Die Ferienimmobilie im Ertragund Umsatzsteuerrecht. Stephanie Franke, Steuerberaterin, Buxtehude

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1 Die Ferienimmobilie im Ertragund Umsatzsteuerrecht Stephanie Franke, Steuerberaterin, Buxtehude

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 1. Einführung in die Thematik Einkommensteuer Nutzungsarten Ausschließliche Eigennutzung (Nutzung nur für eigene Zwecke) Ausschließliche Fremdvermietung ohne Eigennutzung Gemischte Nutzung (Fremdvermietung und Eigennutzung) Totalüberschussprognose Änderung der Verhältnisse Beweislast Ausnahmetatbestand: Einkünfte aus Gewerbebetrieb Voraussetzungen Rechtsfolgen der Gewerblichkeit Einnahmen Arten von Einnahmen Zuflusszeitpunkt Werbungskosten Arten von Werbungskosten Anschaffungsnahe Herstellungskosten Nachträgliche Werbungskosten Werbungskostenabzug bei gemischter Nutzung Abflusszeitpunkt, 11 Abs. 2 EStG Lohnsteuerermäßigungsverfahren (AU 59096/140 H.o.o.S.) Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der H.a.a.S. GmbH Seminare und Vortrag finden Sie unter Die Seminare inkl. Arbeitsunterlagen werden von qualifizierten Referenten sorgfältig vorbereitet und durchgeführt. Sowohl die Referenten als auch die H.a.a.S. GmbH Seminare und Vortrag übernehmen jedoch keine Haftung für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit in Bezug auf die Tagungsunterlagen oder die Durchführung des Seminars. Sollten die Inhalte dieses Seminars bzw. der Seminarunterlage für steuerliche und/oder rechtliche Planungen, Gestaltungen o.ä. verwendet werden, übernehmen wir keine Haftung für sich daraus eventuell ergebende Schäden gleich welcher Art. Diese Unterrichts- und sonstigen Materialien unterliegen dem Urheberrecht, sodass jede Art der Weitergabe ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers untersagt ist. 2

3 Inhaltsverzeichnis 3. Umsatzsteuer Unternehmer i.s.d. UStG Kleinunternehmerregelung Verzicht auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung/Option zur Regelbesteuerung Steuerschuldnerschaft nach 13b UStG Einnahmen und Umsatzsteuer Grundsatz Anzuwendende Steuersätze 7 % vs. 19 % Selbstnutzung der Ferienimmobilie: unentgeltliche Wertabgabe Ausgaben und Vorsteuer Steueranmeldungen Anmeldung beim Finanzamt

4 1. Einführung in die Thematik Der Trend geht zur eigenen Vermietungsimmobilie. Aufgrund der sehr geringen Zinsen auf Geldanlagen sowie das mangelnde Vertrauen in die Banken entscheiden sich immer mehr Steuerpflichtige zur Investition in eine Ferienimmobilie. Auch, dass Urlaub in Deutschland sich zunehmender Beliebtheit erfreut und auch die Möglichkeit einer privaten Altersvorsorge gesucht wird, sind Gründe für den Erwerb von Ferienimmobilien. Die Finanzverwaltung stellt allerdings hohe Anforderungen an die erhoffte Steuerersparnis. In den letzten Jahren hat der Bundesfinanzhof (BFH) neue Grundsätze für die Besteuerung von Ferienimmobilien aufgestellt, dem die Finanzverwaltung grundsätzlich folgt. Die Vermietung einer Ferienimmobilie ist steuerlich streng getrennt nach ertrag- sowie nach umsatzsteuerlichen Gesichtspunkten zu beurteilen. Nachfolgender Beitrag soll einen Gesamtüberblick über aktuelle Gesetzeslage zur Einordnung der Besteuerung ermöglichen. Der Vortrag bezieht sich nur auf inländische Ferienimmobilien. Ziel dieses Vortrages ist es, den Mandanten vollumfänglich beraten zu können und das steuerlich für ihn günstigste Ergebnis zu erreichen. 2. Einkommensteuer Voraussetzung für die ertrag- bzw. einkommensteuerrechtliche Relevanz der Ferienwohnung ist, dass beim Mandant eine Einkunftserzielungsabsicht (EEA) - d.h. auf Dauer gesehen nachhaltige Überschusserzielung - vorliegt. Andernfalls wird die Vermietungstätigkeit der Liebhaberei zugeordnet. Folglich würden etwaige Verluste nicht anerkannt werden. Grundsätzlich wird bei der Vermietung einer Ferienimmobilie davon ausgegangen, dass keine EEA vorliegt. Sofern die EEA (noch) nicht abschließend beurteilt werden kann, so erfolgt die Steuerfestsetzung diesbezüglich vorläufig nach 165 Abs. 1 AO. Der Vorläufigkeitsvermerk ist auf die Vermietung der Ferienimmobilie zu beschränken. 2.1 Nutzungsarten Ausschließliche Eigennutzung (Nutzung nur für eigene Zwecke) Wird die Ferienimmobilie ausschließlich selbstgenutzt oder Dritten unentgeltlich zur Nutzung überlassen, werden keine Einkünfte erzielt. Eine steuerliche Berücksichtigung der Aufwendungen ist nicht möglich. Praktikerhinweis Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach 35a EStG prüfen. Als Haushalt i.s.d. 35a EStG gilt auch die eigengenutzte Ferienwohnung(-haus). Z.B. Aufwendungen für Hausmeister, Gärtner, Handwerker, Putzfrau. 4

5 2.1.2 Ausschließliche Fremdvermietung ohne Eigennutzung Wird die Ferienimmobilie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, dann liegt grundsätzlich eine EEA vor. Es handelt es sich im Regelfall um eine private Vermögensverwaltung, d.h. es werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, 21 EStG, erzielt. Das Finanzamt unterscheidet folgende 4 Fallgruppen, bei denen von einer ausschließlichen Fremdvermietung und damit einhergehenden EEA ausgegangen wird: 1. Die Vermietung erfolgt durch einen dem Steuerpflichtigen nicht nahestehenden Vermittler und die Eigennutzung ist vertraglich ausgeschlossen. 2. Die Ferienimmobilie befindet sich im selben Haus wie die Hauptwohnung des Steuerpflichtigen bzw. in unmittelbarer Nähe und die Unterbringung von Gästen in der Hauptwohnung ist möglich. 3. Der Steuerpflichtige hat mehrere Ferienimmobilien im selben Ort und bei mindestens einer Ferienimmobilie wird eine Eigennutzung angegeben. 4. Die Vermietungstage entsprechenden mindestens dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison. Praktikerhinweis Bei der Einschaltung eines Dritten für die Vermietung sollte die Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen werden. Nicht zur Eigennutzung gehören kurzfristige eigene Aufenthalte, z.b. Schlüsselübergabe an Feriengäste, allgemeine Kontrollen, Reinigungen bei Mieterwechsel, Beseitigung von Schäden, Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Hierüber sind entsprechende (formfreie) Aufzeichnungen zu führen. Hierbei ist zu beachten, dass bei Begleitung durch Familienmitglieder oder bei Aufenthalt von mehr als einem Tag, die hierfür maßgebenden Gründe zu erläutern sind. Ein prüfungswürdiger Sachverhalt liegt nach Meinung des BMF insbesondere vor, wenn 1. die Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung in Eigenregie nicht oder nicht überzeugend nachgewiesen werden könne, 2. eine Selbstnutzung vertraglich nicht ausgeschlossen ist, 3. die Jahre mit ausschließlicher Vermietung sich mit Jahren der gelegentlichen Selbstnutzung abwechseln, 4. oder Höhe und Dauer der Werbungskostenüberschüsse - selbst bei Vermietung über eine Vermittlungsorganisation - der Annahme der Überschusserzielungsabsicht widersprechen, insbesondere wenn trotz nachgewiesener Vermietungsbemühungen mehrjährig keine Vermietung stattfindet oder wenn die ortsüblichen Vermietungszeiten um mindestens 25 % unterschritten werden, 5. eine zeitnahe Veräußerung erfolgt (innerhalb der ersten 5 Jahre). In diesen Fällen trägt der Mandant die Beweislast (Feststellungslast), dass eine ausschließliche Vermietung vorliegt. 5

6 Praktikerhinweis Es sollte in solchen Fällen die Vermietungsbemühungen bzw. entsprechenden Hinderungsgründe dokumentiert werden (z.b. Instandsetzungszeiten, Anzeigenschaltung). Recherche der ortsüblichen Vermietungszeiten im Internet oder telefonische Nachfrage bei der Gemeinden, Tourismusverbänden, Fremdenverkehrsamt etc. Wird die Ferienimmobilie nicht durchgehend im ganzen Jahr vermietete und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, so muss die EEA mit einer Prognose überprüft werden Gemischte Nutzung (Fremdvermietung und Eigennutzung) Bei der gemischten Nutzung unterstellt das Finanzamt Liebhaberei, d.h. die Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne steuerliche Bedeutung. Die Folge wäre, dass vor allem die Anfangsverluste das Einkommen nicht mindern dürfen. Dem Finanzamt ist in diesen Fällen mittels einer Totalüberschussprognose nachzuweisen, dass EEA vorliegt. Praktikerhinweis Bei gemischter Nutzung besteht immer eine nicht unerhebliche Gefahr, dass die Prognoserechnung zu keinem Totalüberschuss führt und die Vermietung ertragsteuerlich nicht anerkannt wird. Es sollte von Anfang an die Möglichkeit geprüft werden, ob der Kaufpreis nicht aus Eigenkapital bestritten werden kann. Sofern der Steuerpflichtige Gewerbetreibender/Freiberufler ist, kann ggf. eine Verlagerung der Darlehenszinsen in eine andere Einkunftsart vorgenommen werden. Hierbei stellt das sog. 2-Kontenmodell eine Möglichkeit dar. Exkurs 2-Kontenmodell Werden im Betrieb erzielte Einnahmen zur Tilgung eines privaten Darlehens entnommen und wird deshalb ein neues Darlehen zur Finanzierung von betrieblichen Aufwendungen aufgenommen, so sind die Verwendung der betrieblichen Mittel zur Tilgung der Privatschuld und die Neuaufnahme der Betriebsschuld steuerlich anzuerkennen. Voraussetzung ist die Aufnahme zweier Darlehen, von denen das eine bis zur vollständigen Tilgung Privatvermögen bleibt und das andere von Anfang an zum Betriebsvermögen gehört Totalüberschussprognose Die EEA liegt lt. Ansicht der Finanzverwaltung dann vor, wenn über einen Zeitraum von 30 Jahren - beginnend ab Bau bzw. Kauf - ein sogenannter Totalüberschuss erzielt wird. Verfahrensweise: 30-jähriger Prognosezeitraum. Ermittlung der Einkünfte nach den Vorschriften des EStG. Lineare Gebäudeabschreibung nach 7 Abs. 4 EStG (keine Berücksichtigung von Sonderabschreibungen). 6

7 Abschreibung der Einrichtungsgegenstände nach amtlicher AfA-Tabelle für das Gastgewerbe. Schätzung der Einnahmen und Ausgaben nach - zukünftiger Entwicklung, die vom Mandanten anhand objektiver Umstände vorgetragen wird oder - Durchschnitt der letzten 5 Jahre. Die auf die Selbstnutzung entfallenden Aufwendungen sind nicht mit einzubeziehen. Finanzierungskosten sind anhand der abgeschlossenen Darlehensverträge zu schätzen. Sofern das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgelöst werden soll, ist nachzuweisen, in welcher Form dies erfolgt (z.b. für die Tilgung abgeschlossene Lebensversicherungen oder Bausparverträge). Instandhaltungsaufwendungen können nach 28 der II. Berechnungsverordnung (BVO) geschätzt werden. Zukünftige Faktoren (z.b. Mieterhöhungen, Wegfall der Schuldzinsen) sind nur dann zu berücksichtigen, wenn diese vorhersehbar sind. Bei Erstellung der Prognose sind die geschätzten Einnahmen zu Gunsten des Steuerpflichtigen um einen Sicherheitszuschlag von 10 % zu erhöhen, die Werbungskosten hingegen um einen Sicherheitsabschlag von 10 % zu kürzen. Einen ggf. zu erwartender Veräußerungsgewinn - ob steuerpflichtig nach 23 EStG oder nicht - erkennt die Finanzverwaltung hierbei nicht an. Zur Erstellung der Totalüberschussprognose vgl. BMF-Schreiben vom IV C 3 - S / Änderung der Verhältnisse Es ist auf die Verhältnisse im Veranlagungszeitraum abzustellen. Wir eine Ferienimmobilie nach jahrelanger ausschließlicher Vermietung nunmehr auch selbst genutzt, ist ab dem Zeitpunkt der Selbstnutzung die EEA zu prüfen. 2.3 Beweislast Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der EEA trägt der Mandant. Er kann das gegen die EEA sprechende Beweisanzeichen erschüttern, indem er Umstände schlüssig darlegt und ggf. nachweist, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Veräußerung oder zur Selbstnutzung erst nachträglich gefasst hat. 2.4 Ausnahmetatbestand: Einkünfte aus Gewerbebetrieb In Ausnahmefällen handelt es sich bei der Vermietung der Ferienimmobilie um eine gewerbliche Tätigkeit, die über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Es werden Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. 7

8 2.4.1 Voraussetzungen Folgende Voraussetzungen müssen vollständig erfüllt sein: 1. Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein. 2. Die Wohnung muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden. 3. Die Werbung und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden. 4. Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden. 5. Es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, d.h. Vergleichbarkeit mit einem Beherbergungsbetrieb (Hotel) Rechtsfolgen der Gewerblichkeit Gewerbesteuerpflicht. Ferienimmobilie stellt notwendiges Betriebsvermögen dar. Bei Verkauf erzielter Veräußerungsgewinn/-Verlust ist in jedem Fall steuerpflichtig bzw. berücksichtigungsfähig. Höheres Abschreibungsvolumen nach 7 Abs. 4 EStG 3 %. 2.5 Einnahmen Arten von Einnahmen Mieteinnahmen für Übernachtungen, Einnahmen aus Nebenleistungen, Vereinnahmte Umsatzsteuer und vom Finanzamt erstattete Vorsteuerüberschüsse, Zinserträge Mietkonto. Achtung: Bei den Zinsen auf die Instandhaltungsrücklage handelt es sich um Zinseinnahmen nach 20 EStG, nicht um der Vermietung zuzurechnende Einnahmen i.s.d. 21 EStG Zuflusszeitpunkt Die Einnahmen sind im Zeitpunkt des Zuflusses anzusetzen. Erfolgt die Zahlung an einen Dritten, ist ein Zufluss beim Mandanten dann gegeben, wenn dieser dadurch wirtschaftlich die Verfügungsmacht erlangt. Dies ist dann der Fall, wenn der Mandanten den Dritten zur Entgegennahme der Leistung ermächtigt hat. Der Zufluss erfolgt mit der Entgegennahme der Einnahme durch den bevollmächtigten Dritte (z.b. Hausverwalter bzw. Ferienwohnung-Agentur/Vermittler), einer Weiterleitung der Einnahme in die Verfügungsmacht des Mandanten bedarf es hingegen für den Zufluss bei Letzterem nicht. 8

9 2.6 Werbungskosten Arten von Werbungskosten Darlehenszinsen für die Finanzierung der AK/HK sowie für Instandhaltungsaufwendungen für die Ferienimmobilie, Instandhaltungskosten und laufende Betriebskosten, Wohngeldzahlungen an Hausverwalter, Umsatzsteuerzahlungen an das Finanzamt sowie gezahlte Vorsteuern, Reisekosten anlässlich von Instandhaltungen, Besuch von Eigentümerversammlungen etc., Geldbeschaffungskosten: Notar- und Grundbuchgebühren für Hypotheken- und Grundbuchbestellungen, Bereitstellungszinsen für Baukredite, Bankgebühren, Vermietungsprovisionen an Ferienwohnung-Vermittler, Zweitwohnungssteuer, Beiträge an Tourismusverbände, Werbekosten (z.b. Annoncen, Gebühren an Tourismusverbände), 2%ige Abschreibung nach 7 Abs. 4 EStG auf den Gebäudeteil. Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter nach 7 Abs. 1 EStG für Anschaffungen Ersteinrichtung/-Ausstattung. Zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück siehe die folgende Arbeitshilfe (Kaufpreisaufteilung): Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten gehören: Baukosten, Kaufpreis, Notargebühren, Grunderwerbsteuer (Achtung bei Eheleuten: jeweils getrennte Grunderwerbsteuerbescheide), Gebühren Grundbuchamt, Maklercourtage, Gutachterkosten, Heizkosten während der Bauphase, Reisekosten anlässlich der Bauüberwachung bei Neu- und Umbauten. Achtung: Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage, 16 Abs. 2 WEG, sind erst Werbungskosten im Zeitpunkt der Verausgabung für Erhaltungsmaßnahmen. Dagegen kein Werbungskostenabzug, wenn IHRL bereits unzutreffend als Werbungskosten anerkannt wurden, da hier bereits steuerlicher Verbrauch eingetreten ist Anschaffungsnahe Herstellungskosten Sofern durch den Steuerpflichtigen umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung bzw. Herstellung der Ferienimmobilie geplant sind, ist 6 Abs. 1a EStG zu beachten. 9

10 2.6.3 Nachträgliche Werbungskosten Aufwendungen, die nach Beendigung der Erzielung von Vermietungseinnahmen entstehen, können dann als Werbungskosten abzugsfähig sein, wenn diese noch in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der verkauften Ferienimmobilie stehen. Interessant sind hierbei die Schuldzinsen, die weiterhin für das noch nicht vollständig getilgte AK/HK-Darlehen anfallen. Schuldzinsen sind auch nach dem Verkauf der Ferienimmobilie abziehbar, soweit der Verkaufserlös die mit dem Objekt zusammenhängenden Darlehen nicht deckt. Voraussetzung ist allerdings, dass der Veräußerungserlös steuerpflichtig nach 23 EStG ist. Sofern es sich um Zinsen für einen Kredit zur Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen handelt, sind die Zinsen in jedem Fall nachträglich noch abziehbar Werbungskostenabzug bei gemischter Nutzung Bei teilweiser Selbstnutzung ist der Abzug der Werbungskosten zu 100 % möglich, wenn diese nur mit der Vermietung zusammenhängen (z.b. Endreinigung nach erfolgter Vermietung, Vermietungsprovisionen, Annoncen etc.). Alle weiteren - nicht direkt der Vermietung zuzuordnende - Kosten sind aufzuteilen und nur bezogen auf die Vermietungstage abziehbar (z.b. Schuldzinsen, AfA, Zweitwohnungssteuer). Die auf Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen sind entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. 50 %/50 %, wenn der zeitliche Umfang der Selbstnutzung nicht bekannt ist. Beispiel: Ihr Mandant hat in 2013 seine Ferienwohnung ohne Zwischenschaltung eines Vermittlers selbst vermietet. Insgesamt sind nicht der Vermietung direkt zuzuordnende Kosten von EUR angefallen. In 2013 wurde die Ferienwohnung wie folgt genutzt: 120 Tage vermietet 70 Tage selbst genutzt 175 Tage Leerstand Wie hoch sind die abziehbaren Werbungskosten? Gesamttage Vermietungstage Selbstnutzungstage Nutzungstage gesamt Aufteilung der Leerstandszeiten: Leerstandstage: 365./. 190 = 175 davon entfallen auf die Vermietungstage 175 x 120 / 190 = 110 davon entfallen auf die Selbstnutzungstage 175 x 70 / 190 = 65 Abziehbar: EUR x 230 Tage ( ) / 365 Tage = EUR ======== Nicht abziehbar: EUR x 135 Tage ( ) / 365 Tage = EUR 10

11 Praktikerhinweis Der auf die Eigennutzung entfallende Teil kann als Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach 35a EStG berücksichtigt werden. Als Haushalt i.s.d. 35a EStG gilt auch die eigengenutzte Ferienwohnung(-haus). Z.B. Aufwendungen für Hausmeister, Gärtner, Handwerker, Putzfrau Abflusszeitpunkt, 11 Abs. 2 EStG Siehe Erläuterungen zum Zuflusszeitpunkt. 2.7 Lohnsteuerermäßigungsverfahren Negative Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung eines Gebäudes können grundsätzlich erstmals für das Kalenderjahr berücksichtigt werden, das auf das Kalenderjahr der Fertigstellung oder der Anschaffung des Gebäudes folgt, 39a Abs. 1 Nr. 5 i.v.m. 37 Abs. 3 Satz 8 EStG. Das Objekt gilt dann als angeschafft, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen worden ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf den Erwerber übergegangen sind. Wird ein Objekt vor der Fertigstellung angeschafft, ist der Zeitpunkt der Fertigstellung maßgebend. 3. Umsatzsteuer 3.1 Unternehmer i.s.d. UStG Die Vermietung von Ferienimmobilien führt dazu, dass der Vermieter Unternehmer i.s.d. UStG wird. Gem. 2 UStG ist Unternehmer, wer eine Einnahmeerzielungsabsicht hat. Ob es sich nur um eine gelegentliche Vermietung handelt oder eine Einkünfte- bzw. Gewinnerzielungsabsicht hat, ist für die Umsatzsteuer nicht relevant. Den Tatbestand der Liebhaberei gibt es im Umsatzsteuerrecht nicht. Es kommt vor, dass die Ferienimmobilie für die Einkommensteuer ohne Bedeutung ist, die Einnahmen trotzdem der Umsatzsteuer unterliegen. Die Vermietungseinnahmen sind damit steuerbar und steuerpflichtig. Die Umsatzsteuerbefreiung nach 4 Nr. 12 UStG kommt für die kurzfristige Beherbergung kommt nicht zur Anwendung. 3.2 Kleinunternehmerregelung Wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr nicht mehr als EUR betrug und im laufenden Jahr voraussichtlich nicht mehr als EUR betragen wird, ist der Vermieter Kleinunternehmer i.s.d. 19 UStG. Folglich kann keine Vorsteuer abgezogen werden und die Vermietung hat nicht mit Umsatzsteuer zu erfolgen. Achtung: Sofern der Mandant bereits umsatzsteuerlicher Unternehmer ist, müssen die gesamten Einnahmen (z.b. aus freiberuflicher Tätigkeit) mit den Vermietungseinnahmen zusammengerechnet werden, sodass die Kleinunternehmerregelung gar nicht erst zur Anwendung kommt. 11

12 3.3 Verzicht auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung/Option zur Regelbesteuerung Die Option zur Regelbesteuerung macht immer dann Sinn, wenn beim Bau oder Kauf einer Ferienimmobilie hohe Vorsteuerbeträge anfallen. Aus sämtlichen Kosten - z.b. Möbelkauf, Courtage, Notar-, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskosten, Vermietungsprovisionen - können die Vorsteuerbeträge abgezogen werden. Dies führt oft zu einem hohen Liquiditätseffekt. Ebenfalls kommt es nicht selten vor, dass der Verkäufer die Ferienimmobilie nur umsatzsteuerpflichtig verkaufen will. Hintergrund ist, dass der Verkäufer einen umsatzsteuerpflichtigen Veräußerungsumsatz bevorzugt, damit er wiederum aus sämtlichen Baukosten die Vorsteuer abziehen kann. Der Grundstücksumsatz fällt allerdings grundsätzlich unter die Umsatzsteuerbefreiung des 4 Nr. 9a UStG (Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen). Der Verkäufer kann gem. 9 UStG allerdings dann auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn 1. der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag erklärt, dass er auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet und 2. der Käufer - ebenfalls im notariellen Kaufvertrag - erklärt, dass er die Ferienimmobilie unternehmerisch nutzt und seinem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zuordnet, 9 Abs. Abs. 1 und 3 Satz 2 UStG. Praktikerhinweis Es ist wichtig, den Mandanten vor Kauf der Ferienimmobilie zu fragen, welche Einnahmen voraussichtlich erzielt und welche Kosten entstehen werden. Gegebenenfalls ist die Option zur Regelbesteuerung nach 19 UStG von Vorteil. Ob die Vermietung später der Umsatzsteuer unterliegt, ist auch wichtig für den Mandanten zur Kalkulation des Übernachtungspreises. Wichtig: Wer zur umsatzsteuerlichen Vermietung optiert und aus dem Kauf die Vorsteuer geltend macht, muss die Regelung des 15a UStG, d.h. den Vorsteuerberichtigungs-zeitraum, im Blick haben. Wird die Ferienimmobilie innerhalb von 10 Jahren an eine Privatperson verkauft, sind Vorsteuerberichtigungen auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vorzunehmen. 3.4 Steuerschuldnerschaft nach 13b UStG Gem. 13b Abs. 2 UStG schuldet der Käufer/Mandant als Leistungsempfänger die Umsatzsteuer. Der Käufer hat den Umsatz in seiner Umsatzsteuervoranmeldung zu deklarieren und kann den sich ergebenden Betrag als Vorsteuer geltend machen. 3.5 Einnahmen und Umsatzsteuer Grundsatz Die Vermietungseinnahmen entfallen nicht unter die Steuerbefreiung nach 4 Nr. 12 UStG, da es sich um keine dauerhafte Vermietung einer Wohnung handelt, sondern um die kurzfristige Beherbergung von Feriengästen, 4 Nr. 12 Satz 2 UStG. 12

13 3.5.2 Anzuwendende Steuersätze 7 % vs. 19 % Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 7 %. Die erbrachte Leistung muss allerdings unmittelbar der Beherbergung dienen. Sonderleistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind, unterliegen dem Regelsteuersatz von 19 %. Folgende Leistungen unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 7 % (auch wenn die Leistungen gegen gesondertes Entgelt erbracht werden): Überlassung von möblierten und mit anderen Einrichtungsgegenständen (z.b. Fernsehgerät, Radio, Telefon, Zimmersafe) ausgestatteten Räumen, Stromanschluss, Wäschepakete (Überlassung von Bettwäsche, Handtüchern und Bademänteln), Endreinigung, Weckdienst, Überlassung von Schwimmbädern zur Nutzung. Folgende Leistungen unterliegen dem Regelsteuersatz von 19 % (auch wenn es sich um Nebenleistungen zur Beherbergung handelt und diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind (Aufteilungsgebot)): Verpflegungsleistungen (z.b. Frühstück), Nutzung von Kommunikationsnetzen (Telefon und Internet), Nutzung von Fernsehprogrammen außerhalb des allgemeinen und ohne gesondertes Entgelt zugänglichen Programms (Pay-TV), Leistungen, die das körperliche, geistige und seelische Wohlbefinden steigern (Wellnessangebote), Gepäcktransport, Überlassung von Sportgeräten und -anlagen, Ausflüge, Reinigung und Bügeln von Kleidung, Schuhputzservice, Personentransport zwischen Bahnhof/Flughafen und Unterkunft, Unentgeltliche Wertabgaben (z.b. Selbstnutzung von Ferienwohnungen). Stornokosten stellen grundsätzlich nichtsteuerbaren Schadensersatz dar. Parkplatzüberlassung: Das Niedersächsische FG hat in dem Urteil vom K 273/13 entschieden, dass es sich bei der kostenlosen Gestellung von Parkplatzmöglichkeiten um eine typische Nebenleistung handelt. Hierzu ist allerdings ein Revisionsverfahren vor dem BFH anhängig (XI R 11/14), welches meines Erachtens nicht zu unterschätzen ist. Zahlt der Gast einen Gesamtpreis, der sowohl die Unterkunft als auch weitere Zusatzleistungen umfasst, ist eine Aufteilung vorzunehmen. Die Bemessungsgrundlage für die Zusatzleistungen ist nach den kalkulatorischen Kosten zzgl. eines angemessenen Gewinnaufschlags zu ermitteln. 13

14 3.5.3 Selbstnutzung der Ferienimmobilie: unentgeltliche Wertabgabe Die Selbstnutzung der Ferienimmobilie ist als unentgeltliche Wertabgabe nach 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG ebenfalls steuerpflichtig. Bemessungsgrundlage stellen grundsätzlich die Ausgaben dar. Für die umsatzsteuerliche Behandlung ist Abschn Abs. 3 UStAE anzuwenden. Die Aufteilung erfolgt nach Vermietung und Selbstnutzung nach den Verhältnissen der tatsächlichen Verwendung. Die Leerstandszeiten werden ausgeklammert. Unabhängig davon, welche Abschreibungsvariante bei der Einkommensteuer Anwendung findet, müssen zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die unentgeltliche Wertabgabe die AK/HK für die Ferienimmobilie auf 10 Jahre verteilt werden. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die umsatzsteuerliche Selbstnutzung sind die Ausgaben auszuscheiden, die nicht zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt haben. Auch die direkt der Vermietung zuzurechnenden Kosten scheiden aus der Bemessungsgrundlage aus. Beispiel: Eigennutzung für einen 3-wöchigen Urlaub Kosten mit VSt x 21 Tage 365 Tage 3.6 Ausgaben und Vorsteuer Aus sämtlichen mit Vorsteuer belasteten Ausgaben ist die Vorsteuer abziehbar. Hierbei ist ein besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass die Rechnungen den Anforderungen des 14 UStG entsprechen. 3.7 Steueranmeldungen Der Mandant ist verpflichtet (Neugründungsfall) in den ersten 2 Jahren monatliche Umsatzsteuervoranmeldungen abgegeben, 18 Abs. 2 Satz 4 UStG. Weiterhin ist jährlich eine Umsatzsteuererklärung einzureichen. Dies gilt nicht für Kleinunternehmer. Die Unternehmereigenschaft beginnt mit dem ersten nach außen erkennbares - auf eine Unternehmenstätigkeit gerichtetes - Tätig werden. 3.8 Anmeldung beim Finanzamt Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung, dem Finanzamt die neu aufgenommene Tätigkeit als Unternehmer anzuzeigen. Es ist jedoch zu empfehlen - insbesondere in Fällen der erstmaligen umsatzsteuerlichen Tätigkeit - das Finanzamt hiervon zu unterrichten. Insbesondere bei bisher nur arbeitnehmergeführten Steuerpflichtigen ist dies zum Vorteil des Mandanten. Dem Finanzamt gegenüber können in diesem Zusammenhang bereits Informationen mitgegeben werden, die von Nachfragen abhalten. Die Umsatzsteuererstattungen vom Finanzamt erfolgen in der Regel schneller. 14

15 Veranstaltungsorte H.a.a.S. GmbH Seminare und Vortrag An der Weide Hannover Tel Fax PLZ 0 Chemnitz Cottbus Dresden Leipzig PLZ 1 Berlin Potsdam Rostock Schwerin Weitere Informationen zu den Seminarorten auf PLZ 2 Bad Zwischenahn Bremen Bremerhaven Celle Emden Flensburg Hamburg Kiel Leer Lübeck Lüneburg Neumünster Oldenburg Walsrode Wilhelmshaven PLZ 3 Bielefeld Braunschweig Fulda Göttingen Goslar Hameln Hannover Hildesheim Höxter Kassel Magdeburg Minden Nienburg Paderborn Salzgitter Springe Stendal Wolfsburg PLZ 4 Cloppenburg Dinklage Dortmund Essen Lingen Meppen Münster Osnabrück PLZ 6 Darmstadt Frankfurt Heidelberg PLZ 7 Karlsruhe PLZ 9 Erfurt Würzburg Diese Unterrichts- und sonstigen Materialien unterliegen dem Urheberrecht, sodass jede Art der Weitergabe ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers untersagt ist.

16 Die Ferienimmobilie im Ertragund Umsatzsteuerrecht Handout Stephanie Franke, Steuerberaterin, Buxtehude

17 Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der H.a.a.S. GmbH Seminare und Vortrag finden Sie unter Die Seminare inkl. Arbeitsunterlagen werden von qualifizierten Referenten sorgfältig vorbereitet und durchgeführt. Sowohl die Referenten als auch die H.a.a.S. GmbH Seminare und Vortrag übernehmen jedoch keine Haftung für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit in Bezug auf die Tagungsunterlagen oder die Durchführung des Seminars. Sollten die Inhalte dieses Seminars bzw. der Seminarunterlage für steuerliche und/oder rechtliche Planungen, Gestaltungen o.ä. verwendet werden, übernehmen wir keine Haftung für sich daraus eventuell ergebende Schäden gleich welcher Art. Diese Unterrichts- und sonstigen Materialien unterliegen dem Urheberrecht, sodass jede Art der Weitergabe ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers untersagt ist. 2

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29 Gesamttage Vermietungstage Selbstnutzungstage Nutzungstage gesamt

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37 Veranstaltungsorte H.a.a.S. GmbH Seminare und Vortrag An der Weide Hannover Tel Fax PLZ 0 Chemnitz Cottbus Dresden Leipzig PLZ 1 Berlin Potsdam Rostock Schwerin Weitere Informationen zu den Seminarorten auf PLZ 2 Bad Zwischenahn Bremen Bremerhaven Celle Emden Flensburg Hamburg Kiel Leer Lübeck Lüneburg Neumünster Oldenburg Walsrode Wilhelmshaven PLZ 3 Bielefeld Braunschweig Fulda Göttingen Goslar Hameln Hannover Hildesheim Höxter Kassel Magdeburg Minden Nienburg Paderborn Salzgitter Springe Stendal Wolfsburg PLZ 4 Cloppenburg Dinklage Dortmund Essen Lingen Meppen Münster Osnabrück PLZ 6 Darmstadt Frankfurt Heidelberg PLZ 7 Karlsruhe PLZ 9 Erfurt Würzburg Diese Unterrichts- und sonstigen Materialien unterliegen dem Urheberrecht, sodass jede Art der Weitergabe ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers untersagt ist.

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