Stadt Ditzingen Lebenszykluskostenberechnung Schulen Ditzingen

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1 Stadt Ditzingen Lebenszykluskostenberechnung Schulen Ditzingen Prof. Dipl.-Ing. Uwe Rotermund M. Eng. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Facility Management (Ingenieurkammer Niedersachsen) Benchmarking 2011 in Kooperation mit GEFMA u. RealFM Fachhochschule Münster Fachbereich Architektur Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbh & Co KG Leiter Benchmarking Lehrstuhl Immobilien-Lebenszyklus-Management Institut für Baumanagement, Gebäudedatenmanagement u. Bewertung e.v. In der Mönchemühle Pfennigbreite 8 D Höxter Tel.: +49/5271/ Mobil: +49/160/ U. Rotermund/2011 Seite: 1

2 U. Rotermund/2011 Seite: 2 AUFGABENSTELLUNG UND BERECHNUNGSANSATZ

3 U. Rotermund/2011 Seite: 3 Aufgabenstellung Berechnung der Lebenszykluskosten für die Schulstandorte in Ditzingen Erweiterung der durchgeführten Variantenuntersuchungen (agn) zur Schulentwicklung der Stadt Ditzingen Berücksichtigung aller zu erwartenden Kosten und Erlöse in den nächsten 30 Jahren (n+30) Übernahme aller bisherigen Berechnungen in die Lebenszykluskostenberechnung Technische und wirtschaftliche Lebensdauern in Anlehnung an den Leitfaden nachhaltiges Bauen Betrachtung der Gebäude in Form von Varianten Bestand Sanierung Erweiterung Zusammenfassen der Varianten der Gebäude in Szenarien

4 Varianten Szenario U. Rotermund/2011 Seite: 4 Variante und Szenario Bestand Variante 2a. LZK 30a Sanierung 2b. LZK 30a Erweiterung Wegfall 2c 2d. LZK 30a. LZK 30a a 2b 4b 5a Szenario. LZK 30a

5 U. Rotermund/2011 Seite: 5 Standort Glemsaue

6 U. Rotermund/2011 Seite: 6 Standort Wilhelmschule

7 U. Rotermund/2011 Seite: 7 Standort Theodor Heuglin Schule

8 U. Rotermund/2011 Seite: 8 Standort Konrad Kocher Schule

9 Konrad-Kocher- Schule Glemsaue Wilhelmschule Theodor-Heuglin-Schule U. Rotermund/2011 Seite: 9 Übersicht der Szenarien Szenarienzusammenstellung Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 Szenario 4 Var-iante Beschreibung Status Quo Variante 2.1 Variante 2.2 Variante 3.1 1a Bestandsgebäude Glemsaue x 1b Bestand Glemsaue, GTB im UG Bestand x x 1c Bestand Glemsaue, Erweiterung Werkreal- u. Förderschule, größere GTB x 2a Bestandsgebäude Wilhelmschule, Neubau Mensa 2b Bestandsgebäude Wilhelmschule x 2c Bestandsgebäude Wilhelmschule, Neubau Mensa 2014 x 3a Wilhelmschule, Neubau Schule, Umbau Mensa x x 4a Umbau u. Sanierung der Theodor-Heuglin Schule, Neubau Förderschule u. GTB x x 4b Bestandsgebäude Theodor-Heuglin-Schule, Grundschulpavillions x 4c Bestandsgebäude Theodor-Heuglin-Schule x 5a Konrad-Kocher-Schule x 5b Konrad-Kocher-Schule, Wegfall 2016 x x x

10 U. Rotermund/2011 Seite: 10 Szenario 1 im Detail

11 U. Rotermund/2011 Seite: 11 Szenario 2 im Detail

12 U. Rotermund/2011 Seite: 12 Szenario 3 im Detail

13 U. Rotermund/2011 Seite: 13 Szenario 4 im Detail

14 U. Rotermund/2011 Seite: 14 Prinzipieller Berechnungsansatz Berechnung der Lebenszykluskosten je Variante, 12 Varianten für 4 Standorte Aufbau von Berechnungsmodellen Lebenszykluskosten für Variante 1a 5b Errichtungskosten -> agn Niederberghaus & Partner, eigene Ermittlungen Sanierungskosten -> Architekturbüro Schoch, eigene Ermittlungen Gebäudenutzungskostenrechner (GNKR) -> Nutzungskostenermittlung, Vergleich mit Istkosten Immobilien-Lebenszykluskostenrechner (ILKR) -> Lebenszykluskostenermittlung Gleiche Berechnungsparameter für die Varianten und Szenarien, Bsp.: Betrachtungszeitraum Preissteigerungsraten Finanzierungsanteile Eigen/Fremd Angewandte Methode Kostenvergleichsrechnung Barwertmethode Genauigkeit der Berechnungen entsprechend dem vorliegenden Planungsstand Grundlagenermittlung/Vorplanung

15 U. Rotermund/2011 Seite: 15 Prinzip der Lebenszykluskostenberechnung je Variante Jahr Summe Kosten im lfd. Jahr Schritt 1 Erlöse im lfd. Jahr Ergebnis im lfd. Jahr Schritt 2 Barwertfaktor (Abzinsung auf 2010) Ergebnis Barwert im lfd. Jahr Schritt 3

16 U. Rotermund/2011 Seite: 16 Kostenarten, Erlösarten und Ergebnis je Szenario Kostenarten Erlösarten Ergebnis Kosten 1. Abschreibungen Gebäude 2. Kapitalkosten Errichtung Gebäude 3. Sofortige Sanierungskosten Gebäude 4. Kapitalkosten Sofortige Sanierung Gebäude 5. Sanierungskosten Gebäude Bestand 6. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Bestand 7. Sanierungskosten Gebäude Neubau 8. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Neubau 9. Abschreibungen Gebäude nach Ablauf der ND 10. Kapitalkosten Errichtung nach Ablauf der ND 11. Nutzungskosten 12. Sonstige Kosten Gesamtkosten in Periode Erlöse Restwert Bestandsgebäude Restwert Neubau Restwert Neubau nach Ablauf der ND Sonstige Erlöse 1 Sonstige Erlöse 2 Sonstige Erlöse 3 Sonstige Erlöse 4 Sonstige Erlöse 5 Summe Erlöse in Periode Ergebnis Gesamtkosten in Periode Erlöse in Periode Ergebnis in Periode Ergebnis in Periode (Barwert) Gesamtkosten Szenario Anteil an Gesamtkosten Szenario

17 U. Rotermund/2011 Seite: 17 Eingangsdaten Kosten (Auszug) für Szenarien 1-4 Gegenwärtige Restwerte der Bestandsgebäude oder Neubau und resultierende Abschreibungen (Sanierungen: über die Restnutzungsdauer) Kosten unmittelbare Sanierungen und resultierende Abschreibungen über die Restnutzungsdauer Kapitalkosten unmittelbare Sanierungen Kapitalkosten Errichtung Neubau Zusätzlich zu erwartende Sanierungskosten Schule während des Betrachtungszeitraums Kapitalkosten für zusätzlich zu erwartende Sanierungen während des Betrachtungszeitraums Nutzungskosten im Betrachtungszeitraum Sonstige Kosten im Betrachtungszeitraum Erlöse im Betrachtungszeitraum

18 U. Rotermund/2011 Seite: 18 BERECHNUNG DER VARIANTEN EXEMPLARISCHE VORSTELLUNG: 2C

19 Varianten Szenario U. Rotermund/2011 Seite: 19 Variante und Szenario Bestand Variante 2a. LZK 30a Sanierung 2b. LZK 30a Erweiterung Wegfall 2c 2d. LZK 30a. LZK 30a a 2b 4b 5a Szenario. LZK 30a

20 U. Rotermund/2011 Seite: 20 Identische Berechnungsparameter für alle Varianten + Szenarien (1)

21 U. Rotermund/2011 Seite: 21 Identische Berechnungsparameter für alle Varianten + Szenarien(2)

22 U. Rotermund/2011 Seite: 22 Vorstellung einer Berechnungsvariante 2c (1) Auszug Eingangsdaten

23 U. Rotermund/2011 Seite: 23 Vorstellung einer Berechnungsvariante 2c (2) Auszug Eingangsdaten

24 U. Rotermund/2011 Seite: 24 Vorstellung einer Berechnungsvariante 2c (3) Auszug Eingangsdaten

25 U. Rotermund/2011 Seite: 25 Vorstellung einer Berechnungsvariante 2c (4) Auszug Eingangsdaten

26 U. Rotermund/2011 Seite: 26 Übersicht: Berechnungsumfang LCC je Variante

27 U. Rotermund/2011 Seite: 27 Ergebnis LCC-Berechnung je Variante Ergebnis (Barwert) Betrachtungszeitraum n+30 Ergebnis (Barwert) bei kürzeren Betrachtungszeiträumen

28 Barwert kummuliert [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 28 Kumuliertes Ergebnis je Variante Variante 2c Kummuliertes Ergebnis in Periode (Barwert) n n n

29 U. Rotermund/2011 Seite: 29 Zusammenfassung der Ergebnisse der LCC-Berechnung

30 Kosten pro Jahr [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 30 Kostenverteilung pro Jahr je Variante Variante 2c Kostenverteilung pro Jahr (nicht abgezinst) 12. Sonstige Kosten 11. Nutzungskosten 10. Kapitalkosten Errichtung nach Ablauf der ND 9. Abschreibungen Gebäude nach Ablauf der ND 8. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Neubau Sanierungskosten Gebäude Neubau 6. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Bestand 5. Sanierungskosten Gebäude Bestand 4. Kapitalkosten Sofortige Sanierung Gebäude 3. Sofortige Sanierungskosten Gebäude 2. Kapitalkosten Errichtung Gebäude 1. Abschreibungen Gebäude

31 U. Rotermund/2011 Seite: 31 Kostenverteilung je Variante Variante 2c Kostenverteilung Gesamt (nicht abgezinst) ; 11% ; 9% ; 8% 1. Abschreibungen Gebäude 2. Kapitalkosten Errichtung Gebäude 3. Sofortige Sanierungskosten Gebäude 4. Kapitalkosten Sofortige Sanierung Gebäude ; 12% 5. Sanierungskosten Gebäude Bestand 6. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Bestand ; 41% ; 8% 7. Sanierungskosten Gebäude Neubau 8. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Neubau 9. Abschreibungen Gebäude nach Ablauf der ND ; 9% 10. Kapitalkosten Errichtung nach Ablauf der ND 11. Nutzungskosten - ; 0% - ; 0% ; 0% ; 0% ; 2% 12. Sonstige Kosten

32 U. Rotermund/2011 Seite: 32 BERECHNUNG DER SZENARIEN EXEMPLARISCHE VORSTELLUNG: SZ 3

33 Varianten Szenario U. Rotermund/2011 Seite: 33 Variante und Szenario Bestand Variante 2a. LZK 30a Sanierung 2b. LZK 30a Erweiterung Wegfall 2c 2d. LZK 30a. LZK 30a a 2b 4b 5a Szenario. LZK 30a

34 Kosten in LZK [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 34 Szenario 3: Endergebnis (1), Kostenarten nicht abgezinst Sonstige Kosten Nutzungskosten 10. Kapitalkosten Errichtung nach Ablauf der ND 9. Abschreibungen Gebäude nach Ablauf der ND Kapitalkosten Sanierung Gebäude Neubau 7. Sanierungskosten Gebäude Neubau Kapitalkosten Sanierung Gebäude Bestand 5. Sanierungskosten Gebäude Bestand 4. Kapitalkosten Sofortige Sanierung Gebäude 3. Sofortige Sanierungskosten Gebäude - 1b 3a 4a 5b Variante 2. Kapitalkosten Errichtung Gebäude 1. Abschreibungen Gebäude

35 U. Rotermund/2011 Seite: 35 Szenario 3: Endergebnis (2) Kostenarten, nicht abgezinst Zusammenfassung LCC-Berechnung Szenario 3 agn Variante 2.2 Varianten 1b 3a 4a 5b Beschreibung Variante Glemsaue, GTB im UG Bestand Wilhelmschule, Neubau Schule, Umbau Mensa Theodor-Heuglin- Schule Sanierung u. Neubau Bestand Konrad- Kocher-Schule, Nutzung bis 2016 Summe Fläche BGF Keine Angabe da nur bis m²bgf Angabe: Wert Einheit Kosten 1. Abschreibungen Gebäude , , , , ,08 2. Kapitalkosten Errichtung Gebäude , , , ,09 3. Sofortige Sanierungskosten Gebäude , , ,00 4. Kapitalkosten Sofortige Sanierung Gebäude , , ,14 5. Sanierungskosten Gebäude Bestand , , , , ,31 6. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Bestand , , , , ,34 7. Sanierungskosten Gebäude Neubau , , ,05 8. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Neubau , , ,44 9. Abschreibungen Gebäude nach Ablauf der ND , , Kapitalkosten Errichtung nach Ablauf der ND , , Nutzungskosten , , , , , Sonstige Kosten , , , , ,37 Gesamtkosten in Periode , , , , ,59

36 Kumulierte Barwerte [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 36 Szenario 3: Endergebnis (3) Barwerte, ohne Restwertbetrachtung - Szenario , ,00 1b Glemsaue, GTB im UG Bestand 3a Wilhelmschule, Neubau Schule, Umbau Mensa 4a Theodor-Heuglin-Schule Sanierung u. Neubau ,00 5b Bestand Konrad-Kocher- Schule, Nutzung bis , , , ,00

37 Jährliche absolute Barwerte [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 37 Szenario 3: Endergebnis (4) jährliche Barwerte, ohne Restwertbetrachtung , ,00 1b Glemsaue, GTB im UG Bestand ,00 3a Wilhelmschule, Neubau Schule, Umbau Mensa , ,00 4a Theodor-Heuglin-Schule Sanierung u. Neubau - 5b Bestand Konrad-Kocher- Schule, Nutzung bis , , , , ,00

38 U. Rotermund/2011 Seite: 38 ERGEBNIS DER LZK-BERECHNUNG

39 Kosten in LZK [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 39 Szenario 1-4: Endergebnis (1), Kostenarten nicht abgezinst Sonstige Kosten 11. Nutzungskosten Kapitalkosten Errichtung nach Ablauf der ND Abschreibungen Gebäude nach Ablauf der ND 8. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Neubau 7. Sanierungskosten Gebäude Neubau Kapitalkosten Sanierung Gebäude Bestand 5. Sanierungskosten Gebäude Bestand 4. Kapitalkosten Sofortige Sanierung Gebäude 3. Sofortige Sanierungskosten Gebäude Kapitalkosten Errichtung Gebäude Szenario 1. Abschreibungen Gebäude

40 U. Rotermund/2011 Seite: 40 Szenario 1-4: Endergebnis (2) Kostenarten, nicht abgezinst Zusammenfassung LCC-Berechnung Szenarienvergleich 1 Szenario Beschreibung Szenario Status Quo agn Variante 2.1 agn Variante 2.2 agn Variante 3.1 Fläche BGF m²bgf Angabe: Wert Einheit Allgemein 1. Abschreibungen Gebäude , , , ,88 2. Kapitalkosten Errichtung Gebäude , , ,20 3. Sofortige Sanierungskosten Gebäude , , , ,00 4. Kapitalkosten Sofortige Sanierung Gebäude , , , ,71 5. Sanierungskosten Gebäude Bestand , , , ,36 6. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Bestand , , , ,87 7. Sanierungskosten Gebäude Neubau , , ,48 8. Kapitalkosten Sanierung Gebäude Neubau , , ,39 9. Abschreibungen Gebäude nach Ablauf der ND , , , , Kapitalkosten Errichtung nach Ablauf der ND , , , , Nutzungskosten , , , , Sonstige Kosten , , , ,37 Gesamtkosten in Periode , , , ,00 Spez. Gesamtkosten in Periode 5.396, , , ,54 /m²

41 U. Rotermund/2011 Seite: 41 Szenario 1-4: Endergebnis (3) Barwerte, mit Restwertbetrachtung Zusammenfassung LCC-Berechnung Szenarienvergleich 1 Szenario Beschreibung Szenario Status Quo agn Variante 2.1 agn Variante 2.2 agn Variante 3.1 Fläche BGF m²bgf Angabe: Wert Einheit Allgemein Gesamtkosten in Periode , , , ,00 Erlöse in Periode , , , ,31 Ergebnis in Periode , , , ,69 Ergebnis in Periode (Barwert) , , , ,58 Gesamtkosten Szenario Prozentualer Vergleich Gesamtkosten, nicht abgezinst 100,00% 79,71% 79,41% 85,14% Prozentualer Vergleich Ergebnis Barwerte 100,00% 78,79% 76,32% 79,66% Kontrolle

42 Kumulierte Barwerte [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 42 Szenario 1-4: Endergebnis (4) Barwerte, mit Restwertbetrachtung Status Quo 2 agn Variante agn Variante agn Variante

43 Jährliche absolute Barwerte [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 43 Szenario 1-4: Endergebnis (5) jährliche Barwerte, mit Restwertbetrachtung , , , , ,00 1 Status Quo 2 agn Variante agn Variante agn Variante , , , , ,00

44 U. Rotermund/2011 Seite: 44 Szenario 1-4: Endergebnis (6) Barwerte, ohne Restwertbetrachtung Zusammenfassung LCC-Berechnung Szenarienvergleich 1 Szenario Beschreibung Szenario Status Quo agn Variante 2.1 agn Variante 2.2 agn Variante 3.1 Fläche BGF m²bgf Angabe: Wert Einheit Allgemein Gesamtkosten in Periode , , , ,00 Erlöse in Periode , , ,70 Ergebnis in Periode , , , ,30 Ergebnis in Periode (Barwert) , , , ,95 Gesamtkosten Szenario Prozentualer Vergleich Gesamtkosten, nicht abgezinst 100,00% 79,71% 79,41% 85,14% Prozentualer Vergleich Ergebnis Barwerte 100,00% 76,72% 75,66% 80,81% Kontrolle

45 Kumulierte Barwerte [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 45 Szenario 1-4: Endergebnis (7) Barwerte, ohne Restwertbetrachtung Status Quo 2 agn Variante agn Variante agn Variante

46 Jährliche absolute Barwerte [ ] U. Rotermund/2011 Seite: 46 Szenario 1-4: Endergebnis (8) jährliche Barwerte, ohne Restwertbetrachtung , , ,00 1 Status Quo ,00 2 agn Variante agn Variante ,00 4 agn Variante , , , , ,00

47 U. Rotermund/2011 Seite: 47 EMPFEHLUNG

48 U. Rotermund/2011 Seite: 48 Empfehlung Wir empfehlen die Realisierung des Szenarios 2 oder 3 Das Szenario 1 ist aufgrund der deutlich höheren Lebenszykluskosten nicht zu empfehlen Das Szenario 4 könnte bei einer Optimierung verschiedener Parameter ggf. ebenfalls empfohlen werden Strategie Kostenoptimierung Bestand Realisierungsbegleitende Lebenszykluskostenberechnung und Optimierung der Baumaßnahmen Warum ist Szenario 4 bei den absoluten Kosten weiter von Szenario 2+3 entfernt als bei den Barwerten? Spät anfallende Sanierungskosten nach dem 20. Betrachtungsjahr Neubau nach Ablauf der Nutzungsdauer des jetzigen Objektes ( Betrachtungsjahr) Barwertfaktor im 28. Betrachtungsjahr: 0,33

49 U. Rotermund/2011 Seite: 49 Übersicht Empfehlung u. Inhalte der Szenarien Empfehlung 2 3 Option 1 Prozentualer Nachteil SZ4/SZ3: Gesamtkosten, nicht abgezinst: + 7,2% Ergebnis, Barwerte: + 6,8%

50 U. Rotermund/2011 Seite: 50 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbh & Co KG In der Mönchemühle Pfennigbreite 8 D Höxter Tel.: +49 (5271) Tel.: +49 (160)

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