Notarieller Kaufvertrag: Warum und wie ist die Abwicklung

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1 Notarieller Kaufvertrag: Warum und wie ist die Abwicklung Grundlagen und Vorbereitung der notariellen Beurkundung Für jeden Kauf einer Immobilie ist ein notarieller Kaufvertrag verpflichtend. Nur dieser ist die rechtliche Grundlage der Kaufvereinbarung. Sind sich Verkäufer und Käufer über den Kauf einer Immobilie einig, müssen sie vor einem Notar Ihres Vertrauens den Kaufvertrag beurkunden lassen. Entweder beauftragt der Käufer einen Notar seiner Wahl schriftlich, oder er bittet seinen Makler schriftlich, in seinem Namen einen Notar zu beauftragen. Nach dem der Verkäufer sein Einverständnis zur Vertragsvorbereitung schriftlich signalisiert hat, nimmt der Notar die Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfes vor. Dem Notar werden vom Verkäufer oder durch den Makler die notwendigen Unterlagen und die notwendigen Angaben übermittelt und um die Reservierung eines Beurkundungstermins gebeten. Zu beachten ist, dass einer Privatperson als Käufer oder Verkäufer immer dann eine Überlegungsfrist zwischen Kenntnisnahme des notariellen Kaufvertragsentwurfs und dem Termin der notariellen Beurkundung einzuräumen ist, wenn der andere Partner keine natürliche Person ist. Diese Mindestfrist zwischen objektiver Möglichkeit der Kenntnisnahme und tatsächlicher Unterschrift beim Notar soll dem Verbraucherschutz dienen. Der Gesetzgeber will natürliche Personen mit dieser Bestimmung vor übereilten Schritten schützen. Wenn jedoch Privatpersonen untereinander oder auch Firmen und andere Institutionen untereinander einen notariellen Grundstücks- bzw. Haus- Kaufvertrag abschließen, bedarf es dieser Frist zwischen Kenntnisnahme des Vertragsentwurfs und notarieller Beurkundung des Kaufvertrages nicht. Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung nur die mögliche Überlegenheit einer Firma über eine Privatperson ausgleichen. Die notwendigen Unterlagen für den Notar sind: - Kopien der Personalausweise von Verkäufer und Käufer bzw. Kopie eines aktuellen Handelsregisterauszuges der Firmen, sofern eine Vertragspartei keine natürliche Person ist, - die steuerliche Identitätsnummer der Beteiligten, - Grundbuchamt und Grundbuchblattnummer des Grundstücks oder der Eigentumswohnung, am einfachsten durch Übermittlung einer

2 2 Kopie des Grundbuchauszugs, - Angaben über den Kaufpreis, wann und gegebenenfalls wie gezahlt wird - bei einem Verkauf einer Eigentumswohnungen außerdem Name und Adresse des WEG-Verwalters, Höhe des Wohngeldes, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sowie die Teilungserklärung zum Vertragsobjekt, - Angabe, wann und gegebenenfalls wie die Übergabe stattfinden soll, - Angabe, ob ein Notaranderkonto eingerichtet werden soll. - Die Einrichtung eines Notaranderkontos ist grundsätzlich möglich, aber keineswegs unbedingt notwendig. Bei Immobilienkäufen kann es jedoch dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers dienen. Denn erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks überweist der Notar das Geld an den Verkäufer. Der Verkäufer muss dann manchmal etwas Geduld mitbringen, da die Eintragung, je nach Grundbuchamt bis zu 12 Monaten dauern kann. Die Verwaltung des Anderkontos durch den Notar ist nicht kostenlos. Es fallen hierbei bestimmte Hebesätze an, die sich nach der Kaufpreissumme richten. Das Notaranderkonto gibt also dem Verkäufer Sicherheit, dass der Kaufpreis auf jeden Fall dann sicher ist, wenn die Eintragung des Käufers als Eigentümer des Grundstücks erfolgt ist. Dem Käufer gibt das Notaranderkonto die Sicherheit, dass sein Geld tatsächlich erst dann in Anspruch genommen werden kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht. Das heißt, das Geld liegt auf dem Anderkonto, bevor der Antrag des Notars zur Auflassung zugunsten des zukünftigen Eigentümers (nämlich des Käufers) beim Grundbuchamt gestellt wird, und bleibt dort liegen, bis der neue Eigentümer, nämlich der Käufer tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist. - Angabe der Höhe der Maklercourtage (nicht verpflichtend) Wenn Sie als Käufer den Kaufpreis finanzieren, benötige ich zur Vorbereitung der Grundschuldbestellung zu Gunsten der finanzierenden Bank das Formular der Bank zur Grundschuldbestellung nebst dem dazugehörenden Anschreiben an den beurkundenden Notar. Beides können Sie mir schon vor der Beurkundung des Kaufvertrages per Fax oder zukommen lassen, damit wir die Grundschuldbestellung vorbereiten können. Hierdurch können dann der Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung in einem Termin durchgeführt werden.

3 3 Die Vertragsabwicklung 1. Schritt Nach der Beurkundung verschickt der Notar zunächst die Vertragsabschriften an Verkäufer, Käufer, weitere Vertragsbeteiligte, an etwaige Genehmigungsstellen sowie an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts (hierzu ist er gesetzlich verpflichtet). Sofern der Kaufpreis durch den Käufer finanziert wird, sendet der Notar eine Vertragsabschrift an die den Kaufpreis finanzierende Bank und fordert die Grundschuldbestellungsunterlagen an. In den meisten Fällen ist eine Finanzierung notwendig. Für die finanzierende Bank muss eine Grundschuld zur Sicherung des gegebenen Darlehns in das Grundbuch eingetragen werden. Solange die Grundschuld nicht eingetragen ist, wird die Bank den finanzierten Kaufpreisbetrag nicht ausbezahlen. Da der Käufer aber noch kein Eigentümer ist und infolgedessen eben an diesem Grundstück noch keine Grundschuldeintragung in das Grundbuch bestellen kann, hilft hier der Verkäufer mit. Dies geschieht in den meisten Fällen über eine entsprechende Vollmacht im Kaufvertrag. Um den Käufer für den Zeitraum zwischen der Beurkundung des Vertrages und der Eigentumsumschreibung abzusichern, wird regelmäßig die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) für den Käufer vorgesehen. Beim Grundbuchamt veranlasst der Notar daher die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Hierbei handelt es sich um eine vorübergehende Eintragung im Grundbuch, die den bevorstehenden Eigentumserwerb des Käufers sichert. Ist diese Vormerkung im Grundbuch eingetragen, so wird das Grundstück damit für den Käufer gewissermaßen "reserviert": Anderweitige Verfügungen des Verkäufers, etwaige Vollstreckungsmaßnahmen von Gläubigern des Verkäufers oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verkäufers können den Eigentumserwerb des Käufers nicht mehr vereiteln. Die Vormerkung hilft aber nur dann, wenn der Vertrag vollständig und richtig alle getroffenen Vereinbarungen wiedergibt, insbesondere der wirklich vereinbarte Kaufpreis angegeben ist. Eine Mitteilung über die erfolgten Eintragungen übersendet das Grundbuchamt an den Notar, der diese dann an die Vertragsparteien zur Prüfung und Kenntnisnahme weiterleitet.

4 4 Sofern Belastungen auf der veräußerten Immobilie eingetragen sind, fordert der Notar auf Wunsch der Beteiligten die betreffenden Löschungsbewilligungen für diese Belastungen bei den Banken oder sonstigen Gläubigern des Verkäufers in der Regel auf dessen Kosten - ein. Der Notar prüft, welche behördlichen Genehmigungen und Bescheide für den Vertrag erforderlich sind. Gleichzeitig stellt er bei den zuständigen Behörden die erforderlichen Anträge. Bei vermieteten Eigentumswohnungen prüft der Notar, ob noch andere Vorkaufsrechte bestehen, z.b. das Vorkaufsrecht des Mieters und leitet die erforderlichen Maßnahmen ein. 2. Schritt Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, ist die Löschung etwaiger Belastungen gesichert, d.h. liegen dem Notar Löschungsunterlagen unter erfüllbaren Treuhandbedingungen vor und sind auch etwaige sonstige Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt (z.b. erforderliche Genehmigungen oder die Fälligkeit hängt von einer weiteren Voraussetzungen ab, die nicht vom Notar, sondern von den Vertragsparteien selbst zu prüfen sind, ein häufiges Beispiel dafür ist die Räumung der Immobilie durch den Verkäufer). Häufig erteilen auch die den Kaufpreis finanzierenden Kreditinstitute dem Notar Auflagen für die Verwendung des hinterlegten Kaufpreises. Diese Auflagen hat der Notar zu prüfen und, wenn sie mit den Bestimmungen des Kaufvertrages inhaltlich vereinbar sind, zu beachten. Ist der Notar nach Prüfung des Vertrages und der vorgenannten Auflagen zu der Erkenntnis gelangt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben ist, folgt Schritt 3: 3. Schritt Der Notar teilt den Vertragsparteien per Einschreiben das Vorliegen der Voraussetzung zur Zahlung des Kaufpreises mit, er versendet also die sogenannte "Fälligkeitsmitteilung". Diese Mitteilung ist für den Käufer bzw. dessen finanzierende Bank das Signal für die Kaufpreiszahlung. Dabei achtet der Notar, Für den Käufer ist bei diesem zweiten Schritt besonders zu beachten: Sind Grundpfandrechte des Verkäufers mit dem Kaufpreis abzulösen, ist der von der Verkäufer-Bank geforderte Betrag ("Ablösebetrag") direkt an diese zu überweisen. Die genauen Beträge und die Kontoverbindung sind in

5 5 diesem Fall der Fälligkeitsmitteilung des Notars zu entnehmen. Für den Verkäufer gilt: Nach Zahlung muss der Verkäufer dem Notar unverzüglich den Eingang des Kaufpreises bestätigen. Der Notar übersendet ihm dazu - zusammen mit der Abschrift der Fälligkeitsmitteilung - eine vorgefertigte Erklärung, die nur noch zu unterzeichnen und an die Notarstelle zurückzuleiten ist. 4. Schritt Jetzt erfolgt der vierte und letzte Schritt: Der Notar reicht nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt alle Unterlagen zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer ein. Nach Erledigung des grundbuchamtlichen Vollzugs erhalten die Vertragsparteien dann eine entsprechende Vollzugsmitteilung, die von ihnen geprüft werden sollte. Mit Eigentumsumschreibung tritt der Käufer nach den gesetzlichen Bestimmungen auch in etwaige Sachversicherungen (zum Beispiel: Gebäudebrand-, Leitungswasser-, Hagel- und Sturmversicherungen) für die erworbene Immobilie ein (dies gilt jedoch nicht für etwaige Hausrat- oder Haftpflichtversicherungen). Die Veräußerung ist dem jeweiligen Versicherer unverzüglich anzuzeigen, ansonsten ist der Versicherer unter Umständen von seiner Leistungspflicht befreit. Was Sie noch wissen sollten: Der Käufer ist auch berechtigt, bestehende Versicherungsverhältnisse innerhalb eines Monats ab Eigentumsumschreibung zu kündigen, wobei immer genau geprüft werden sollte, ob und zu welchem Zeitpunkt eine solche Kündigung wirtschaftlich vernünftig ist. Auch bei der zuständigen Gemeinde kann sich empfehlen, den Verkauf anzuzeigen, damit dort die Grundsteuer künftig vom neuen Inhaber der Immobilie erhoben wird.

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