KAMENZ. Einzelhandelskonzept. für die Stadt. Dresden, im April 2013

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt KAMENZ Auftraggeber: Stadt Kamenz Projektbearbeitung: Projektverantwortung: Dipl.-Geogr. Franziska Höhnisch Dr. Manfred Bauer Dresden, im April 2013 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Königsbrücker Straße 31-33, Dresden Telefon: 0351 / , Fax: 0351 / info@gma.biz Internet:

2 Vorbemerkung Die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Dresden erhielt im Juni 2012 von der Stadt Kamenz den Auftrag ein Einzelhandelskonzept zu erstellen. Die Untersuchung soll als Grundlage für eine strategische und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet dienen, wobei der Sicherung zentraler Versorgungsbereiche gemäß 34 Abs. 3 BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO sowie 9 Abs. 2a BauGB eine herausragende Bedeutung zukommt. Die Datengrundlage für die im Rahmen der Untersuchung zu behandelnden Aufgabenstellungen wurde durch Primärerhebungen im Juli 2012 gewonnen. Für die Ausarbeitung der Analyse standen der GMA zudem sekundärstatistische Materialien der Stadtverwaltung Kamenz, des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen, des Statistischen Bundesamtes sowie zahlreiche Fachpublikationen aus unterschiedlichen Quellen zur Verfügung. Das verwendete Zahlenmaterial wurde einer sorgfältigen Prüfung unterzogen. Sämtliche Daten und Informationen wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausgewertet. Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung in der Stadt Kamenz. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder digitale Publikation der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Dresden, im April 2013 BAU HOF skh

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis I Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign 1 II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel 2 1. Trends der Einzelhandelsentwicklung 2 2. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 8 III Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung Landes- und Regionalplanung 16 IV Standortbeschreibung / Kerneinzugsgebiet und Kaufkraft Standortbeschreibung Kamenz Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels Kaufkraftvolumen Systematik der Kaufkraftberechnung Grundlagen der Kaufkraftberechnung Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels Kaufkraftprognose für das Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels bis

4 V Bestandsanalyse des Einzelhandelsstandortes Kamenz Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Einzelhandels Leerstandssituation des Einzelhandels Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Kamenzer Einzelhandels Umsatzleistung des Kamenzer Einzelhandels Kaufkraftbewegungen des Kamenzer Einzelhandels Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt Kaufkraftbewegungen im überörtlichen Kerneinzugsgebiet Umsatzprognose des Kamenzer Einzelhandels bis Exkurs: Markenportfolio des Einzelhandels in Kamenz Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Kamenz 60 VI Branchen- und Standortkonzept für den Kamenzer Einzelhandel Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt 63 Exkurs: Weitere mögliche Entwicklungsflächen für den Einzelhandel in Kamenz Sortimentskonzept für den Kamenzer Einzelhandel Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 78 VII Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 79

5 I Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign Kamenz zählt derzeit ca Einwohner 1 und ist von der Landesplanung Sachsen als Mittelzentrum ausgewiesen. Aufgrund ihrer gehobenen zentralörtlichen Wertigkeit hat die Stadt sowohl für die eigene Bevölkerung als auch für das dazugehörige Umland umfassende Versorgungsfunktionen im Einzelhandel zu erfüllen. Vorliegendes Einzelhandelskonzept soll als strategische Leitlinie für die Entwicklung des Einkaufsortes Kamenz sowie zur Bewertung zukünftiger Ansiedlungsbegehren und Bauanfragen dienen. Wesentliche Aufgabe des Einzelhandelskonzeptes ist es daher, die Angebots- und Nachfragestrukturen der Wirtschaftsgruppe in ihren heutigen Ausprägungen zu analysieren und realistische Entwicklungsperspektiven bis zum Jahr 2020 aufzuzeigen. Im Einzelnen werden im Rahmen der Untersuchung folgende Themen behandelt: Bestand des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtgebiet / Leerstandsituation Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes für den Kamenzer Einzelhandel / Berechnung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2011 und 2020 Ermittlung der aktuellen Marktbedeutung und Umsatzleistung des Kamenzer Einzelhandels / Prognose der Umsatzleistung bis 2020 Analyse der Kaufkraftbewegungen und Ermittlung der Versorgungszentralität Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche im Stadtgebiet / Ausarbeitung einer ortstypischen Sortimentsliste zentrenrelevanter Waren Erstellung eines Handlungskataloges, mit Empfehlungen zur Attraktivierung des Einkaufsortes und seiner zentralen Versorgungsbereiche. Der Untersuchungszeitraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr Bis zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen angestrebt werden. 1 Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand

6 II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel Eine Beurteilung der speziellen Einzelhandelssituation in Kamenz kann nicht losgelöst von allgemeinen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Deshalb werden nachfolgend einige der wesentlichen Aspekte des laufenden Strukturwandels dieser Wirtschaftsgruppe dargestellt. 1. Trends der Einzelhandelsentwicklung Bereits seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner dieser Entwicklung kristallisieren sich filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte heraus, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile gegenüber dem traditionellen Fachhandel zur Geltung bringen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstrukturen, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen in der Handelslandschaft induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität löste v. a. folgende Effekte aus: Sie initiierte eine Stadt-Umland-Wanderung, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die wirtschaftlichen Voraussetzungen für eine Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. Sie ermöglichte die Etablierung rein autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich dabei aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Fern- und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. 2

7 Sie bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur kostenaufwändig zu lösenden Problemen. Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. One-Stop-Shopping. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte. Vor allem infolge einer zunehmenden Zahl großflächiger Betriebe verzeichnete der deutsche Einzelhandel seit 1995 einen Verkaufsflächenzuwachs von ca. 27 Mio. m². In dieser Zeitspanne ist in den neuen Bundesländern die Verkaufsfläche im Einzelhandel um ca. 7 Mio. m² gestiegen (vgl. Abbildung 1). Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel in Mio. m² neue Bundesländer alte Bundesländer Deutschland gesamt Quelle: GMA-Darstellung 2012 nach EHI: 3

8 Mit Bezug auf die spezielle Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende wesentliche Trends festzustellen: Die generelle Konsumzurückhaltung und der Wunsch der Verbraucher preiswert einzukaufen hat häufig zu einer Absenkung der Angebotsqualität geführt; vielerorts geraten dadurch v. a. Anbieter des mittleren Preissegments unter Druck. Gleichzeitig stagniert der Einzelhandelsumsatz in Deutschland seit geraumer Zeit (vgl. Abbildung 2). Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen. Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt zu einer immer stärkeren Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Filialisierung / Banalisierung). Die Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte zunehmend an Boden. An ihre Stelle treten Handelsmarken (sog. Retail Brands ), die bundesweit beworben werden. Als erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich innerstädtische Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten flächenbereinigt in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr und halten inzwischen einen Verkaufsflächenanteil von etwa 10 %. In der Gesamtbetrachtung resultierte der kurz beschriebene Strukturwandel des deutschen Einzelhandels wie bereits erwähnt in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stiegen die Umsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation, sogar zurück. Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK/Jahr) nach, so dass die ökonomische Auslastung der Betriebe nicht mehr durchgängig gewährleistet ist. Auch aus diesem Grund war das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von einem Rückgang der Betriebszahlen. Diese Entwicklung betraf überdurchschnittlich stark den Lebensmitteleinzelhandel (vgl. Abbildung 3). In der Konsequenz ergaben sich immer größere durchschnittliche Betriebseinheiten. Derzeit erreichen die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine Durchschnittsgröße von ca m² VK. 4

9 Abbildung 2: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Deutschland ,9 415,6 406,9 401,2 410,0 413,7 416,2 411,2 415,7 402,8 411,3 422,0 Mrd Quelle: GMA-Darstellung nach HDE 2011 Abbildung 3: Betriebe und Verkaufsflächen des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland Betriebe , , , , VK in Mio. m² 33, Betriebe VK in Mio. m² Quelle: GMA-Darstellung nach EHI

10 Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist die zunehmende Unternehmenskonzentration. Die vergleichende Betrachtung der wichtigsten Betriebsformen zwischen 2000 und 2011 zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine Marktbedeutung gegenüber dem inhabergeführten Einzelhandel deutlich ausbauen konnte und in naher Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abbildung 4). Als Beispiel für eine Branche, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration bereits extreme Formen angenommen hat, lässt sich wiederum der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf nur 10 Großunternehmen. Abbildung 4: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland 4,4 5,4 10,3 9,1 10,9 12,7 4,2 12,2 14,1 11,8 15,7 31,9 21,3 2,8 Versender / Online-Handel Supermärkte / trad. LEH SB-Warenhäuser / V-Märkte Kauf-und Warenhäuser Filialisten des Fachhandels Fachmärkte Fachhandel (nicht filialisiert) Discounter 10,1 14, Quelle: GMA-Darstellung nach HDE Zahlenspiegel 2012, IFH Retail Consultants Im Nonfood-Sektor wird die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration v. a. durch eine hohe Entwicklungsdynamik bei Fachmärkten getragen. Der Marktanteil dieses Betriebstyps lag 2000 erst bei 11,8 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Im Jahr 2011 wurde bereits ein Wert von 15,7 % erreicht. Auch Discounter und SB-Warenhäuser konn- 6

11 ten ihre Marktbedeutung weiter ausbauen. Demgegenüber ging der Anteil des nicht filialisierten Fachhandels von 31,9 % auf 21,3 % zurück. Im Hinblick auf die spezielle Situation des Einzelhandels in den neuen Bundesländern sind folgende Tendenzen zu beobachten: Die Kaufkraft der Einwohner liegt in der Mehrzahl der Städte und Gemeinden noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies resultiert u. a. in einer stärkeren Discountorientierung des Einzelhandels (z. B. Lebensmitteldiscounter / Sonderpostenmärkte). Der Verkaufsflächenbesatz je Einwohner liegt im Vergleich mit den alten Bundesländern in der Mehrzahl der ostdeutschen Städte und Gemeinden höher. Durch die anhaltend negative Bevölkerungsentwicklung nimmt der Verkaufsflächenbesatz pro Einwohner zudem rechnerisch immer weiter zu. Großflächige Verkaufseinrichtungen entstanden in den neuen Bundesländern nach der Wende zu mehr als zwei Dritteln an dezentralen Standorten. Eine landesplanerische oder kommunale Standortsteuerung fand dabei oft nur in begrenztem Umfang statt. Dadurch sind die Einzelhandelsstrukturen in vielen Städten und Gemeinden Ostdeutschlands durch eine überhöhte Verkaufsflächenquote autokundenorientierter Lagen gekennzeichnet % Verkaufsflächenanteil sind für diese Standortkategorie keine Seltenheit. Die baulichen Strukturen der ostdeutschen Innenstädte und Ortszentren sind noch nicht in allen Fällen an die Erfordernisse des modernen Einzelhandels angepasst worden. Häufig dominieren kleinteilige Ladeneinheiten; Flächenzusammenlegungen über Immobiliengrenzen hinweg sind noch selten. Der Grad der Filialisierung im Einzelhandel ist in ostdeutschen Städten i. d. R. höher als in Westdeutschland, weil sich der unternehmergeführte Einzelhandel nach der Wende nicht schnell genug entwickeln konnte. Dadurch fehlt ostdeutschen (Innen-)Städten nicht selten die Individualität im Angebot. Die finanzielle Basis des Fachhandels ist in Ostdeutschland durch zu geringe Rücklagen häufig kleiner als in den alten Bundesländern. Dadurch sind die Investitionsmöglichkeiten begrenzt. Folge ist oft ein trading down. Der Organisationsgrad des ostdeutschen Einzelhandels ist meist geringer ausgeprägt als in Westdeutschland. Es gibt weniger Verbandsmitglieder in Relation zum Gesamtbestand der Betriebe. Das politische Gewicht der Wirtschaftsgruppe ist dadurch begrenzt. 7

12 2. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung In den kommenden Jahren ist als Hemmnis für ein nachhaltiges Anspringen der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abbildung 5). Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsentationsformen bereits Rechnung trägt. Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1995 / % Einzelhandel 26% 23% Wohnungsmiete und Haushaltskosten 24% 16% Verkehr, Nachrichtenübermittlung 17% 9% 6% Freizeit Gastronomie 9% 6% 16% Sonstiges 18% Quelle: GMA-Darstellung 2012 nach Daten des Statistischen Bundesamtes 2012 In Zukunft wird es in jedem Falle größerer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer weiter in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten: Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design. 8

13 Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld auszugeben. Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie einer hohen Preissensibilität. Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne besondere Berücksichtigung von Umweltbelangen. Das Spektrum der Konsumenten wird zukünftig voraussichtlich den gesamten Bereich vom Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgruppenfokussierung für den Handel erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des hybriden Verbrauchers herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Die sich aus der Entwicklung dieses volatilen Konsumententyps ergebenden Trends sind in Abbildung 6 überblicksartig zusammengefasst. Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen: Verkaufsflächen wachsen weiter Bereits Ende 2010 war in den alten Bundesländern ein Verkaufsflächenbestand von 100 Mio. m² erreicht. In den neuen Bundesländern waren ca. 22 Mio. m² etabliert. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig zu etwa zwei Dritteln außerhalb der Stadtzentren vollziehen. In der Folge verschärft sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der Stadtteil- und Nahversorgungszentren. Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. 9

14 Abbildung 6: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des hybriden Verbrauchers Discount-Shopping Billigläden und Fastfood auf dem Vormarsch Purismus im Ladenlayout Trading down Netz statt Tüte E-Commerce als Direktvertrieb der Industrie E-Commerce als Fun-/ Entertainmenterlebnis Smart-Shopping keine billigen Marken, sondern Marken billig Handeln und Feilschen bei allen Anbietern Restpostenmärkte FOC Sicherheits- und Sauberkeitsbedürfnis teilw. beeinträchtigt durch Bagatellisierung des Ladendiebstahls Verschmutzung durch Fast- Food-Verpackungen Bettler, Crusties, Punks, Glatzen Hybrider Verbraucher Fun- / Entertainment- Shopping Freizeitnutzungen nehmen zu Lasten des Handels zu Retail-Theatre Thematisierte Immobilien Zunahme der Einkaufsfahrten Parkplatzbedarf no parking, no business Convenience Shopping Bedeutungszunahme von Tankstellen Zunahme von Heimdiensten, Zustelldiensten Innenstadtstandorte als Oasen in der Servicewüste Quelle: GMA Konsumentenforschung 2012 Fachmärkte und Discounter expandieren weiter Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren durch Fachmärkte und Discounter geprägt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile noch leicht ausbauen. Auch bei innerstädtischen Shopping-Centern 10

15 ist mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 47 bekannte Planungen in Deutschland mit einer Gesamtfläche von rd. 1,3 Mio. m² 1. Filialisierungswelle hält an Die Filialisierungstendenz setzt sich in allen Branchen fort. Dabei wird die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern den Weg in die Selbständigkeit erleichtern, noch wachsen. Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Textil, Schuhe, Computer, Bücher und Tonträger. Bis 2020 ist über alle Warengruppen hinweg ein Marktanteil von ca % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Anteilswerte von 30 % und mehr möglich. Voraussetzung für den Erfolg von E-Commerce ist allerdings der weitere Ausbau von Logistik- und Distributionsstrukturen, welcher als sehr kostenintensiv einzustufen ist. 1 Quelle: EHI

16 III Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Bei der Frage, welche Standorte für eine weitergehende Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt geeignet oder nicht geeignet sind, klaffen die Vorstellungen von Unternehmern und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand oft auseinander. Städte bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die Sicherung einer attraktiven und funktionsfähigen Einkaufsinnenstadt, aber auch der wohngebietsnahen Versorgung ein. Bei den Unternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung und Umsatzoptimierung im Vordergrund (vgl. Übersicht 1). Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung UNTERNEHMEN Gewinnmaximierung - Minimierung der Standortaufwendungen - Aufbau bzw. Erhalt der Marktposition - Erreichbarkeit durch Kunden / Zulieferer - Parkplatzangebot - Einsehbarkeit / Werbewirksamkeit - Agglomerationsvorteile / Kundenzuführungseffekte - Standortaufwendungen, insbesondere Mietpreis / Kaufpreis - Flächenangebot / Flächenzuschnitt / Erweiterungsmöglichkeiten - Standorte der Wettbewerber - Einordnung in das Logistiknetz des Unternehmens Quelle: GMA-Standortforschung 2012 Oberziel Unterziele STADTPLANUNG geordnete städtebauliche Entwicklung - Erhalt der Zentralität - Erhalt der Urbanität - Stärkung der Innenstadt - Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung - Verkehrsvermeidung Standortbeurteilungskriterien - Koordinierung und Bündelung des Verkehrsaufkommens (PKW / ÖPNV) - Stadtbildbeeinträchtigung / Denkmalschutzkriterien - Flächenverbrauch / Umwelt- / Emissionsschutz - Verträglichkeit mit anderen Nutzungen (z. B. Wohnen, Freizeit, Natur) - Vermeidung negativer Auswirkungen auf die innerstädtische Geschäftsstruktur und die Nahversorgung 12

17 Aufgrund der engen Verflechtung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden in diesem Kontext Rechtsvorschriften erlassen, die verbindliche Festlegungen zur wohnort- und verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Zu den Gesetzen und Rechtssätzen, die Standortentscheidungen des Einzelhandels mit beeinflussen und ggf. verbindlich festlegen zählen u. a. das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Landes- und Regionalplanung. Sie werden in den folgenden Kapiteln vorgestellt Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geben Städten und Gemeinden ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels gezielt beeinflusst werden kann. Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung der Neuerrichtung, Modifikation oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen für Zwecke des Einzelhandels werden folgende Gebietskategorien unterschieden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe in allen Baugebieten zulässig: sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 BauNVO). 1 Die folgenden Ausführungen (Kap. III, 1. 2.) dienen nicht der Rechtsberatung, sondern lediglich der Darstellung des rechtlichen Instrumentariums zur Standortsteuerung des Einzelhandels im Überblick. Zur Durchführung von Rechtsberatungen ist die GMA nicht legitimiert. 13

18 Mit Bezug auf Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet hierbei eine zu widerlegende Regelvermutung. Ihre konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? 1 Wenn ja dann... Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB i. V. mit 9 Abs. 2a BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Gemäß 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Der Abs. 3 ergänzt die Absätze 1 und 2 um die Aussage, dass von Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche gewinnt durch den novellierten 34 Abs. 3 erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im 11 Abs. 3 BauNVO verwendet wurde. Neue Festsetzungsmöglichkeiten für den nicht beplanten Innenbereich nach 34 BauGB bietet seit dem der 9 Abs. 2a BauGB. Zum Erhalt oder zur Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungsplan für ein größeres Gebiet generell festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB gestatteten baulichen Nutzungen zuläs- 1 In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4C 10.04) hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen. 14

19 sig, ausnahmsweise zulässig oder nicht zulässig sind. Dabei können auch unterschiedliche Festsetzungen für einzelne Teilräume des Geltungsbereiches getroffen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist allerdings auf die Aussagen eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (= Einzelhandelskonzept) im Sinne des 1 Abs. 6, Nr. 11 BauGB Bezug zu nehmen, insbesondere im Hinblick auf vorhandene oder geplante zentrale Versorgungsbereiche 1. Außenbereich ( 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen solche Betriebe dort genehmigt werden, erfordert dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Die Anwendung des 11 Abs. 3 BauNVO oder des 34 BauGB erfolgt stets reaktiv und fallbezogen. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und dadurch die Standortentwicklung konzeptionell gestalten. Die sicherste Form der Problembewältigung in der kommunalen Praxis sind hierbei die im BauGB und der BauN- VO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, zum Ausschluss und / oder zur Gliederung von Einzelhandelsflächen. Über die Beschränkungen des 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben treffen. Dies gilt auch für nicht großflächige Betriebe. Nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind ggf. räumlich beschränkt Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausschließbar oder als nur ausnahmsweise zulässig festzusetzen. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen ma- 1 In der Begründung des Gesetzentwurfes für den Abs. 2a des 9 BauGB wird der Begriff zentraler Versorgungsbereich grob definiert. Der Begriff umfasst demnach Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren v. a. in Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll dabei im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde erfolgen. 15

20 teriell-rechtlichen Voraussetzungen nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Als materiell-rechtliche Voraussetzungen für detaillierte Bebauungsplanfestsetzungen gelten nach 1 Abs. 9 BauNVO besondere städtebauliche Gründe. Insgesamt bietet das Baurecht somit vielfältige Möglichkeiten zur Einflussnahme auf die Standortentwicklung des Einzelhandels innerhalb der kommunalen Gemarkungsgrenzen, sofern der Einsatz des Rechtsinstrumentariums durch eine qualifizierte Planung abgesichert ist und das Ermessen der Kommune bei der planerischen Gestaltung weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht nur regeln darf wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in das Konkurrenzverhältnis der Einzelhandelsbetriebe an sich eingreifen soll. Die Wirksamkeit der Rechtsgrundsätze bzw. die Einhaltung des Baurechts setzt darüber hinaus eine regelmäßige Kontrolle durch die Bauaufsichtsbehörden voraus. 2. Landes- und Regionalplanung Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen in Kamenz bilden mit Bezug auf die Landes- und Regionalplanung die Aussagen des Landesentwicklungsplans des Freistaates Sachsen (LEP) vom 16. Dezember 2003 sowie des Regionalplanes der Planungsregion Oberlausitz-Niederschlesien vom 4. Februar Darüber hinaus ist die Handlungsanleitung des Sächsischen Staatsministeriums des Inneren über die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen vom 3. April 2008 zu beachten 1. 1 Die Handlungsanleitung wird oft als Einzelhandelserlass bezeichnet. 16

21 Der Landesentwicklungsplan Sachsen (2003) führt zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Abschnitt Z konkret aus: Die Ausstattung aller Gemeinden mit Versorgungseinrichtungen zur Deckung des örtlichen Bedarfs soll unter Beachtung ihrer Bevölkerungsentwicklung, ihrer Funktion und ihrer Lage im Raum gewährleistet werden. Bei der Wahrnehmung dieser Aufgaben haben die Gemeinden die überörtlichen Erfordernisse zu beachten. Abschnitt Z 6.2 des LEP Sachsen konkretisiert die vorstehenden Zielsetzungen insbesondere im Hinblick auf die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten: Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einkaufszentren (...) und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben (großflächige Einzelhandelseinrichtungen) sind nur in Ober- und Mittelzentren, bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig (...). Der Einzugsbereich großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, benachbarte Zentrale Orte sollen ihre Planungen untereinander abstimmen (...). Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll weder durch Lage, Größe oder Folgewirkung das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung substanziell beeinträchtigen. Im Regionalplan Oberlausitz-Niederschlesien vom 4. Februar 2010 werden im Abgleich mit dem Landesentwicklungsplan keine weiterreichenden Aussagen zur Entwicklung des Einzelhandels getroffen. Es werden jedoch v. a. die Verwaltungen von Mittelzentren dazu aufgefordert individuelle Einzelhandelskonzepte zu erstellen, um einen weiteren Funktionsverlust der Innenstädte zu vermeiden 1. 1 Regionalplan Oberlausitz-Niederschlesien G

22 Die Handlungsanleitung Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen 1 weist im Hinblick auf die Ansiedlung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben nochmals auf die Steuerungsmöglichkeiten durch die Bauleitplanung und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie auf die Ziele des Landesentwicklungsplanes hin. Einen besonderen Stellenwert nimmt darin der Erhalt und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sowie die Unterscheidung von zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten ein. So zeichnen sich lt. Handlungsanleitung zentrenrelevante Sortimente dadurch aus, dass sie zum Beispiel vorrangig Innenstadtbesucher anziehen, häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden, überwiegend ohne Pkw transportiert werden können und einen geringen Flächenanspruch im Verhältnis zur Wertschöpfung haben. Bei zentrenrelevanten Sortimenten sind negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur, insbesondere auf die Innenstadtentwicklung zu erwarten, wenn sie überdimensioniert an nicht integrierten Standorten angesiedelt werden. 2 In Anlage 1 definiert die Handlungsanleitung Sortimente mit geringer und starker Innenstadtrelevanz. Von einer starken Innenstadtrelevanz ist demnach bei folgenden Warengruppen auszugehen: Nahrungs- und Genussmittel Drogerie- und Parfümerieprodukte Haus- und Heimtextilien, Einrichtungszubehör (ohne Möbel) Bekleidung einschließlich Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck Foto, Optik Spiel- und Sportwaren Schreibwaren, Bücher, Büroartikel Kunstgewerbe Hifi, Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte) Haushaltswaren, Glas, Porzellan Fahrräder. 1 2 Handlungsanleitung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen (HA Großflächige Einzelhandelseinrichtungen) vom 3. April Quelle: HA Großflächige Einzelhandelseinrichtungen, Seite 6. 18

23 IV Standortbeschreibung / Kerneinzugsgebiet und Kaufkraft Als wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Kamenz sind die demografischen, wirtschaftlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen, aber auch die Lagekonstellation zu konkurrierenden Zentren und die Verkehrsanbindung anzuführen. In den folgenden Kapiteln werden diese Aspekte näher beleuchtet. 1. Standortbeschreibung Kamenz Kamenz liegt im Nordosten des Freistaates Sachsen, innerhalb des Landkreises Bautzen. Von der Landesplanung ist die Stadt mit ihren Einwohnern 1 als Mittelzentrum eingestuft 2. Aufgrund ihrer zentralörtlichen Bedeutung hat Kamenz gesamtstädtische und überörtliche Versorgungsfunktionen zu erfüllen. Das Oberzentrum Dresden ist etwa 45 km von Kamenz entfernt. Die Distanz zu den Städten Bautzen und Hoyerswerda beträgt ca. 30 km bzw. 25 km. Die überregionale Erreichbarkeit von Kamenz wird durch die Anbindung an die BAB 4 (Dresden Görlitz) und die BAB 13 (Berlin Dresden) gewährleistet. Die Anschlussstellen an diese Autobahnen sind 13 km (BAB 4) bzw. 30 km (BAB 13) entfernt. Die regionale Verkehrsanbindung erfolgt im Wesentlichen über die nordwestlich des Stadtgebietes verlaufende Bundesstraße B 97 (Dresden Hoyerswerda Spremberg Cottbus). Sie ist von Kamenz aus nach 10 km zu erreichen. Darüber hinaus kreuzen sich im Stadtgebiet mehrere Staatsstraßen (S 93, S 94, S 97, S 100). Der Bahnhof ist der Kamenzer Innenstadt in westlicher Richtung vorgelagert. Er wird von der Städtebahn Sachsen GmbH stündlich von Dresden aus angefahren (SB 34). Lokal ergänzt wird das ÖPNV-Netz durch drei Stadtbuslinien sowie 15 regionale Buslinien der Regionalbus Oberlausitz GmbH. Die Siedlungsstruktur von Kamenz wird durch eine kompakte Kernstadt und 7 überwiegend ländlich geprägte Ortsteile bestimmt. Der nördliche Bereich der Kernstadt ist vor allem durch die Gewerbegebiete Alte Windmühle, Am Ochsenberg, Bernbuch Nord" 1 2 Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, vorläufige Einwohnerzahlen nach Gemeinden, Stand Quelle: Landesentwicklungsplan

24 und Macherstraße Nord geprägt. Verdichtete Wohngebiete befinden sich im Osten und Nordosten des Stadtgebietes. In der vergangenen Dekade wies Kamenz eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung auf (vgl. Tabelle 1). Insgesamt beliefen sich die Einwohnerverluste zwischen 2000 und 2012 auf ca Personen bzw. 11,3 %. Der Einwohnerrückgang lag damit deutlich über dem des Freistaates Sachsen (- 6,5 %). Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in Kamenz Jahr Einwohner Veränderung in % , , , , , , , , , , ,0 2012* ,3 * Stand Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen; Stand jeweils Im Zuge des Bevölkerungsrückganges vollzog sich in Kamenz auch ein demografischer Wandel, im Sinne eines zunehmenden Alterungsprozesses (vgl. Abbildung 7). So hat sich seit 2001 der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung von 18,6 % auf 24,5 % erhöht. Gleichzeitig nahm der Anteil der 15 bis unter 25 Jährigen von 15,1 % auf 8,3 % ab. Ebenfalls hat sich im gleichen Zeitraum der Anteil der Kinder und Jugendlichen im Alter zwischen 6 bis 14 Jahren verringert (2001: 8,4 %, 2011: 6,6 %). 20

25 Abbildung 7: Veränderung der Altersstrukturen in Kamenz % 90% 80% 18,6 22,9 24,5 70% 60% 50% 40% 30% 18,3 35,4 17,9 35,5 21,7 34,2 65 und älter 50 bis unter 65 Jahre 25 bis unter 50 Jahre 15 bis unter 25 Jahre 6 bis unter 15 Jahren unter 6 Jahre 20% 10% 0% 15,1 13,5 8,3 8,4 5,8 6,6 4,2 4,4 4, Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand jeweils Die Wirtschaftsstruktur in Kamenz wird v. a. durch klein- und mittelständische Unternehmen geprägt. Branchenschwerpunkte sind unter anderem die Bereiche Metallverarbeitung, Maschinenbau, Elektromobilität und öffentliche Verwaltung. In letztgenannten Sektor sind als wichtigste Arbeitgeber das Statistische Landesamt des Freistaates Sachsen, das Landratsamt Bautzen 1 sowie die Stadtverwaltung Kamenz hervorzuheben. In anderen Wirtschaftszweigen sind als Arbeitgeber u. a. die Firmen Li-Tec Battery GmbH, Deutsche ACCUmotive GmbH & Co. KG, Evonik Industries AG, der Spirituosenhersteller Jägermeister sowie die Sachsen Fahnen GmbH & Co. KG von Bedeutung. Die Einzelhandelsstruktur in Kamenz wird im Wesentlichen durch drei Agglomerationsbereiche geprägt (vgl. Karte 1). Zur innerstädtischen Einkaufslage gehört u. a. der Markt, die Kirchstraße, die Klosterstraße und die Bautzener Straße. Sie sind durch kleinteiligen Einzelhandel geprägt, welcher durch Dienstleister und die öffentliche Verwaltung ergänzt 1 Auch nach der 2008 erfolgten Kreisgebietsreform sind noch einige Abteilungen des Landratsamtes Bautzen in Kamenz angesiedelt. 21

26 wird. Großflächige Betriebe sind hier nicht angesiedelt. Die Fachmarktzentren Willy- Muhle-Straße (u. a. Kaufland, Deichmann, AWG) und An der Windmühle (u. a. Kaufland, Takko, OBI, Reno) präsentieren sich im Gegensatz dazu als großflächige Einzelhandelsagglomerationen mit zumeist filialisierten Anbietern (vgl. Karte 1). Im weiteren Stadtgebiet existieren darüber hinaus mehrere Standorte des Lebensmitteleinzelhandels (z. B. Lebensmitteldiscounter, Supermärkte) und des Nichtlebensmittelsektors (Fachmärkte). 2. Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels Die Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes für den Kamenzer Einzelhandel ist eine wichtige Voraussetzung für die Ermittlung der Einwohnerzahl und damit der zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Als Kerneinzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzung vorliegender Untersuchung derjenige Bereich definiert, in dem die Verbraucher regelmäßig die Einzelhandelsangebote der Stadt Kamenz in Anspruch nehmen. Die Intensität der Kundenbeziehungen hängt dabei, neben der Eigenattraktivität des Versorgungsangebotes, natürlich auch von den regionalen Einkaufsalternativen und der verkehrlichen Erreichbarkeit ab. Hier spielen als wichtige Wettbewerbsstandorte v. a. das Oberzentrum Dresden und in stark abgeschwächter Form die Stadt Bautzen eine Rolle. Neben den vorstehend erläuterten Kriterien wurden bei der Fixierung der Außengrenze und bei der Zonierung des Kerneinzugsgebietes für den Kamenzer Einzelhandel auch folgende Einflussfaktoren berücksichtigt: Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (z. B. Dresden, Bautzen, Bischofswerda) Erkenntnisse aus zwei projektbegleitenden Arbeitskreisen mit Vertretern der Händlerschaft, der Stadtverwaltung und der lokalen Politik 1 ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte) 1. 1 In der Anlage des Einzelhandelskonzeptes befindet sich eine Tabelle mit den Teilnehmern der Arbeitskreise. 22

27 Karte 1: Wichtige Betriebe und Standortlagen des Einzelhandels in Kamenz Legende: Hagebau Centrum Innenstadtbereich Handelshof Bautzen BayWa 1 Fachmarktzentrum An der Windmühle (u. a. Kaufland, Takko, Reno, OBI) 1 Netto EDEKA BayWa Landhandel 2 Fachmarktzentrum Quelle: Willy-Muhle-Straße RegioGraph Planung; (u. a. Kaufland, GMA-Darstellung AWG, 2012 Deichmann) Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels ( 400 m² VK) Paul Lehmann - Haushaltswaren - Spielwaren Rossmann Wreesemann Lidl Aldi Kik Norma H + H Möbelzentrum Netto 2 Dänisches Bettenlager Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels ( 400 m² VK) Quelle: RegioGraph Planung; GMA-Erhebung Juli

28 Unter Zugrundelegung der o. g. Kriterien kann für den Kamenzer Einzelhandel ein Kerneinzugsgebiet abgegrenzt werden, in dem aktuell ca Einwohner 1 leben. Nach außen begrenzt wird der Verflechtungsbereich v. a. durch die Anziehungskraft der Wettbewerbsstandorte Dresden und Bautzen. Die Zone I repräsentiert das Kamenzer Stadtgebiet, während die Zonen II und III zahlreiche Kommunen aus dem Landkreis Bautzen beinhalten (vgl. Tabelle 2 und Karte 2) 2. Tabelle 2: Zonen Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels Einwohner Zone I Stadt Kamenz Zone II Teile des Landkreises Bautzen Zone III Teile des Landkreises Bautzen Zonen I III insgesamt Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand vorläufige Einwohnerzahlen nach Gemeinden, ca.-werte gerundet Kamenz selbst besitzt nur einen Einwohneranteil von 24 % am Kerneinzugsgebiet. Vor diesem Hintergrund sind besondere Ansprüche an die Marktreichweite des innerstädtischen Einzelhandels zu stellen, weil sonst das Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial im Verflechtungsbereich nicht in ausreichendem Umfang erschlossen werden kann. Selbstverständlich stellt die linienhafte Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes nur eine Hilfslösung dar. In der Realität repräsentiert die gezogene Linie keine trennscharfe Grenze im Gelände, sondern lediglich einen Übergangsbereich, in welchem die Kundenanbindung an die Stadt Kamenz an Intensität deutlich verliert. Die Linie beschreibt darüber hinaus einen mittleren Zustand, d. h. nicht alle in Kamenz ansässigen Betriebe wirken mit gleicher Intensität in das Verflechtungsgebiet hinein und nicht alle Orte, die in derselben Zone liegen, sind in gleichem Umfang an den Einzelhandelsstandort angebunden. 1 2 Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand vorläufige Einwohnerzahlen nach Gemeinden. Das abgegrenzte Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels weicht leicht von dem durch die Landesplanung festgelegten Mittelbereich ab. 24

29 Karte 2: Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels Legende: Zone I Zone II Zone III Quelle: RegioGraph Planung; GMA-Darstellung

30 3. Kaufkraftvolumen Die Berechnung des potenziell erschließbaren Kaufkraftvolumens im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dazu werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie interne GMA Pro-Kopf-Kaufkraftzahlen verwendet, die auf intensiven Marktrecherchen beruhen. 3.1 Systematik der Kaufkraftberechnung Die Gegenüberstellung der Nachfrage (= Kaufkraft) und des Angebotes (= Umsatz) erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der jeweils einbezogenen Branchen. Zu diesem Zweck wird der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach der Periodizität des Einkaufs in einen kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich differenziert. Dabei ergibt sich in Anlehnung an das auch von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema nachstehende Unterteilung: Kurzfristiger Bedarfsbereich Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Lebensmittelhandwerk), Reformwaren Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswaren Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf. Mittelfristiger Bedarfsbereich Bücher, Papierwaren, Bürobedarf 1, Schreib- und Spielwaren Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel. 1 Ohne Computer und Zubehör. 26

31 Langfristiger Bedarfsbereich Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer und Zubehör) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel und Einrichtungsgegenstände Heimtextilien, Raumausstattung Heimwerker- und Gartenbedarf Foto, Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen). 3.2 Grundlagen der Kaufkraftberechnung Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt: Verfügbares Einkommen privater Verbrauch Ersparnis Nachfrage der Konsumenten nach W aren Dienstleistungen Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z. B. Versandhandel, E-commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können. 27

32 Nach Berechnungen der GMA lag die einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Person (inkl. Apotheken, Lebensmittel- und Ladenhandwerk) in Deutschland 2011 bei ca Davon entfielen auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ca mittelfristigen Bedarfsbereich ca. 950 langfristigen Bedarfsbereich ca Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels Kamenz und die weiteren Gemeinden im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet weisen unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich lokale Unterschiede des Kaufkraftniveaus spiegeln. Der Indexwert für die Stadt Kamenz liegt aktuell bei ca. 83 und damit unter dem Bundesdurchschnitt (= 100) 1. Für die anderen Städte und Gemeinden im Untersuchungsraum wurden Kaufkraftkennziffern zwischen ca. 81 (Wittichenau) und ca. 91 (Steina) ermittelt. Unter Berücksichtigung dieser Kennzahlen und der Pro-Kopf-Ausgaben der Einwohner lässt sich das Kaufkraftpotenzial im Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels konkret ermitteln (vgl. Tabelle 3). 1 Angaben der Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg. 28

33 Tabelle 3: Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Kamenzer Einzelhandels Zonen Kaufkraft in Mio. Warengruppen Zone I Zone II Zone III Zonen I - III Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf Sonstiger Einzelhandel 25,3 9,0 1,6 3,7 9,6 6,9 7,3 6,4 5,0 29,5 10,5 1,9 4,3 11,2 51,4 18,3 3,3 7,4 19,5 106,2 Nichtlebensmittel insg. 49,5 57,7 100,4 207,6 Einzelhandel insg. 74,8 87,2 151,8 313,8 * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2012, ca.-werte gerundet 8,1 8,5 7,4 5,8 14,1 14,8 12,9 10,1 37,8 6,8 15,4 40,3 29,1 30,6 26,7 20,9 Nach den in Tabelle 3 ausgewiesenen Werten 1 beläuft sich das Kaufkraftvolumen für die neun Hauptwarengruppen des Einzelhandels im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet auf ca. 313,8 Mio.. Auf Nahrungs- und Genussmittel entfallen davon ca. 106,2 Mio. (34 %) und auf Nichtlebensmittel ca. 207,6 Mio. (66 %). Lediglich 24 % des ermittelten Kaufkraftvolumens entfällt auf Kamenz selbst (Zone I). Die Tatsache, dass der überwiegende Teil der Kaufkraft im überörtlichen Marktgebiet vorhanden ist, stellt wie bereits erwähnt besondere Anforderungen an die Leistungsfähigkeit und Marktreichweite des ansässigen Einzelhandels. 1 Auf Angaben für Brennstoffe und Kraftfahrzeuge wird in vorliegender Untersuchung verzichtet, da diese dem Einzelhandel formell zugerechneten Branchen keinen oder nur einen geringen Verkaufsflächenbedarf besitzen. 29