Ursachen der Immobilienkrisen in den USA und Europa- Staatsversagen, Marktversagen und die Rolle der Gutachter

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1 Ursachen der Immobilienkrisen in den USA und Europa- Staatsversagen, Marktversagen und die Rolle der Gutachter Vortrag anlässlich der Herbsttagung 2011 der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten (SVKG) von Prof. Dr. Dr. h.c. Hans-Hermann Francke Deutsche Immobilienakademie (DIA) an der Universität Freiburg i.brsg.

2 A. Zur Problemstellung I. Verlauf und Entstehungsursachen a.) Chronologie der Ereignisse b.) Ursachenanalyse 2

3 II. Marktversagen oder Staatsversagen a.) Motive und Instrumente der Akteure b.) Falsche Marktsignale und Handlungsfolgen für die Märkte III. Die Rolle der Gutachter a.) Bewertungsdilemma angesichts verzerrter marktwirtschaftlicher Rahmenbedingungen b.) Neuformulierung der Aufgaben des Gutachters 3

4 B. Verlauf und Entstehungsursachen I. Chronologie der Ereignisse a.) Von der Immobilienkrise zur Finanzmarktkrise - Kreditausfälle am Immobilien-Subprime-Markt Zusammenbruch der Refinanzierung von Zweckgesellschaften durch innovative strukturierte Wertpapiere 4

5 - Inanspruchnahme von Kreditgarantien der Mutterbanken durch deren Zweckgesellschaften Stockungen auf dem Interbankengeldmarkt - Trotz Bereitstellung von großen Mengen von Zentralbankgeld werden die Refinanzierungsinstrumente der Investmentbanken nicht mehr akzeptiert Wertberichtigungen führen zur Eigenkapitalknappheit im gesamten Bankensystem Bankenzusammenbrüche, insbesondere von Immobilienfinanzierern und Investmentbanken 5

6 - US-Finanzministerium und FED retten Fannie, Freddy, und AIG und kaufen schließlich notleidende Hypotheken Die Nichtrettung der Investmentbank Lehman Bros. erzeugt einen zusätzlichen Schock - Weltweit, insbesondere in Europa folgen Regierungen dem amerikanischen Beispiel der Rettung von Banken Eigenkapitalzuführungen und sonstige Produktgarantien 6

7 b.) Von der Finanzmarktkrise zur Krise der globalen Realwirtschaft - Weltweiter Einbruch der Aktienmärkte insbesondere Finanzwerte (teilweise 80% Wertverlust) Automobilwerte Rohstoffwerte (Ölpreis von 150U$ auf unter 50 U$) 7

8 - Erste Entlassungs- und Kurzarbeitswellen in der Industrie insbesondere Automobilindustrie, Bankwirtschaft - Globale Rezession Wendepunkt: Anfang 2007 Rezession: seit

9 II. Ursachenanalyse a.) US-Sozial- und Finanzpolitik - Seit Beginn der 90er Jahre: mehrere Gesetze im Rahmen der Antidiskriminierungspolitik (z.b. Community Reinvestment Act, Fair Housing Act ) zugunsten von Farbigen und Latinos 9

10 erleichterter Zugang zu Immobilienkrediten im Subprimemarkt erreichtes Ziel: 30 Sekunden Unterschrift heute: mehr als 50% der Kreditausfälle in diesem Segment - Seit 2000: wieder wachsende Staatsverschuldung Finanzierung von antizyklischer Finanzpolitik und Irak-Krieg 10

11 b.) Die globale Überproduktion von Zentralbankgeld - USA: Finanzierung der steigenden Staatsverschuldung, insbesondere seit 11.Sept Geldschöpfungskomponente: fiskalisch - China: Ausgang: fester Wechselkurs, Exportboom seit 2000 zunehmend Geldschöpfungskomponente: außenwirtschaftlich 11

12 - Japan: Ausgang: Konjunktureller Abschwung, Börsencrash (ebenfalls 2001) Geldschöpfungskomponente: Refinanzierung: ( carry trading ) - Euro-System: Ausgang: konjunktureller Abschwung, Börsencrash (Deutschland) Geldschöpfungskomponente: Refinanzierung 12

13 c.) Strukturwandel und Innovationen der globalen Finanzwirtschaft - Globalisierung: Weltweite Refinanzierung Bsp.: deutsche (Landes)banken - Innovationen bei den Refinanzierungsinstrumenten ABS, MBS, CDOs, CLO und sonstige 13

14 - Innovationen bei den Institutionen Gründung von Zweckgesellschaften - Überliquidisierung der Weltfinanzmärkte Derivate Geschäftsbankengeld Zentralbankgeld 14

15 C. Marktversagen oder Staatsversagen I. Motive und Instrumente der Akteure a.) Sozial- und Finanzpolitik - US-Sozialpolitik Ausdehnung des amerikanischen Konzepts der Sozialpolitik durch Staatshilfe zur privaten Selbsthilfe auf Subprimers 15

16 Staatlich verordneter Verzicht auf Bonitätsprüfung bei Kreditvergabe Anstieg der Wohneigentumsquote von ca. 63% auf ca. 69% Derzeit sind ca. 15%-20% der Immobilienkredite notleidend Hauptgeschädigte: Normale Eigenheimbesitzer und Aktiensparer sowie entlassene Arbeitnehmer 16

17 - US-Finanzpolitik Antizyklische Konjunkturpolitik und Verschleierung der Kriegslasten durch Schuldenfinanzierung (Ricardo-Problem: Äquivalenztheorem) Internationale Lastenverschiebung durch Kapital- und Güterimporte 17

18 b.) Geld- und Währungspolitik - Unterstützung der antizyklischen Finanzpolitik - Globale Ausbreitung von Festkurssystemen USA/ China, Euro-System Problem: nicht integrierte Wirtschaftsräume Folgen: wachsende Zahlungsbilanzungleichgewichte, Vermögenspreisinflation, Überschuldungsprozesse, Beschleunigung der Fehlallokationen in der Realwirtschaft 18

19 c.) Finanzwirtschaft - Ertragsdruck durch weltweiten Rückgang der Realzinsen - Vermeidung von Regulierungslasten Bsp. Basel II, Steuerwettbewerb - Erfolgsabhängige Entlohnung des Managements - Versagen der Ratingagenturen Knight sche Unsicherheit Interessenkonflikte 19

20 - Folgen: Sinkende Risikoprämien: Zins Normalverlauf Seit Bonität der Schuldner

21 II. Falsche Marktsignale und Handlungsfolgen für die Märkte a.) Staatssektor - Sozial- und Fiskalpolitik Bonitäts- und Haftungsirrtümer Überschuldungsillusion Verzerrung von Kosten- und Ertragsgleichgewichten - Geld- und Währungspolitik 21

22 Verzerrungen von Marktmechanismen bei der Zentralbankgeldschöpfung: Außenwirtschaftliche Komponente: Störung des Wechselkursmechanismus (Bsp. PBoC) Fiskalische Komponente: Störung des Zinsmechanismus (Bsp. Fed, BoJ) Refinanzierungskomponente: Störung des Zinsmechanismus (Bsp. EZB) 22

23 c.) Privatsektor - Realwirtschaft Überkonsumption und Überinvestition - Finanzwirtschaft Risikounterschätzung Verzerrte Anreizsysteme - Staatlich erzeugte Fehlallokationen in der Realwirtschaft führen zur Krise der Finanzwirtschaft 23

24 D. Die Rolle der Gutachter I. Bewertungsdilemma angesichts verzerrter marktwirtschaftlicher Rahmenbedingungen a.) Neue Erfahrungen in den USA, Euro-System - Stichtagsbewertung und Marktpreisorientierung fördern die Blasenentwicklung - Aktuelle Haftungsvorwürfe 24

25 b.) Falschbewertung wegen Marktpreisorientierung - Ursache: verzerrte marktwirtschaftliche Rahmenbedingungen - Haftet der Gutachter für staatliches Politikversagen? 25

26 II. Neuformulierung der Aufgaben des Gutachters a.) Risikoanalyse und Risikokennzahlen - Alternativrechnungen für alternative Rahmendaten - Risikokennzahlen: z.b. Affordability, veränderte Realzinsen b.) Gutachter als Risikoberater? - Neuformulierung des öffentlichen Auftrags - Haftungsausweitung oder Haftungsbeschränkung? 26