Eigenbedarfskündigung von wem kann Eigenbedarf geltend gemacht werden? (Serie Teil 1)

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1 Eigenbedarfskündigung von wem kann Eigenbedarf geltend gemacht werden? (Serie Teil 1) Vorliegend lesen Sie Teil 1 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. Teil 1: Von wem kann Eigenbedarf geltend gemacht werden? 1. Natürliche Personen Grundsätzlich kann Eigenbedarf vom Vermieter geltend gemacht werden, wobei dieser nicht selbst Wohnungseigentümer sein muss. Auch wenn er im Rahmen eines Untermietvertrages als Vermieter selbst nur Mieter ist, ist das Berufen auf Eigenbedarf möglich. Sofern er eine natürliche Person ist, bestehen hinsichtlich einer Nutzung als Wohnraum keine Bedenken. Wenn es mehrere Vermieter gibt, muss nur einer von diesen die Räumlichkeiten als Wohnung nutzen wollen. 2. Juristische Personen Anderes gilt jedoch, wenn es sich um eine juristische Person handelt. Hier gilt grundsätzlich, dass diese keinen Eigenbedarf gelten machen können (sie können schließlich auch nicht wohnen). Auch eine Geltendmachung für deren Gesellschafter (auch Alleingesellschafter), Vertreter, Mitglieder oder Angestellte ist grundsätzlich nicht möglich, da es sich dabei weder um Vermieter noch um dessen Angehörige oder zu dessen Haushalt gehörige Personen handelt. Der Bundesgerichtshof hat jedoch der Gesellschaftsform der GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) in einigen Entscheidungen die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung auch für nur einen Gesellschafter - zugebilligt. Nicht entschieden ist bislang, ob dies auch für den Eigenbedarf eines Angehörigen des Gesellschafters gilt. Konsequenterweise wäre dies dann meiner Meinung nach ebenfalls anzunehmen. Inwieweit Personengesellschaften ansonsten die Voraussetzungen des Eigenbedarfes erfüllen können, ist allerdings umstritten. Eigenbedarfskündigung grundlegende Voraussetzungen (Serie Teil 2) Vorliegend lesen Sie Teil 2 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Der vorherige Teil wurde bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. Teil 2: Welche Voraussetzungen müssen vorliegen? Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst (Eigennutzung), für zu seinem Haushalt gehörende Personen oder für seine Familienangehörigen benötigen. 1. Eigennutzung

2 Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst nutzen möchte, muss dies auch der dominierende Zweck sein. Strebt er nebenbei noch weitere Ziele an, wie z.b. die Aufnahme zusätzlicher Personen in die Wohnung, ist dies grundsätzlich unschädlich, solange die Eigennutzung weiter im Vordergrund steht. 2. Nutzung für zum Haushalt gehörende Personen Von dieser Personengruppe werden all diejenigen erfasst, die mit dem Vermieter auf Dauer, also nicht nur vorübergehend, in einer häuslichen Gemeinschaft leben. Häufig gibt es hier Überschneidungen mit den ebenfalls begünstigten Familienangehörigen. Bedeutsam ist diese Vorschrift allerdings für entfernte Verwandte und sonstige Hilfskräfte (Pflegekraft, Koch, Butler etc.), die im Haushalt leben. 3. Nutzung für Familienangehörige Hinsichtlich dieses Merkmals wird in der Rechtsprechung zwischen engen Familienangehörigen und entfernten Verwandten unterschieden. Zu engen Familienangehörigen zählen: Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Enkelkinder, Stiefkinder, Schwiegereltern, Schwager / Schwägerin & Neffe / Nichte. Für diese Personen bedarf die Geltendmachung des Eigenbedarfes keiner weiteren Begründung. Entfernte Verwandt sind dagegen all solche, die nicht zur ersten Gruppe gehören, wie z.b. die Großtante oder die Tochter eines Cousins. Für diese Personen muss für den Vermieter eine besondere Pflicht zur Unterhaltsgewährung oder anderer Fürsorge bestehen. Die Rechtsprechung fordert ein besonderes Näheverhältnis. Für alle anderen Personen, die nicht zum Kreis der Familienangehörigen zählen, wie z.b. Freund, Patenkind, Verlobte etc., kann grundsätzlich kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Möglichweise ergibt sich jedoch in Einzelfällen eine Möglichkeit dazu aus einem Fall der Eigennutzung des Vermieters selbst. Ein solcher Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst beansprucht, weil dessen geschiedener Ehegatte in der bisherigen gemeinsamen Wohnung bleibt. Eigenbedarfskündigung Kündigungsfrist (Serie Teil 3) Vorliegend lesen Sie Teil 3 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. Teil 3: Welche Kündigungsfrist muss beachtet werden? Grundsätzlich muss bei einer Eigenbedarfskündigung als ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden. Eine ordentliche Kündigung darf somit nicht im Rahmen des Mietvertrages ausgeschlossen sein. Problematisch kann mitunter auch eine Einschränkung oder Erschwerung derselben im Mietvertrag sein. Für Mietverhältnisse über unbestimmte Zeit gilt somit, dass eine Kündigung spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats möglich ist.

3 Bsp.: Wenn eine Kündigung zum wirksam sein soll, müsste sie dem Mieter bis zum 3. Werktag im Dezember 2013 zugegangen sein. Wenn es sich beim dritten Werktag jedoch um einen Samstag handelt (so wie 2011), ist dieser nach neuerer Rechtsprechung des BGH für einen rechtzeitigen Kündigungszugang nicht zu berücksichtigen. Bsp.: Eine Kündigung zum wäre so noch bis zum möglich gewesen. Zu beachten ist außerdem, dass sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 7 Jahren nach Wohnraumüberlassung um je drei Monate verlängert. Bsp.: Einem vor dem eingezogenen Mieter kann mit einer bis zum zugegangenen Kündigung erst zum gekündigt werden. Ist er bereits vor dem eingezogen ist die Kündigung gar erst zum möglich. Wichtig: Sind im Mietvertrag längere Kündigungsfristen vorgesehen, so müssen diese vom Vermieter auch eingehalten werden. Eigenbedarfskündigung Sperrfrist (Serie Teil 4) Vorliegend lesen Sie Teil 4 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 4. Was ist hinsichtlich einer möglichen Sperrfrist zu beachten? Eine laufende Sperrzeit hat zur Folge, dass die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter nicht zulässig ist. Davon können keine Ausnahmen gemacht werden, jegliche nachteilig davon abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam. Voraussetzungen: Eine Sperrfrist läuft immer dann, wenn nach der Überlassung an den Mieter eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wird. In der Folge besteht für den Erwerber erst nach Ablauf der jeweiligen Kündigungssperrfrist die Möglichkeit, sich auf berechtigte Interessen zu berufen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung - 577a Abs. 1 BGB). Möchte als jemand nach Erwerb einer entsprechenden Wohnung diese möglichst bald für sich nutzen, hat er zunächst in jedem Fall erst die jeweils gültige Sperrfrist abzuwarten. Andererseits gilt ebenso, dass die Sperrfrist nicht greift, wenn der Mietvertrag erst nach der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung (maßgeblich: Eintragung im Grundbuch) abgeschlossen wurde. Dauer: Die Dauer der Sperrfrist beträgt nach 577a BGB grundsätzlich drei Jahre. Sie kann jedoch von den jeweiligen Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre erhöht werden. Aktuell verlängerte Sperrfrist in Berlin:

4 Ein aktuelles Beispiel dafür stellt Berlin dar. Hier galt seit September 2011 in einigen Bezirken eine verlängerte Sperrfrist von sieben Jahren. Seit dem 1. Oktober 2013 gilt eine solche nun für die maximale Dauer von zehn Jahren in allen Bezirken. Fachanwaltstipp Vermieter: Wer vorhat, Wohnungseigentum für die Eigennutzung zu erwerben, wird sich meist zunächst nach unvermieteten Objekten umsehen. Allerdings wird schnell beobachtet werden können, dass speziell in größeren Ballungsgebieten vermietetes Wohnungseigentum meist erheblich günstiger ist. Wenn nun der Beschluss reift, solchen Wohnungseigentum zu erwerben und dem jeweiligen Mieter anschließend wegen Eigenbedarfes zu kündigen, ist dabei stets zu beachten, ob nicht eine Sperrfrist zugunsten des Mieters greift. Unter den genannten Voraussetzungen kann sich eine solche speziell in Anbetracht des Berliner Beispiels extrem in die Länge ziehen. Hier ist also Vorsicht geboten, die genannten Voraussetzungen einer Sperrfrist sollten also zunächst genau geprüft werden. Dies kann durch Einsicht in den Mietvertrag und die Teilungserklärung geschehen. Fachanwaltstipp Mieter: Sofern Sie eine Eigenbedarfskündigung vom Vermieter erhalten, sollten Sie stets prüfen, ob die Wohnung im Laufe Ihres Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Ist dies der Fall, gilt eine Sperrfrist je nach Ortslage von 3-10 Jahren. Eine Kündigung innerhalb dieses Zeitraums ist dann durch Gesetz ausgeschlossen, davon abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag unwirksam. Eigenbedarfskündigung wichtige Hinweise zu Formalien für Vermieter (Serie Teil 5) Vorliegend lesen Sie Teil 5 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 5. Was ist bei der Formulierung von Eigenbedarfskündigungen für Vermieter zu beachten? In der Folge soll auf die wichtigsten Bestandteile und erforderlichen Angaben im Rahmen der Eigenbedarfskündigung eingegangen werden. Absender und Empfänger: Hier sollten sämtliche Vermieter und Mieter mit Namen und Adresse angegeben werden. Begründung: Eine umfassende Begründung der Eigenbedarfskündigung ist von zentraler Bedeutung bei der Abfassung. Grund dafür ist, dass sich der Vermieter in einem nachfolgenden Gerichtsverfahren grundsätzlich auch nur auf die Gründe und Argumente stützen darf, die er zuvor auch schon im Kündigungsschreiben herangezogen hat. Angegeben werden sollte daher auch detailliert, wer die Wohnung in Zukunft nutzen wird. In Betracht kommt der Vermieter selbst, Angehörige und Verwandte. Sofern die Wohnung von einem

5 Familienangehörigen genutzt werden soll, ist auf den genauen Grad des Verwandtschaftsverhältnisses sowie zusätzlich das besondere Näheverhältnis des Vermieters zu diesem einzugehen. Die betroffenen Personen sollten zudem mit Name, Anschrift, Alter und Berufstätigkeit genannt werden. Des Weiteren sind die Gründe für die Geltendmachung des Eigenbedarfes anzuführen, also warum das derzeitige Wohnverhältnis der betroffenen Personen nicht ausreicht bzw. weswegen die vom Mieter besetzte Wohnung benötigt wird. Als Gründe kommen u.a. gesundheitliche Erwägungen, gestörte oder veränderte Familienverhältnisse, Platzmangel oder auch berufliche Probleme bzw. Veränderungen (Versetzung, Fahrtweg) in Betracht. Es sollten sämtliche Gründe genannt werden, die die Kündigung rechtfertigen könnten. Nicht aufgeführte Gründe können nur noch dann berücksichtigt werden, wenn sie nach Kündigungsausspruch entstanden sind. Es ist zudem nach neuerer Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtshofs vom , Aktenzeichen: VIII ZR 70/09) zulässig, dass der Vermieter die seinen Eigenbedarf begründenden Erwägungen hochspielet bzw. übertrieben darstellt, ohne dass dies zur Formunwirksamkeit der Kündigung führt. Nicht gestattet ist dagegen das Vortäuschen von Eigenbedarf. Hier kann es zu einem strafbaren Prozessbetrug kommen, außerdem besteht für den Mieter die Möglichkeit, den Vermieter auf Schadensersatz zu verklagen. Unterschrift: Hier sollten die Namen und Unterschriften sämtlicher Vermieter vorliegen. Eigenbedarfskündigung wichtige Hinweise zum Widerspruch für Mieter (Serie Teil 6) Vorliegend lesen Sie Teil 6 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 6. Was ist bei der Formulierung des Widerspruchs gegen eine Eigenbedarfskündigung für Mieter zu beachten? In der Folge soll auf die wichtigsten Angaben und Überlegungen, die hinsichtlich eines Widerspruchs gegen eine Eigenbedarfskündigung gemacht bzw. angestellt werden müssen, eingegangen werden. Formale Mängel der Kündigung: Hier sollte in strategischer Hinsicht überlegt werden, ob es überhaupt sinnvoll ist, den Vermieter auf formale Mängel seiner Eigenbedarfskündigung hinzuweisen. Häufig beobachtet man in der Praxis, dass Anwälte lange Stellungnahmen zur Wirksamkeit der Kündigung abgeben, obwohl dies oft strategisch unklug ist.

6 Wenn man dagegen den Vermieter im Prozess auflaufen lässt, gewinnt man dadurch zumindest immer Zeit. Zudem ist fraglich, ob ein Vermieter nach verlorener Räumungsklage angesichts der entstehenden Kosten das gesamte Prozedere noch einmal durchlaufen möchte. Begründung: Unbedingt zu raten ist die Aufführung sämtlicher in Betracht kommender Gründe für den Widerspruch. Auch Gründe, die der Mieter persönlich nicht für ausschlaggeben hält, sollten angegeben werden, hier liegen nicht selten Irrtümer vor. Hintergrund dieser Überlegung ist zudem, dass nicht angegebene Gründe später im Prozess möglicherweise nicht mehr geltend gemacht werden können. Angaben zu den Einkünften: In Anbetracht des Umstandes, dass zumeist wirtschaftliche Aspekte maßgebliche Gründe für die Wirksamkeit eines Widerspruchs bzw. Fortsetzungsverlangens sind, sollten die Einkünfte sämtlicher Familienmitglieder dargelegt werden. Eine detaillierte Darstellung ist auch deswegen so bedeutsam, da speziell in Ballungsräumen die Beschaffung eines angemessenen und für den Mieter bezahlbaren Ersatzwohnraums (in der Zukunft) häufig problematisch sein wird. Eigenbedarfskündigung Zustellung der Kündigung (Serie Teil 7) Vorliegend lesen Sie Teil 7 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 7. Was ist bei der Zustellung einer Eigenbedarfskündigung zu beachten? Zustellung per Empfangsbestätigung: Der Zugang des Kündigungsschreibens beim Empfänger muss vom Vermieter bewiesen werden. Folglich sollte man bestenfalls dafür sorgen, dass der oder die Empfänger den Zugang auf einer Abschrift der Kündigung mit Datum und Unterschrift bestätigen. Es ist zudem ratsam, für die Übergabe vorsorglich einen Zeugen mitzunehmen. Nicht selten lassen sich Ratschläge finden, die Vermietern eine Zustellung per Einschreiben (Einwurfeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein)nahelegen. Aber Achtung, mit solchen Methoden können sie den Zugang des Kündigungsschreibens nicht rechtssicher beweisen! Im Zweifel beweist man damit (wenn überhaupt), dass der Mieter einen Briefumschlag erhalten hat, nicht jedoch den maßgeblichen Inhalt. Zustellung per Bote: Für den Fall, dass Mieter die Unterschrift verweigert oder nicht angetroffen werde kann, gibt es die Möglichkeit, die Eigenbedarfskündigung durch einen Boten zuzustellen.

7 Dafür muss zunächst vom unterschriebenen Kündigungsschreiben eine Kopie erstellt und ein Zeuge ausgesucht werden. Hinsichtlich der Person des Zeugen ist es unschädlich, wenn dieser ein Verwandter ist, solange es sich nicht um einen Vermieter handelt. Bestenfalls wird eine nicht verwandte dritte Person eingeschaltet. Anschließend sollten folgende Schritte durchgeführt werden: - Original und Kopie der Kündigung mitnehmen und beides dem Zeugen zeigen - das Original in Gegenwart des Zeugen in einen Umschlag stecken - den Zeugen den Umschlag in den Briefkasten des Mieters einwerfen lassen - den Zeugen auf der Abschrift genau notieren lassen, wann und wo das Original eingeworfen wurde (Bestätigung durch Unterschrift des Zeugen auf der Abschrift) - Abschrift sorgfältig aufbewahren! Es besteht zudem auch die Möglichkeit einen professionellen Botendienst mit der Zustellung zu beauftragen. Problematisch könnte hier nur unter Umständen sein, dass der Zeuge dann der jeweilige Bote ist, dessen Beschäftigung bei dem entsprechenden Botendienst aber möglichweise später gar nicht mehr besteht, sodass er dann vielleicht als Zeuge im Prozess nicht mehr zur Verfügung steht. Ansonsten sind auch bei Verwendung eines professionellen Botendienstes die oben genannten Schritte zu beachten. Außerdem ist schließlich noch zu beachten, dass etwaige Zustellungsmängel immer noch innerhalb der jeweiligen Frist behoben werden können. Folglich sollte die Kündigung möglichst nicht im letzten Moment zugestellt werden. 8. Muster Eigenbedarfskündigung Absender: Alfred Mustermann und Elvira Musterfrau Vorlagenstr Beispielstadt Empfänger: Anton Beispielsmann und Fridoline Lady Schemastr Modellstadt Beispielstadt, den Kündigung wegen Eigenbedarf Mietverhältnis: Schemastr Modellstadt, Vorderhaus, 3. Obergeschoss, links Sehr geehrte Frau Lady, sehr geehrter Herr Beispielsmann, leider sehen wir uns gezwungen, das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die im Betreff bezeichnete Wohnung wegen Eigenbedarfs unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum??, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin zu kündigen.

8 Die Kündigung erfolgt nach 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarf. Die?? qm große Wohnung soll zukünftig wie folgt genutzt werden: Leider haben wir selbst keine weitere Wohnung im Eigentum oder angemietet. Wir können Ihnen daher auch keine Alternative zu Ihrer jetzigen Wohnung anbieten. Wir weisen Sie darauf hin, dass Sie gegen diese Kündigung nach 574 BGB Widerspruch einlegen können. Wenn Sie davon Gebrauch machen wollen, muss uns der Widerspruch gem. 574 b Abs. 1 BGB schriftlich bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, also spätestens am?? vorliegen. Die Gründe für den Widerspruch, insbesondere die Umstände in welchen Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte für sich oder Ihre Familie oder einen nahen Angehörigen Ihres Haushalts sehen, legen Sie bitte in dem Schreiben im Einzelnen und ausführlich dar. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses lehnen wir bereits allein aus dem Grund der verspäteten Mitteilung ab, wenn Sie uns den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor dem oben genannten Beendigungstermin des Mietverhältnisses erklären. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß 545 BGB durch Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt hinaus, widersprechen wir bereits jetzt. Die Rückgabe der Wohnung in vertragsgerechtem Zustand hat spätestens bis zum Ende der Mietzeit, also bis zum?? an.. zu erfolgen. Bitte vereinbaren sie rechtfertigt einen Übergabetermin mit. unter der Rufnummer?? oder persönlich unter der Anschrift Sollte die Rückgabe verspätet erfolgen, werden wir gemäß 546 a BGB als Entschädigung die Zahlung der ursprünglich vereinbarten Miete einfordern. Wir behalten uns darüber hinaus die Geltendmachung von weitergehenden Schadenersatzansprüchen wegen der verspäteten Rückgabe vor. Des Weiteren müssen Sie für diesen Fall mit der Erhebung einer Räumungsklage rechnen, was zusätzliche Kosten verursachen wird, die dann ebenfalls von Ihnen zu tragen wären. Mit freundlichen Grüßen Alfred Mustermann und Elvira Musterfrau Eigenbedarfskündigung Muster Widerspruch für Mieter (Serie Teil 9) Vorliegend lesen Sie Teil 9 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 9. Muster Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung Absender:

9 Alfred Mustermann und Elvira Musterfrau Vorlagenstr Beispielstadt Empfänger: Anton Beispielsmann und Fridoline Lady Schemastr Modellstadt Beispielstadt, den Widerspruch gegen Kündigung wegen Eigenbedarf vom Mietverhältnis: Schemastr Modellstadt, Vorderhaus, 3. Obergeschoss, links Sehr geehrte Frau Lady, sehr geehrter Herr Beispielsmann, wir nehmen Bezug auf Ihre mit Schreiben ausgesprochene Eigenbedarfskündigung. Gründe hierfür liegen nicht vor. Die Kündigung ist unwirksam. Jedenfalls hat die Kündigung nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Die von uns genutzte Wohnung Äußerst vorsorglich widersprechen wir gemäß 574 BGB der Kündigung und verlangen hiermit die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für uns aus folgenden Gründen eine Härte bedeuten, welche auch unter Berücksichtigung etwaiger berechtigter Interessen Ihrerseits nicht zu rechtfertigen wäre: Wir haben folgende Einkünfte:.. Mit freundlichen Grüßen Alfred Mustermann und Elvira Musterfrau Eigenbedarfskündigung Muster Räumungsklage für den Vermieter (Serie Teil 10) Vorliegend lesen Sie Teil 10 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 10. Muster Räumungsklage

10 An das Amtsgericht (Zuständig ist immer das Amtsgericht in dessen Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet, die geräumt werden soll) K L A G E des Herrn Erwin Reich, Edelstrasse 18, Neustadt Kläger, g e g e n Frau Anna Arm Entwicklungsstrasse 2, XY-Stadt Beklagte zu 1), Herrn Alfred Unterstützer, Entwicklungsstrasse 2, XY-Stadt Beklagter zu 2), (Ggf.: Voraussichtlicher Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Andi Kämpfer, Paragrafenstraße 1, Justizia,) wegen Räumung u. Herausgabe Streitwert (vorläufig): Namens und in Vollmacht des Klägers erhebe ich Klage und bitte um Anberaumung eines frühen Termins zur mündlichen Verhandlung, in dem ich beantragen werde: 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 5. und 6. Stockwerk mitte, Eigentumswohnung Nr. 2 des Anwesens Entwicklungsstrasse 2 in XY-Stadt, gelegene Maisonettewohnung, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Toilette mit Waschmaschinenanschluss, einem Bad, einem Flur, einem Balkon, einer Loggia, einer Diele, einer Abstellkammer sowie einem Keller, mit einer Gesamtfläche von 63 qm zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. (entbehrlich) 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. (entbehrlich) Für den Fall des schriftlichen Vorverfahrens sowie für den Fall, dass die Beklagten ihre Verteidigungsabsicht nicht rechtzeitig anzeigen bzw. den Klageanspruch ganz oder teilweise anerkennen, beantragen wir - ohne mündliche Verhandlung - Versäumnisurteil gem. 331 III ZPO bzw. Anerkenntnisurteil gem. 307 ZPO (entbehrlich) zu erlassen. Begründung:

11 Der Kläger begehrt nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs von den Beklagten die Räumung und Herausgabe seiner Eigentumswohnung, die zuvor an diese vermietet war. I. Mit Mietvertrag vom war die im Klageantrag Ziff. 1 näher beschriebene Wohnung, deren Eigentümer der Kläger ist, an den Beklagten vermietet worden. Beweis: Mietvertrag vom in Fotokopie als Anlage K 1 - Grundbuchauszug des AG XY Stadt - in Fotokopie als Anlage K 2 - Die monatliche Gesamtmiete beträgt derzeit 500,00 (= 400,00 Grundmiete + Betriebskostenvorauszahlungen 50,00 + Heiz-und Wasserkostenvorauszahlungen 50,00 ). II. Mit Schreiben vom sprach der Kläger gem. 573 II Nr. 2 BGB die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum aus. Beweis: Kündigungsschreiben v in Fotokopie als Anlage K 3 (Hier müssen Sie die im Kündigungsschreiben gemachten Ausführungen übernehmen und jeweils unter Beweis stellen. Zeugen können alle Personen sein, die nicht Mieter sind.) III. Ungeachtet der ordnungsgemäßen Belehrung der Beklagten durch den Kläger im Rahmen des Kündigungsschreibens erklärten die Beklagten ausdrücklich keinen Widerspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs. (Bei Widerspruch: Die Beklagten haben mit Schreiben vom Widerspruch gegen die Kündigung erhoben und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Die in dem Schreiben vorgebrachten Gründe sind jedoch im Hinblick auf die dargestellten erheblichen Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf nicht geeignet ein Fortsetzungsverlangen zu begründen.) IV. Die Klage ist zulässig und begründet. Die Eigenbedarfskündigung ist gemäß 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam. Die Kündigungsfrist ergibt sich aus 573c BGB. Eine Sperrfrist greift in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nicht, da die Wohnung bereits vor Anmietung durch die Beklagten in Wohneigentum umgewandelt worden war. V. Obwohl das Mietverhältnis bereits seit beendet ist, setzen die Beklagten die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung fort gegen den Willen des Klägers, der bereits im Kündigungsschreiben der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch eine Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt hinaus ausdrücklich widersprochen hat. Die Mietsache wurde nicht zum an den Kläger herausgegeben.

12 Mit Schreiben vom hat der Kläger die Beklagten nochmals unter abschließender Fristsetzung zum zur Räumung aufgefordert. Beweis: Schreiben des Klägers v in Fotokopie als Anlage K 4 - Die Beklagten haben innerhalb der gesetzten Frist die Wohnung nicht geräumt. Es ist daher Klage geboten. 2 Beglaubigte und 2 einfache Abschriften und ein Gerichtskostenvorschuss (Berechnung bei Kosten) nach dem oben bezifferten Streitwert anbei Erwin Reich (Unterschrift) Eigenbedarfskündigung Muster Klageerwiderung für den Mieter (Serie Teil 11) Vorliegend lesen Sie Teil 11 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 11. Muster Klageerwiderung An das Amtsgericht (Wählen Sie das Amtsgericht, das Ihnen den letzten Schriftsatz zugestellt hat. Verwenden Sie das dortige Aktenzeichen. Zuständig ist immer das Amtsgericht in dessen Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet, die geräumt werden soll. Der Vermieter kann aber auch zunächst vor einem unzuständigen Gericht geklagt haben) K L A G E E R W I D E R U N G In Sachen./. beantrage ich, die Klage abzuweisen. Begründung Auf die Klageschrift erwidere ich wie folgt. Der von der Klägerin geltend gemachte Räumungsanspruch ist nicht gegeben, da eine wirksame Kündigung nicht vorliegt. (So wird bereits die Ordnungsmäßigkeit der Zustellung des Kündigungsschreibens vom Datum bestritten. Wie sich aus der klägerseitig überreichten Kündigung ergibt, erfolgte die Zustellung der Kündigung an die Anschrift, wo sich der Beklagte zu 1) zu dieser Zeit unstreitig nicht aufhielt. Eine Kündigung zum kommt damit keinesfalls in Betracht.)

13 Darüber hinaus fehlt es für die Wirksamkeit der Kündigung, an einem berechtigten Interesse gemäß 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein solches ist weder den klägerischen Ausführungen im gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren zu entnehmen, noch anderweitig aus den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort ersichtlich. Ein Eigenbedarf der Klägerin, der die Kündigung rechtfertigen könnte, ist nicht dargelegt. Vorsorglich wird bestritten, dass (Hier sollten ggf. die klägerischen Ausführungen zum Eigenbedarf bestritten werden. Soweit Ihnen bestimmte Tatsachen nicht bekannt sind, können Sie diese mit Nichtwissen bestreiten.) Bsp. Es wird mit Nichtwissen bestritten, dass die Klägerin Rein vorsorglich weise ich darüber hinaus auf folgendes hin: Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für die Beklagten eine Härte bedeuten, welche auch unter Berücksichtigung etwaiger, berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. Die Beklagten zu 1) und 2) sind verheiratet und bewohnen die Wohnung zusammen mit der Tochter Anna (geb...). Die Beklagten beziehen Arbeitslosengeld II (Hartz IV) in der Bedarfsgemeinschaft in Höhe von., sowie Kindergeld für Anna in Höhe von Beide bezogen die Wohnung im Sommer 2005 mit dem Kind. Seit 2007 geht die Tochter Anna auf die Grundschule, Müllerstr. 2, 1. Berlin) und hat sich in der Klasse und durch ihren großen Freundeskreis sozial fest in die unmittelbare Umgebung integriert. Beweis: Die Beklagte zu 2) leidet unter einer vererbten chronisch schweren Krankheit, die sie medikamentös behandeln lässt. Daraus resultiert ein Behindertenstatus von 50%. Beweis: Durch einen Umzug würde sie in die Gefahr kommen, einen sehr schweren Krankheitsausbruch mit eventueller Suizidgefährdung zu erleiden. Dies geht aus den Erfahrungen aufgrund schwerer Schicksalsschläge und großen Lebensveränderungen in der Vergangenheit hervor. Beweis: Die Beklagten zu 1) und 2) sind seit 2000 miteinander verheiratet. Beide haben die Wohnung nach den eigenen Wünschen individuell und mit maßgeschneidertem und hochwertigem Mobiliar eingerichtet. Hierzu gehören insbesondere: hochwertige Küchenmöbel, und maßangefertigte High- End Küchengeräte. Eine derartige Einrichtung wird sich die Familie aufgrund der gesundheitlichen und finanziellen Situation in absehbarer Zeit nicht aus eigener Kraft leisten können. Ein Ersatz in einer anderen Wohnung wird also nicht möglich sein. Beweis: Die Beklagten gingen aufgrund des unbefristeten Mietvertrages aus dem Jahre mit der Klägerin davon aus, dass die Familie mindestens die nächsten 20 Jahre in der Wohnung wohnen würde.

14 Die Kündigung bedeutet für die Familie eine unzumutbare hohe finanzielle Belastung. Als Hartz IV- Empfänger ist es unzumutbar vergleichbaren Wohnraum, dessen Miete zudem von der Agentur für Arbeit übernommen wird, in vergleichbarer Lage in zu finden. Des Weiteren würde die jährige Tochter, die in der Nähe zur Schule geht, aus Ihrem unmittelbaren sozialem Umfeld herausgerissen und somit einer unzumutbaren hohen sozialen Belastung ausgesetzt sein. Beglaubigte und einfache Abschrift anbei. Eigenbedarfskündigung Muster Räumungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter (Serie Teil 12) Vorliegend lesen Sie Teil 12 einer Artikelserie zum Thema Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. 12. Muster Räumungsvereinbarung Mietaufhebungs- und Räumungsvereinbarung zur Wohnung Heimstr. 9, Wohnungsstadt, Vorderhaus, 4. Obergeschoss, links zwischen 1. Herrn Alf Selberwohner, Schönerhausen Str. 6, Waldsiedlung -Vermieter- vertreten durch die Hausverwaltung Reich und Schön, Verwaltungsstr. 15, Wohnungsstadt (Soweit der Vermieter die Vereinbarung nicht selber schließt, sollten die Mieter sich die diesbezügliche Vollmacht der Hausverwaltung im Zweifel noch einmal ausdrücklich nachweisen lassen.) und 2. Herrn Martin Mietlich, Heimstr. 9, Wohnungsstadt - Mieter zu Frau Mira Mietlich, Heimstr. 9, Wohnungsstadt - Mieterin zu 2. - Präambel Die Parteien zu schließen die nachfolgende Mietaufhebungs- und Räumungsvereinbarung vor folgendem Hintergrund: Der Vermieter zu 1. beabsichtigt das Mietverhältnis über die in der Vereinbarung erwähnte Wohnung Heimstr. 9, Wohnungsstadt, Vorderhaus, 4. Obergeschoss, links, zum durch Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu beenden. Zur Vermeidung einer solchen Kündigung und eines anschließenden Räumungsrechtsstreits schließen die

15 Parteien die nachfolgende Vereinbarung. Dabei gehen die Parteien davon aus, dass ein Eigenbedarf des Vermieters zu 1. tatsächlich besteht. Etwaige Schadensersatzansprüche der Mieter zu 1. und zu 2. wegen etwa vorgetäuschten Eigenbedarfs sollen durch diese Vereinbarung nicht tangiert werden. (Die Präambel ist entbehrlich, wenn die Vereinbarung ausdrücklich vor dem Hintergrund geschlossen wird, dass ein Eigenbedarf auch möglicherweise nicht besteht und der Mieter dafür entsprechende Gegenleistungen erhält. In allen anderen Fällen sollte die Präambel ausdrücklich zur Klarstellung aufgeführt werden. Es gibt nämlich Rechtsprechungen, die den Mietern andernfalls zu einem späteren Zeitpunkt das Berufen auf den vorgetäuschten Eigenbedarf mit der Begründung, im Zweifel habe der Mieter sich diese Ansprüche bereits durch die Vereinbarung und dort etwa geleistete Zahlungen des Vermieters abkaufen lassen, verwehrt. Da die Gerichte derartige Vereinbarungen bei späterem Streit auslegen, ist es sinnvoll hier zur Vermeidung unnötiger Streitigkeiten Klarheit über den Sinn und Zweck der Ausgleichszahlung zu schaffen. Anders riskiert man überraschende Ergebnisse.) 1 Beendigung Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zur Vermeidung einer ansonsten unumgänglichen Eigenbedarfskündigung des Vermieters einvernehmlich zum endet. 2 Übergabe Die Mieter verpflichten sich, die Wohnung Heimstr. 9, Wohnungsstadt, Vorderhaus, 4. Obergeschoss, links, zum Beendigungstermin zu räumen und spätestens am mit sämtlichen zur Wohnung gehörenden Schlüsseln und im geräumten Zustand zu übergeben. 3 Ausgleichszahlung Der Vermieter verpflichtet sich an die Mieter eine Ausgleichszahlung für den Verlust der Wohnung und für die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten in Höhe von insgesamt Euro zu leisten. Die erste Rate i.h.v Euro wird spätestens bis 30 Tage vor dem vereinbarten Ende des Mietverhältnisses auf folgendes Konto des Mieters geleistet: Bank: BLZ: Konto-Nr.: Kontoinhaber: Die zweite Rate i.h.v Euro wird Zug um Zug gegen Rückgabe der Schlüssel/Übergabe der Wohnung in bar geleistet. (Alternativ können Sie eine Strafklausel für Verspätungen vereinbaren: die Parteien sind sich darüber einig, dass die Mieter eine Gesamtausgleichszahlung in Höhe von erhalten, wenn Sie bis spätestens zum ausziehen. Für jeden vollen Monat der verspäteten Rückgabe nach diesem Termin vermindert sich die Gesamtausgleichszahlung um Die Verpflichtung der Mieter zur Räumung wird durch diese Verminderung der Gesamtausgleichszahlung nicht berührt, das heißt die Mieter sind zum vorgesehenen Beendigungszeitpunkt zu Räumung und Rückgabe der Wohnung verpflichtet. Sie können auch eine Turboklausel vereinbaren um dem Mieter einen früheren Auszug zu ermöglichen: die Parteien sind sich darüber einig, dass der Mieter jederzeit ausziehen und räumen kann und dann zum Ablauf des Monats des Auszugs/der Räumung das Mietverhältnis endet. Für

16 jeden vollen Monat des früheren Auszugs vor dem vereinbarten Beendigungszeitpunkt erhalten die Mieter eine zusätzliche Ausgleichszahlung in Höhe von 1000.) 4 Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Der Vermieter stellt den Mietern bis spätestens zehn Tage nach Abschluss dieser Vereinbarung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus. 5 Rückgabe, Schönheitsreparaturen Der Vermieter verzichtet auf die Durchführung von etwa fälligen Schönheitsreparaturen. Die Wohnung wurde am vom Vermieter eingehend besichtigt. Die Übergabe der Wohnung erfolgt in dem jetzigen Zustand. (Alternativ: der Mieter hat vor Rückgabe der Wohnung folgende Arbeiten durchzuführen Folgende Einbauten sind zu entfernen:.) 6 Rückgabe der Mietsicherheit Der Vermieter verpflichtet sich, die vom Mieter geleistete Mietsicherheit spätestens 20 Tage nach Rückgabe der Wohnung abzurechnen und den sich ergebenden Guthabenbetrag an den Mieter auf das oben genannte Konto auszuzahlen. (Auf die zu erwartenden Betriebskostennachforderungen für die Abrechnungszeiträume xx wird der Vermieter zunächst einen Einbehalt in Höhe von xx vornehmen. Nach Vorliegen der Rechnungen erfolgt eine Verrechnung mit den zu erwartenden Nachforderungen, bzw. eine Auszahlung an die Mieter.) 7 Kosten der Vereinbarung Jede Partei trägt ihre eigenen Kosten dieser Vereinbarung. (dient lediglich der Klarstellung) (Unterschriften) Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamt Serie finden Sie auf: Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung. Das alles finden Sie hier: Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.

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