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1 Immobilienrecht Newsletter Nr. 6, Januar 2003

2 NEWSLETTER NEUIGKEITEN UND AKTUELLE RECHTSPRECHUNG IM BAU- UND IMMOBILIENRECHT Subsidiäre Gewährleistung des Bauträgers in AGB unwirksam Bis vor kurzem noch hatte der BGH akzeptiert, dass ein Bauträger in von ihm gestellten Bauträgervertragsklauseln (also AGB-mäßig) seine Gewährleistungsverpflichtung gegenüber Erwerbern von einer vorherigen außergerichtlichen Inanspruchnahme seiner Nachunternehmer abhängig macht. Der Bauträger durfte seine Gewährleistungsverpflichtung ausschließen, im Gegenzug die Gewährleistungsansprüche gegen die eigenen Nachunternehmer an die Erwerber abtreten und haftete nur dann wieder, wenn von den Nachunternehmern auf außergerichtlichem Wege keine Befriedigung der Gewährleistungsansprüche erreicht wurde. Jetzt hat der BGH seine Rechtsprechung geändert. Er ist zu der Auffassung gelangt, eine derartige Klausel benachteilige den Erwerber unangemessen und verstoße damit gegen 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG (jetzt 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB n. F.). Nach dieser Regelung sind Vertragsklauseln unwirksam, wenn sie wesentliche Rechte und Pflichten des Klauselgegners, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Begründet wird dies damit, dass der Erwerber sich nur einen Vertragspartner ausgesucht habe. Die Vorteile, nur einem Vertragspartner gegenüberzustehen, würden durch die angesprochene Klausel für den Zeitraum weitgehend aufgehoben, in dem er sich um die Durchsetzung seiner Rechte gegenüber den anderen am Bau Beteiligten bemühen müsse. Darüber hinaus begründe die Klausel für den Erwerber die Unsicherheit, in welchem Umfang er sich darum bemühen muß, etwaige Ansprüche gegen andere am Bau Beteiligte geltend zu machen. Ihm obliege es, aufgrund der Verträge des Bauträgers mit den einzelnen Unter-

3 nehmern zu prüfen, welche Ansprüche gegen sie bestehen und wann sie verjähren. Der Erwerber würde gezwungen, etwaige Mangelerscheinungen konkreten Mangelursachen zuzuordnen, damit er den Unternehmer in Anspruch nehmen kann, der für die Mängel verantwortlich ist. Unter Umständen wäre er erst mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens in der Lage, die Verantwortlichkeit eines bestimmten Unternehmers zu klären. Das widerspräche dem Sinn und Zweck des vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsatzes, daß der Besteller sich gegenüber seinem Vertragspartner darauf beschränken kann, die Symptome eines Mangels zu rügen und vorzutragen, und daß er nicht verpflichtet ist, die Mängelursachen durch ein Sachverständigengutachten klären zu lassen. Ließen sich die Symptome nicht zweifelsfrei zuordnen, bestünde für den Erwerber die Gefahr, daß er sich mit erheblichem Zeitaufwand vergeblich bemüht, seine Ansprüche durchzusetzen, weil die Unternehmer jeweils ihre Verantwortlichkeit bestreiten und auf andere Unternehmer verweisen. Der dafür erforderliche Zeitaufwand verschlechtere die Beweislage des Erwerbers und begründe außerdem für ihn das Risiko, daß der Bauträger zahlungsunfähig oder insolvent wird. Schließlich bestehe für den Erwerber das Risiko in Auseinandersetzungen mit dem Bauträger über die Frage verwickelt zu werden, ob er sich angemessen um die außergerichtliche Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber den Nachunternehmern bemüht hat. Konsequenz für die Vertragsgestaltung: Subsidiärgewährleistungsklauseln können nur noch dann wirksam vereinbart werden, wenn sie individuell ausgehandelt sind. Dies sollte bei den Vertragsverhandlungen beachtet werden. Übergangsregelung zur Vertragserfüllungsbürgschaft auf erstes Anfordern In unserem letzten Newsletter hatten wir Sie darüber informiert, dass der BGH nunmehr auch Abreden in AGB des Auftraggebers eines Bauvertrages, wonach Vertragserfüllungsbürgschaften auf erstes Anfordern zu gewähren sind, für unwirksam befunden hat. Gleichzeitig hatte der BGH judiziert, dass auch keine Umdeutung der entsprechenden Abreden dahingehend denkbar sei, dass eine normale selbstschuldnerische Bürgschaft geschuldet wird.

4 Damit hatte er Vertragserfüllungsbürgschaften auf erstes Anfordern wertmäßig auf ihren Papierwert beschränkt. Kaum war der Aufschrei der beteiligten Kreise zu vernehmen, schränkte der BGH seine eigene neue Rechtsprechung wieder ein, indem er im Urteil vom (IBR 2002, 543) sinngemäß ausführte: 1. Die Verpflichtung eines Bauunternehmers in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bestellers, zur Sicherung von Vertragserfüllungsansprüchen eine Bürgschaft auf erstes Anfordern zu stellen, ist unwirksam. 2. Die so entstehende Lücke muss jedoch geschlossen werden, da anderenfalls der Auftraggeber einseitig unbillig belastet würde. Der dadurch lückenhafte Vertrag ist daher ergänzend dahin auszulegen, dass der Bauunternehmer eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft ohne den Zusatz auf erstes Anfordern schuldet. 3. Eine solche Vertragsauslegung kommt für Verträge, die nach Bekanntwerden dieser Entscheidung in den beteiligten Verkehrskreisen abgeschlossen werden, nicht mehr in Betracht. Diese einschränkende Übergangslösung gilt bislang nur für Vertragserfüllungsbürgschaften, nicht jedoch für Gewährleistungsbürgschaften. Vertragsstrafenklauseln für Zwischenfristen: Rechtsprechung wird strenger Wie aus einem neuen Urteil des OLG Jena (IBR 2002, 542) ersichtlich, werden die Anforderungen, welche die Rechtsprechung an Vertragsstrafenklauseln in Standardverträgen stellt, ständig strenger. So entschied das OLG Jena, dass eine Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers, wonach jede Überschreitung vereinbarter Zwischenfristen mit einer Vertragsstrafe in derselben Höhe belegt wird, wie sie für die Überschreitung

5 des Endtermins vorgesehen ist, wegen Verstoß gegen 9 AGBG (jetzt 307 BGB n. F.) unwirksam ist. Konsequenz für die Vertragsgestaltung: Auch wenn der BGH diese strenge Rechtsprechung noch nicht bestätigt hat, sollte künftig darauf geachtet werden, dass Vertragsstrafen für Zwischentermine nur auf den Wert der jeweiligen, zu den Zwischenterminen fertigzustellenden Teilleistungen bezogen werden. Für Rückfragen stehen Ihnen federführend folgende Rechtsanwälte bei Pricewaterhouse Coopers Veltins Rechtsanwaltsgesellschaft zur Verfügung: - Dr. Michael Mütze am Standort Düsseldorf (Leiter des Fachbereichs Immobilienrecht), Werdener Straße 10, Düsseldorf, Telefon: +49-(0) Dr. Jörg Pamperien am Standort Berlin, Lise-Meitner-Straße 1, Berlin, Telefon: +49-(0) Herbert Kaiser am Standort Frankfurt, Im Trutz 55, Frankfurt/Main, Telefon: +49-(0) Dr. Lothar Ende am Standort Hamburg, New-York-Ring 13, Hamburg, Telefon: +49-(0) Oliver Weihrauch am Standort Köln, Erftstraße 19 a, Köln, Telefon: +49-(0) Dr. Justin von Kessel am Standort München, Brienner Straße 9, München, Telefon: +49-(0) Steffen Barth am Standort Stuttgart, Friedrichstraße 14, Stuttgart, Telefon: +49-(0)

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