Wohnungsunternehmen als Energieerzeuger. Bedeutung, Möglichkeiten, wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen

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1 GdW Arbeitshilfe 71 Wohnungsunternehmen als Energieerzeuger Bedeutung, Möglichkeiten, wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen In Zusammenarbeit mit September 2013

2 Herausgeber: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. Mecklenburgische Straße Berlin Telefon: Telefax: Brüsseler Büro des GdW 3, rue du Luxembourg 1000 Bruxelles Telefon: Telefax: GdW 2013 Diese Broschüre kann zum Preis von 35 EUR unter Telefon: Telefax: bezogen werden.

3 Wohnungsunternehmen als Energieerzeuger Bedeutung, Möglichkeiten, wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen

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5 Vorwort Eines der wichtigsten Zukunftsthemen der Wohnungswirtschaft ist die Bewältigung der Energiewende und des damit verbundenen Wandels der Energieversorgung einschließlich der Verbesserung der Energieeffizienz. Die Ziele der Energiewende sind deshalb ein wichtiger Teilaspekt der Bestandsentwicklung bei den Wohnungsunternehmen. Städtebauliche, demografische, energetische und soziale Gesichtspunkte müssen miteinander verknüpft werden. Die drei Dimensionen ökologisch, sozial und ökonomisch sind miteinander in eine Balance zu bringen. Keine der drei Dimensionen darf auf Kosten einer anderen maximiert werden. Erhebliche Chancen im Rahmen der Energiewende sieht die Wohnungswirtschaft in der dezentralen Energieerzeugung im Gebäudebereich, sei es durch die Nutzung von Anlagen der Kraft-Wärme- Kopplung oder auch durch den Einsatz von PV-Anlagen, im ortsnahen Verbrauch des Stromes sowie zukünftig auch in der Zwischenspeicherung temporär überschüssiger Elektroenergie. Damit kann die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mittel- bis längerfristig einen Beitrag zur Versorgungs- und auch Netzstabilität wie zur Kostenbegrenzung für die Mieter leisten. Während die Wärmeerzeugung durch Wohnungsunternehmen klassisch zur Vermietung gehört, unterliegt die Energieerzeugung im Strombereich dem völlig anderen Rechtsrahmen des Energiewirtschaftsrechtes. Erst durch die Liberalisierung des Strommarktes ist dezentrale Stromerzeugung durch Wohnungsunternehmen möglich geworden. Der Beginn der Liberalisierung mit der Aufhebung der Gebietsmonopole ab 1998 und die Schaffung eines diskriminierungsfreien Netzzugangs für Dritte, sind gerade einmal 15 Jahre her. Durch weitere Regelungen z. B. im KWK-Gesetz (KWKG) seit 2009, wurden die Möglichkeiten verbessert, selbsterzeugten Strom auch an Mieter zu liefern. Das Thema ist also vergleichsweise jung. Die vorliegende GdW Arbeitshilfe soll Wohnungsunternehmen, die Strom selbst erzeugen wollen, Hilfe im Dschungel der damit verbundenen technischen, steuerlichen, bilanziellen, rechtlichen und organisatorischen Fragen geben. Sie stellt insbesondere für die Wohnungswirtschaft wesentliche Punkte aus dem Energiewirtschaftsrecht (EnWG), dem KWKG, dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) und dem Steuerrecht zusammen. Am Zustandekommen dieser Arbeitshilfe waren Mitarbeiter aus dem GdW und Kollegen aus den Regionalverbänden sowie dem B.KWK und der Berliner Energieagentur beteiligt. Ihnen gebührt Dank für die Aufarbeitung der komplexen Fragen. Anzumerken ist noch, dass die gesetzlichen Regelungen insbesondere zum Energie- und Steuerrecht ein kurzes Verfallsdatum aufweisen. Die Arbeitshilfe gibt den Wissenstand vom September 2013 wieder. Berlin, im September 2013 Axel Gedaschko Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v.

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7 Inhalt Seite 1 Einleitung: Die Bedeutung der Energieerzeugung für die Wohnungswirtschaft 1 2 Übersicht über die Möglichkeiten zur Stromerzeugung Handlungsansatz Kraft-Wärme-Kopplung Einführung Übersicht über Möglichkeiten zur KWK Handlungsansatz virtuelles Kraftwerk Handlungsansatz Photovoltaik Handlungsansatz Windkraft Handlungsansatz Speicher 16 3 Wirtschaftlicher Einsatz von KWK- und PV-Anlagen in Wohngebäuden KWK Kosten Wärmegeführter Einsatz Stromorientierter Einsatz Eigenbetrieb durch Wohnungsunternehmen Contracting BHKW-Beistellung 30

8 3.2 Photovoltaikanlagen Stromerzeugung durch Photovoltaikanlagen Eigenbetrieb durch das Wohnungsunternehmen Betrieb durch Dritte / Dachvermietung 36 4 Rechtliche Rahmenbedingungen der Energieerzeugung Übersicht über relevante Gesetze Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) Erneuerbare Energien Gesetz (EEG) Die Energieeinsparverordnung (EnEV) Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG) Konzessionsabgabeverordnung (KAV) Wärmelieferverordnung (WärmeLV) Verträge Verträge bei Eigenbetrieb von stromerzeugenden Anlagen Verträge bei Contracting Gestattungsvertrag zur Dachnutzung für PV-Anlage Mietrecht Einleitung Duldungspflicht des Mieters 50

9 4.3.3 Mieterhöhungsmöglichkeiten Abrechnung Wärme und Warmwasser Wohnungsunternehmen als Energieversorger: Stromverkauf an Mieter Eigenverbrauch Planung und Genehmigung von Anlagen zur Energieerzeugung 64 5 Förderung Informationsquellen Förderung von PV-Anlagen und von KWK im Rahmen des EEG KWK-Zulage und Förderung von Netzen nach KWKG Richtlinien zur Förderung von KWK-Anlagen bis 20 kw Förderung von Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien durch KfW-Programme Förderung von Stromspeichern 75 6 Steuerliche Fragen der Energieerzeugung Wohnungsunternehmen betreibt selbst Anlage zur Energieerzeugung Körperschaftsteuer / Gewerbesteuer Erweiterte Gewerbesteuerkürzung Umsatzsteuer Tochterunternehmen eines Wohnungsunternehmens betreibt Anlage zur Energieerzeugung 88

10 6.2.1 Gründe für die Ausgliederung des Anlagenbetriebes und Gestaltungshinweise Wohnungsunternehmen (Mutterunternehmen) Tochterunternehmen 90 7 Bilanzielle und rechnungslegungsbezogene Fragen der Energieerzeugung Bilanzielle Behandlung von Blockheizkraftwerken Handelsrechtliche Behandlung Bilanzsteuerrechtliche Behandlung Bilanzielle Behandlung von Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) Handelsrechtliche Behandlung Bilanzsteuerrechtliche Behandlung Bilanzielle Behandlung von Contracting-Anlagen Handelsrechtliche Behandlung Bilanzsteuerrechtliche Behandlung Ertragsteuerliche Behandlung Umsatzsteuerliche Behandlung Rechnungslegungsbezogene Fragen Anforderungen aus dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) Betroffene Unternehmen Definition des vertikal integrierten EVU 97

11 7.4.4 Rechnungslegung und Offenlegung gemäß 6 b Abs. 1 EnWG Verpflichtung zur buchhalterischen Entflechtung 98 8 Beispiele 99 Anlagen 111 Anlage 1 Exkurs: Stromerzeugung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft 113 Anlage 2 Energiesteuerliche und stromsteuerliche Aspekte 123 Anlage 3 Bestandteile des Strompreises 141 Anlage 4 Energiegenossenschaften 151 Anlage 5 Stellungnahme der Bundesnetzagentur zum Entwurf einer Neufassung der IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Rechnungslegung nach 6 b Energiewirtschaftsgesetz (IDW ERS ÖFA 2 n. F.) 155 Abkürzungsverzeichnis 163

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