WERDAU. Einzelhandelskonzept. für die Stadt

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt WERDAU Auftraggeber: Stadt Werdau Projektbearbeitung: B. Sc. Sophie Männel Dipl.-Geogr. Franziska Höhnisch Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer Dresden, im Januar 2013 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Königsbrücker Straße 31-33, Dresden Telefon: 0351 / , Fax: 0351 / info@gma.biz Internet:

2 Vorbemerkung Die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Büro Dresden, erhielt im Dezember 2010 von der Stadt Werdau den Auftrag zur Erarbeitung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes. Die Untersuchung soll als Grundlage für eine strategische und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet dienen, wobei der Identifikation, Klassifikation und Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche gemäß 34 Abs. 3 BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO und 9 Abs. 2a BauGB eine herausragende Bedeutung zukommt. Die Datengrundlagen für die im Rahmen der Untersuchung zu behandelnden Aufgabenstellungen wurden durch eine Primärerhebung in der Werdauer Innenstadt im Januar 2011 gewonnen. Für die Ausarbeitung der Analyse standen der GMA zudem sekundärstatistische Materialien der Stadtverwaltung Werdau, des Sächsischen Landesamtes für Statistik sowie zahlreiche Fachpublikationen aus unterschiedlichen Quellen zur Verfügung. Das verwendete Zahlenmaterial wurde einer sorgfältigen Prüfung unterzogen. Sämtliche Daten und Informationen wurden von Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausgewertet. Nach vorläufiger Fertigstellung des Einzelhandelskonzeptes im Oktober 2011 wurden im Interesse einer stärkeren interaktiven Ausrichtung des Projektes und zur Abstimmung der Ergebnisse und Handlungsansätze seitens der Stadt Werdau zwei Workshops mit lokalen Akteuren initiiert. Die Arbeitskreise fanden am 22. Mai und 11. Juli 2012 statt. Am letztgenannten Termin wurde auch eine Ortsbesichtigung (Innenstadtrundgang) durchgeführt. Der Teilnehmerkreis dieser Veranstaltungen umfasste Vertreter der Politik, der Stadtverwaltung, des örtlichen Einzelhandels und der IHK Zwickau. Der interessierten Öffentlichkeit waren die Ergebnisse des Gutachtens zudem bereits am 24. Oktober 2011 in einer Bürgerversammlung vorgestellt und erläutert worden. Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung in der Stadt Werdau. Eine Vervielfältigung oder Weitergabe der vorliegenden Untersuchung auch in digitaler Form bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden Hamburg Köln München Dresden, im Januar 2013 BAU HOF skh 2

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis I Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign 5 II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklungen im deutschen Einzelhandel 6 1. Trends der Einzelhandelsentwicklung 6 2. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 13 III Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung Landes- und Regionalplanung 21 IV Standortbeschreibung / Einzugsgebiet und Kaufkraft Standortbeschreibung Werdau Einzugsgebiet des Werdauer Einzelhandels Kaufkraftvolumen Grundlagen der Kaufkraftberechnung Kaufkraft im Einzugsgebiet des Werdauer Einzelhandels Kaufkraftprognose für das Einzugsgebiet des Werdauer Einzelhandels bis

4 V Bestandsanalyse des Einzelhandels in Werdau Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Werdauer Einzelhandels Umsatzleistungen und Kaufkraftbewegungen des Werdauer Einzelhandels Umsatzleistung des Werdauer Einzelhandels Kaufkraftbewegungen des Werdauer Einzelhandels Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt Kaufkraftbewegungen im überörtlichen Einzugsgebiet Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Werdauer Einzelhandels bis Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Werdau 55 VII Branchen- und Standortkonzept für den Werdauer Einzelhandel Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt Zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgungszentren Sortimentskonzept für den Werdauer Einzelhandel Umsetzung des Werdauer Einzelhandelskonzeptes 75 VIII Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 77 4

5 I Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign Werdau zählt ca Einwohner 1 und ist von der Landesplanung des Freistaates Sachsen als Mittelzentrum ausgewiesen. Aufgrund ihrer gehobenen zentralörtlichen Wertigkeit hat die Stadt im Einzelhandel sowohl für die eigene Bevölkerung als auch für das dazugehörige Umland umfassende Versorgungsfunktionen zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund hat die Stadtverwaltung eine Einzelhandelskonzeption in Auftrag gegeben, welche die realen Entwicklungspotenziale dieser Wirtschaftsgruppe bis 2020 definieren und Erfolg versprechende Strategien für die Standortentwicklung aufzeigen soll. Eine zentrale Rolle spielt in diesem Kontext die Identifikation und Klassifikation der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet gemäß 34 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO. Sie sollen als schutzwürdige Areale ausgewiesen und bauplanungsrechtlich gesichert werden. Wesentliche Aufgabe des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Werdau ist es, die Angebots- und Nachfragestrukturen der Wirtschaftsgruppe zu analysieren und ihre realen Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen. Im Einzelnen werden dazu folgende Fragestellungen behandelt: Bestand des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtgebiet vergleichende Bewertung des Einzelhandels in Werdau mit strukturähnlichen Städten Deutschlands Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Werdauer Einzelhandel / Berechnung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2011 und 2020 Ermittlung der Marktbedeutung und Umsatzleistung des Werdauer Einzelhandels nach Branchen / Prognose der Umsatzleistung bis zum Jahr 2020 Analyse der Kaufkraftbewegungen und der Versorgungszentralität Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche / Ausarbeitung einer individuellen Sortimentsliste zentrenrelevanter Waren Erstellung eines Handlungskataloges, mit Empfehlungen zur Attraktivierung des Einkaufsortes und seiner zentralen Versorgungsbereiche. Der Untersuchungszeitraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr Bis zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen angestrebt werden. 1 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand:

6 II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklungen im deutschen Einzelhandel Eine Beurteilung der Einzelhandelssituation in Werdau kann nicht losgelöst von allgemeinen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Deshalb werden nachfolgend einige der wesentlichen Aspekte des laufenden Strukturwandels dieser Wirtschaftsgruppe dargestellt. 1. Trends der Einzelhandelsentwicklung Bereits seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Gewinner dieser Entwicklung sind filialisierte und discountorientierte Unternehmen, die ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile gegenüber dem traditionellen Fachhandel nutzen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstrukturen, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen in der Handelslandschaft induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität zeitigte v. a. folgende Effekte: Sie löste eine Stadt-Umland-Wanderung aus ( Suburbanisierung ), d. h. es entstanden an der Peripherie der Städte neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen für eine Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. Sie ermöglichte die Etablierung rein autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Fernund Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. 6

7 Sie bedingte einen wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte den innerstädtischen Handel mit schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu lösenden Problemen. Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte dadurch sukzessive die Bedeutung des sog. One-Stop-Shopping. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte. Infolge eines Bedeutungszuwachses großflächiger Betriebe verzeichnete der deutsche Einzelhandel seit 1995 einen starken Verkaufsflächenzuwachs. Allein im Zeitraum stieg die Verkaufsfläche um ca. 6 Mio. m² an (vgl. Abbildung 1). Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel in Mio. m² neue Bundesländer alte Bundesländer Deutschland gesamt Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE, GMA-Darstellung 7

8 Im Hinblick auf die spezielle Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende wesentliche Trends festzustellen: Eine generelle Konsumzurückhaltung und der Wunsch der Verbraucher preiswert einzukaufen, hat vielerorts zu einer Absenkung der Angebotsqualität geführt; v. a. die Anbieter des mittleren Preissegments geraten dadurch unter Druck. 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen. Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt zu einer immer stärkeren Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung). Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte zunehmend an Bedeutung. An ihre Stelle treten Handelsmarken (sog. Retail Brands ), die bundesweit beworben werden. Als besonders erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich innerstädtische Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten flächenbereinigt in der vergangenen Dekade Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr (vgl. Abbildung 2). 8

9 Abbildung 2: Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland Anzahl der Shopping-Center ,2 9,7 10,1 10,7 11,1 11,4 11,7 12,1 12,6 13,0 13,5 13, Gesamtfläche in Mio. m² Anzahl Gesamtfläche Mio. m² Quelle: EHI 2011, GMA-Darstellung In der Gesamtbetrachtung resultierte der kurz beschriebene Strukturwandel des deutschen Einzelhandels wie bereits erwähnt in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stiegen die Umsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation, sogar zurück (vgl. Abbildung 3). Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK/Jahr) nach, so dass die ökonomische Auslastung der Geschäfte nicht mehr durchgängig gewährleistet ist. Auch aus diesem Grund war das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von einem Rückgang der Betriebszahlen. Diese Entwicklung betraf überdurchschnittlich stark den Lebensmitteleinzelhandel (vgl. Abbildung 4). In der Konsequenz ergaben sich immer größere Betriebseinheiten. Derzeit erreichen die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine Durchschnittsgröße von ca m² VK. 9

10 Abbildung 3: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Deutschland ,9 415,6 406,9 401,2 410,0 413,7 416,2 411,2 415,7 402,8 411,3 422,0 Mrd Quelle: HDE 2011, GMA-Darstellung Abbildung 4: Betriebe und Verkaufsflächen des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland Betriebe , , , , VK in Mio. m² 33, Betriebe VK in Mio. m² Quelle: EHI 2011, GMA-Darstellung 10

11 Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist die zunehmende Unternehmenskonzentration. Eine vergleichende Betrachtung der wichtigsten Betriebsformen zwischen 2000 und heute zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten Einzelhandel deutlich ausbauen konnte und in der Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abbildung 5). Als Beispiel für eine Branche, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration bereits extreme Formen angenommen hat, lässt sich wiederum der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf nur wenige Großunternehmen. Abbildung 5: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland 4,4 5,4 10,3 9,1 10,9 12,7 4,2 12,2 14,1 11,8 15,7 31,9 21,3 2,8 Versender / Online-Handel Supermärkte / trad. LEH SB-Warenhäuser / V-Märkte Kauf-und Warenhäuser Filialisten des Fachhandels Fachmärkte Fachhandel (nicht filialisiert) Discounter 10,1 14, Quelle: HDE Zahlenspiegel 2012, IFH Retail Consultants, GMA-Darstellung 11

12 Die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem durch die Entwicklungsdynamik bei Fachmärkten getragen. Der Marktanteil dieses Betriebstyps lag 2000 erst bei 11,8 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Im Jahr 2011 wurde bereits ein Wert von 15,7 % erreicht. Zukünftig dürfte sich der Marktanteil noch weiter erhöhen. Auch Discounter und SB-Warenhäuser konnten ihre Marktbedeutung ausbauen. Demgegenüber ging der Anteil des nicht filialisierten Fachhandels von 31,9 % auf 21,3 % stark zurück. Im Hinblick auf die spezielle Situation des Einzelhandels in den neuen Bundesländern sind folgende Tendenzen zu beobachten: Die Kaufkraft der Bewohner liegt in der Mehrzahl der Städte und Gemeinden deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies resultiert u. a. in einer stärkeren Discountorientierung des Einzelhandels. Der Verkaufsflächenbesatz je Einwohner liegt im Vergleich mit den alten Bundesländern in den meisten ostdeutschen Städten und Gemeinden höher. Durch die anhaltend negative Bevölkerungsentwicklung nimmt der Verkaufsflächenbesatz pro Einwohner hier zudem rechnerisch immer weiter zu. Großflächige Verkaufseinrichtungen entstanden in den neuen Bundesländern nach der Wende zu mehr als zwei Dritteln an dezentralen Standorten. Eine landesplanerische oder kommunale Standortsteuerung fand nur in begrenztem Umfang statt. Dadurch sind die Einzelhandelsstrukturen in vielen Städten und Gemeinden Ostdeutschlands durch eine überhöhte Verkaufsflächenquote autokundenorientierter Lagen gekennzeichnet % Verkaufsflächenanteil sind in dieser Standortkategorie keine Seltenheit. Die baulichen Strukturen der ostdeutschen Innenstädte und Ortszentren sind noch nicht in allen Fällen an die Erfordernisse des modernen Einzelhandels angepasst worden. Häufig dominieren kleinteilige Ladeneinheiten; Flächenzusammenlegungen über Immobiliengrenzen hinweg sind noch selten. Der Filialisierungsgrad im Einzelhandel ist in ostdeutschen Städten i. d. R. höher als in Westdeutschland, weil sich der unternehmergeführte Einzelhandel nach der Wende nicht schnell genug entwickeln konnte. Dadurch fehlt ostdeutschen (Innen-) Städten nicht selten die Individualität im Angebot. 12

13 Die finanzielle Basis des Fachhandels ist in Ostdeutschland durch geringe Rücklagenbildungen dünner als in den alten Bundesländern. Dadurch sind die Investitionsmöglichkeiten begrenzt. Folge ist oft ein trading down. Der Organisationsgrad des ostdeutschen Einzelhandels ist geringer ausgeprägt als in Westdeutschland. Es gibt weniger Verbandsmitglieder in Relation zum Gesamtbestand der Betriebe. Das politische Gewicht der Wirtschaftsgruppe ist dadurch begrenzt. 2. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung In den kommenden Jahren ist als Hemmnis für ein nachhaltiges Anspringen der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abbildung 6). Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsentationsformen Rechnung trägt. In Zukunft wird es in jedem Falle größerer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufgliedern: Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starker Wertschätzung von Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design. Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren mehr Geld als für herkömmliche Sortimente auszugeben. Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie einer hohen Preissensibilität. Billigkäufer, mit starker Discountorientierung, ohne besondere Berücksichtigung von Umweltbelangen. 13

14 Abbildung 6: Entwicklung des privaten Verbrauchs nach Ausgabenbereichen in Deutschland 1995 / % 27% Einzelhandel 25% Wohnungsmiete, Haushaltskosten 37% 17% Verkehr, Nachrichten 12% 7% 4% 5% 9% 6% 17% 16% Freizeit Gastronomie Sonstiges Quelle: GMA-Darstellung nach EHI Das Spektrum der Konsumenten wird zukünftig voraussichtlich den Bereich vom Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgruppenfokussierung für den Handel erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des hybriden Verbrauchers herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Die sich aus der Entwicklung dieses volatilen Konsumententyps ergebenden Trends sind in Abbildung 7 überblicksartig zusammengefasst. 14

15 Abbildung 7: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des hybriden Verbrauchers Discount-Shopping Billigläden und Fastfood auf dem Vormarsch Purismus im Ladenlayout Trading down Netz statt Tüte E-Commerce als Direktvertrieb der Industrie E-Commerce als Fun-/ Entertainmenterlebnis Smart-Shopping keine billigen Marken, sondern Marken billig Handeln und Feilschen bei allen Anbietern Restpostenmärkte FOC Sicherheits- und Sauberkeitsbedürfnis teilw. beeinträchtigt durch Bagatellisierung des Ladendiebstahls Verschmutzung durch Fast- Food-Verpackungen Bettler, Crusties, Punks, Glatzen Hybrider Verbraucher Fun- / Entertainment- Shopping Freizeitnutzungen nehmen zu Lasten des Handels zu Retail-Theatre Thematisierte Immobilien Zunahme der Einkaufsfahrten Parkplatzbedarf no parking, no business Convenience Shopping Bedeutungszunahme von Tankstellen Zunahme von Heimdiensten, Zustelldiensten Innenstadtstandorte als Oasen in der Servicewüste Quelle: GMA-Standortforschung 2012 Insgesamt ist nach GMA-Einschätzung mittelfristig in Deutschland mit folgenden Trends im Einzelhandel zu rechnen: 15

16 Konzentrationstendenz setzt sich fort Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Fachmärkte und Discounter expandieren Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren v. a. durch Fachmärkte und Discounter geprägt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile noch leicht ausbauen können. Auch bei innerstädtischen Shopping-Centern ist mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 47 derzeit bekannte Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,3 Mio. m² 1. Filialisierungswelle hält an Die Filialisierungstendenz setzt sich in allen Branchen fort. Gleichzeitig wird die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern den Weg in die Selbstständigkeit erleichtern, noch wachsen. Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher, Tonträger und Textil / Schuhe. Bis 2020 ist ein Marktanteil von ca. 8 9 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Anteilswerte von bis zu % möglich. Voraussetzung für den Erfolg des E-Commerce ist allerdings der gezielte Ausbau von Logistik- und Distributionsstrukturen, der als sehr kostenintensiv einzustufen ist EHI Angaben von E-Commerce-Center Handel. 16

17 III Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Bei der Frage, welche Standorte für eine Einzelhandelsentwicklung geeignet oder nicht geeignet sind, klaffen die Vorstellungen von Unternehmern und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand oft auseinander. Städte bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die Sicherung einer funktionsfähigen Einkaufsinnenstadt, aber auch der wohngebietsnahen Versorgung ein. Bei den Unternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung und Umsatzoptimierung im Vordergrund (vgl. Übersicht 1). Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung EINZELHANDELSUNTERNEHMEN Gewinnmaximierung - Minimierung der Standortaufwändungen - Aufbau bzw. Erhalt der Marktposition - Erreichbarkeit durch Kunden / Zulieferer - Parkplatzangebot - Einsehbarkeit / Werbewirksamkeit - Agglomerationsvorteile / Kundenzuführungseffekte - Standortaufwändungen, insbesondere Mietoder Kaufpreis - Flächenangebot / Flächenzuschnitt / Erweiterungsmöglichkeiten - Standorte der Wettbewerber - Einpassung in das Logistiknetz des Unternehmens Quelle: GMA-Standortforschung 2012 Oberziel Unterziele STADTPLANUNG geordnete städtebauliche Entwicklung - Erhalt der Zentralität - Erhalt der Urbanität - Stärkung der Innenstadt - Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung - Verkehrsvermeidung Standortbeurteilungskriterien - Koordination und Bündelung des Verkehrsaufkommens (PKW / ÖPNV) - Stadtbildbeeinträchtigung / Denkmalschutzkriterien - Flächenverbrauch / Umwelt- und Emissionsschutz - Verträglichkeit mit anderen Nutzungen (z. B. Wohnen, Freizeit, Landschaft) - Vermeidung negativer Auswirkungen auf die innerstädtische Geschäftsstruktur und die Nahversorgung 17

18 Aufgrund der engen Verzahnung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden in diesem Kontext Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur wohnortund verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Zu den Gesetzen und Rechtssätzen, die Standortentscheidungen des Einzelhandels mit beeinflussen und ggf. verbindlich festlegen, zählen u. a. das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Landes- und Regionalplanung. Sie werden in den folgenden Kapiteln vorgestellt Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geben Städten und Gemeinden ein planungsrechtliches Instrumentarium an die Hand, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels gezielt beeinflusst werden kann. Bei der planungsrechtlichen Beurteilung der Errichtung, Modifikation und Nutzungsänderung baulicher Anlagen für Zwecke des Einzelhandels werden folgende Gebietskategorien unterschieden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe in allen Baugebieten erlaubt: Sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) In Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 BauNVO). 1 Die folgenden Ausführungen (Kap. III, 1. 2.) dienen lediglich der Darstellung des rechtlichen Instrumentariums zur Standortsteuerung des Einzelhandels im Überblick. Zur Durchführung von Rechtsberatungen ist die GMA nicht legitimiert. 18

19 Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Absatz des 11 Abs. 3 beinhaltet hierbei eine zu widerlegende Regelvermutung. Ihre konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb 1 vor? Wenn ja,... Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB i. V. mit 9 Abs. 2a BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Gemäß 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Der Abs. 3 ergänzt seit 2004 die Absätze 1 und 2 um die Aussage, dass von Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der Begriff zentrale Versorgungsbereiche gewinnt durch den neuen 34 Abs. 3 erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im 11 Abs. 3 BauNVO verwendet wurde. Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereich nach 34 BauGB bietet seit dem der 9 Abs. 2a BauGB. Zum Erhalt oder zur Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungsplan für ein größeres Gebiet generell festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB gestatteten baulichen Nutzungen zuläs- 1 In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4C 10.04) hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauN- VO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. In die Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen. 19

20 sig oder nicht zulässig oder ausnahmsweise zulässig sind. In diesem Kontext können unterschiedliche Festsetzungen für einzelne Teile des räumlichen Geltungsbereiches getroffen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist allerdings auf die Aussagen eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (= Einzelhandelskonzept) im Sinne des 1 Abs. 6, Nr. 11 Bezug zu nehmen, insbesondere im Hinblick auf vorhandene oder geplante zentrale Versorgungsbereiche 1. Des Weiteren können sich Gemeinden auch gegen Planungen anderer Gemeinden wehren, wenn diese Projekte Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche haben würden. Zudem ermöglicht der 13 Abs. 2 BauGB ein beschleunigtes Verfahren für B-Pläne der Innenentwicklung ( 34-Gebiete), wenn diese lediglich Festsetzungen nach 9 Abs. 2a beinhalten. Außenbereich ( 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, erfordert dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Die Anwendung des 11 Abs. 3 BauNVO oder 34 BauGB erfolgt stets reaktiv und fallbezogen. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und dadurch die Standortentwicklung des Einzelhandels konzeptionell ausgestalten. Die sicherste Form der Problembewältigung in der kommunalen Praxis sind hierbei die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind ggf. räumlich beschränkt Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausschließbar oder als nur ausnahmsweise zulässig zu deklarieren. 1 In der Begründung des Gesetzentwurfes für den Abs. 2a des 9 BauGB wird der Begriff zentraler Versorgungsbereich grob definiert. Der Begriff umfasst demnach Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren v. a. in Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde erfolgen. 20

21 Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Als materiell-rechtliche Voraussetzungen für detaillierte Bebauungsplanfestsetzungen gelten nach 1 Abs. 9 BauNVO besondere städtebauliche Gründe. Insgesamt bietet das Baurecht somit vielfältige Möglichkeiten zur Einflussnahme auf die Standortentwicklung des Einzelhandels innerhalb kommunaler Gemarkungsgrenzen, sofern der Einsatz des Rechtsinstrumentariums durch eine qualifizierte Planung abgesichert ist und das Ermessen der Kommune bei der planerischen Gestaltung weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht nur regeln darf wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb an sich eingreifen soll. Die Wirksamkeit der Rechtsgrundsätze bzw. die Einhaltung des Baurechts setzt darüber hinaus eine regelmäßige Kontrolle durch die Bauaufsichtsbehörden voraus. 2. Landes- und Regionalplanung Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen oder Erweiterungen in Werdau stecken mit Bezug auf die Landes- und Regionalplanung der Landesentwicklungsplan Sachsen 2003 (LEP 1 ) und der Regionale Entwicklungsplan Südwestsachsen (2008) 2 ab. Aufgabe der Landesplanung ist es demnach, in allen Teilen Sachsens eine angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen zu sichern. Der LEP Sachsen (2003) führt hierzu im Abschnitt Z aus... Z Die Ausstattung aller Gemeinden mit Versorgungseinrichtungen zur Deckung des örtlichen Bedarfs soll unter Beachtung ihrer Bevölkerungsentwicklung, ihrer Funktion und ihrer Lage im Raum gewährleistet werden. Bei der Wahrnehmung dieser Aufgaben haben die Gemeinden die überörtlichen Erfordernisse zu beachten. 1 2 Landesentwicklungsplan Sachsen 2003 Planungsverband Region Chemnitz Regionalplan Südwestsachsen vom

22 Abschnitt Z 6.2 des LEP Sachsen (2003) konkretisiert die vorstehenden Zielsetzungen insbesondere im Hinblick auf die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben: Z Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einkaufszentren (...) und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben (großflächige Einzelhandelseinrichtungen) sind nur in Ober- und Mittelzentren, bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. Z Die Einzugsbereiche großflächiger Einzelhandelseinrichtungen sollen den Verflechtungsbereich des zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, benachbarte zentrale Orte sollen ihre Planungen untereinander abstimmen. Z Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll weder durch Lage, Größe oder Folgewirkung das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung substanziell beeinträchtigen. Der Regionalplan Südwestsachsen 1 (2008) führt ergänzend zu den Regelungen des LEP im Kap. 1.7 Handel u. a. folgendes aus: Z Durch die Ober- und Mittelzentren sowie die mittelzentralen Städteverbünde sind im Rahmen der Bauleitplanung in städtebaulich integrierten Lagen zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen. Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen mit überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in diesem Bereich zulässig (i. V. m. LEP 2003, Z 6.2.1). In den Versorgungs- und Siedlungskernen der Grundzentren gemäß Z ist im Rahmen der Bauleitplanung in städtebaulich integrierter Lage zur Ansiedlung, Erweiterung oder wesentlichen Änderungen von Einzelhandelseinrichtungen (i. V. m. LEP 2003, Z 6.2.2) ein zentraler Versorgungsbereich auszuweisen. Z Die Innenstädte, v. a. die Stadtzentren, und in den Oberzentren Plauen und Zwickau auch die Stadtteilzentren, sind in ihrer Funktion als Standorte des Einzelhandels und der Nahversorgung zu sichern, zu stärken und auszubauen (i. V. m. LEP 2003, Z 1.1.5). Dabei soll auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzelhandels hingewirkt werden. Z Kommunale Einzelhandelskonzepte sowie für benachbarte Zentrale Orte und Städteverbünde, interkommunal abgestimmte (regionale) Einzelhandelskonzepte sollen erarbeitet werden (i. V. m. LEP 2003, Z und Z 1.7.2). 1 Erste Gesamtforschreibung des Regionalplans Südwestsachsen vom

23 IV Standortbeschreibung / Einzugsgebiet und Kaufkraft 1. Standortbeschreibung Werdau Werdau liegt im Südwesten Sachsens, rund 10 km nordwestlich von Zwickau, ca. 35 km östlich von Gera und ca. 14 km südlich von Crimmitschau. Von der sächsischen Landesplanung ist die Stadt mit ihren ca Einwohnern 1 als Mittelzentrum im Landkreis Zwickau eingestuft. Im Zusammenhang mit dieser zentralörtlichen Einstufung hat die Stadt sowohl gesamtstädtische als auch überörtliche Versorgungsfunktionen für ihren Verflechtungsbereich wahrzunehmen. Die Siedlungsstruktur Werdaus ist durch eine weitgehend zusammenhängende Kernstadt sowie mehrere räumlich abgesetzte Ortsteile geprägt. An die Kernstadt schließt sich nördlich der OT Langenhessen (Eingemeindung 1997), östlich der OT Königswalde, südöstlich der OT Steinpleis (Eingemeindung beider Ortsteile 1996) und südwestlich der OT Leubnitz (Eingemeindung 1999) an. Sie weisen überwiegend einen dörflichen Charakter auf. In der Kernstadt ist der historische Altstadtbereich räumlich klar definiert. Er wird im Westen und Norden durch den Brühl, im Osten durch die Schulstraße / zum Sternplatz und im Süden durch die Querstraße / Zwickauer Straße begrenzt. Um die Altstadt herum schließen sich Wohnquartiere und gewerbliche Bereiche an. Die regionale Erreichbarkeit Werdaus wird v. a. durch die Bundesstraße B 175 (Zwickau Gera) und die Straßenverbindungen in Richtung Crimmitschau bzw. Reichenbach bestimmt. Die Bundesautobahn A 4 (Erfurt Dresden; Anschlussstellen Meerane, Schmölln und Zwickau) verläuft bereits ca km nördlich des Stadtgebietes. An das Schienennetz der Deutschen Bahn AG ist Werdau mit seinem Hauptbahnhof sowie Haltepunkten im OT Steinpleis und in Werdau-Nord angeschlossen. Die Stadt wird zudem von mehreren Regionalexpress- und Regionalbahnen der Deutschen Bahn AG, Zügen der Vogtlandbahn und von Buslinien der Regionalverkehrsbetriebe Westsachsen GmbH, des Verkehrsverbundes Mittelsachsen, des Busunternehmens Jens Hühn sowie des Busbetriebes Wendler angefahren. 1 Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand:

24 Aktuell leben in Werdau ca Einwohner. In der vergangenen Dekade wies die Stadt durchwegs eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung auf (vgl. Tabelle 1). Insgesamt beliefen sich die Einwohnerverluste zwischen 2001 und 2011 auf ca. 12,9 %. Tabelle 1: Einwohnerentwicklung von Werdau Jahr Einwohner Veränderung in % , , , , , , , , , ,4 Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen; Stand jeweils 31.12; GMA-Berechnungen1 Im Zuge des stetigen Bevölkerungsrückgangs vollzog sich in Werdau auch ein demografischer Wandel, im Sinne eines zunehmenden Alterungsprozesses der Bevölkerung (vgl. Abbbildung 8). So hat sich seit 2001 der Anteil der über 65-Jährigen von 19,9 % auf 26,6 % erhöht. Gleichzeitig nahm der Anteil der unter 50-Jährigen von 34,0 % auf 30,1 % ab. Im gleichen Zeitraum ist ebenso der Anteil der Kinder und Jugendlichen im Alter zwischen 6 bis 14 Jahren um rund ein Fünftel zurückgegangen. Erfreulicherweise wuchs andererseits die Quote der unter 6-jährigen im Betrachtungszeitraum von 4,0 % auf 4,5 % an. 24

25 Abbildung 8: Veränderung der Altersstrukturen in Werdau % 80% 19,9 24,0 26,6 60% 40% 20,9 34,0 21,0 31,9 22,9 30,1 65 und älter 50 bis unter 65 Jahre 25 bis unter 50 Jahre 15 bis unter 25 Jahre 6 bis unter 15 Jahren unter 6 Jahre 20% 0% 11,7 11,4 8,1 7,7 5,8 6,4 4,0 4,3 4, Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stand jeweils Zwischen 2000 und 2010 hat auch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Werdau abgenommen ( Beschäftigte bzw %). Parallel dazu verschob sich die relative Arbeitsmarktbedeutung einzelner Wirtschaftszweige. Während das Produzierende Gewerbe / Baugewerbe starke Einbußen hinnehmen musste (- 15,8 Prozentpunkte), nahmen die Sonstigen Dienstleistungen um 8,3 Prozentpunkte zu (Stichwort: Tertiärisierung, vgl. Tabelle 2). 25

26 Tabelle 2: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 1 in Werdau Wirtschafts -zweige Land- u. Forstwirtschaft, Fischerei Prod. Gewerbe / Baugewerbe Handel / Gastgewerbe, Verkehr u. Nachrichtenübermittlung Sonstige Dienstleistungen Insgesamt Jahr Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stand jeweils , GMA-Berechnungen Eine niedrige Arbeitszentralität Werdaus spiegelt sich im Pendlersaldo wider. Rund Einpendlern stehen ca Auspendler gegenüber. Somit errechnet sich ein negativer Pendlersaldo von Personen 2. Die Einzelhandelsstruktur Werdaus wird von mehreren Agglomerationsbereichen geprägt (vgl. Karte 1). Die innerstädtische Haupteinkaufslage erstreckt sich entlang des Marktes und der August-Bebel-Straße bis zur Kreuzung Pestalozzistraße. Das an der Uhlandstraße gelegene Fachmarktzentrum Schwalbe ist Teil dieses Einkaufbereiches und erfüllt durch seinen Besatz (Rewe, Rossmann, AWG) in begrenztem Umfang eine Kundenmagnetfunktion. 1 2 Am Arbeitsort. Statistisches Landesamt Sachsen, Stand

27 Karte 1: Einzelhandelsstrukturen in Werdau Legende: Einzelhandelsbestand: Größenklassen > m² VK 800 m² bis < m² VK 400 m² bis < 800 m² VK 100 m² bis < 400 m² VK Fachmarktzentrum Schwalbe < 100 m² VK Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektro, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel Kaufland- Center Quelle: Kartengrundlage Stadt Werdau GMA-Bearbeitung 2012 Steinpleis- Center 27

28 Neben der Einkaufsinnenstadt existieren in Werdau zwei weitere Einzelhandelsagglomerationen. Dabei handelt es sich um ein großes Fachmarktzentrum im OT Steinpleis ( Steinpleis-Center ). Es befindet sich in autokundenorientierter Lage an der Stiftstraße (S 291) und besteht aus einer Großimmobilie mit 22 Geschäften. Als Magnetbetrieb fungiert ein Kaufland SB-Warenhaus, das im Lebensmittelsektor durch einen Getränkemarkt sowie ein Feinkost- und Delikatessengeschäft ergänzt wird. Im Nonfood-Bereich sind als wichtigste Anbieter zwei Textilfachmärkte (Takko, Kik), zwei Schuhfachmärkte (Deichmann, Mayer) und ein Jeans-Fachmarkt (Fritz) hervorzuheben. Eine weitere Einzelhandelskonzentration besteht in westlicher Innenstadtrandlage an der Uferstraße. Hier sind ein Kaufland SB-Warenhaus, ein Aldi Lebensmitteldiscounter, ein Möbelmarkt, ein Dänisches Bettenlager sowie ein Baumarkt und ein Baustoffzentrum etabliert. Infrastrukturell ist dieser Einkaufsbereich von der Einkaufsinnenstadt separiert, so dass keine direkten Kundenaustauschbewegungen festzustellen sind. Darüber hinaus existieren kleinere, ausschließlich auf die Nahversorgung abstellende Einzelhandelslagen in der Otto-Stichart-Straße, der Plauensche Straße und Wettiner Straße. Als Ankermieter ist hier jeweils ein Lebensmitteldiscounter etabliert, dessen Angebot durch Fachgeschäfte, Lebensmittelhandwerker und diverse Dienstleister ergänzt wird. Im weiteren Stadtgebiet gibt darüber hinaus mehrere Solitärstandorte des Lebensmitteleinzelhandels (Lebensmitteldiscounter, SB-Warenhäuser; vgl. Karten 1 und 2) sowie großflächiger Einzelhandelsbetriebe des Nichtlebensmittelsektors. 28

29 Karte 2: Lebensmittelmärkte in Werdau ( 400 m² VK) Legende: SB-Warenhaus Supermarkt Lebensmitteldiscounter Quelle: Kartengrundlage Stadt Werdau GMA-Bearbeitung

30 2. Einzugsgebiet des Werdauer Einzelhandels Die Definition des Einzugsgebietes für den Werdauer Einzelhandel ist eine wichtige Voraussetzung zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und der zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Als Einzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzungen vorliegender Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher regelmäßig die Einzelhandelsangebote in der Innenstadt von Werdau in Anspruch nehmen. Die Intensität der Kundenbeziehungen hängt dabei neben der Eigenattraktivität der Versorgungsinfrastruktur natürlich auch von der überörtlichen Wettbewerbssituation sowie der verkehrlichen Erreichbarkeit ab. Die Außengrenze des Einzugsgebietes wird v. a. durch die Lagebeziehung zu anderen zentralen Orten, die regionale Versorgungsfunktion Werdaus sowie die Verkehrsanbindung der Stadt bestimmt. Eine hohe Attraktivität als Einkaufsstandort besitzt in diesem Zusammenhang v. a. das nahe gelegene Oberzentrum Zwickau mit seinem innerstädtischen Einkaufszentrum Zwickau Arcaden und dem großen Fachmarktzentrum Glückauf-Center. Neben den vorstehend erläuterten Kriterien wurden bei der Fixierung der Außengrenze und der Zonierung des Einzugsgebietes für den Werdauer Einzelhandel auch folgende Faktoren berücksichtigt: Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Attraktivität des Werdauer Innenstadthandels 1 Ergebnisse von zwei projektbegleitenden Arbeitskreisen, u. a. mit Vertretern der lokalen Händlerschaft Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im erweiterten Untersuchungsraum (u. a. Zwickau, Gera, Plauen) 1 Das abgegrenzte Einzugsgebiet ist gleichzusetzen mit dem Verflechtungsbereich des Werdauer Innenstadthandels. Demgegenüber bildet das Fachmarktzentrum Steinpleis- Center ein viel größeres Einzugsgebiet aus. Durch seine exzentrische, rein autokundenorientierte Lage ist dessen Einzugsgebiet jedoch als Grundlage für die Einschätzung der Entwicklungsperspektiven des Werdauer Handels ungeeignet. 30

31 ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte) 1. Bei Zugrundelegung der o. g. Kriterien kann für den Werdauer Einzelhandel ein Einzugsgebiet abgegrenzt werden, in dem ca Einwohner leben. Die Zone I repräsentiert das Werdauer Stadtgebiet, die Zone II den überörtlichen Verflechtungsbereich (vgl. Karte 3 und Tabelle 3). Tabelle 3: Einwohner im Einzugsgebiet des Werdauer Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Zone I Stadt Werdau Zone II Teile des Landkreises Zwickau (Fraureuth, Langenbernsdorf, Neukirchen / Pleiße) und des Landkreises Greiz (Teichwolframsdorf) Zonen I II insgesamt Quelle: Statistische Landesämter Sachsen und Thüringen, Stand ; ca.-werte gerundet Werdau besitzt nur einen Einwohneranteil von rd. 59 % am Einzugsgebiet. Vor diesem Hintergrund sind besondere Ansprüche an die Marktreichweite des städtischen Einzelhandels zu stellen, weil sonst die Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenziale im überörtlichen Verflechtungsbereich nicht in ausreichendem Umfang erschlossen werden können. Selbstverständlich stellt die linienhafte Fixierung des Einzugsgebietes eine Abstraktion dar, die keine klare Grenze im Gelände repräsentiert, sondern lediglich denjenigen Übergangsbereich markiert, in dem die Kundenanbindung an den Werdauer Einzelhandel an Intensität deutlich verliert. Die Linie beschreibt darüber hinaus einen mittleren Zustand, d. h. nicht alle ansässigen Betriebe strahlen gleichermaßen in das Verflechtungsgebiet hinein und nicht alle Orte des Einzugsgebietes sind mit gleicher Intensität an den Einzelhandelsstandort Werdau angebunden. 1 Die GMA hat in ihrer mehr als 40-jährigen Tätigkeit hunderte von Verbraucherbefragungen durchgeführt, so dass zum Konsumentenverhalten abgesicherte empirische Erfahrungswerte vorliegen. 31

32 Karte 3: Einzugsgebiet des Werdauer Einzelhandels Legende Zone I Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

33 3. Kaufkraftvolumen Die Berechnung des im abgegrenzten Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraftvolumens wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dazu werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte herangezogen, die auf intensiven Marktrecherchen beruhen. 3.1 Systematik der Kaufkraftberechnung Die Gegenüberstellung der Nachfrage (= Kaufkraft) und des Angebotes (= Umsatz) erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der jeweils einbezogenen Branchen. Zu diesem Zweck werden der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach der Periodizität des Einkaufs in einen kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich differenziert. Dabei ergibt sich in Anlehnung an das auch von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema nachstehende Unterteilung: Kurzfristige Bedarfsdeckung Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Lebensmittelhandwerk), Reformwaren Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswaren Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf. Mittelfristige Bedarfsdeckung Bücher, Papierwaren, Bürobedarf 1, Schreibwaren, Spielwaren Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel. 1 Ohne Computer und Zubehör. 33

34 Langfristige Bedarfsdeckung Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer und Zubehör) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel und Einrichtungsgegenstände Heimtextilien, Raumausstattung Heimwerker- und Gartenbedarf Foto, Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen). 3.2 Grundlagen der Kaufkraftberechnung Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt: Verfügbares Einkommen privater Verbrauch Ersparnis Nachfrage der Konsumenten nach W aren Dienstleistungen Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel sind die Ausgaben für Dienstleistungen nicht von Belang. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z. B. Versandhandel, E-Commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können. 34

35 Nach Berechnungen der GMA liegt die einzelhandelsrelevante Nachfrage je Einwohner (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) in Deutschland z. Z. bei ca Davon entfallen auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ca mittelfristigen Bedarfsbereich ca. 950 langfristigen Bedarfsbereich ca Kaufkraft im Einzugsgebiet des Werdauer Einzelhandels Die Städte und Gemeinden mit Anteil am abgegrenzten Einzugsgebiet des Werdauer Einzelhandels weisen unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich lokale Unterschiede des Kaufkraftniveaus widerspiegeln. Der Indexwert für die Stadt Werdau liegt aktuell bei 88,7 und damit unter dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Für die Städte und Gemeinden in Zone II wurden Kaufkraftkoeffizienten zwischen 86,1 (Teichwolframsdorf) und 89,8 (Fraureuth) ermittelt 1. Unter Berücksichtigung dieser Kennzahlen und der Pro-Kopf-Ausgaben im Einzugsgebiet errechnen sich die in Tabelle 4 dargestellten Kaufkraftvolumina. 1 Angaben der Fa. MB Research, Nürnberg. 35

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