Aspekte der Investitionsplanung Hochbau am Beispiel der Stadt Zürich

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1 Aspekte der Investitionsplanung Hochbau am Beispiel der Verband Zürcher Finanzfachleute Workshop Finanzen 29. Juni, 4/5. Juli 2012 Birmensdorf Regensdorf Effretikon Referent Ruedi Detsch Leiter Stab Leiter Strategic Real Estate Management (SREM) Mitglied der Geschäftsleitung 29. Juni 2012, Seite 2 1

2 Inhaltsverzeichnis Umfeld, Herausforderungen der Investitionsplanung Investitionsplanung Hochbau des Verwaltungsvermögens Fazit Seite 4 Seite 16 Seite Juni 2012, Seite 3 Entwicklung Einwohner 29. Juni 2012, Seite 4 2

3 Ausgangslage: erheblicher Standortbedarf bei öffentlichen Bauten Ausgangslage Die entwickelt sich rasant. Bei der Versorgung der Stadt mit öffentlichen Einrichtungen (Schulen, Kinderbetreuung, Altersheime, Tramdepots, Werkhöfe, Feuerwehr-Stütz-punkte, Verwaltung, etc.) ist ein erheblicher Standort- und Raumbedarf entstanden. Herausforderungen Neue Standorte für öffentliche Infrastrukturen sind knapp. Bestehende Standorte geraten in Verdrängungsprozesse. Die Konkurrenz anderer Nutzungsansprüche (Wohnen, Gewerbe) ist gross. Ziel langfristige Sicherung der stadteigenen Raumbedürfnisse angesichts einer rasanten Stadtentwicklung 29. Juni 2012, Seite 5 Standortsuche wenn nicht Schrumpfungsbedingungen herrschen... Detroit NZZ, Juni 2012, Seite 6 3

4 IMMO zwischen Raum-Nachfrage und Raum-Angebot Raum-Angebot: verfügbare Standorte nehmen ab Raum-Nachfrage: Standortbedürfnisse nehmen zu Herausforderung: Zwischen zunehmender Raum-Nachfrage und abnehmenden Raum-Angeboten einen Handlungsspielraum schaffen, damit die Departemente die nötigen Flächen haben, um ihre Leistungen für die Öffentlichkeit zu erbringen. 29. Juni 2012, Seite 7 Bedarfserfassung Flächenvergleich Der Bedarf an zusätzlichen, noch ungesicherten Grundstücken für städtische Infrastrukturen ist mit rund m 2 erheblich. Das ist viel im Vergleich zum Verwaltungszentrum Werd der in Zürich- Aussersihl: Das ist wenig im Vergleich zur Landwirtschaftlichen Forschungsanstalt Reckenholz des Bundes in Zürich-Affoltern: Der geltend gemachte, noch ungesicherte Bedarf von rund m 2 entspricht etwa 35 mal der Grundstücksfläche des VZ Werd (GSF = m 2 ). Die Grundstücksfläche der Forschungsanstalt Reckenholz beträgt fast m 2. Die Zone für öffentliche Bauten (grau) umfasst rund m Juni 2012, Seite 8 4

5 Bedarfserfassung Fazit: grundsätzlich guter Versorgungsgrad Die ist grundsätzlich gut mit öffentlichen Dienstleistungen versorgt. Diverse Portfolios melden keinen zusätzlichen Standort- und Raumbedarf an (z.b. Wasser- und Stromversorgung, Kulturbauten) In anderen Portfolios geht es mehrheitlich um Optimierungen (z.b. Gesundheitsbauten, Sozialbauten, Sportbauten). Handlungsbedarf besteht vor allem in folgenden Bereichen: Schulbauten/Kinderbetreuung, Werkhöfe, Verkehrsbetriebe sowie Verwaltungs- und Polizeibauten. Nutzen Sättigungskurve Aufwand 29. Juni 2012, Seite 9 Portfolio Schulbauten 29. Juni 2012, Seite 10 5

6 Portfolio Schulbauten Die Treiber des Raumbedarfs Portfolio IMMO Total Geschossfläche: GF = 2.2 Mio. m 2 davon Portfolio Schulen: 40 % Schulbetrieb früher und heute 29. Juni 2012, Seite 11 Faustregeln: Auswirkungen der Wohnbautätigkeit Der Neubau von 100 Wohnungen bedeutet Juni 2012, Seite 12 6

7 Strategie-Ansatz 1 Verdichtung von bestehenden Anlagen 29. Juni 2012, Seite 13 Strategie-Ansatz 2 Landreserven halten und vorausschauend reservieren 29. Juni 2012, Seite 14 7

8 Planung (Bau- und Zonenordnung) Arealstatistik gemäss Zonierung 29. Juni 2012, Seite 15 Grundlagen der Investitionsplanung 29. Juni 2012, Seite 16 8

9 Strategien die unabdingbaren Grundlagen für jedes Vorhaben Gutes Beispiel Wohnbaupolitik der Hintergrund Neunziger Jahre, Wirtschaftskrise, Abwanderung, sinkende Steuereinnahmen Ziel Legislaturziel : Zehntausend Wohnungen in zehn Jahren Strategie Baugenossenschaften sind Partner der Stadt zur Erreichung der Wohnbauziele. Massnahme Baugenossenschaften setzen mit städtischem Land die Wohnbaustrategie um. Eine stimmige Objekt- und Betriebsstrategie... ist die Grundlage für transparente, nachvollziehbare, gut kommunizierbare Beschlüsse erlaubt einen effizienten, sparsamen Einsatz der Mittel ergibt schnellstmögliche Projektabwicklungen mit hoher Realisierungswahrscheinlichkeit 29. Juni 2012, Seite 17 Definition «N»-Projekte (Nutzerbedarf) Anbauten und Erweiterungen im Zusammenhang mit Instandsetzungen, inkl. Ausbau von Kellerund Estrichräume. Ersatzneubauten mit erhöhter Kapazität oder Nutzungsänderung Neubauten, Erweiterungsbauten und weitere Flächenvermehrungen ausserhalb der bestehenden Gebäudehülle. Durch Nutzer ausgelöste bauliche Massnahmen ausserhalb des ordentlichen Instandsetzungs-Zyklus. Zentralisierungen und betriebliche Zusammenzüge aufgrund von betrieblichen Strategien der Nutzer. 29. Juni 2012, Seite 18 9

10 Definition «S»-Projekte (Substanzerhalt) Umbauten, Anpassungen, Erneuerungen im Laufe des ordentlichen Instandsetzungszyklus innerhalb der bestehenden Gebäudehülle, inkl. Optimierungsmassnahmen. Ersatzneubauten, ausgelöst durch die Eigentümervertreterin, welche gleiche Kapazität und denselben Zweck (Nutzung) wie bisher erfüllen. Immobilienstrategisch bedingte Konzentrationen ausgelöst von der von der Eigentümervertreterin. 29. Juni 2012, Seite 19 Investitionsplanung IMMO 29. Juni 2012, Seite 20 10

11 Zielsetzung Investitionsplanung SREM 1. Die Raumbedürfnisse der Departemente basieren auf einer vom Stadtrat genehmigten Departementsstrategie. 2. Die Raumbedürfnisse sind durch die Departemente aus betrieblicher Sicht priorisiert. Die terminliche Priorisierung basiert auf der Departementsstrategie. Aufgrund der Summe der Raumbedürfnisse werden Schwerpunkte gebildet. 3. Der Stadtrat kann seine Investitionsrechnung mit folgenden Mitteln strategisch steuern: Plafond Definierter Handlungsspielraum für künftige Legislaturen Priorisierte Investitionsanträge auf Basis der vom Stadtrat genehmigten Departements-Strategien und einheitlich definierter Priorisierung 4. Die Departemente können mit einer hohen Planungssicherheit rechnen, wenn ein Investitionsantrag in der AFP-Planung bewilligt ist. 29. Juni 2012, Seite 21 Zusammenhang zwischen Nutzerstrategie und Investitionsplanung 29. Juni 2012, Seite 22 11

12 S-Projekte (Substanzerhalt) Stand per 5. Juni 2012; Annahme: 60/30/10-Aufteilung AFP Überbuchung 29. Juni 2012, Seite 23 Ohne Stadion Hardturm, Kongress- oder Kunsthaus! N-Projekte (Nutzerbedarf) Stand per 5. Juni 2012; Annahme: 60/30/10-Aufteilung AFP Überbuchung 29. Juni 2012, Seite 24 Ohne Stadion Hardturm, Kongress- oder Kunsthaus! 12

13 Prozess Investitionsplanung 29. Juni 2012, Seite 25 Entwicklung Gebäudeversicherungswert Aufgrund der Mehrjahresplanung (Stand Ende Oktober 2011) GVW VV In Mia. Fr Plafond «alt» 245 Mio. Anteil «N-Projekte» Anteil «S-Projekte» 160 Mio. 146 Mio Mio. 157 Mio. Prognose 2007 SOLL-Aufwand Instandsetzung Prognose 2010 in Mio. Fr. (2 % GVW) +477 Mio Mio Plafond «neu» 225 Mio Mio. 181Mio. Wertverlust! Stand: Juli Juni 2012, Seite 26 13

14 Wachsed? Schrumpfen?! Die Lebenszyklusuhr treibt die S-Projekte 29. Juni 2012, Seite 27 Tendenzen in der Laufenden Rechnung Laufende Rechnung 2011 Aufwand Mio. % % Mio. Ertrag Personalaufwand 36 9 % Sachaufwand % (z.b. Gebäudeunterhalt, Planungskosten, etc.) 3 % 14 Vermögenserträge 5 % 20 Entgelte 0 % 0 Beiträge Eigene Rechnung 0 % 0 Durchlaufende Beiträge Abschreibungen % 92 % 375 Interne Verrechnungen (z.b. Mieten) Eigene Beiträge 0 0 % Interne Verrechnungen 19 5 % Total Aufwand % Ertragsüberschuss 31 8 % Ergebnis % 100 % 409 Total Ertrag 100 % 409 Ergebnis 29. Juni 2012, Seite 28 14

15 Fazit Wachstum versus. Vision Glatttalstadt, Gruppe Krokodil, Archithese 03/ Juni 2012, Seite 29 Fazit Substanzerhalt «Daher sollten wir uns nicht nur um soziale Gerechtigkeit bemühen, sondern auch um Nachhaltigkeit, um die Wahrung des Wohls künftiger Generationen durch Erhaltung der Umwelt, Schonung der natürlichen Ressourcen, Instandhaltung der Infrastruktur und Förderung unserer Kultur.» Joseph E. Stiglitz Schulhaus Riedenhalden, 2004 (Vor der Instandsetzung) 29. Juni 2012, Seite 30 15

16 Danke und auf Wiedersehen in der 29. Juni 2012, Seite 31 16