Facility Management (im Hochhaus)

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1 Facility Management (im Hochhaus) Agenda 1. Was ist eigentlich Facility Management? 2. Schnittstellen der Beteiligten 3. Verteilung der Kosten 4. Methodik 5. Nebenkostenanalyse 6. Beispiele EWDE CALEIDO HOCHTIEF-Haus COCA COLA 7. Produkt: FM gerechte Planung SPIE, gemeinsam zum Erfolg 0

2 SPIE S.A. Fakten Mitarbeiter Standorte in 34 Ländern Umsatz in ,6 Mrd. Euro. SPIE ist in vier strategischen Märkten tätig: E-fficient buildings : Gebäude intelligenter machen E-fficient buildings Smart city: Innovative Städte für ein besseres Leben Industry services: Nachhaltige Industrielösungen entlang der Wertschöpfungskette zur Industrie 4.0 Energies: Technologien und Dienstleistungen zur Optimierung der Förderung, Weiterverarbeitung und Verteilung von Energie Smart city SPIE ist Experte für multitechnische Lösungen Mechanical & Electrical Engineering (M&E) Information & Communication Technology Services (ICT) Industry services Maintenance & Facility and Energy Management Services (Tech FM) Energies 1

3 Klimawandel Alternde Gesellschaft Verknappung von Ressourcen Globalisierung Bevölkerungswachstum Steigende Komfortansprüche

4 Der bedeutendste Schlüssel für die Energiewende: Facility Management

5 Facility Management Themenschwerpunkten, Aufgabenbereiche, Disziplinen und Verbände Quelle: Holger Knuf, Beitrag zur FM-Tagung 2012

6 Was ist eigentlich Facility Management? Machen ihr Geschäft auf der Fläche Machen ihr Geschäft mit der Fläche

7 Der richtige Zeitpunkt zur Einschaltung eines FM Beraters (baubegleitendes FM) 100% Beauftragung eines Facility Managers x Definitionsphase Ideenphase Bauherr, Projektfinanzierer, Immobilienmanager Architekt, Projektentwickler Kostenverlauf Konventionelle Bauausführung Einsparpotenzial Planungsphase Projektsteuerer, Fachplaner Ausführungsphase Bau / TGA Bewirtschaftungsphase Gebäudemanager 0% Zeitlicher Projektverlauf

8 Schnittstellen der Beteiligten Die Lebenszykluskosten von Immobilien werden zunehmend in den Fokus kaufmännischer Betrachtungen gerückt; sowohl von Bauherren, Planern, Bauunternehmern als auch von den späteren Nutzern und Investoren. Wettbewerb s-phase Vorentwurf Ausführungs -planung Errichtung Konzeptplanung Leistungsvergabe Inbetriebnahme Betrieb Projektentwicklung Planer Facility-Management Nutzer Investor 7

9 Verteilung der Kosten in einer Liegenschaft (exemplarisch) 11% 42% 29% 18% Kaufmännisches Gebäudemanagement + öffentliche Lasten Infrastrukturelles Gebäudemanagement Technisches Gebäudemanagement Energie 8

10 Nebenkostenanalyse Vorentwurf Errichtung Konzeptplanung Wettbewerbphase Ausführungsplanung Leistungsvergabe Inbetriebnahme Betrieb Je früher die Integration unserer FM-Beratung erfolgt, desto effektiver ist ihre Wirkung! Planungsphase: Nebenkostenanalyse durch Simulationen, um Betreibungskosten/FM-Kosten im Vorfeld beurteilen zu können Vergabephase: Durch gezielte Betrachtung von Vorgaben können die Nebenkosten frühzeitig betrachtet und optimiert werden Errichtungsphase: Eine Kostenoptimierung kann durch die Baubegleitung entstehen Regelmäßiges Controlling durch monetäre Vergleiche über alle Phasen hinweg Mehrwert: Planbarkeit späterer Kosten Transparenz der Nebenkosten Steigerung des Immobilienwertes durch hohen Vermietungsstand und lange Mietlaufzeiten Betriebskosten werden gering gehalten steigendes Vermarktungspotential und steigende höhere Mieteinnahmen erzielbar 9

11 Beispiel Evangelisches Werk für Diakonie und Entwicklung Auftraggeber: Evangelisches Werk für Diakonie und Entwicklung e.v. Objektdaten: Bruttogrundfläche: m² Gebäudeart: Büro- und Verwaltungsgebäude Adresse: Caroline-Michaelis-Straße 1,10115 Berlin Bauausführung: Wettbewerbs -phase Vorentwurf Errichtung Konzeptplanung Ausführungsplanung Leistungsvergabe Inbetriebnahme Betrieb Nebenkostenschätzung Optimierung der Betriebsabläufe/-kosten Reinigungsausschreibung Abfallentsorgungskonzept Nutzerhandbuch TGM für 3,5 Jahre 10

12 Beispiel Atrium im EWDE Problem: Glasinnenreinigung durch eingeschränkte Erreichbarkeit Konzept: Im Kostenvergleich über den Lebenszyklus setzte sich der Steiger bei der Innenglasreinigung durch; Außenbereich ist begehbar Im Atrium wurden die Fahrwege und Aufstellflächen berücksichtigt Der Eingangsbereich wurde in der Planungsphase für das Einbringen des Steigers angepasst 11

13 Beispiel Nutzerhandbuch Das Nutzerhandbuch ist ein gemeinsam erarbeitetes Handbuch von SPIE und dem Kunden Es dient dem Nutzer die Betriebsabläufe und Konzepte des Objektes zu verstehen mit der Erstellung und Übergabe des Handbuchs wird sichergestellt, dass eine Gold-Zertifizierung nach DGNB erfolgen kann Es unterteilt sich in drei Bereiche: Nutzerhandbuch: Organisation: Technik: Hausordnung, Nachhaltigkeitsaspekte, Ansprechpartner, Flucht- und Rettungswege, Barrierefreiheit etc. Projektorganisation, Organisationskonzept, Leistungsbilder etc. Energiemedien, Energiekonzept, Funktionsbeschreibung, Leuchtenlisten, etc. 12

14 Nutzung Benchmarks Beispiel TGM und KGM Benchmarking spielt in sämtlichen Bereichen des Gebäudemanagements eine wesentliche Rolle! Als Benchmark wird üblicherweise der jeweils marktrelevante Kostenindex verwendet Eine sorgfältige Datenermittlung und detaillierte Analyse von Flächen, Kosten und Leistungen dient als Grundlage für den Vergleich mit anderen Immobilien 13

15 Referenz CALEIDO Auftraggeber: HTP Baden-Württemberg Objektdaten: Bruttogrundfläche: m² Gebäudeart: Büro, Wohnen, Einzelhandel, Fitness Adresse: Tübinger Straße 41,43, Paulinenstr.1 und Feinstraße 2, Stuttgart Bauausführung: Wettbewerbs -phase Vorentwurf Errichtung Konzeptplanung Ausführungsplanung Leistungsvergabe Inbetriebnahme Betrieb Nebenkostenschätzung Reinigungsausschreibung Abfallentsorgungskonzept Broschüre IGM und TGM für 3 Jahre 14

16 Beispiel Abfallentsorgung Ablauf: Überprüfung der örtlichen Gegebenheiten (Raumgröße etc.) Entwicklung/Optimierung des Abfallkonzeptes Berechnung der anfallenden Abfallmenge Optimierung der Abholungszyklen Müllraum Wohnen 2. Untergeschoss Beispiel Caleido - Abfalltrennung: Durchgängiges Konzept vom Entstehungsort bis zur Abholung Trennung von Wohnen und Büro/Gewerbe Optimierung der Wegezeiten Müllraum Büro/Gewerbe 1. Untergeschoss 15

17 Beispiel Broschüre Die Broschüre ist ein gemeinsam erarbeitetes Produkt von SPIE und dem Kunden Sie dient dem Kunden für Werbezwecke Die Broschüre enthält folgende Inhalte: Mikroanalyse Gebäudesteckbrief Aufteilung des Gebäudes unter Berücksichtigung der Nutzung Tipps für bewusstes Nutzerverhalten In Verbindung mit einer Nebenkostenanalyse enthält die Broschüre zusätzliche Prognosen zu den Nebenkosten, sowie eine Kostenaufteilung 16

18 Referenz HOCHTIEF-Haus Auftraggeber: HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH Objektdaten: Bruttogrundfläche: m² Gebäudeart: Büro- und Verwaltungsgebäude Adresse: Köpenicker Straße 54,10179 Berlin Bauausführung: Wettbewerbs -phase Vorentwurf Errichtung Konzeptplanung Ausführungsplanung Leistungsvergabe Inbetriebnahme Betrieb Nebenkostenschätzung Abfallentsorgungskonzept Optimierung der Betriebsabläufe/-kosten Bachelorthesis IGM und TGM 17

19 Beispiel Reinigungsausschreibung Bei der Lebenszyklusbetrachtung spielen die Reinigungskosten eine wichtige Rolle Die Reinigungskosten in der Nutzungs-/Betriebsphase lassen sich durch eine durchdachte und an die Immobilie angepasste Reinigungsausschreibung optimieren Die SPIE entwickelt in Zusammenarbeit mit dem Kunden die Reinigungsausschreibung, betreut diese und dient als Ansprechpartner Mehrwert für den Kunden: Betriebskostenoptimierung Nachhaltigkeit (ökonomische Qualität) Schonung der Ressourcen 18

20 Zusätzliche Referenz COCA COLA Auftraggeber: DEKA Objektdaten: Bruttogrundfläche: m² Gebäudeart: Büro- und Verwaltungsgebäude Adresse: Stralauer Allee 4, Berlin Bauausführung: Wettbewerbs -phase Vorentwurf Errichtung Konzeptplanung Ausführungsplanung Leistungsvergabe Inbetriebnahme Betrieb Nebenkostenschätzung Reinigungsoptimierung Kontinuierliche Überprüfung der zuvor stehenden Aspekte TGM für 5 Jahre 19

21 Produkt: FM-gerechte Planung Nachhaltige Planung spart Kosten! Durch Frühzeitige Betrachtung und Optimierung der Kosten in der Betriebsphase Regelmäßige Abstimmungs- und Koordinationsgespräche mit Architekten, Beratern, Planern, Nutzern und Unternehmen Identifikation von Kostentreibern durch Vergleich von Varianten Optimale Abstimmung und Reduzierung der Lebenszykluskosten unter Berücksichtigung der Nutzerzufriedenheit Ausarbeitung von Betriebs- und FM-Konzepten Kosten in Euro Nebenkostenschätzung 20

22 Facility Management (im Hochhaus) Agenda 1. Was ist eigentlich Facility Management? 2. Schnittstellen der Beteiligten 3. Verteilung der Kosten 4. Methodik 5. Nebenkostenanalyse 6. Beispiele EWDE CALEIDO HOCHTIEF-Haus COCA COLA 7. Produkt: FM gerechte Planung SPIE, gemeinsam zum Erfolg 21