Sie benachrichtigt die Fondsleitung, falls der Gegenwert nicht innert der üblichen Frist erstattet wird, und fordert von der Gegenpartei Ersatz für den betroffenen Vermögenswert, sofern die möglich ist. Ferner wird eine neue Ziffer 3 eingefügt, die wie folgt lautet: «Die Depotbank führt die erforderlichen Aufzeichnungen und Konten so, dass sie jederzeit die verwahrten Vermögensgegenstände der einzelnen Anlagefonds voneinander unterscheiden kann. Die Depotbank prüft bei Vermögensgegenständen, die nicht in Verwahrung genommen werden können, das Eigentum der Fondsleitung und führt darüber Aufzeichnungen.» Ziff. 4 (vormals Ziff. 2) wird neu um den Hinweis ergänzt, wonach die Fondsleitung und ihre Beauftragten sämtliche den Anlegern direkt oder indirekt belasteten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offenlegen und die Anleger über Entschädigungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen vollständig, wahrheitsgetreu und verständlich informieren. Ziff. 5 (vormals Ziff. 3) lautet neu wie folgt: «Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- oder Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung liegt. Sie prüft und überwacht, ob der von ihr beauftragte Drittoder Sammelverwahrer: a) über eine angemessene Betriebsorganisation, finanzielle Garantien und die fachlichen Qualifikationen verfügt, die für die Art und die Komplexität der Vermögensgegenstände, die ihm anvertraut wurden, erforderlich sind; b) einer regelmässigen externen Prüfung unterzogen und damit sichergestellt wird, dass sich die Finanzinstrumente in seinem Besitz befinden; c) die von der Depotbank erhaltenen Vermögensgegenstände so verwahrt, dass sie von der Depotbank durch regelmässige Bestandesabgleiche zu jeder Zeit eindeutig als zum Fondsvermögen gehörend identifiziert werden können; d) die für die Depotbank geltenden Vorschriften hinsichtlich der Wahrnehmung ihrer delegierten Aufgaben und der Vermeidung von Interessenkollisionen einhält. «Die Depotbank haftet für den durch den Beauftragten verursachten Schaden, sofern sie nicht nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Instruktion und Überwachung die nach den Umständen gebotene Sorgfalt angewendet hat. Der Prospekt enthält Ausführungen zu den mit der Übertragung der Aufbewahrung auf Dritt- und Sammelverwahrer verbundenen Risiken. Die Fondsleitung erwähnt im Jahresbericht des Immobilienfonds die bewilligten Geschäfte mit nahestehenden Personen.»