Tipps zur Anwendung der Teilungserklärung

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1 Mandantenveranstaltung 2015 am Dr. Egbert Kümmel Rechtsanwalt Tipps zur Anwendung der Teilungserklärung 1

2 Vorteile einer Checkliste - TE muss nicht immer neu gelesen werden (mehrere Änderungen) - schnellerer Zugriff auf die Informationen - Verwalter befasst sich wenigstens ein Mal mit der TE 2

3 1 Änderungen der Teilungserklärung Liegt die Teilungserklärung vollständig vor; gibt es spätere Änderungen? 3

4 4

5 2 Vorhandene Sondereigentumseinheiten Wie viele Wohnungs- und Teileigentumseinheiten gibt es (siehe Bestandsverzeichnis des Grundbuchs) Beispiel 55 Wohnungseigentumseinheiten 10 Teileigentumseinheiten 40 Garagenstellplätze 5

6 3 Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum Erklärt die TE bestimmte Gebäudebestandteile zu GemE, die nach dem Gesetz SE wären? Beispiel: - Innenfensterflügel bei Kastendoppelfenstern - Versorgungsleitungen hinter der Absperrung - Heizkörper Achtung: unwirksam sind die in Teilungserklärungen üblichen Aufzählungen von SE 6

7 4 Sondernutzungsrechte - Existieren Sondernutzungsrechte? z.b. an Kellern, Grünflächen, Kfz-Stellplätzen - ggfls. Lageplan besorgen! - Ist der Sondernutzungsberechtigte für bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen zuständig? - Muss der Sondernutzungsberechtigte bestimmte Kosten tragen? 7

8 5 Instandhaltung/Instandsetzung - Überträgt die TE die Handlungszuständigkeit auf den Einzeleigentümer? Beispiele: Fenster, Türen, Rohre, Heizkörper(ventile), Balkone, Sondernutzungsflächen 8

9 6 Kostenverteilung - Wie lautet der allgemeine Verteilerschlüssel? z.b. MEA oder Flächen - Gibt es für bestimmte Kostenarten gesonderte Verteilungsschlüssel? z.b. für Verwalterhonorar - Wie werden die Heizkosten, die Warmwasserkosten und die Kaltwasserkosten verteilt? - Gibt es für bestimmte Kostenarten gesonderte Verteilerkreise? z.b. Kosten der Tiefgarage, Gartenpflegekosten - Gibt es Kosten, die einzelne Eigentümer allein zu tragen haben? z.b. Kosten für Instandsetzung Fenster, Balkone, Sondernutzungsbereiche 9

10 7 Gebrauch des Sondereigentums - Dürfen die Wohnungen beruflich oder gewerblich genutzt werden; ist ggfls. eine Zustimmung des Verwalters erforderlich? - Wie dürfen die Teileigentumseinheiten genutzt werden? z.b. als Laden, Büro, Gewerbe - Wie dürfen Sondernutzungsflächen genutzt werden? 10

11 8 Veräußerungszustimmung - Ist das Erfordernis einer Veräußerungszustimmung vereinbart? - Wenn ja, wer muss zustimmen? - Sind bestimmte Veräußerungsfälle vom Erfordernis der Veräußerungszustimmung ausgenommen? - Wer trägt die Kosten der Veräußerungszustimmung? 11

12 9 Bauliche Veränderungen - Gestattet die TE bestimmte bauliche Veränderungen? z.b. Anbau von Markisen, Rollläden, Balkonverkleidungen - Sind bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen bestimmte Mehrheiten erforderlich? 12

13 10 Eigentümerversammlung - Wonach richtet sich das Stimmrecht? z.b. MEA, Einheiten, Köpfe - Frist für Einberufung der Versammlung - Beschlussfähigkeit; Zulässigkeit der Eventualeinberufung - Besondere Anforderungen an Protokoll 13

14 11 Wirtschaftsplan, Wohngeld - Frist für die Vorlage des Wirtschaftsplans - Wann ist das monatliche Wohngeld fällig? - Höhe des Verzugszinses 12 Jahresabrechnung - Frist für Vorlage der Jahresabrechnung - Besondere Anforderungen an den Aufbau der Jahresabrechnung - Weicht das Wirtschaftsjahr vom Kalenderjahr ab? 14

15 13 Verwalter - Besondere Aufgaben nach der TE? 14 Verwaltungsbeirat - Gibt es besondere Vorgaben für die Zusammensetzung des Beirats? 15

16 15 Öffnungsklausel - Enthält die TE eine Öffnungsklausel, wonach die Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit einer bestimmten qualifizierten Mehrheit geändert werden kann? 16 Untergemeinschaften - Sind Untergemeinschaften vereinbart? - Wenn ja: Worauf bezieht sich die Bildung von Untergemeinschaften? z.b. nur auf Kostenverteilung, auch auf das Stimmrecht, auf die Durchführung separater Eigentümerversammlungen? 16

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 17

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