IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG UND MWST Anspruchsvolle Aufgaben und Haftungsfragen

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1 Anspruchsvolle Aufgaben und Haftungsfragen RUDOLF SCHUMACHER Sollen Immobilien unter dem Aspekt der Mehrwertsteuer (MWST) optimiert bewirtschaftet werden, müssen sich die zuständigen Verwalter durch überdurchschnittliche MWST-Kenntnisse ausweisen. Bereits bei der Man datsannahme sind Vermietungs- bzw. Verkaufsstrategie sowie diesbezügliche Aufgaben und Verantwort lichkei ten im Bereiche der MWST genau zu definieren. Nur so ist für den beauftragten Bewirtschafter eine Optimierung im Bereiche der MWST möglich bzw. lassen sich wesentliche Risiken aus Auftrag vermeiden. 1. EINLEITUNG Die Vermietung von Immobilien ist nach Art. 18 Ziff. 21 Mehrwertsteuergesetz (MWSTG) [1] von der MWST ausgenommen. Die der MWST ohne Beantragung der freiwilligen Versteuerung nach Art. 26 Abs. 1 Bst. b MWSTG obligatorisch unterliegenden Umsätze im Immobilienbereich sind in Art. 18 Ziff. 21 Bst. a f MWSTG umschrieben. Zudem liegt eine Nutzung im steuerbaren Bereich vor, soweit der Eigentümer die Immobilie für die Erzielung von eigenen der MWST unterliegenden Umsätzen nutzt oder aber für die Vermietung optiert wurde. Für Aufwendungen dieses steuerbaren Bereiches ist der Vorsteuerabzug zulässig. Demgegenüber bedeutet die nicht steuerbare Nutzung, dass die Immobilie weder für die Erzielung von steuerbaren Umsätzen noch für die Vermietung mit Option genutzt wird. In diesem Fall ist ein Vorsteuerabzug auf Aufwendungen ausgeschlossen. Nachstehend nicht eingegangen wird auf die Besonderheiten bei Stockwerkeigentum, auf die Regelungen der Parahotellerie (Ferienwohnun gen, Zimmer usw.) und auf weitere (zahlreiche) Sonderfälle in diesem Bereich. Es wird auf die Verwaltungsanweisungen der Eidg. Steuerverwaltung (ESTV) verwiesen [2]. 2. NUTZUNG IM NICHT STEUERBAREN BEREICH Bei der Bewirtschaftung von Immobilien im nicht steuerbaren Bereich ist die MWST grundsätzlich nicht zu beachten (z. B. Vermietung von Flächen für Wohnzwecke [3]). Jedoch RUDOLF SCHUMACHER, DIPL. WIRTSCHAFTSPRÜFER, BETRIEBSÖKONOM HWV, SCHUMACHER SWISSTAX AG, MITGLIED DES MWST- KOMPETENZZENTRUMS DER TREUHAND-KAMMER, MITGLIED MWST-KONSUL- TATIVGREMIUM, KÖNIZ/BE bereits bei der Vermietung von nicht im Gemeingebrauch stehenden Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (im folgenden Parkplätze) als Hauptleistung (vgl. Ziff. 9.2 Parkplätze) hat der Bewirtschafter bei der Vermietung zu wissen, ob im Namen und auf Rechnung des Eigentümers die MWST im Mietvertrag zu berücksichtigen ist und er diese in der Folge in Rechnung zu stellen hat. Somit muss der Bewirtschafter stets über die MWST-Situation des Eigentümers im Bild sein (vgl. Ziff. 4 Steuerpflicht des Eigentümers). Ebenso macht sich der Bewirtschafter seine Aufgabe zu leicht, wenn er sich bei der Vermietung an Steuerpflichtige mit einer Nutzung für die Erzielung von steuerbaren Umsätzen die Frage nach der Zweckmässigkeit einer Option nicht stellt und den Eigentümer über die diesbezüglichen Auswirkungen nicht aufklärt (vgl. Ziff. 6 Option). 3. NUTZUNG IM STEUERBAREN BEREICH Nutzt der Eigentümer die Immobilie selber für die Erzielung von steuerbaren Umsätzen bzw. werden steuerbare Umsätze nach Art. 18 Ziff. 21 Bst. a f MWSTG erzielt oder wird für die Vermietung optiert, ist die MWST bei der Bewirtschaftung zu beachten. Der beauftragte Verwalter ist daher mit vielschichtigen MWST-Fragen konfrontiert. 4. STEUERPFLICHT DES EIGENTÜMERS Die MWST ist als Selbstveranlagungssteuer konzipiert. Der Eigentümer ist gehalten, seine Steuerpflicht selber abzuklären. Er hat sich, bei Erfüllung der Voraussetzungen, bei der ESTV registrieren zu lassen [4]. Daraufhin sind die Umsätze ordnungsgemäss zu deklarieren. Diese Pflicht ist vielen Immobilieneigentümern nicht genügend bekannt. Gibt ein Eigentümer seine Immobilien bei verschiedenen Dritten zur Bewirtschaftung in Auftrag (z. B. regional aufgeteilt) oder erzielt der Eigentümer grundsätzlich steuerbare Umsätze, kann der Verwalter die Steuerpflicht seines Mandanten bei geringen steuerbaren Umsätzen aus den durch ihn bewirtschafteten Immobilien nicht erkennen. Zur Klärung seiner Steuerpflicht hat der Eigentümer alle grundsätzlich obligatorisch steuerbaren Umsätze, welche sich aus der Immobilienbewirtschaftung ergeben, zu kennen. Daraus kann sich eine gegenseitige Erwartungslücke ergeben. 5. MWST-ABRECHNUNG Die Abrechnungspflicht obliegt dem steuerpflichtigen Eigentümer. Werden im seltenen Fall ausschliesslich bei einem Bewirtschafter steuerbare Umsätze erzielt, kann der Immobilienverwalter die MWST-Abrechnung mit den massgebenden Umsätzen aus der Immobilienverwaltung vorbereiten. Weitere steuerbare Umsätze hat der Eigentümer selber fest- 298

2 MWST zustellen und in die Abrechnung einfliessen zu lassen. In welcher Form der Bewirtschafter die erforderlichen Daten dem steuerpflichtigen Eigentümer zur Verfügung zu stellen hat, ist im Auftrag zu regeln (vgl. Ziff. 8.1 Mandatsannahme/ Auftrag). Die MWST-Abrechung hat im Sinne der Bruttodarstellung auch die von der MWST ausgenommenen Umsätze (Umsätze aus dem nicht steuerbaren Bereich, z. B. Umsätze aus der Vermietung von Wohnungen) zu umfassen [5]. 6. OPTION Nach Art. 26 Abs. 1 Bst. b MWSTG können Umsätze aus Immobilienvermietung und -übertragung [6] freiwillig der MWST unterstellt werden (Option). Dabei verlangt der Gesetzgeber, dass diese Umsätze nachweislich gegenüber inländischen steuerpflichtigen Personen erbracht werden. Zudem hat die ESTV festgelegt, dass der Mieter oder Käufer den Vertragsgegenstand mindestens teilweise zur gewerblichen Nutzung im Rahmen einer steuerbaren Tätigkeit nutzen muss [7]. Inwiefern der Bewirtschafter befugt ist, optierte Mietverträge abzuschliessen, ist im Auftrag zu regeln [8]. 7. VERWALTUNG DURCH EIGENTÜMER Die Immobilienbewirtschaftung verlangt umfassende Fachkenntnisse. Sind zudem MWST-Aspekte zu beachten, muss der Eigentümer über die erforderlichen spezifischen MWST- Kenntnisse verfügen; andernfalls hat er sich diese anzueignen. Er hat sich der Problematik von Nutzungsänderungen und insbesondere der Sicherstellung der entsprechenden Abrechnung der Eigenverbrauchsteuer bzw. der Geltendmachung der Einlageentsteuerung anzunehmen. Eine zweckmässige Belegablage ist einzurichten. Es gilt, Chancen zu nutzen und Risiken zu vermeiden. 8. VERWALTUNG DURCH DRITTE Kann oder will der Eigentümer die vorstehend skizzierten Aufgaben nicht selber wahrnehmen, ist der Beizug einer qualifizierten externen Verwaltung unumgänglich. Dabei hat der Eigentümer genau zu prüfen, ob der Beauftragte die an eine MWST-optimierte Immobilienbewirtschaftung gestellten Anforderungen erfüllen kann. «Inwiefern der Bewirtschafter befugt ist, optierte Mietverträge abzuschliessen, ist im Auftrag zu regeln.» 8.1 Mandatsannahme/Auftrag. Die MWST-konforme Bewirtschaftung von Immobilien verlangt mehr als guten Willen; im Auftrag sind sowohl für den Auftraggeber als auch für den Beauftragten erhebliche Risiken, aber auch Chancen verborgen. Im Mandatsvertrag sind die massgebenden MWST- Eckpunkte umfassend zu regeln. Der beauftragte Bewirtschafter hat vorgängig der Mandatsannahme genau zu prüfen, ob er den gestellten fachli chen und organisatorischen Anforderungen gerecht werden kann. So stellen sich dem Beauftragten beispielsweise die folgenden Fragen: é Ist der Auftraggeber als Steuerpflichtiger bei der MWST registriert? Liegen Bescheinigung über die Eintragung im Register der Steuerpflichtigen sowie Schriftverkehr über diesbezügliche zwischenzeitliche Mutationen vor (z. B. Änderungen in der Anschrift; Zugehörigkeit zu einer MWST- Gruppe)? Wird effektiv oder mit Saldosteuersatz abgerechnet? é Sind Mietverhältnisse optiert? Liegen ein Verzeichnis und die durch die ESTV bewilligten Optionsgesuche (vollständig und geordnet) vor? Sind die optierten Mietverträge MWST-konform ausgestellt (Anforderungen nach Art. 37 MWSTG)? Wurden die Mieten bis anhin MWST-konform in Rechnung gestellt? é Sind die historischen Mieterspiegel mit Aufzeichnungen über optiert/nicht optiert vorhanden? Bestehen zweckmässige Planunterlagen (Ausmasse)? é Soll oder kann nach Möglichkeit optiert vermietet werden (klarer Auftrag des Eigentümers)? é Wurde die Immobilie durch den Eigentümer nach erstellt? Sind Aufwendungen für Boden und Baute ausgeschieden? Wurde baugewerblicher Eigenverbrauch abgerechnet? é Wurde die Immobilie mit Kaufgeschäft (Einzelübertragung) erworben [9]? Wurde für den Kauf optiert? Sind Preis für Boden und Baute ausgeschieden? é Sind die Aufzeichnungen über die wertvermehrenden Aufwendungen ab Kauf (längstens ab ) vorhanden DER SCHWEIZER TREUHÄNDER 299

3 «Letztlich liegt es im Interesse des Beauftragten, dass in einem späteren Zeitpunkt keine Zweifel über die Anerkennung von Nachweisen aufkommen können.» (buch- und belegmässig)? Sind Aufwendungen für Boden und Baute ausgeschieden? é Wurde die Immobilie allenfalls im Meldeverfahren nach Art. 47 Abs. 3 MWSTG übernommen? Liegen die Aufzeichnungen des Rechtsvorgängers vor? é Stehen die Immobilien im Eigentum einer Gesellschaft, welche eine rechtsformändernde Umwandlung nach Fusionsgesetz (FusG) vollzogen hat [10]? é Wurde Einlageentsteuerung infolge Nutzungsänderung geltend gemacht? Liegen die Abrechnungen vor? é Wurde Eigenverbrauch infolge Nutzungsänderung abgerechnet? Liegen die Abrechnungen vor? é Werden Umsätze nach Art. 18 Ziff. 21 Bst. a f MWSTG erzielt (wie z. B. grundsätzlich steuerbare Parkplatzumsätze)? é Mit welchen Altlasten ist die Immobilie behaftet? é Sind bauliche Änderungen oder Grosssanierungen geplant? é Bestehen Mieterausbauten sowie MWST-relevante Sonderregelungen mit den Mietern? é Sind Nutzungsrechte zu beachten (z. B. Entgelt für nicht im Grundbuch eingetragene Antennenanlage)? é Wie erfolgt die Hauswartung? é Wurden mit der ESTV bezüglich der zu verwaltenden Immobilie Vereinbarungen (Rulings) getroffen? é Welche Vorsteuerabzugsmethode wird angewendet, soweit keine direkte Zuweisung erfolgt? Welche Vorsteuerabzugsschlüssel kommen zur Anwendung? é Auf welcher Software erfolgte bisher die Bewirtschaftung? é In welcher Form sind die MWST-relevanten Umsätze dem Eigentümer je Quartal zu rapportieren? Es versteht sich von selbst, dass bei der Beendigung des Mandates eine analoge und geordnete Übergabe zu erfolgen hat. Der Beauftragte ist zur Abgrenzung seiner Haftung gehalten, die Mandatsübergabe sorgfältig vorzubereiten. Der Auftraggeber hat sich mit Mandatsvertrag bezüglich der MWST-Chancen und Risiken bei bestehender oder möglicher Steuerpflicht abzusichern. So sind beispielsweise zu regeln: é Verpflichtung des Beauftragten zur Sicherstellung der MWST-konformen Bewirtschaftung und Abrechnung, d. h. inkl. Heiz-, Betriebs- und Nebenkostenabrechnung (HBNK) nach den Weisungen des Auftraggebers; é Festlegen, inwiefern der Beauftragte nach Möglichkeit Mietverhältnisse zu optieren hat bzw. ob «optionsfähige und optionswillige» Mieter bei der Vergabe von Mietflächen zu bevorzugen sind; Weisung, welcher Kalkulationsvorteil bei Option an den Mieter weitergegeben werden darf [11]; é Verzeichnis der bei Mandatsbeginn durch den Eigentümer an den Beauftragten übergebenen Daten, Belege und Informationen; é Übertragung der MWST-Aufzeichnungspflichten; festlegen der zu übergebenden MWST-relevanten Unterlagen bei Mandats ende; é Aufgaben bezüglich Nutzungsänderungen (Einlage entsteuerung und Eigenverbrauch); é Verpflichtung zur fristgerechten Abrechnung/Rapportierung der MWST-relevanten Daten z. Hd. der Quartalsabrechnung des Eigen tümers; é Pflicht des Verwalters, den Eigentümer bei fehlen der Steuerpflicht (Umsatzgrenze nicht erreicht) über die im Mandat erzielten grundsätzlich steuerbaren Umsätze zeit gerecht zu informieren (vgl. z.b. Ziff. 9.2 Parkplätze; Ziff. 9.3 Kostenweiterverrechnungen); é Pflicht, den Eigentümer über re levante MWST-Änderungen rechtzeitig zu informieren; é Regelung der Haftung bei Nachbelastungen anlässlich von MWST-Kontrollen; é Honorarregelung, welche auch die Aufgaben betreffend die MWST-Abwicklung umfasst. 8.2 Nachweise und Belege. Damit der steuerpflichtige Eigen tümer seiner Abrechnungspflicht gegenüber der ESTV nachkommen kann und er die Interessen bezüglich der Vorsteuer und der Einlageentsteuerung bei Nutzungsänderungen wahren kann [12], sind die Belege entsprechend den Weisungen der ESTV aufzubereiten und aufzubewahren. Die Liegenschaftsbuchhaltung ist nicht nur ordnungsgemäss, sondern auch MWST-optimiert zu führen. Erleidet der Eigentümer aus der unsachgemässen Auftragserledigung einen Schaden in Form von MWST-Nachbelastungen oder verwirkten Vorsteueransprüchen, dürfte dieser Haftungsansprüche gegenüber seinem Beauftragen geltend machen wollen. Somit liegt es auch im Interesse des Beauftragten, seine Haftung vertraglich einzugrenzen. Dies gilt insbesondere bei der Übernahme eines Mandates von einem Dritten (vgl. Ziff. 8.1 Mandatsannahme/Auftrag). 8.3 Direkte Stellvertretung. Die ESTV hat ihre Weisungen bezüglich der Erbringung von Leistungen in eigenem und in fremdem Namen (direkte Stellvertretung) erlassen [13]. Trotz den, gestützt auf Art. 15 a und Art. 45 a Verordnung zum MWSTG (MWSTGV) [14], erlassenen Praxismitteilungen [15] empfiehlt der Autor, zur Vermeidung von aufwendigen Nachweispflichten gegenüber der ESTV, die (bisherigen) strengen Anforderungen an die Belege unverändert einzuhalten. Dies einerseits bezüglich der Anforderungen an die Rechnungsstellung und Überwälzung der Steuer nach Art. 37 MWSTG (vgl. Ziff 8.2 Nachweise und Belege) und andererseits der Praxisanweisungen der ESTV im Zusammenhang mit der direkten Stellvertretung. Letztlich liegt es im Interesse des Beauftragten, dass in einem späteren Zeitpunkt keine Zweifel über die Anerkennung von Nachweisen aufkommen können. 8.4 Hauswartung. Mit dem Auftraggeber ist die Abwicklung der Hauswartung vertraglich zu regeln. Werden diese Arbeiten an einen unabhängigen MWST-pflichtigen Dritten übertragen, wird dieser seine Leistungen zuzüglich 7,6% MWST fakturieren. Soweit diese Hauswartleistungen nicht für Immobilien im steuerbaren Bereich erbracht werden, verfällt der Anspruch auf Vorsteuerabzug. Die fakturierte MWST wird verdeckt in die HBNK einfliessen. Werden demgegenüber die reinen Hauswartleistungen durch das im Namen und auf Rechnung des Eigentümers beschäftigte Personal erledigt, entfällt diese MWST-Belastung. Dem Beauftragten obliegt zudem die Pflicht, die Vorschriften der ESTV hinsichtlich der Abgrenzung «reine Hauswar- 300

4 MWST tarbeiten» zu den «baugewerblichen Arbeiten» einzuhalten [16]. Fällt ein Herstellungseigenverbrauch nach Art. 9 Abs. 2 MWSTG an [17], ist der Beauftragte verpflichtet, diesen Tatbestand in die meldepflichtigen Angaben zuhanden der MWST-Abrechnung des Eigentümers einfliessen zu lassen. 9. VERMIETUNGEN Sollen die Chancen der MWST bei der Bewirtschaftung genutzt und Risiken vermieden werden, ist ein aus der Sicht der MWST optimiertes Vermietungskonzept auszuarbeiten. Die Option bietet in vielen Fällen wesentliches Entlastungspotential, aber auch erhebliche Risiken, soweit konzeptionell und administrativ nicht zielgerichtet geplant und gearbeitet wird. Fundierte Kenntnisse der MWST im Bereiche der Immobilien sind somit für eine optimale Bewirtschaftung die wesentliche Voraussetzung. Unerlässlich ist zudem, insbesondere bei grossen Beständen und grossen Datenmengen, über eine IT-Plattform zu verfügen, welche die notwendige Unterstützung leistet [18]. Bei einer Nutzung für teils steuerbare und teils von der MWST ausgenommene Zwecke ist die korrekte Zuweisung der Aufwendungen für die Bemessung eines sachgerechten Vorsteuerabzuges eine zentrale Aufgabe [19]. Die Umsetzung der gültigen Vorschriften des MWSTG und der diesbezüglichen Praxis für die Abwicklung von Nutzungsänderungen ist anspruchsvoll. Der Bewirtschafter, welcher sich ohne genügende Kenntnisse und ohne unterstützende IT-Lösung auf die umfassende Bewirtschaftung von optierten Immobilien einlässt, wird bei Nutzungsänderungen in grosser Zahl die Abrechnungen administrativ und fachlich kaum bewältigen können. Risiken aus Auftrag sind die Folge. 9.1 Leerstände. Die strenge Praxis der ESTV, wonach ein Leerstand im Anschluss an eine steuerbare Nutzung nach einer «Schonfrist» von 12 Monaten eine Nutzungsänderung auslöst, wurde mit Praxismitteilung vom 27. Mai 2003 gelockert. Grundsätzlich gilt die Frist von 12 Monaten weiterhin. Sie ruht indessen so lange, bis der Steuerpflichtige den Nachweis erbringen kann, dass der Leerstand durch mehr als «Der Beauftragte ist zur Abgrenzung seiner Haftung gehalten, die Man datsübergabe sorg fältig vorzubereiten.» 12 Monate dauernde Umbauarbeiten oder wegen objektiver Unmöglichkeit, einen Mieter für die Immobilie zu finden, entstanden ist und er diese anschliessend wieder für steuerbare Tätigkeiten verwendet. Handelt es sich bei der steuerbaren Nutzung um die Vermietung der Immobilie (mit Option), muss der Steuerpflichtige für Dritte erkennbare, regelmässige Bemühungen für deren Vermietung nachweisen können (z. B. Erscheinen von Inseraten für die Vermietung der Immobilie). Gelingen diese Nachweise dem Bewirtschafter, was in der Praxis in der Regel organisatorische Vorkehrungen erfordert, kann der Tatbestand der Nutzungsänderung und somit die Abrechnung des Eigenverbrauchs vermieden bzw. hinaus geschoben werden. Sämtliche Aufwendungen während des Leerstandes (Betrieb, Unterhalt, Investition) berechtigen zum Vorsteuerabzug. 9.2 Parkplätze. Einen besonderen Status geniessen die Parkplätze bei der MWST. Art. 18 Ziff. 21 Bst. c MWSTG qualifiziert die Umsätze aus der Vermietung als steuerbar, soweit diese nicht im Gemeingebrauch stehen und als Hauptleistung erzielt werden. Als Nebenleistung werden diese Plätze entweder zu einer von der MWST ausgenommenen Hauptleistung oder zu einer infolge Option steuerbaren Hauptleistung vermietet. Aus der Sicht der MWST wird der Parkplatz als Nebenleistung wie die Hauptleistung qualifiziert. Die Option für Parkplätze ist dadurch per Definition ausgeschlossen. Der Bewirtschafter hat somit die MWST-Qualifikation des Eigentümers zu kennen. Ist dieser bei der MWST subjektiv MWST-pflichtig, ist schon der erste Umsatz aus einem als Hauptleistung vermieteten Parkplatz steuerbar. Zudem steht fest, dass der Eigentümer selbst aus der Vermietung von Parkplätzen bei Erreichen der Umsatzgrenze steuerpflichtig wer DER SCHWEIZER TREUHÄNDER 301

5 den kann. Nur der Eigentümer selber kann seine subjektive Steuerpflicht beurteilen (vgl. Ziff. 4 Steuerpflicht des Eigentümers). Der Bewirtschafter ist gehalten, dem Eigentümer alle hierzu erforderlichen Informationen aus dem Mandat aufzubereiten und zeitgerecht zur Verfügung zu stellen. Der Eigentümer hat bei Eintritt in die subjektive MWST-Pflicht dies dem Bewirtschafter sofort anzuzeigen. Diese gegenseitige Informationspflicht ist im Auftrag festzuschreiben (vgl. Ziff. 8.1 Mandatsannahme/Auftrag). 9.3 Kostenweiterverrechnungen [20]. Soweit nicht Zahlungen aus Schadenersatz [21] vorliegen, sind Kostenweiterverrechnungen an die Mieter oder Dritte oder durch den Eigentümer zulasten des Mieters vorgenommene Mieterausbauten grundsätzlich als steuerbare Leistungen zu qualifizieren. Ist der Eigentümer subjektiv MWST-pflichtig, haben diese Verrechnungen zuzüglich MWST zu erfolgen und sind dem Eigentümer zur Aufnahme in seine MWST-Abrechnung zu melden. Demgegenüber steht dem Eigentümer der Vorsteuerabzug zu. Fehlt die subjektive Steuerpflicht, sind diese Umsätze bei der periodischen Überprüfung der Steuerpflicht in den massgebenden Umsatz einzubeziehen (vgl. Ziff. 4 Steuerpflicht des Eigentümers). Organisatorisch hat der Bewirtschafter Vorkehrungen zu treffen, damit bei einer Buchprüfung durch die ESTV die tatsächliche Berechtigung des vorgenommenen Vorsteuerabzuges anhand des steuerbaren Aussenumsatzes (Kostenweiterverrechnung) nachgewiesen werden kann. Besonders zu beachten sind die Klippen bei zentralen Leistungen [22]. 9.4 HBNK. Die HBNK sind als Nebenleistung zur Hauptleistung zu quali fizieren. Somit ist die Abrechnung über die HBNK entsprechend der Hauptleistung zu behandeln. Diese Aufgabe stellt höchste Anforderungen an die Bewirtschaftung von Immobilien, welche teilweise für steuerbare Zwecke und teilweise für von der MWST ausgenommene Zwecke genutzt werden. Bereits bei der Verbuchung der Aufwendungen ist über die Methodik des Vorsteuerabzuges zu entscheiden [23]. 10. FAZIT Sollen Immobilien unter dem Aspekt der MWST optimal bewirtschaftet werden, ist der zuständige Verwalter gefordert. Er hat sich über MWST-spezifische Kenntnisse auszuweisen. Organisatorische Vorkehrungen sind zu treffen. Die genaue auftragsrechtliche Regelung der Rechte und Pflichten des Eigentümers bzw. des Bewirtschafters vermeidet Erwartungslücken. Abrechnungspflichtig bleibt der Eigentümer. Dieser ist auf materiell korrekte Informationen angewiesen. Der Bewirtschafter hat zweckmässige und genügende orga ni satorische Vorkehrungen zu treffen, um den hohen Anfor derungen zu genügen und sich vor allfälligen Haftungsansprüchen zu schützen. Anmerkungen: 1) Die Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer vom 2. September ) Wichtige Weisungen der ESTV für den Immobilienbereich: Wegleitung 2001 zur Mehrwertsteuer (Wegl. 2001) ( ); Spezialbroschüre (SB) Nr. 04 Eigenverbrauch ( ); SB Nr. 05 Nutzungsänderungen ( ); SB Nr. 06 Kürzung des Vorsteuerabzugs bei gemischter Verwendung ( ); Branchenbroschüre (BB) Nr. 04 Baugewerbe ( ); BB Nr. 16 Liegenschaftsverwaltung / Immobilien ( ); Merkblatt (MB) Nr. 04 Schadenersatzleistungen ( ); MB Nr. 09 Anforderungen an die Belege bei wiederkehrenden Zahlungen aufgrund eines Vertrages ohne erneute Rechnungsstellung ( ); MB Nr. 11 Übertragung mit Meldeverfahren ( ); MB Nr. 15 Subventionen und andere Beiträge der öffentlichen Hand ( ). 3) Auch nach der Vernehmlassungsvorlage des Eidg. Finanzdepartementes (EFD) zur Vereinfachung des MWSTG (Entwurf vom Februar 2007) sind die Umsätze aus der Vermietung von Wohnimmobilien von der MWST ausgenommen. Ebenso soll die freiwillige Versteuerung (Option) bei der Vermietung für private Zwecke nicht möglich sein (Art. 15 Abs. 1 Bst. b E-MWSTG). Der Autor kritisiert diese weiterhin vorgesehene Einschränkung und plädiert dafür, dass die Optionsmöglichkeit dem Markt von Angebot und Nachfrage zu überlassen ist. Diese Ausweitung der Optionsmöglichkeit würde für viele Immobilieneigentümer von überwiegend geschäftlich genutzten Immobilien die Administration wesentlich vereinfachen, soweit auch die zu Wohnzwecken verwendeten restlichen Flächen freiwillig der MWST unterstellt werden könnten. Diese «Lücke» wurde für das geltende Recht mit der Praxisänderung ab 1. Juli 2005, Ziffer 2.1 ( ) nicht geschlossen. Peter Spori, durch den Chef des Eidg. Finanzdepartementes eingesetzter Beauftragter i. S. Mehrwertsteuerreform, vertritt ebenso die Auffassung, dass die heute eingeschränkte Optionsmöglichkeit nach Art. 26 Abs. 1 Bst. b MWSTG vollständig zu öffnen ist. Vgl. Bericht des Beauftragten P. Spori in Sachen Mehrwertsteuerreform vom 12. Mai 2006 (Bericht Spori), Ziffer 4.5.3, S. 23 ( ch/dokumentation/zahlen/00578/01021/index. html?lang=de). 4) Vgl. SB Nr. 02 Steuerpflicht bei der Mehrwertsteuer. 5) Vgl. Wegl. 2001, 7. Teil, Anleitung zum Ausfüllen des MWST-Abrechnungsformulars (bei effektiver Abrechnungsmethode). 6) Gemäss Praxis der ESTV ist die Option für den Verkauf von bisher nicht im steuerbaren Bereich genutzten Immobilien nicht möglich. Vgl. Rudolf Schumacher, Immobilien übertragung und MWST, ST 2007/3, Anm. 12, S ) Branchenbroschüre (BB) NR. 16 Liegenschaftsverwaltung/ Immobilien, Ziff Vgl. auch Anm. 3. 8) Vgl. Rudolf Schumacher, MWST-Option bei Immobilienvermietung als Ziel, ST Nr. 5/2005, S. 419 ff. 9) Vgl. Rudolf Schumacher, Immobilienübertragung und MWST ST 2007/3, Ziff. 2.1, S. 207 f. 10) Vgl. Art. 54, 97 und 99 FusG. 11) Bei Option eines Mietverhältnisses besteht auf den diesbezüglichen wertvermehrenden und werterhaltenden Aufwendungen Anspruch auf Vorsteuer abzug. Dadurch lässt sich der Anlagewert und somit das investierte Kapital reduzieren. Der Bewirtschafter hat zu klären, ob dieser Kalkula tionsvorteil teilweise an den Mieter weitergegeben werden darf (statt höhere Rendite allenfalls bessere Vermietbarkeit). 12) Vgl. SB Nr. 05 Nutzungsänderungen, Ziff ) Vgl. Wegl. 2001, Z ; BB Nr. 16 Liegenschaftsverwaltung/ Immobilien, Ziff ) Verordnung zum Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer vom 29. März 2000 (MWSTGV). 15) Die ESTV hat Praxismitteilungen «Rechnungsstellung durch den Leistungserbringer Vor steu er abzug beim Leistungsempfänger» am 30. Juni 2006 und «Behandlung von Formmängeln» am 27. Oktober 2006 publiziert. 16) Vgl. BB Nr. 16 Liegenschaftsverwaltung/Immobilien, Ziff ) Vgl. SB Nr. 04 Eigenverbrauch, Ziff. 7 oder BB Nr. 04 Baugewerbe, Ziff 17 und 18. Der Autor begrüsst den in der Vernehmlassungsvorlage des EFD zur Vereinfachung des MWSTG enthaltenen Vorschlag, den Tatbestand des baugewerblichen Eigenverbrauchs (Herstellungseigenverbrauch) ersatzlos abzuschaffen. 18) Die in der Praxis eingesetzten Softwarelösungen zur Bewirtschaftung der Immobilien ermöglichen keine effiziente Unterstützung zur Feststellung von mehrwertsteuerlich relevanten Nutzungsänderungen und erst recht nicht zur Berechnung der fälligen Eigenverbrauch steuer oder möglichen Einlageentsteuerung. Die «Softwarelösung Si, MWST gerechte Immobilienbewirtschaftung» bietet erstmals eine effiziente Softwareunterstützung (es handelt sich nicht um ein Bewirtschaftungstool, sondern um eine Software, welche die relevanten Daten mittels Schnittstelle vom Leadprogramm generiert) vgl.www. si-tool.ch. 19) Vgl. BB Nr. 16 Liegenschaftsverwaltung/Immobilien, Ziff. 4.7 Vorsteuerabzug sowie SB Nr. 06 Kürzung des Vorsteuerabzugs bei gemischter Verwendung. 20) Vgl. BB Nr. 16 Liegenschaftsverwaltung/Immobilien, Ziff 4.9 Kostenbeteiligung des Mieters. 21) Vgl. hierzu MB Nr. 04 Schadenersatzleistungen. 22) BB Nr. 16 Liegenschaftsverwaltung/Immobilien, Ziff Zentrale Leistungen. 23) Vgl. BB Nr. 16 Liegenschaftsverwaltung/Immobilien, Ziff 4.81: «Abrechnungsvariante: Im Sinne einer Vereinfachung (Art. 58 Abs. 3 MWSTG) dürfen diejenigen Liegenschaftsverwaltungen, die über keine leistungsfähige Software für eine laufende Vorsteuerkürzung auf dem Einkauf aufgrund mehrerer Nebenkostenschlüssel verfügen, vorerst die vollen Vorsteuern geltend machen. Am Jahresende bzw. am Ende der Nebenkostenperiode sind die Vorsteuern alsdann zu kürzen.» Die Praxis zeigt, dass diese Verein fachung nur bei einfachsten Verhältnissen nützlich ist; komplexe Nutzungen erfordern eine den effektiven Verhältnissen angepasste Lösung. 302