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1 Steuern sparen mit Immobilien (privates selbst bewohntes Wohneigentum) Luc Riggenbach lic. iur., Dipl. Steuerexperte Alltax AG Treuhandgesellschaft 4056 Basel, Saint-Louis-Strasse 31 Tel , Fax Basel, 18. Oktober

2 Themenbereiche Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert Vermögenssteuerwert Repartitionswert Schulden / Schuldzinsen Liegenschaftsunterhalt Unterhaltsplanung Exkurs Volksinitiative Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte Ersatzbeschaffung Übertragung an Nachkommen Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen 2

3 Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert (Nutzung des Eigenheims) Steuerliche Gleichbehandlung von Grundeigentümern und Mietern BL: - Basis Brandlagerwert (Gebäude) - mindestens 60% des marktüblichen Mietwerts - max. CHF (Basis Brandlagerwert CHF ) DBST: - Massgabe kantonale Bewertung (Land und Gebäude) - Berücksichtigung ortsübliche Verhältnisse / Nutzung - Zuschlag ca. 20% Beispiel Liegenschaft Liestal Baujahr 1970 Brandlagerwert CHF (Katasterwert ca. CHF ) Eigenmiete BL: CHF Eigenmiete DBST: CHF

4 Besteuerung Liegenschaft Eigenmietwert - Exkurs Unternutzung Reduktion Eigenmietwert Dauernd selbst bewohnte Liegenschaft Unternutzung von Räumlichkeiten Einzelperson 4 Zimmer / Paar 5 Zimmer Keine Kürzung Schuldzinsen Reduktion pauschaler Unterhalt Berechnung: Eigenmietwert * Anzahl nicht genutzter Räume Anzahl Zimmer + 2 Nebenräume (EFH) 4

5 Besteuerung Liegenschaft Vermögenssteuerwert BL: Basis: Gesamtes Reinvermögen inkl. Liegenschaften Kantonaler Steuerwert / Katasterwert Beispiel Liegenschaft Liestal, Baujahr 1970 Katasterwert Gebäude ca. CHF Katasterwert Boden ca. CHF Total Steuerwert ca. CHF

6 Besteuerung Liegenschaft Repartitionswert Zweck: Einheitliche Bewertung von Liegenschaften für Zwecke der interkantonalen Steuerausscheidung BL interkantonal der höchste Repartitionswert 260% BL interkantonal der niedrigste Vermögenssteuerwert Beispiel Liegenschaft Liestal: Total Steuerwert ca. CHF Repartitionswert ca. CHF Verkehrswert ca. CHF

7 Besteuerung Liegenschaft Schulden / Schuldzinsen BL / DBST: Private Schuldzinsen abzugsfähig Vermögensertrag + CHF Schuldzinsen, Hypothekarzinsen Baurechtszinsen, Konsumkreditzinsen, Verzugszinsen etc. Spezialfall Baukreditzinsen: - BL: Wahlrecht entweder abzugsfähige Schuldzinsen oder bei der GGST anrechenbare Anlagekosten - DBST: abzugsfähige Schuldzinsen Schulden bei der Vermögenssteuer abzugsfähig 7

8 Besteuerung Liegenschaft Liegenschaftsunterhalt Abgrenzung werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) vs. wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen) Klare Abgrenzung werterhaltend / wertvermehrend in der Praxis teilweise schwierig Gewisse Aufwendungen sowohl werterhaltend als auch wertvermehrend Abgrenzung zwischen wertvermehrenden Aufwendungen vs. Energiespar-, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen 8

9 Besteuerung Liegenschaft Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) Steuerlich abzugsfähig Dienen dem Werterhalt Laufende Instandhaltungskosten, Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigung / Abnützung, Ersatz von Einrichtungen Teilweise Instandstellungskosten (grössere Renovationen) Insbesondere: - Reparatur- und Erneuerungskosten - Prämien für Gebäude-Sachversicherungen - (Betriebs- und Verwaltungskosten nur bei vermieteten Liegenschaften) 9

10 Besteuerung Liegenschaft Wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen) Steuerlich nicht abzugsfähig Investitionen bei der GGST Dienen der Verbesserung der Liegenschaft Ersatz von Einrichtungen mit besserem Komfort od. grösserer Leistungsfähigkeit Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen Bauliche Veränderungen (Um-, Ein-, Anbauten) 10

11 Besteuerung Liegenschaft Energie- und Umweltschutzmassnahmen Massnahmen zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien Wertvermehrende Massnahmen (Ersatz von veralteten / erstmalige Anbringung von neuen Installationen) in bestehenden Gebäuden Jedoch grundsätzlich100% steuerlich abzugsfähig Lärmschutzmassnahmen Werterhaltende Massnahmen Im Baugesuch deutlich umschrieben Liegenschaftsbesitz > 15 Jahre 50% abzugsfähig Liegenschaftsbesitz > 30 Jahre 100% abzugsfähig 11

12 Besteuerung Liegenschaft Subventionen Gartenunterhalt BL vs. DBST Übernahme von Liegenschaftsverlusten / Vermeidung von Ausscheidungsverlusten Abschaffung Dumont-Praxis Abzugsfähigkeit von werterhaltenden Unterhaltskosten ab Erwerbszeitpunkt Seit 1. Januar 2010 in Kraft Umsetzungsfrist Kantone bis spätestens 1. Januar 2012 Merkblatt Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege der Steuerverwaltung Basel-Landschaft vom 1. Januar

13 Besteuerung Liegenschaft Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) Abzugsfähigkeit effektiv od. pauschal Effektiver Abzug Belege Datum der Rechnungsstellung massgebend Pauschaler Abzug vom Eigenmietwert Baujahr BL Bund ab % 10% vor % 20% Jährliche Wahlmöglichkeit BL / Bund unterschiedlicher Abzug möglich 13

14 Unterhaltsplanung - Ausgangslage Herr und Frau Müller (Jahrgang 1956) Wohnsitz in Liestal Kinder volljährig, Ausbildung beendet Nettolohn Total CHF / CHF / CHF (Doppelverdiener) Wertschriften CHF / WS-Ertrag CHF Einfamilienhaus Jahrgang 1970 / Steuerwert CHF / Verkehrswert CHF Eigenmiete: BL CHF / DBST CHF Hypothek CHF Schuldzinsen 3% / CHF p.a. Unterhalt pauschal: BL CHF / DBST CHF Unterhalt effektiv: CHF

15 Unterhaltsplanung 15

16 Unterhaltsplanung 16

17 Unterhaltsplanung 17

18 Unterhaltsplanung Fazit Planung sinnvoll Konzentration Unterhaltsarbeiten in einer Steuerperiode sinnvoll Steuervorteile: Nutzung pauschaler Unterhalt über mehrere Jahre (Steuerfreibetrag) Starke Reduktion der Progression Starke Reduktion Steuerlast im Jahre der Unterhaltsarbeiten Achtung: Unterschreiten des niedrigsten steuerbaren Einkommens nicht sinnvoll (BL ca. CHF / DBST ca. CHF ) Negatives steuerbares Einkommen nicht sinnvoll 18

19 Exkurs Volksinitiative Eidgenössische Volksinitiative Sicherers Wohnen im Alter im Jahr 2007 lanciert (im 2009 zustande gekommen) Wahlrecht Abschaffung des Eigenmietwerts im AHV-Alter Gleichzeitiger Wegfall Schuldzinsen Begrenzte Abzugsmöglichkeit der Unterhaltskosten Bundesrat stellt Gegenvorschlag vor (im 2009) Abschaffung des Eigenmietwerts für alle Wohneigentümer Streichung der entsprechenden Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen Begrenzte Abzugsfähigkeit für den Erwerb einer Erstliegenschaft Entwurf Bundesgesetz über die Besteuerung des Privaten Eigentums (im 2009) Differenzbereinigungsverfahren 19

20 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung) Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen 20

21 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Bund: steuerfreier Kapitalgewinn Kanton: Grundstückgewinnsteuer - Grundstückgewinn: Verkaufspreis - Gestehungskosten - Gestehungskosten: Erwerbspreis + wertvermehrende Investitionen - Altbesitz Verkehrswert vor 20 Jahren - Indexierung für Geldentwertung - Steuersatz progressiv / ab CHF linear 25% - Ermässigung ab 20 Jahre (CHF p.a. / max. CHF ) - Spekulationszuschlag bei kurzfristiger Haltedauer Handänderungssteuer - Basis Verkaufspreis - Steuersatz 2.5% (Verkäufer / Käufer je 1.25%) 21

22 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte ohne Reinvestition Berechnung Gestehungskosten 1970 CHF Wert vor 20 Jahren CHF Wertvermehrende Investitionen im 2000 CHF Verkehrswert / Verkaufspreis 2011 CHF Verkaufspreis CHF /. Wert vor 20 Jahren CHF * CHF /. Wertver. Investitionen CHF * CHF /. Haltedauer - CHF /. Handänderungssteuer 1.25% - CHF Grundstückgewinn CHF Grundstückgewinnsteuer 15.9% CHF

23 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung) Bund: steuerfreier Kapitalgewinn Kanton: Grundstückgewinnsteuer Steueraufschub (steuerfeie Veräusserung) sofern - dauernd selbstbewohnte Liegenschaft verkauft - Erlös innert 2 Jahren zum Erwerb einer gleichgenutzten Liegenschaft reinvestiert - Ersatzliegenschaft in der Schweiz Absolute Methode Handänderungssteuer Steuerbefreiung (Anteil Veräusserer) 23

24 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Ersatzbeschaffung Berechnung / absolute Methode Gestehungskosten CHF Verkaufspreis CHF Grundstückgewinn CHF Reinvestition CHF Vollständiger Steueraufschub CHF Reinvestition CHF Teilweiser Steueraufschub CHF Besteuerung CHF Reinvestition CHF Steueraufschub CHF 0 Besteuerung CHF

25 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen Bund: Gegenwärtig keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer Initiative im 2011 lanciert: Kanton: - Besteuerung von Nachkommen - Freigrenze CHF 2 Mio. - Rückwirkung für Schenkungen ab 1. Januar 2012 Schenkungs- und Erbschaftssteuer - Steuerbefreiung Ehegatten, Eltern, direkte Nachkommen (allenfalls Stiefkinder), eingetragene Partner Grundstückgewinnsteuer - Steueraufschub bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung - Achtung: gemischte Schenkung! Handänderungssteuer - Steuerbefreiung bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung 25

26 Verkauf / Übertragung Liegenschaft Gemischte Schenkung Berechnung: Indexierte Gestehungskosten CHF Verkehrswert CHF Hypothek / Kaufpreis CHF Schenkung CHF Grundstückgewinn CHF 0 Gestehungskosten > Hypothek / Kaufpreis Hypothek / Kaufpreis CHF Schenkung CHF Grundstückgewinn CHF Gestehungskosten < Hypothek / Kaufpreis Teilverkauf / Steueraufschub entfällt 26

27 Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen aus Vorsorge 27

28 28

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