Verträglichkeit der Ansiedlung eines Elektrofachmarktes am Standort Lauterer Höhe in Coburg

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1 Verträglichkeit der Ansiedlung eines Elektrofachmarktes am Standort Lauterer Höhe in Coburg CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Straße 45 D München Tel.: Fax: cima.muenchen@cima.de Internet: Bearbeitung Dipl.-Geogr. Michael Seidel Untersuchungsbericht München, 7. Januar 2014 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte für einen öffentlichen Gebrauch vorliegen. Die vorliegende Unterlage kann gutachterliche Ausführungen und Bewertungen enthalten, die bei unsachgemäßer Verwendung (z.b. Weitergabe, Vervielfältigung oder Veröffentlichung) einen Vermögensschaden verursachen können. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber bzw. Geschädigten auslösen. Wer diese Unterlage - ganz oder teilweise - in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht, übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche oder entgeltliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH in München. CIMA Beratung + Management GmbH 2013 I

3 INHALTSVERZEICHNIS 1 AUFGABENSTELLUNG VORHABENBESCHREIBUNG UND LEISTUNGSKENNZIFFERN Vorhabenbeschreibung Lage im Ort Erreichbarkeit und Integration Bewertung hinsichtlich der Großflächigkeit Leistungsdaten GRUNDLAGEN Zentralörtliche Bedeutung und Lage der Stadt Coburg Beurteilungsgrundlagen von Einzelvorhaben im Einzelhandel Landesplanerische Vorgaben Beurteilungsgrundlage der Verträglichkeitsuntersuchung VERKAUFSFLÄCHENBEDARFE IN COBURG Aktuelle Versorgungssituation in Coburg Ungedeckte Umsatzpotenziale in Coburg AUSWIRKUNGSANALYSE Untersuchung der Zentren-Verträglichkeit Orientierung am Verflechtungsbereich BERÜCKSICHTIGUNG DER AUSSAGEN DES ISEK COBURG Funktion der Lauterer Höhe im Standortgefüge Coburgs Ausnahmeregelungen Innerstädtische Potenzialflächen Bereinigung raumordnerischer Fehlentwicklungen ABSCHLIEßENDE BEURTEILUNG ANHANG Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Begriffsdefinitionen Zentrenrelevanz der Sortimente Gravitationsmodell der CIMA CIMA Beratung + Management GmbH 2013 II

4 1 AUFGABENSTELLUNG Ausgangslage und Aufgabenstellung Die vorliegende gutachterliche Bewertung im Auftrag der KIZ GmbH bezieht sich auf die Absicht der Media-Saturn Deutschland GmbH, einen Elektrofachmarkt am Standort Lauterer Höhe an der Niorter Straße in Coburg anzusiedeln. Dabei soll es sich nach aktuellen Planungen um einen Media-Markt Elektrofachmarkt mit rd m² Verkaufsfläche handeln. Gegenstand der Untersuchung ist zunächst die Frage, inwieweit durch die Realisierung der geplanten Verkaufsflächen eine negative Beeinflussung der zentralen Bereiche umliegender Gemeinden ausgeschlossen werden kann. Desweiteren sind die Auswirkungen auf die Funktion der Innenstadt als Zentralem Versorgungsbereich der Stadt Coburg zu betrachten. Es werden die Sortimentsbereiche Klein- und Großelektrogeräte, Unterhaltungselektronik/Bildund Tonträger, Foto und EDV/Computerzubehör/Telekommunikation in die Untersuchung einbezogen. Dabei werden die Verträglichkeit zusätzlicher Verkaufsflächen aufgrund der zu erwartenden Abschöpfungsquoten aus dem bestehenden Einzelhandel bzw. der Kaufkraftabschöpfung aus dem anzusetzenden Verflechtungsbereich betrachtet. Da die Stadt Coburg in einem 2008 verabschiedeten Integrierten Stadtentwicklungskonzept Leitlinien zur weiteren Einzelhandelsentwicklung festgelegt hat, ist neben der eigentlichen Verträglichkeitsuntersuchung auch die Frage zu klären, ob die geplante Ansiedlung am vorgesehenen Standort als ISEKkonform anzusehen ist. Auftraggeber KIZ GmbH Herr Ruppel Hegelstraße 8 D Bad Soden-Salmünster Bearbeitung Dipl.-Geogr. Michael Seidel Analysezeitraum Dezember 2013 bis Januar 2014 CIMA Beratung + Management GmbH

5 2 VORHABENBESCHREIBUNG UND LEISTUNGSKENNZIFFERN 2.1 Vorhabenbeschreibung Die Media-Saturn Deutschland GmbH plant am Standort Lauterer Höhe an der Niorter Straße in Coburg die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes der Sparte Media-Markt. Die projektierte Einzelhandelsverkaufsfläche des Vorhabens umfasst ca m². Abb. 1 Außenansicht des Vorhabens (Computermodell) Gemäß den uns von der Media-Saturn Deutschland GmbH zur Verfügung gestellten Unterlagen zum Projekt ist dabei folgende Verkaufsflächenzusammensetzung geplant. Tab. 1: Geplante Verkaufsfläche nach Sortimenten Sortiment Geplante Verkaufsfläche Klein- und Großelektrogeräte 750 m² Unterhaltungselektronik/Bild- und Tonträger m² Foto 150 m² EDV/Computerzubehör/Telekommunikation 700 m² SUMME m² Quelle: Eigene Berechnungen Bearbeitung: CIMA GmbH Lage im Ort Das für die geplante Ansiedlung zur Verfügung stehende Grundstück liegt an der Niorter Straße in unmittelbarer Nachbarschaft mehrerer großflächiger Einzelhandelsbetriebe (u.a. Bau- und Gartenmarkt, Supermarkt, Lebensmittel- Discounter, Drogeriemarkt). Abbildung 2 auf der folgenden Seite zeigt die Lage des Standortes an der Niorter Straße (rote Schraffur) zur Innenstadt (blaue Markierung) und zur angrenzenden Bebauung im Luftbild. Quelle: Media-Saturn Deutschland GmbH Bearbeitung: CIMA GmbH, 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

6 Abb. 2: Lage des Standortes Die umfangreiche Wohnbebauung der Gemeinde Dörfles-Esbach (Bereiche Haupt- und Ringstraße, Am Rottenbach) ist vom Vorhabengrundstück nur rd. 200 bis 400 m entfernt und somit innerhalb der üblicherweise als Nahversorgungsdistanz angesehenen Entfernung zu erreichen. Das Plan-Areal ist an diese Wohnbebauung über das vorhandene Fuß- und Radwegenetz sehr gut angebunden. Der Standort Lauterer Höhe wird durch drei Stadtbuslinien (Linien 1A, 2 und 3, die alle auch die Coburger Innenstadt anfahren) sowie die überregionale Buslinie 8318 Coburg - Suhl (Frankenbus) bedient. Abb. 3: Ausschnitt Netzplan Stadtbus Coburg Quelle: GoogleEarthPro Bearbeitung: CIMA GmbH Erreichbarkeit und Integration Quelle: Stadt Coburg, Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

7 Der Standort Lauterer Höhe entspricht somit einer städtebaulich integrierten Lage gemäß den Vorgaben des bayerischen Landesentwicklungsprogramms LEP-2013: Städtebaulich integrierte Lagen sind Standorte innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen oder direkt angrenzend, die über einen anteiligen fußläufigen Einzugsbereich und eine ortsübliche Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) verfügen. Aufgrund der unmittelbaren Anbindung der Niorter Straße an die Bundesstraße B4 und der nahegelegenen Autobahn A73 ist zudem die PKW-Erreichbarkeit für den örtlichen und überörtlichen Verkehr sehr günstig. 2.4 Bewertung hinsichtlich der Großflächigkeit Mit einem Verkaufsflächenumfang des Vorhabens von m² wird die Grenze der Großflächigkeit und somit die Regelvermutungsgrenze des 11 Abs. 3 BauNVO überschritten, welche bei m² Geschoßfläche zu sehen ist. Die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO besagt, dass nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung in der Regel anzunehmen sind, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Es ist daher zu prüfen, ob im Hinblick auf die baurechtliche Genehmigung der geplanten Verkaufsfläche aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO widerlegt werden kann. Einerseits schreibt die Handlungsanleitung für die landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten in Bayern zur Vereinheitlichung und Vereinfachung des Verfahrens die Verwendung von durchschnittlichen Flächenleistungen vor. Durch dieses Verfahren wird es möglich, Projekte in kaufkraftschwachen Regionen (z. B. einige Landkreise in der Oberpfalz) nach den gleichen Kriterien zu prüfen wie Projekte in kaufkraftstarken Regionen (z. B. Region München). Datengrundlage ist hier das Bay. StMWIVT Die Überprüfung der städtebaulichen Auswirkungen eines solchen Vorhabens hat demgegenüber nicht zwingend nach den vorgenannten Kriterien zu erfolgen, sondern soll die tatsächlichen, realistisch anzunehmenden Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung und die städtebaulichen Wirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche (z. B. Innenstadt) ermitteln. In diesem Punkt ist die gutachterliche Einschätzung eines Projektes von entscheidender Bedeutung, die regionale, standort- und betriebsspezifische Besonderheiten am Mikrostandort berücksichtigen muss (z. B. Kaufkraftniveau, betriebsspezifische Umsatzwerte, etc.). Datengrundlage sind hier die durchschnittlichen Flächenleistungen nach eigenen Erhebungen und Erfahrungen der CIMA. Verwendet man entsprechend der Vorgaben der Handlungsanleitung die durchschnittlichen Flächenleistungen, so würde der anzunehmende Jahresumsatz des Vorhabens insgesamt rd. 14,0 Mio. betragen. Um den Prüfkriterien der Landesplanung und des aktuellen Planungsrechts zu entsprechen, werden diese Werte der weiteren Betrachtung der landesplanerischen Überprüfung zugrunde gelegt. Im Vergleich zu den landesplanerischen Durchschnittswerten, sind die tatsächlich nach unserer Einschätzung zu prognostizierenden Umsatzwerte des Vorhabens höher anzusetzen und liegen bei insgesamt rd. 16,8 Mio. (wahrscheinliche Variante) bis 19,6 Mio. (maximale Variante) pro Jahr. Das entspricht einer Flächenleistung von bis /m² Verkaufsfläche. 2.5 Leistungsdaten Die Umsatzprognosen für ein Vorhaben, die eine Grundlage für die weiteren Betrachtungen bilden, müssen in zwei Varianten berechnet werden. CIMA Beratung + Management GmbH

8 Tab. 2 Geschätzte Gesamtumsatzerwartungen Verkaufsfläche nach Betriebstyp und Sortiment Bay.StMWIVT Flächenleistungen p.a. je m² Verkaufsfläche Eigene Annahmen (wahrscheinlich - maximal) Klein- und Großelektrogeräte 3,75 Mio. 4,50-5,25 Mio. Unterhaltungselektronik/Bild- und Tonträger 6,00 Mio. 7,20-8,40 Mio. Foto 0,75 Mio. 0,90-1,05 Mio. EDV/Computerzubehör/Telekommunikation 3,50 Mio. 4,20-4,90 Mio. GESAMT-Umsatzleistung (brutto) 14,00 Mio. 16,80-19,60 Mio. Quelle: eigene Berechnungen; Datengrundlage: Bay.StMWIVT 2010 und CIMA 2013 Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

9 3 GRUNDLAGEN 3.1 Zentralörtliche Bedeutung und Lage der Stadt Coburg Die kreisfreie Stadt Coburg liegt im Regierungsbezirk Oberfranken und gehört zur der Region Oberfranken-West. Der Regionalplan weist Coburg als Oberzentrum aus. Oberzentren sollen als Schwerpunkt von überregionaler Bedeutung die Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des spezialisierten, höheren Bedarfs versorgen. Die Stadt Coburg liegt außerhalb eines Verdichtungsraumes im ländlichen Raum. Coburg ist Knotenpunkt mehrerer überregionaler Entwicklungsachsen bzw. ist Ausgangspunkt von überregionalen Entwicklungsachsen Die Stadt Coburg weist Einwohner auf (Stand: ). Neben der Kernstadt weist Coburg 12 Stadtteile auf. Die Entfernung in die nächstgelegenen Oberzentren beträgt im Süden 54 km nach Bamberg, im Westen 71 km nach Schweinfurt, im Osten 90 km nach Hof und im Norden 199 km nach Erfurt. Dies verdeutlicht eine ausgeprägte Solitärlage des Oberzentrums Coburg. Das Stadtgebiet wird in Nord-Süd-Richtung zentral von der Bundesstraße 4 durchquert. Durch die östlichen Stadtteile verläuft die A73, wodurch die überregionale Anbindung für den Individualverkehr gesichert ist. Im Bahnverkehr ist Coburg über Regionalbahnen an den überregionalen Verkehr angeschlossen. Der nächste ICE-Halt ist in Lichtenfels. Aufgrund des zukünftig wesentlich verbesserten Bahnanschlusses durch den voraussichtlich Ende 2017 kommenden ICE-Haltepunkt ergeben sich für Coburg auch als Einzelhandelszentrum der Region neue Entwicklungschancen. Die Bedeutung des Oberzentrums Coburg als Versorgungsstandort hat sich in den letzten Jahren stetig weiter verstärkt. Dies macht sich auch in der Neuabgrenzung des Einzelhandesspezifischen Verflechtungsbereiches im Rahmen des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP-2013)bemerkbar, der sich seit der vorhergehenden Abgrenzung im Jahr 2006 um rd Einwohner oder rd. 9,4% erweitert hat. Dieser Einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich der Stadt Coburg bezieht sich laut LEP-2013 auf insgesamt Einwohner 1 (siehe auch 5.2). 1 Im Vorgriff auf das im Sommer 2013 neu verabschiedete LEP (LEP-2013) wurden bereits Mitte des Jahres 2012 neue Bezugsräume zum Einwohnerstand veröffentlicht. Die mit der Verabschiedung des LEP 2013 bestätigt wurden. CIMA Beratung + Management GmbH

10 Karte 1 Zentralörtliche Bedeutung Quelle: Regionalplan Oberfranken West, Raumstruktur Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

11 3.2 Beurteilungsgrundlagen von Einzelvorhaben im Einzelhandel Landesplanerische Vorgaben Nach den allgemeinen Zielen der Landesplanung gelten für die Einzelhandelsentwicklung in Bayern folgende wesentlichen Grundsätze: (1) Die Schaffung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen im Sinne von gleichwertigen Lebensbedingungen in allen Landesteilen. (2) Die Sicherung und Entwicklung einer verbrauchernahen Versorgung mit Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs. (3) Der Innenstadt, ihrer funktionalen Vielfalt und Mischung sowie ihrem ökonomischen Gewicht, kommt eine besondere, zentrumsbildende Magnetfunktion zu. Eine Verdrängung des Einzelhandels in Qualität und Vielfalt soll daher vermieden werden. (4) Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO sollen keine wesentliche Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgungsfunktion herbeiführen. (5) In der Handlungsanleitung für die Bewertung von Einzelhandelsprojekten ist ebenfalls zugrunde gelegt, dass sich dabei Bedarfsprüfungen und Konkurrenzschutz für bestehende Unternehmen aus verfassungsrechtlichen Gründen verbieten 2. Vorbemerkung zur Bewertung des Vorhabens Gegenstand der vorliegenden Prüfung ist die Fragestellung, ob die vom Vorhabenträger gewünschte Ansiedlung negative Auswirkungen auf die Versor- gungsstruktur erwarten lässt, die eine Verträglichkeit des Vorhabens nach 11 Abs. 3 BauNVO in Frage stellen. Das vorliegende, projektierte Vorhaben entspricht durch den geplanten Verkaufsflächenumfang einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb nach 11 Abs. 3 BauNVO Beurteilungsgrundlage der Verträglichkeitsuntersuchung Die Rahmenfaktoren für die folgende gutachterliche Stellungnahme sind: (1) Die Überschreitung der Regelvermutungsgrenze des dargelegten Vorhabens. (2) Prüfung der Auswirkungen des Vorhabens innerhalb der zugrunde zu legenden Verflechtungsbereiche. Da für die Stadt Coburg seit 2008 ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) vorliegt, ist die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den formulierten Entwicklungszielen zu beachten. Die in diesem ISEK als zentrale Lagen (Lage 1a bis 1c) der Innenstadt festgelegten Bereiche können als Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (ZV Innenstadt) der Stadt Coburg aufgefasst werden, da hier die höchste Dichte kundenorientierter Einrichtungen zu verzeichnen ist. Die Abgrenzung gemäß ISEK- Bericht ist in der nachfolgenden Karte wiedergegeben. 2 Vgl. StMWiVT: Handlungsanleitung zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten; 1. August 2002, S.5. CIMA Beratung + Management GmbH

12 Karte 2: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (ZV Innenstadt/1A-, 1B-, 1C-Lage) Quelle: ISEK Coburg 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

13 4 VERKAUFSFLÄCHENBEDARFE IN COBURG 4.1 Aktuelle Versorgungssituation in Coburg Die Ausstattung der Stadt Coburg mit Einzelhandelsverkaufsflächen in den relevanten Sortimentsbereichen wird aus der nachfolgenden tabellarischen Übersicht deutlich: Tab. 3 Sortiment Einzelhandelsverkaufsflächen in Coburg nach Sortimentsbereichen Ist-Verkaufsfläche (ZV Innenstadt) Ist- Verkaufsfläche (Sonstige Stadt) Ist- Verkaufsfläche (Gesamt-Coburg) Klein- und Großelektrogeräte 119 m² m² m² Unterhaltungselektronik/Bild- und Tonträger 439 m² 739 m² m² Foto 80 m² 15 m² 95 m² EDV/Computerzubehör/Telekommunikation 353 m² 425 m² 778 m² SUMME 991 m² m² m² Quelle: eigene Erhebungen Bearbeitung: CIMA GmbH ,7 % des gesamten Verkaufsflächenaufkommens der projektrelevanten Sortimente sind aktuell innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt zu verzeichnen. Das bisherige Ansiedlungs- und Genehmigungsverhalten ist also bisher eher auf Lagen außerhalb des ZV Innenstadt konzentriert. CIMA Beratung + Management GmbH

14 Verträglichkeitsuntersuchung Forum Coburg 4.2 Ungedeckte Umsatzpotenziale in Coburg Aufbauend auf einer Umsatzschätzung für die im Bestand befindlichen Einzelhandelsbetriebe berechnet sich ein aktueller Gesamtumsatz in den vorhabenrelevanten Sortimenten von rd. 14,82 Mio. Euro. Bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche bedeutet dieser Wert eine Flächenleistung 3 von rd Euro. Bezieht man die aktuelle Verkaufsflächenausstattung und Umsatzleistung nach Sortimenten auf die in den einzelnen Sortimenten bestehenden Umsatzchancen, so ergeben sich die aktuell am Standort Coburg bestehenden ungedeckten, also nicht realisierten Umsatzpotenziale. Die ungedeckten Potenziale, denen also keine entsprechenden Verkaufsflächen gegenüber stehen, liegen insgesamt bei rd. 32,80 Mio. Euro und somit deutlich über der Umsatzerwartung des Vorhabens von rd. 16,8 bis maximal 19,6 Mio. Euro. Die hohen offenen Umsatzpotenziale werden zur Zeit maßgeblich durch Kaufkraftabflüsse gespeist, was der Funktion eines Oberzentrums nicht gerecht wird. Der prognostizierte Umsatz des Planvorhabens (14,0 bzw. 16,8-19,6 Mio. ) ist in jedem Fall deutlich geringer als das noch vorhandene bindungsfähige Umsatzpotenzial. Das Vorhaben kann daher in allen Sortimentsbereichen auf offene Umsatzpotenziale zurückgreifen. Tab. 4: Ungedeckte Umsatzpotenziale des Coburger Einzelhandels 2013 Sortiment Umsatzpotenzial Klein- und Großelektrogeräte 7,80 Mio. Unterhaltungselektronik/Bild- und Tonträger 11,02 Mio. Foto 1,83 Mio. EDV/Computerzubehör/Telekommunikation 12,15 Mio. SUMME 32,80 Mio. Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen Bearbeitung: CIMA GmbH Jahresumsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche CIMA Beratung + Management GmbH

15 Verträglichkeitsuntersuchung Forum Coburg 5 AUSWIRKUNGSANALYSE 5.1 Untersuchung der Zentren-Verträglichkeit Die anzunehmenden Auswirkungen von Einzelhandels-Neuansiedlungen auf die Versorgungsstruktur und den bestehenden Coburger Einzelhandel sind vielschichtig. So wird einerseits die Attraktivität der Stadt als Einzelhandelsstandort insgesamt gesteigert, andererseits stellt jede Angebotserweiterung zugleich eine neue Konkurrenzsituation für die bestehenden Wettbewerber dar. Hierbei ist insbesondere der Verdrängungseffekt im Einzelhandel der Innenstadt von Interesse, wenn neue Verkaufsflächen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb des ZV Innenstadt realisiert werden sollen. Wesentliche städtebauliche Auswirkungen sind üblicherweise ab 10 % Umsatzrückgang der jeweiligen Branche anzunehmen. Im Falle einer solchen Ansiedlung außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt können in folgenden Situationen sortimentsspezifische Abschöpfungsquoten von bis zu 10 % 4 im Zusammenhang mit einer qualitativen Einschätzung des Gutachters als innenstadtverträglich angesehen werden: entweder, wenn im jeweiligen Sortiment mehrere (mehr als zwei) Anbieter innerhalb des ZV Innenstadt vorhanden sind, oder, falls die innerstädtischen Anbieter im jeweiligen Sortiment zusammen mehr Verkaufsfläche aufweisen als die neu zu schaffenden Flächen, oder, falls in dem durch das Projekt angebotenen Sortiment ein bedeutendes offenes Umsatzpotenzial abgedeckt wird. Stellt sich die Situation im ZV Innenstadt nicht dementsprechend dar, können auch Abschöpfungsquoten von unter 10 % bestandsgefährdend sein. Die entsprechenden Verkaufsflächen wären somit aus gutachterlicher Sicht als unverträglich einzustufen. Bei einem sich ergebenden Kaufkraftabfluss bzw. Umsatzverlust in der Größenordnung von 10 % und mehr ist von nicht unwesentlichen Auswirkungen auf den Einzelhandelsbestand auszugehen. Unter der Prämisse, dass das Vorhaben nicht mehr als 10 % des derzeit im Zentralen Versorgungsbereich der Coburger Innenstadt realisierten Umsatzes abschöpft, lassen sich aus städtebaulicher Sicht die folgenden maximal verträglichen Verkaufsflächen errechnen. Dabei sind wir in den untersuchten Sortimentsbereichen jeweils von einer Flächenleistung von /m² (Maximal- Variante) ausgegangen, die auch dem Maximalwert unserer eigenen Umsatzschätzung gemäß Tabelle 2 zugrunde liegt. 4 vgl. Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom im Rahmen der Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Baugenehmigung für einen SB-Schuhmarkt mit einer Verkaufsfläche von m²: Schon bei einem sich ergebenden Kaufkraftabfluß bzw. Umsatzverlust der Innenstadt bzw. des innerstädtischen Einzelhandels in der Größenordnung von 10 % ist von nicht unwesentlichen Auswirkungen auszugehen. Dieser Rechtsprechung schließt sich die einschlägige Literatur an, wie z.b. Dolde/Menke Das Recht der Bauleitplanung oder Bielenberg/Erbguth/Sölker Raumordnungs-und Landesplanungsrecht des Bundes und der Länder CIMA Beratung + Management GmbH

16 Tab. 5: Verträglichkeit gemäß Städtebauförderung (10%-Abschöpfung) Sortiment und Betriebstyp Städtebaulich max. verträgliche Verkaufsfl. (10%-Abschöpfung) Klein- und Großelektrogeräte m² Unterhaltungselektronik/Bild- und Tonträger m² Foto 280 m² EDV/Computerzubehör/Telekommunikation m² SUMME m² Quelle: Eigene Berechnungen Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 Auch unter Berücksichtigung der Verträglichkeit für den Coburger Einzelhandel innerhalb des ZV Innenstadt wäre eine deutlich über den geplanten Rahmen hinausgehende Gesamtverkaufsfläche von m² als verträglich anzusehen. Die Höhe dieses als verträglich anzusehenden Wertes erklärt sich durch das ungedeckte Umsatzpotenzial von 32,80 Mio. Euro (vgl. Tabelle 4) in Coburg, das allein bereits eine zusätzliche Verkaufsfläche von rd m² (bei einer anzusetzenden Flächenleistung von /m²) rechtfertigt. Bezogen auf die erwartete Gesamtumsatzleistung des Vorhabens lässt sich eine Abschöpfungsquote von 2,1% aus dem bestehenden Einzelhandel innerhalb des ZV Innenstadt berechnen (vgl. Tabelle 6). Tab. 6: Verträglichkeit gemäß Städtebauförderung (Ist-Abschöpfung) Sortiment Verkaufsfläche Umsatz (maximal) Consumer Electronics m² 19,60 Mio. Sortiment Umsatz ZV Innenstadt Offenes Umsatzpotenzial Consumer Electronics 5,21 Mio. 32,80 Mio. 2,1 % Quelle: Eigene Berechnungen Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 Abschöpfung (Vorhaben) Im Einzelnen setzt sich der auf den geplanten Verkaufsflächen zu erzielende Umsatz in seiner Herkunft wie folgt zusammen (vgl. Tabelle 7): 19,17 Mio. fließen aus dem Umland zu (Reduzierung von Kaufkraftabflüssen in die Konkurrenzzentren und Erhöhung der Kaufkraftbindung aus dem Umland) und 0,43 Mio. werden aus dem bestehenden Einzelhandel in Coburg umgeleitet. Dieser Anteil ist so gering, da sich die Wettbewerbssituation durch die nur geringfügige Lageänderung des Media Marktes kaum verändert. Tatsächlich wird ein großer Teil des bestehenden Kaufkraftabflusses durch den Media- Markt in Rödental absorbiert, so dass durch die Verlagerung nach Coburg auch gleichzeitig der größte Wettbewerber wegfallen würde. Dies gilt insbesondere, solange der aufgelassene Standort in Rödental nicht durch einen neuen Elektrofachmarkt nachbesetzt wird. 5 Einzelsortimente: Groß- und Kleinelektrogeräte, Unterhaltungselektronik, Bild- und Tonträger, Foto, EDV, Telekommunikation CIMA Beratung + Management GmbH

17 Tab. 7: Herkunft des Umsatzes (Maximal-Variante) Umsatz Planvorhaben Offene Umsatzpotenziale Umsatz zu Lasten bestehender Anbieter ZV Innenstadt Coburg Sonstiges Coburg Konkurrenz- Zentren 19,60 Mio. 32,80 Mio. 0,11 Mio. 0,32 Mio. 19,17 Mio. Quelle: Eigene Berechnungen Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 Abschöpfungsquote zu Lasten bestehender Anbieter ZV Innenstadt Coburg Sonstiges Coburg 2,1 % 3,3 % 9,0 % Konkurrenz- Zentren 6 6 Bezogen auf den geschätzten Umsatz der Wettbewerber im Umfeld gemäß Karte 1 auf der folgenden Seite. Dabei wurde für die 7 Media Markt- und Saturn-Filialen ein durchschnittlicher Umsatz von rd. 22 Mio. angesetzt und für die 10 Expert-Märkte jeweils 6 Mio.. Ohne Rödental (die mögliche Nachbesetzung der leerfallenden Fläche durch einen Elektrofachmarkt wurde unberücksichtigt gelassen) ergibt sich ein Gesamtumsatz über alle Standorte von 214,0 Mio.. CIMA Beratung + Management GmbH

18 Karte 3: Wettbewerber im Umfeld Coburgs Altstandort Rödental Quelle: Betreiberangaben Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

19 Die aus gutachterlicher Sicht empfohlenen maximalen Verkaufsflächen, die sich sowohl am Bestand der Innenstadt orientieren als auch die LEP-Vorgaben (siehe 5.2) berücksichtigen, sind zusammenfassend wie folgt zu beziffern: Tab. 8: Empfohlene maximale Verkaufsflächen zur Einhaltung der Gesamtverträglichkeit Sortiment > 2 Betriebe in der Innenstadt Verkaufsfläche Innenstadt Verkaufsflächenbedarf Maximale Verkaufsfläche Elektrogeräte/Klein- und Großelektro ja 119 m² m² m² Unterhaltungselektronik/Bild- und Tonträger inkl. EDV/Computerzubehör/Telekommunikation ja 792 m² m² m² Foto ja 80 m² 260 m² 280 m² SUMME m² m² m² Quelle: Eigene Berechnungen, Bayer. Staatsregierung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 Es wird deutlich, dass alle Sortimente im geplanten Umfang (vgl. Tabelle 1) aus städtebaulicher Sicht als verträglich anzusehen sind. Dies gilt auch unter Einbeziehung der landesplanerisch gesetzten Grenzwerte (vgl. 5.2) Bei Orientierung des Ansiedlungsvorhabens an den aufgeführten Maximalwerten, die eine Gesamtverkaufsfläche von m² erlauben und somit rd. 41% über der geplanten Verkaufsfläche von m² liegen, sind Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit der Coburger Innenstadt nicht zu erwarten. CIMA Beratung + Management GmbH

20 5.2 Orientierung am Verflechtungsbereich Nach den allgemeinen Zielen der Landesplanung gelten für die Einzelhandelsentwicklung in Bayern folgende wesentlichen Grundsätze: (1) Die Schaffung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen im Sinne von gleichwertigen Lebensbedingungen in allen Landesteilen. (2) Die Sicherung und Entwicklung einer verbrauchernahen Versorgung mit Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs. (3) Der Innenstadt, ihrer funktionalen Vielfalt und Mischung sowie ihrem ökonomischen Gewicht, kommt eine besondere, Zentrum bildende Magnetfunktion zu. Eine Verdrängung des Einzelhandels in Qualität und Vielfalt soll daher vermieden werden. (4) Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO sollen keine wesentliche Beeinträchtigung der überörtlichen Versorgungsfunktion herbeiführen. In der Handlungsanleitung für die Bewertung von Einzelhandelsprojekten ist ebenfalls zugrunde gelegt, dass sich dabei Bedarfsprüfungen und Konkurrenzschutz für bestehende Unternehmen aus verfassungsrechtlichen Gründen verbieten. 7 Die Ende 1995 eingeführten Neuregelungen bzw. Vereinfachungen zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandels-Großprojekten in Bayern weisen als zentrales Prüfkriterium die Orientierung am Verflechtungsbereich auf. Die Berechnung der generellen Zulässigkeit eines Einzelhandelsgroßprojektes an einem Standort wie Coburg erfolgt seitdem über eine Gegenüberstellung des bestehenden Marktpotentials im Verflechtungsbereich mit dem potentiellen Umsatz des Projektes. Der potentielle Umsatz darf dann einen durch das LEP- Ziel (Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013) festgelegten Grenzwert nicht überschreiten, der wie folgt festgelegt ist. Abschöpfungsquoten nach dem LEP-2013 Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte soweit in ihnen Innenstadtbedarf (hier: alle projektrelevanten Sortimente) verkauft wird, für die ersten Einwohner 30%, für die Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15% der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen. Der Bezugsraum für die maximale Kaufkraftabschöpfung bei Innenstadtbedarf ist der für jeden Zentralen Ort bestimmte einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich der Standortgemeinde ( Verflechtungsbereich ), der die Versorgungsstruktur und Attraktivität eines Zentralen Ortes und seine überörtliche Erreichbarkeit widerspiegelt. Der Einzelhandesspezifische Verflechtungsbereich der Stadt Coburg ist laut LEP-2013 auf insgesamt Einwohner festgelegt(siehe Kapitel 3.1). Dieser Wert bildet die Grundlage der nachfolgenden Verträglichkeitsberechnung. Die gemäß Landesentwicklungsprogramm maximal verträglichen sortimentsspezifischen Verkaufsflächen sind in der nachfolgend abgebildeten Tabelle 7 dargestellt und berechnen sich wie folgt: Einwohnerzahl x sortimentsspezif. Verbrauchsausgabe x Abschöpfungsquote 7 Vgl. StMWiVT: Handlungsanleitung zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten; 1. August 2002, S.5. CIMA Beratung + Management GmbH

21 Der aus landesplanerischer Sicht für die Hauptsortimente des Vorhabens anzusetzende Umsatz sollte die jeweiligen Grenzwerte nicht überschreiten, um im Sinne der Landesplanung als verflechtungsbereichsverträglich gelten zu können. Das Landesentwicklungsprogramm geht davon aus, dass eine Gefährdung der Funktionsfähigkeit der zentralen Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich eines Vorhabens bei Einhaltung dieser Grenzwerte entsprechend der angenommenen Richtlinien ausgeschlossen werden kann. Die Betriebstypen-spezifischen Flächenleistungen in der Spalte Umsatzannahme in Euro/m² Vkf. sind den Angaben der Bayerischen Staatsregierung entnommen und bezeichnen den Mittelwert der von der Staatsregierung vorgegebenen Leistungsspanne. Es wird deutlich, dass alle Sortimente im geplanten Umfang (vgl. Tabelle 1) aus landesplanerischer Sicht als verträglich anzusehen sind. Tab. 9: Verträglichkeiten gemäß LEP Bayern Sortimente Einwohnerbasis LEP-2013 Marktpotenzial in Mio. Euro LEP-2013 Max. abschöpfbarer Umsatz in Mio. Euro LEP-2013 Umsatzannahme in Euro/m² Vkf. (Mittelwerte) Verträgliche Verkaufsfläche in m² (Mittelwerte) LEP-2013 Elektrogeräte/Klein- und Großelektro ,42 7, Unterhaltungselektronik/Bild- und Tonträger inkl. EDV/Computerzubehör/Telekommunikation ,81 12, Foto ,50 2, SUMME 96,73 21, Quelle: eigene Berechnungen, Bayer. Staatsregierung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2013 Bezogen auf die bestehenden Überlegungen zur Ansiedlung eines Elektrofachmarktes, dessen Flächenleistung im Mittel über alle Teilsortimente mit rd Euro/m² anzusetzen ist, wäre eine deutlich über den geplanten Rahmen hinausgehende Gesamtverkaufsfläche von m² als verflechtungsbereichsverträglich anzusehen. CIMA Beratung + Management GmbH

22 6 BERÜCKSICHTIGUNG DER AUSSAGEN DES ISEK COBURG 2008 Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Coburg vom Dezember 2008 thematisiert an mehreren Stellen die Lauterer Höhe, da es sich bei dieser Lage um den wesentlichsten Standort für mögliche Ansiedlungen außerhalb der Coburger Innenstadt handelt. 6.1 Funktion der Lauterer Höhe im Standortgefüge Coburgs Unter Berücksichtigung der Festlegungen des ISEK Coburg 2008 ist die Lauterer Höhe als Entlastungsstandort für die Innenstadt (ISEK-Endbericht, S. 65) und zweiter Schwerpunkt für die Ansiedlung oberzentraler Funktionen (ISEK- Endbericht, S. 66) vorgesehen: Hier sind Funktionen sinnvoll, die mit ihrem Flächenbedarf, Warenumschlag und Verkehrsaufkommen in Innenstadtlagen nicht zu realisieren sind. (S. 66) Allerdings werden im ISEK mögliche Handelsnutzungen auf der Lauterer Höhe zunächst auf nicht zentrenrelevante Sortimente beschränkt, was einen Elektrofachmarkt mit seinen ausschließlich zentrenrelevanten Sortimenten ausschließen würde. 6.2 Ausnahmeregelungen Doch wurden im ISEK-Text zwei Ausnahmeregelungen für die Lauterer Höhe festgelegt: sie kann Verlagerungsstandort zur Bereinigung raumordnerischer Fehlentwicklungen im Handel mit oberzentraler Funktion [regionale Verlagerung keine zusätzliche Ansiedlung] sein und Standort für Betriebsverlagerungen [Handel] oder Neuansiedlungen [Handel], für die mittelfristig keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen bzw. geschaffen werden können. Um diesem Fehlen geeigneter Flächen (speziell in der Innenstadt oder in integrierten Lagen) entgegenzuwirken, wurde im ISEK gefordert: Für die zu ergänzenden Branchen des Einzelhandels [v.a. Unterhaltungselektronik, EDV und Sport] sollen die innenstädtischen Flächenpotenziale aktiviert werden. 6.3 Innerstädtische Potenzialflächen Zur Zeit sind nach Aussagen der Stadt Coburg keine innerstädtischen Areale vorhanden, an denen eine Entwicklung in der von Media-Saturn beabsichtigten Größenordnung grundsätzlich denkbar wäre. Die letzten, in den letzten Jahren auf dem Markt befindlichen größeren Immobilien bzw. Freiflächen sind zwischenzeitlich wieder einer Nutzung zugeführt worden bzw. stehen keiner Einzelhandelsnutzung zur Verfügung, da sie durch andere Nutzungen belegt werden oder alternative Nutzungsformen beabsichtigt sind. Dabei handelt es sich zum einen um die Immobilie des ehemaligen C&A in der Ketschengasse 14, die mittlerweile durch das Modehaus Wöhrl angemietet wurde. Eine zweite Ansiedlungsmöglichkeit stellte längere Zeit das Postgelände einschließlich Schlickareal dar, für das im ISEK-Text auf Seite 81 ein besonderes, weil äußerst umfangreiches räumliches Entwicklungspotenzial festgestellt wurde. Mindestens seit Verabschiedung des ISEK durch den Coburger Stadtrat am wurden durch die Verantwortlichen der Stadt Coburg Bestrebungen unterstützt, den Standort Postgelände/Schlickareal einer Entwicklung im Sinne des ISEK zuzuführen. Der Bereich der eigentlichen Hauptpost wurde grundlegend saniert, die Dienstleistungsnutzungen in diesem Gebäudeteil haben sich etabliert. Die Fläche der Pakethalle (nach Abbruch) und der Hof sind für ein Einzelhandelsgroßprojekt ungeeignet (Belieferung, Kundenparken). Durch die sehr hohe Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum, wie er aktuell in der Ketschenvorstadt spürbar wird, sieht die Stadt Coburg für das verbleibende Areal (ohne die Hauptpost und ohne Kaufhof, der am Standort Coburg festhält CIMA Beratung + Management GmbH

23 und sich in den vergangenen Jahren durch entsprechende Maßnahmen etabliert hat) nun eine attraktive Entwicklungsoption im Bereich innerstädtisches Wohnen. Die Schaffung neuen Wohnraums ist im ISEK auf S. 115 als Stadtentwicklungziel benannt (Realisierung von Wohnungen zwischen 2008 und 2020), um die Einwohnerzahl zu stabilisieren. Da seit der Aufstellung des ISEK mittlerweile 5 Jahre vergangen sind, ist somit nachweisbar, dass für einen Elektrofachmarkt mittelfristig keine geeigneten Flächen in der Innenstadt zur Verfügung gestellt bzw. geschaffen werden konnten. Auch perspektivisch ist dies nicht erkennbar. Daher kommt der Lauterer Höhe nun ihre Funktion als Standort für Betriebsverlagerungen oder Neuansiedlungen im Handel zu. 6.4 Bereinigung raumordnerischer Fehlentwicklungen Daneben stellt das Ansiedlungsbegehren der Media-Saturn Deutschland GmbH auch den im ISEK als Ausnahme definierten Fall einer Verlagerung von einem dem Oberzentrum Coburg in der Zentrenhierarchie untergeordneten Standort dar. Der Media Markt hat seinen Standort zur Zeit im Mittelzentrum Rödental und wird diesen Standort aufgeben. Somit würde eine Bereinigung einer raumordnerischen Fehlentwicklung im Handel mit oberzentraler Funktion erfolgen, wobei es sich um eine Verlagerung innerhalb der Region (Rödental ist unmittelbar angrenzende Nachbargemeinde Coburgs, der momentane Media Markt-Standort in der Nikolaus- August-Otto-Straße 17 liegt rd. 2,5 km Luftlinie vom Planstandort Lauterer Höhe entfernt) und keine zusätzliche Ansiedlung handelt. CIMA Beratung + Management GmbH

24 7 ABSCHLIEßENDE BEURTEILUNG Entsprechend der landesplanerischen Vorgaben durch LEP-Ziel ist die Ansiedlung eines Elektromarktes am Standort Coburg im geplanten Verkaufsflächenumfang von m² als raumverträglich einzustufen. Negative Auswirkungen auf bestehende Versorgungsstandorte im Einzelhandelsspezifischen Verflechtungsbereich der Stadt Coburg können bei Einhaltung der ausgewiesenen Grenzwerte (vgl. Tabelle 9) ausgeschlossen werden. Die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO kann aufgrund der auch bei Annahme eines maximalen Gesamtumsatzes von 19,6 Mio. Euro 8 deutlich unter 10% liegenden Abschöpfungen aus dem innerstädtischen Einzelhandel widerlegt werden: solange sich die Neuansiedlung an den in den Tabellen 5 bzw. 8 (10%-Abschöpfung gemäß Städtebauförderung einschließlich gutachterlicher Empfehlung) ausgewiesenen Verkaufsflächenobergrenzen orientiert, sind keine Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit der Coburger Innenstadt zu erwarten. Die Ansiedlung des Elektromarktes in einer städtebaulich integrierten Lage ist besonders zu begrüßen. Unter Berücksichtigung der Vorgaben des ISEK Coburg 2008 entspricht die Ansiedlung auf der Lauterer Höhe den Zielen, die sich die Stadt Coburg mit der Verabschiedung des ISEK für die weitere Stadtentwicklung gesetzt hat. Sowohl die im ISEK-Text formulierte Ausnahmeregelung, welche eine Ansiedlung bei Verlagerung von einem Standort wie dem Mittelzentrum Rödental ins Oberzentrum Coburg ermöglicht, ist zutreffend, als auch die fehlende Verfügbarkeit einer ausreichend dimensionierten, möglichst innerstädtischen Fläche. Somit ist das Vorhaben in seiner Sortimentszusammensetzung und Dimensionierung an seinem geplanten integrierten Standort als städtebaulich und landesplanerisch verträglich anzusehen. Das Vorhaben entspricht den Entwicklungszielen der Stadt, die sie sich im ISEK Coburg 2008 gesetzt hat. Aus den genannten Gründen entspricht die geplante Ansiedlung den Zielen einer positiven Stadtentwicklung. Eine negative Beeinflussung des Einzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich ist über den normalen Wettbewerb hinaus nicht zu erwarten. Eine Gefährdung des bestehenden Einzelhandels sowie eine Beeinträchtigung der Zentrenentwicklung des Umlandes in unerwünschter Weise können ausgeschlossen werden. Aus Sicht der CIMA kann das Vorhaben eine Genehmigung erhalten. 8 Der wahrscheinlichere Wert ist bei rd. 18,0 Mio. Euro zu sehen, berechnet wurde eine Maximal- Variante, um auch für diesen Fall die Verträglichkeit zu prüfen CIMA Beratung + Management GmbH

25 8 ANHANG 8.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials Das Marktgebiet für den Einzelhandel der Stadt Coburg wurde mit dem computergestützten Simulationsmodell HUFF berechnet. Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind: Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich, - Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft, - Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche. Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus: der Attraktivität der Konkurrenzorte, der geographischen Lage der Konkurrenzorte, der Einwohnerzahl im Einzugsbereich, den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr. In das Simulationsmodell wurden neben der Stadt Coburg weitere 126 Gemeinden, Ortsteile und Postleitzahlbereiche einbezogen. Das tatsächliche Einzugsgebiet umfasst jedoch nur diejenigen Standorte, aus denen ein nennenswerter Anteil der verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraft (mindestens 10 %) realistischerweise nach Coburg fließen kann. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer wird nach der folgenden Formel berechnet: Dabei ist: KK (Coburg) / E (Coburg) * 100 KK (Coburg) = Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Coburgs in der einzelhandelsrelevanten Gesamtkaufkraft in Deutschland E (Coburg) = Einwohnerzahl Coburgs in der Einwohnerzahl Deutschlands Durch diese Berechnung wird, unabhängig von der Größe des Ortes, das für Ausgaben im Einzelhandel verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt bestimmt. Dabei ist der Bundesdurchschnitt stets 100 %. Geht man zur Anschauung von einem Bundesdurchschnitt von Euro aus 9, so würde einem Ort mit einem einzelhandelsrelevanten Ausgabepotenzial von Euro die Kaufkraftkennziffer 110,0 zugewiesen, einem Ort mit Euro entsprechend die Kennziffer 90,0. 9 die aktuellen Zahlen basieren auf einem Durchschnittswert von genau CIMA Beratung + Management GmbH

26 Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. Charakteristisch für den kurzfristigen Bedarf (v. a. Lebensmittel) ist, dass vergleichsweise häufig kleine Mengen eingekauft werden und ein dichtes Netz von Verkaufseinrichtungen auch in kleineren Ortschaften die Erledigung zahlreicher Einkäufe ermöglicht. Im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich (Textilien, Elektrogeräte, Möbel usw.) befinden sich Versorgungseinrichtungen in der Regel in den größeren zentralen Orten. Einkäufe werden häufig mit dem Auto durchgeführt und sind seltener als im kurzfristigen Bereich. Dem Einkauf geht in der Regel auch ein intensiverer Auswahl- und Vergleichsprozess voraus. Die ausgegebenen Beträge pro Einkauf sind dabei erheblich höher. Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-Kopf- Verbrauchsausgaben. Unter der Berücksichtigung branchenspezifischer Verkaufsflächenproduktivitäten lassen sich schließlich aus den Umsatzpotenzialen die erforderlichen Verkaufsflächen ableiten. CIMA Beratung + Management GmbH

27 8.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Im Rahmen der Untersuchung wurde im Dezember 2013 eine Bestandsaufnahme aller projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe (Sortimentsbereiche Klein- und Großelektrogeräte, Unterhaltungselektronik/Bild- und Tonträger, Foto und EDV/Computerzubehör/Telekommunikation) in Coburg durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhebung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden Merkmalen: Lage des Betriebes (Innenstadt, integrierte Lage, sonstiges Gebiet/nicht integriert/gewerbegebiet) Branche und Betriebstyp Verkaufsfläche und Sortimentsniveau Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe mit mehreren Sortimentsbereichen (z. B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen vorgenommen. Nicht zum Einzelhandel werden der Handel mit Kraftfahrzeugen und der Brennstoffhandel gezählt. Tankstellen-Shops werden jedoch aufgenommen. Reinigungen, Reisebüros, Videotheken und Autovermietungen zählen nicht zum Einzelhandel, ebenso wie Friseure, Schneidereien und Schuhmacher. Apotheken, Optiker, Bäcker und Metzger werden dagegen zum Einzelhandel gezählt, da hier die Handelsfunktion im Vordergrund steht. Insgesamt erhebt die CIMA folgende 32 Branchen: 1 Lebensmittel 2 Reformwaren 3 Apotheken 4 Drogerien, Parfümerien 5 Schnittblumen (nur Fachgeschäft) 6 Zeitschriften 7 Oberbekleidung 8 Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung 9 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 10 Sportartikel 11 Schuhe 12 Sanitätshäuser 13 Bücher 14 Papier, Büro, Schreibwaren 15 Spielwaren/Hobby/Basteln 16 Zoobedarf 17 Möbel 18 Antiquitäten, Kunstgegenstände 19 Bau- und Heimwerkerbedarf 20 Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 21 Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge 22 Elektrogeräte, Leuchten 23 Unterhaltungselektronik 24 Foto 25 Optik 26 Uhren, Schmuck 27 Lederwaren 28 Musikinstrumente, Musikalien, Sammlerbedarf, Waffen 29 Fahrräder 30 Kfz-Zubehör 31 Büromaschinen, -einrichtung, PC, Telekommunikation 32 Gartenbedarf CIMA Beratung + Management GmbH

28 Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien: Bedienungsform Preisniveau Sortimentstiefe und -breite Verkaufsfläche Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen: Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice (Als Filialisten sind z.b. Benetton oder Fielmann zu nennen). Fachmarkt Meist großflächiges Nonfood-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.b. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauweise. Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.r. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung. Oft werden bestehende Einkaufszentren auch weiterentwickelt und vergrößert, mit der Folge, dass sich eine gravierende Veränderung der Wettbewerbssituation ergeben kann (z.b. Olympia-Einkaufszentrum in München, Brückencenter in Ansbach). Supermarkt Ca. 400 bis m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer Nonfood-Anteil: Umsatzanteil ca %, Flächenanteil ca % (z.b. Spar, Edeka, Tengelmann). Lebensmittel- Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 700 und m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv, weiter zunehmender Nonfood-Umsatzanteil (Aldi, Lidl, Norma). Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca bis m², Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Gebrauchsgüter), Nonfood-Umsatzanteil ca %, Nonfood-Flächenanteil ca % (Kaufland). SB-Warenhaus Verkaufsfläche über m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.r. über 50 %) umfangreiche Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil ca %, Nonfood-Flächenanteil ca %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen (Globus, Real). Warenhaus In der Regel Verkaufsfläche über m², in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Galeria Kaufhof). Kaufhaus In der Regel Verkaufsfläche über m², in zentraler Lage, breites, tiefes Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M). CIMA Beratung + Management GmbH

29 8.3 Begriffsdefinitionen Abschöpfungsquote Bedeutung: Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungsfaktor) bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungsfähigen Umsatzpotenzial, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erzielt wird. Berechnung: Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche/eines Ortes dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatzpotenzial dieser Branche/des Ortes. Einzugsgebiet Bedeutung: Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotenzials. Berechnung und Abgrenzung: Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a. die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen Einkaufsorten in der Region; die Marktpotenziale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets; die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte; die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs. Die Abgrenzung erfolgt i.d.r. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in -Werten einen erheblichen Umfang erreichen kann. Kaufkraft (nominal / real) Bedeutung: Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden. Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Kaufkraftkennziffer (KKZ) Bedeutung: Die KKZ bezeichnet die allgemeine Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe der Gemeinde). Berechnung: Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen. Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf- Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Bei den aktuellen würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit entsprechend die KKZ 90,0. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Bundesdurchschnitt ) bezieht sich nur auf Ausgaben im Einzelhandel. Marktpotenzial Bedeutung: Das Marktpotenzial bezeichnet das potenzielle Ausgabevolumen eines Ortes im Einzelhandel auf Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzuund -abflüsse aus dem Einzugsgebiet). Berechnung: Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, mul- CIMA Beratung + Management GmbH