der Schaffhauser Kantonalbank

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1 2. Eigenheim-Index Einfamilienhaus-Index der Schaffhauser Kantonalbank Firmenkunden Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen Stand 1. Quartal 2012

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3 Inhaltsverzeichnis 1. Eigentumswohnungs-Index Einfamilienhaus-Index Eigenheim-Index Kurzbeschrieb Eigenheim-Index 10 3

4 1. Eigentumswohnungs-Index (basierend auf dem IAZI Immobilien-Preisindex) Schweiz Preisentwicklung Schweiz 3. Quartal 2011 bis 1. Quartal % +7.1 % 1. Quartal 2011 bis 1. Quartal % +15.1% Seit % % Kommentar zur Preisentwicklung siehe Seite 8. 4

5 1. Eigentumswohnungs-Index Aktuelles Preisniveau für 400'000 die Musterwohnung - 450'000 (Baujahr 2005) 450' ' ' ' ' ' ' '000 > 550'000 Aktuelles Preisniveau für die Musterwohnung (Baujahr 2005) 500' '000 > 550'000 Trasadingen Oberhallau Oberhallau Schleitheim Schleitheim Gächlingen Hallau Neunkirch Siblingen Wilchingen Beggingen Beggingen Siblingen Bargen Merishausen Bargen Löhningen Beringen Merishausen Guntmadingen Neuhausen am Rheinfall Bütten hardt Stetten Lohn Bütten hardt Stetten Thayngen Lohn Dörflingen Buch Thayngen Dörflingen Ramsen Hemishofen Stein am Rhein Buch Hallau Gächlingen Löhningen Beringen Ramsen Trasadingen Wilchingen Neunkirch Guntmadingen Neuhausen am Rheinfall Rüdlingen Hemishofen Ste R Buchberg Die Musterwohnung weist folgende Kriterien auf: Baujahr 2005, 120 m² Wohnfläche, 170/1000 Miteigentumsanteil, 15 m² Balkon, 2 Badezimmer, 1 Tiefgaragenplatz, gute Lage im Ort, guter Zustand, sowie kein Baurecht. Die Wohnung wurde seit dem Bau nicht mehr revidiert. Buchberg Vorsicht bei der Interpretation: Innerhalb der Gemeinde kann es verschiedene Ortschaften bzw. PLZ mit verschiedenen Preisniveaus geben. Rüdlingen Die Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden IAZI errechnet halbjährlich den Wert einer Musterwohung in ausgewählten Gemeinden Preis der Musterwohnung Musterwohnung Preis in CHF Das Wichtigste auf einen Blick Baujahr 2005 Wohnfläche 120 m² Balkonfläche 15 m² Anzahl Zimmer 4.5 Lage im Ort gut Bauqualität gut Stein am Rhein Thayngen Neuhausen am Rheinfall Feuerthalen (ZH) Uster (ZH) Bülach (ZH) Preis der Musterwohnung in Musterwohnung Preis 513'000 Stein am Rhein 504'000 5

6 2. Einfamilienhaus-Index (basierend auf dem IAZI Immobilien-Preisindex) Schweiz Preisentwicklung Schweiz 3. Quartal 2011 bis 1. Quartal % +8.5% 1. Quartal 2011 bis 1. Quartal % % Seit % % Kommentar zur Preisentwicklung siehe Seite 8. 6

7 2. Einfamilienhaus-Index Aktuelles Preisniveau für 600'000 das Mustereinfamilienhaus - 650'000 (Baujahr 2005) 650' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '000 Aktuelles Preisniveau für das Mustereinfamilienhaus (Baujahr 2005) 700' ' ' ' ' '000 > 850'000 Trasadingen Oberhallau Oberhallau Schleitheim Gächlingen HallauSchleitheim Siblingen Wilchingen Beggingen Beggingen Siblingen Löhningen > 850'000 Beringen Neunkirch Bargen Merishausen Bargen Merishausen Guntmadingen Neuhausen am Rheinfall Bütten hardt Stetten Lohn Bütten hardt Stetten Thayngen Lohn Dörflingen Buch Thayngen Dörflingen Ramsen Hemishofen Stein am Rhein Buch Hallau Gächlingen Löhningen Beringen Ramsen Trasadingen Wilchingen Neunkirch Guntmadingen Neuhausen am Rheinfall Rüdlingen Hemishofen Ste R Buchberg Das Musterhaus weist folgende Kriterien auf: Baujahr 2005, Einfamilienhaus, 550 m² Grundfläche, 150 m² Wohnfläche, 800 m³ Volumen, 2 Badezimmer, 1 Parkplatz in separater Garage, gute Lage im Ort, sehr gute Bauqualität sowie kein Baurecht. Das Einfamilienhaus wurde seit Baubeginn nicht renoviert. Buchberg Vorsicht bei der Interpretation: Innerhalb der Gemeinde kann es verschiedene Ortschaften bzw. PLZ mit verschiedenen Preisniveaus geben. Rüdlingen Das Musterhaus in ausgewählten Gemeinden IAZI errechnet halbjährlich den Wert eines Musterhauses in ausgewählten Gemeinden Preis des Musterhauses Musterhaus Preis in CHF Das Wichtigste auf einen Blick Baujahr 2005 Wohnfläche 150 m² Anzahl Zimmer 5.5 Grundstück 550 m² Lage im Ort gut Bauqualität sehr gut Stein am Rhein Beringen Frauenfeld (TG) Dachsen (ZH) Uster (ZH) Bülach (ZH) Musterhaus Preis 7

8 3. Eigenheim-Index (basierend auf dem IAZI Immobilien-Preisindex) Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Schweiz EFH StwE EFH StwE 3. Quartal 2011 bis 1. Quartal % +6.2% +8.5% +7.1% 1. Quartal 2011 bis 1. Quartal % % % +15.1% Seit % % % % Kommentar zur Preisentwicklung siehe Seite 8. 8

9 3. Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank Aktueller Kommentar per 1. Quartal 2012 Die Preise für Schweizer Wohneigentum sind weiterhin vom Boom geprägt und haben sich innerhalb der letzten sechs Monate verstärkt innerhalb der letzten drei Monate noch einmal stark nach oben bewegt. Eine gesamtschweizerische Preiszunahme von 8.5% für Einfamilienhäuser respektive 7.1% für Eigentumswohnungen kann als absolute Ausnahmeentwicklung angesehen werden, die sich so schnell nicht wiederholen wird. Die Konstellation des momentanen Umfelds Niedrigstzinsen, alles in allem immer noch stabile Konjunktur, hohe Zuwanderung durch Gutgebildete aus dem Ausland und die Präferenz des Sachwerts Immobilie gegenüber der im letzten Jahr sehr unsicheren Anlageformen an der Börse ist aussergewöhnlich. Der Kanton entwickelt sich wie gewohnt auf einem etwas tieferen Niveau, aber ähnlich wie der Gesamtschweizer Immobilienmarkt. Letzterer ist stark geprägt von den Ballungsräumen und derzeitigen Hot Spots wie Zürich und Genf, welche aufgrund der enorm starken Nachfrage ihren Einfluss weit über die Stadt- und Kantonsgrenzen ausstrahlen. Dass dabei ländlichere Regionen tiefere, aber dafür sicher nachhaltige Entwicklungen ausweisen, ist natürlich. Über die letzten sechs Monate sind die Preise im Kanton gut 7% (Einfamilienhäuser) respektive gut 6% (Eigentumswohnungen) angestiegen. Über ein Jahr resultiert für beide Objekttypen eine Zunahme von 13%. Wer sein Haus Anfang der 80er Jahre gekauft hat und dieses heute auf den Markt bringt, darf im Kanton ungefähr eine Verdoppelung des Preises im Vergleich zum damaligen Kaufpreis (nicht teuerungsbereinigt) erwarten. Es bleibt im heutigen Umfeld enorm wichtig, bei einem Kauf von Immobilien weiter sorgfältig zu bleiben und das Objekt, aber auch die eigene Einkommens-/Vermögenssituation realistisch zu betrachten. Nachlässigkeit aufgrund der Annahme, dass die Preise ohnehin immer weiter steigen werden, dürfte sich bei einer Veränderung der Rahmenbedingungen rächen. Zurzeit werden von Politik (Bundesrat) und Regulatoren verschiedene Auflagen diskutiert z.b. die Einschränkung der Verwendung von Pensionskassengeldern als Eigenmittel. Solch ein erschwerter Zugang zu Hypotheken dürfte sich in Zukunft abschwächend auf die Preisentwicklung auswirken. 9

10 4. Kurzbeschrieb Eigenheim-Index die Marktentwicklung korrekt widerzuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index basiert auf Durchschnittspreise, auf Schätzungen, auf total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage). Hedonische Methode Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank basiert auf diesem Verfahren. Seit dem Frühjahr 2007 publiziert IAZI¹ ) im Auftrag der Schaffhauser Kantonalbank, speziell für den Kanton ein Immobilienpreisindex. Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung auch einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publizierte Wunschpreise. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über 60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab, was mehr als Handänderungen pro Jahr entspricht. Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Marktpreise gemessen wird. Grundidee von Indizes Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z.b. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard and Poor s 500 (S&P 500). Spezialfall Immobilienindizes Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und illiquid. Keine Liegenschaft ist gleich wie die andere; zudem finden im Vergleich mit den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt. Schweizer kaufen Immobilien nämlich mit der Strategie «buy and hold». Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehandelt, womit auch eine Preisbildung stattfindet. Bei Immobilien ist es komplizierter, 1) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch 10

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12 Herzlich willkommen bei der Schaffhauser Kantonalbank Hauptsitz 8201 Vorstadt Filialen 8201 Fronwagplatz Neuhausen am Rheinfall Wildenstrasse Ramsen Bahnhofstrasse Stein am Rhein Rathausplatz Thayngen Bahnhofstrasse Beratungscenter 8214 Gächlingen Gemeindehausplatz 3 Telefon Internet