Besteuerung der vermieteten Immobilie, vom Zeitpunkt des Erwerbs bis hin zur Veräußerung bzw. Übertragung auf die nächste Generation (03.

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1 Besteuerung der vermieteten Immobilie, vom Zeitpunkt des Erwerbs bis hin zur Veräußerung bzw. Übertragung auf die nächste Generation (03. August 2010) Ingrid Goldmann WP/StB Gesellschafterin und Geschäftsführerin der Goldmann Consulting GmbH StBG und der Advisor Dokument GmbH WPG Bürgerstraße 21 -Haus der IHK Göttingen Telefon 0551 / Fax 0551 / Ingrid Goldmann Wirtschaftsprüfer / Steuerberater Weitere fachliche Qualifikationen Fachberater für Sanierung und Insolvenz Prüfer für Qualitätskontrolle Kammerzugehörigkeit Mitglied der Wirtschaftsprüferkammer seit 1991 Mitglied der Steuerberaterkammer seit 1981 Mitgliedschaften in Berufsverbänden Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.v. (IDW) Steuerberaterverband Niedersachen Sachsen- Anhalt e.v. Göttinger WirtschaftsClub e.v. 2 1

2 Erwerb (Grunderwerbsteuer) Vermietungsphase (Grundsteuer) Besteuerung der vermieteten Immobilie, vom Zeitpunkt des Erwerbs bis hin zur Veräußerung bzw. Übertragung auf die nächste Generation Vermietungsphase (Einkommensteuer) Umsatzsteuer Veräußerung (Einkommensteuer) Übertragung (Erbschaft-, Schenkungsteuer) ausgewählte Besonderheiten während der Vermietungsphase steuer 3 Erwerb (Grunderwerbsteuer) Der Grunderwerbsteuer (GrEStG) unterliegen Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Grundstücke im Sinne des GrEStG sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (BGB). Beispiele für Rechtsvorgänge: Kaufvertrag (Grundstückskaufvertrag) Grundstücken stehen gleich: Erbbaurechte Gebäude auf fremden Grund und Boden 4 2

3 Erwerb (Grunderwerbsteuer) Höhe der Grundsteuer: 3,5 % der Bemessungsgrundlage Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung Beispiele: bei einem Kauf: Kaufpreis bei einem Tausch: Tauschleistung des anderen Vertragsteils Steuerschuldner der GrEStG sind in der Regel die an dem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen (Verkäufer und Käufer). Der Erwerber eines Grundstückes darf erst in das Grundbuch eingetragen werden wenn eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. 5 Erwerb (Grunderwerbsteuer) Beispiel für die Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Tausch Notarielle Vereinbarung mit folgendem Inhalt: Max Busch ist Eigentümer des Grundstückes Mühlenstraße 5 in Ebergötzen (Wert Euro ). Dieses soll in das Eigentum von Moritz Bolte übergehen. Moritz Bolte ist Eigentümer des Grundstückes Schulstraße 10 in Duderstadt (Wert Euro ). Das Grundstück in Duderstadt soll zum Eigentum von Max Busch werden. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer für Max Busch Euro für Moritz Bolte Euro

4 Vermietungsphase (Grundsteuer) Steuergegenstand der Grundsteuer (GrStG) ist der Grundbesitz (Grundstück). Steuerschuldner der (GrStG) ist in der Regel der Eigentümer. Berechnung der Grundsteuer Einheitswert x Steuermesszahl 3,5 von Tausend (2,6 EFH/ 3,1 ZFH) = Steuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer 7 Vermietungsphase (Einkommensteuer) Gem. 2 Abs. 1 EStG (Einkommensteuergesetz) unterliegen der Einkommensteuer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Was Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind regelt 21 EStG u.a. Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten 8 4

5 Vermietungsphase (Einkommensteuer) Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Beispiele für Einnahmen: Mieteinnahmen für Wohnraum Mieteinnahmen für gewerbliche Vermietung Einnahmen aus der Vermietung von Garagen und Stellplätzen Einnahmen aus der Vermietung von Werbeflächen Einnahmen aus der Vermietung von Grund und Boden Öffentliche Zuschüsse Einnahmen aus Umlagen 9 Vermietungsphase (Einkommensteuer) Beispiele für Werbungskosten: Schuldzinsen Steuern vom Grundbesitz (Grundsteuer) sonstige öffentliche Abgaben (Müllabfuhr, Straßenreinigung, Kanalnutzungsgebühren) Versicherungsbeiträge (Grundstückshaftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung) Instandhaltungsaufwendungen Abschreibungen für Abnutzung Schornsteinreinigung Heizung, Wasserversorgung, Hausbeleuchtung Hausreinigung, Gartenpflege, Hauswartkosten Hausverwaltungskosten 10 5

6 Vermietungsphase (Einkommensteuer) Beispiel (1/2): Max Busch hat ein Mehrfamilienhaus in Göttingen. Mieteinnahmen aus der Vermietung der Wohnungen Euro Einnahmen aus der Vermietung einer Werbefläche auf dem Grundstück Euro Einnahmen aus Umlagen Euro Instandhaltungsaufwendungen Euro Grundsteuer Euro Straßenreinigung und Müllabfuhr Euro Wasserversorgung Euro Kanalnutzungsgebühren Euro Hausbeleuchtung, Schornsteinreinigung und Versicherungen Euro Hausverwaltung und Winterdienst Euro Vermietungsphase (Einkommensteuer) Beispiel (2/2): Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) Euro Schuldzinsen Euro Einnahmen Euro (Euro /1.000/8.000) Werbungskosten Euro (alle aufgezählten Aufwendungen zuzüglich: Abschreibungen für Abnutzung 2% v ) Überschuss Euro = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 12 6

7 Veräußerung (Einkommensteuer) Beispiel: Moritz Bolte hat am ein Mehrfamilienhaus in Ebergötzen gekauft. Vermietung vom bis zum Veräußerung zum Kaufpreis einschl. Erwerbsnebenkosten Euro Abschreibungen für Abnutzung in den Jahren Euro Verkaufspreis Euro Veräußerungskosten Euro Einkünfte in 2009 aus Privaten Veräußerungsgeschäften ( 23 EStG) Euro Übertragung auf die nächste Generation (Erbschafts-, Schenkungsteuer) Der Erbschaftsteuer (ErbStG) unterliegen u.a. die Vererbung und Schenkung einer vermieteten Immobilie. Anteil des Erbschaftsteueraufkommen, dass auf Transfer von Grundbesitz entfällt rd. 30 %; Anteil der Schenkungsteuer rd. 40 % Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren Freibeträge Steuerklasse I Ehegatte Euro Kinder Euro Steuerklasse II und III Euro

8 Übertragung auf die nächste Generation (Erbschafts-, Schenkungsteuer) Steuersätze Wert des steuerpflichtigen Erwerb bis I II III > Hinweise auf ausgewählte Besonderheiten während der Vermietungsphase Sanierung auf Raten Instandsetzungsaufwendungen - Herstellungskosten Denkmalsschutz Sanierungsgebiet Ferienimmobilien 16 8

9 Instandsetzungsaufwendungen - Herstellungskosten Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwendungen sind als Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. Ursprünglicher Zustand ist grundsätzlich der Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung durch den Steuerpflichtigen. Eine wesentliche Verbesserung eines Gebäudes liegt vor, wenn die Maßnahmen zur Instandhaltung in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen. Dies ist der Fall, wenn der Gebrauchswert des Grundstücks insgesamt deutlich erhöht wird. 17 Instandsetzungsaufwendungen - Herstellungskosten Deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts von einem sehr einfachen Standard auf einen mittleren Standard von einem mittleren Standard auf einen sehr anspruchsvollen Standard Beispiel: Max Busch ist Eigentümer eines bewohnten verwahrlosten Wohnhauses. Max Busch lässt in 2009 folgende Maßnahmen durchführen: Kohleöfen durch Zentralheizungsanlage ersetzen einfach verglaste Fenster durch Isolierglasfenster Modernisierung des Bads: Badewanne und Dusche sowie durchgängige Fliesen Erneuerung der Elektroinstallation einschl. Netzwerk Herstellungskosten (wesentliche Verbesserung) 18 9

10 Sanierung auf Raten Beispiel: Moritz Bolte ist Eigentümer eines bewohnten verwahrlosten Wohnhauses. Moritz Bolte lässt folgende Maßnahmen durchführen: in 2006: Kohleöfen durch Zentralheizungsanlage ersetzen in 2007: einfach verglaste Fenster durch Isolierglasfenster in 2008: Modernisierung des Bads; Badwannen und Dusche sowie durchgängige Fliesen in 2009: Erneuerung der Elektroinstallation einschl. Netzwerk in 2010: Erneuerung des Daches 19 Sanierung auf Raten Moritz Bolte hat in 2006 alle Maßnahmen hinsichtlich der zeitlichen Durchführung und der Finanzierung geplant. Die Aufwendungen für die Baumaßnahmen innerhalb der einzelnen Veranlagungszeiträume führen zwar für sich gesehen nicht zu einer wesentlichen Verbesserung, sind jedoch Teil einer Gesamtmaßnahme, die sich planmäßig in zeitlichem Zusammenhang über mehre Veranlagungszeiträume erstreckt und die insgesamt zu einer Hebung des Standards führt. Von einer Sanierung auf Raten ist grundsätzlich auszugehen, wenn die Maßnahmen innerhalb eines Fünfjahreszeitraumes durchgeführt werden

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