Inhaltsverzeichnis. Abkürzungsverzeichnis...

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1 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis XIII A. Grundzüge einer Bauträgerfinanzierung 1. Geschäftspolitische Überlegungen Definition Bauträgerfinanzierung Festlegung von Risikoleitlinien Vertriebliche Zielsetzungen Organisatorische Mindestanforderungen Finanzierungsbedarf Bonitätsprüfung des Bauträgers Bonitätsprüfung/Referenzen Bilanzanalyse Überprüfung der maßgeblichen Projektbeteiligten Überprüfung des Bauvorhabens Konzeptions- und kostenseitige Objektbeurteilung Marktchancen Absicherung des Kredits Grundschuld Abtretung der Kaufpreisansprüche Abtretung der Ansprüche aus dem Generalunternehmervertrag und dem Architektenvertrag Verpfändung des Guthabenkontos für die Kaufpreiszahlungen Bürgschaft des Geschäftsführers Sonstige Drittsicherheiten Abwicklung in der Bank Wahl des Kontomodells Ein-Konto-Modell Zwei-Konten-Modell ohne Kompensation Zwei Konten mit Kompensationsvereinbarung Zwei-Konten-Modell als einheitliches Kontokorrent Überwachung im Verlauf der Baumaßnahme Endabrechnung/Gewinnauskehrung

2 VIII Inhaltsverzeichnis 6. Absicherung der Erwerber Freistellungserklärung nach 3 MaBV Bürgschaft nach 7 MaBV Wechsel der Sicherheiten Zulässigkeit von Abschlagszahlungsvereinbarungen BGH-Entscheidung vom Heilung durch die Sicherungsverordnung? Verhalten der Bank Behandlung der Bauabzugssteuer Neue Rechtsprechung zum Widerrufsrecht bei Realkreditverträgen Neue Rechtsprechung zur Abwicklung nach 7 MaBV B. Darstellung des Beispielsfalls 1. Ausgangssituation Ursachen der Krise C. Verhalten der Bank bei einer stockenden Baumaßnahme 1. Typische Krisenanzeichen im Rahmen einer Bauträgerfinanzierung In der Bank erkennbare Anzeichen Entwicklung der Baustelle Kauf von Einheiten durch am Bau beteiligte Handwerker Überprüfung der eigenen Situation und Neubewertung der Sicherheiten Wechsel der Zuständigkeit in der Bank Kündigung des Kreditengagements Risiken bei der Rückdatierung von Verträgen Überprüfung und Kontrolle des Bautenstandes Mögliche Handlungsalternativen der Bank Freigabe Freihändiger Erwerb des Objekts vom Bauträger Vor- und Nachteile für die Bank Verhandlung mit dem Bauträger Probleme bei nachrangigen Gläubigern Verhalten gegenüber neuen Erwerbern Erwerb der Projektgesellschaft Verhalten bei Abwicklung nach 3 MaBV Rechtliche Grundlagen

3 Inhaltsverzeichnis IX 4.2 Verhandlung mit dem Bauträger Kontaktaufnahme und Verhandlungen mit den Erwerbern Erwerberversammlung Mängelrügen durch die Erwerber/Kaufpreisminderung Entscheidungsfindung in der Bank Verhalten bei Abwicklung nach 7 MaBV Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Bank Kontaktaufnahme und Verhandlungen mit dem Erwerber Abwicklung nach Zahlung aus der Bürgschaft D. Risiken im Rahmen einer Bauträgerfinanzierung 1. Sanierungskredit Erkennen der Krise Erstellung eines Sanierungskonzepts Umsetzung des Sanierungskonzepts Drohende Zahlungsunfähigkeit Neuer Insolvenzgrund als Sanierungsmöglichkeit Spezifische Risiken im Rahmen einer Bauträgerfinanzierung Finanzplanung als Steuerungsinstrument Überschuldung Neue Definition der Überschuldung Erhöhte Bedeutung im Bauträgergeschäft/Prüfungspflichten der Bank Rangrücktrittserklärung Zahlungsunfähigkeit Erhöhte Anforderungen an die Zahlungsfähigkeit Abgrenzung unwesentlicher Liquiditätslücken Wegfall der Zahlungsunfähigkeit Baukosten Bauzeiten Vertriebsstörungen Auswirkungen auf die Finanzierung des Bauträgers Vorkehrungen/Maßnahmen der Bank Insolvenzantrag durch die Bank Voraussetzungen Vor- und Nachteile für die Bank Beschwerde des Schuldners gegen Sicherungsmaßnahmen Auswahl des Insolvenzverwalters Unregelmäßigkeiten beim Bauträger

4 X Inhaltsverzeichnis 7. Haftung der Bank Aufklärungspflichten/Beratungshaftung/Prospekthaftung Vollmachtserteilung im Rahmen des VerbrKrG/Unwirksamkeit der Vollmacht eines Treuhänders Ausschließliche Finanzierung des Bauträgers Gleichzeitige Finanzierung von Bauträger und Erwerber E. Abwicklung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens 1. Verhalten im Insolvenzverfahren Eröffnungsverfahren Neue Stundungsregelung zur Deckung der Verfahrenskosten auch im Regelinsolvenzverfahren Tätigkeit des vorläufigen Insolvenzverwalters Tätigkeit des Insolvenzverwalters nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Verhalten der Bank während des Insolvenzverfahrens Kontaktaufnahme/Zusammenarbeit mit dem Insolvenzverwalter Forderungsanmeldung Entscheidung über die Sicherheitenverwertung Mobiliarsicherheiten Grundpfandrechte Drittsicherheiten Abwehr von Anfechtungsansprüchen des Insolvenzverwalters Grundsätzliche Regelungen Sicherheitenbestellung Zahlungseingänge Gläubigerversammlung Ablauf der Gläubigerversammlung Abwahl des Insolvenzverwalters Verteilung der Insolvenzmasse Beendigung des Insolvenzverfahrens Freihändiger Erwerb vom Insolvenzverwalter Vor- und Nachteile für die Bank Entscheidungsfindung in der Bank Verhandlung mit dem Insolvenzverwalter F. Ablauf des Beispielsfalls mit Insolvenzplan 1. Das Insolvenzplanverfahren Grundlagen eines Insolvenzplanverfahrens Unterschiede zum Regelinsolvenzverfahren

5 Inhaltsverzeichnis XI 2. Grundzüge des vorgelegten Insolvenzplans im Beispielsfall Bericht des vorläufigen Insolvenzverwalters Insolvenzplan Erläuterungen zum Insolvenzplan Verhalten im Laufe des Insolvenzplanverfahrens Vorbereitung der Gläubigerversammlung Ablauf der Gläubigerversammlung Umsetzung des Insolvenzplans und Abschluss des Insolvenzverfahrens. 139 G. Zwangsverwaltung zur Fertigstellung des Objekts 1. Besonderheiten bei der Zwangsverwaltung eines Bauträgerobjekts Voraussetzungen für die Einleitung der Zwangsverwaltung Auswahl des Zwangsverwalters Maßnahmen und Tätigkeiten des Zwangsverwalters Bestandsaufnahme Kostenermittlung Fertigstellung Verteilung möglicher Überschüsse Vorschüsse für die Fertigstellung der Maßnahme Vergütung des Zwangsverwalters Gesetzliche Regelung Vergütung bei einer Bauträgermaßnahme H. Verwertung durch Zwangsversteigerung 1. Besonderheiten bei der Zwangsversteigerung eines Bauträgerobjekts Voraussetzungen Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens Einstellungsmöglichkeiten Einstellungsantrag nach 30a ZVG Einstellungsantrag nach 30d ZVG Altlasten Probleme bei der Ermittlung des Verkehrswertes Vorbereitung des Versteigerungstermins Bankinterne Maßnahmen Interessentensuche Verteilung eines Gesamtrechts nach 64 ZVG Ablauf des Versteigerungstermins anhand des Beispielsfalls

6 XII Inhaltsverzeichnis 2.5 Zuschlagsentscheidung Verteilungsverfahren I. Not leidende Erwerberfinanzierungen 1. Vorgehen der Bank Kaufvertragsabwicklung nach 3 MaBV Kaufvertragsabwicklung nach 7 MaBV Neuregelungen im Verbraucherinsolvenzverfahren Vollstreckungsschutz während des außergerichtlichen Einigungsversuchs Wegfall des gerichtlichen Schuldenbereinigungsverfahrens bei vorhersehbarem Scheitern Anwendbarkeit der Vorschriften über die Pfändungsfreigrenzen im Insolvenzverfahren Verkürzte Dauer der Wohlverhaltensperiode und der Gültigkeit einer Lohnabtretung Forderungen aus unerlaubter Handlung Neuregelung der Anfechtung Verwertungsrecht des Treuhänders nach Aufforderung Anhang 1. Vertragsmuster Freistellungserklärung nach 3 MaBV Bürgschaft nach 7 MaBV Zusatzvereinbarung zum Kreditvertrag beim Ein-Konto-Modell Zusatzvereinbarung zum Kreditvertrag beim Zwei-Konto-Modell als einheitliches Kontokorrent Literaturverzeichnis Mustergrundbücher Sachverzeichnis