SCHULDRECHT BESONDERER TEIL - VERTRAGSVERHÄLTNISSE. Der Trödelvertrag. Christian Rabl. Christian Rabl

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1 SCHULDRECHT BESONDERER TEIL - VERTRAGSVERHÄLTNISSE Der Trödelvertrag Christian Rabl 47

2 Der Trödelvertrag Beim Trödelvertrag (Verkaufsauftrag) übergibt der Eigentümer eine bewegliche Sache dem Übernehmer (Trödler), der sie innerhalb einer bestimmten Frist zurückzugeben oder für sie den im Voraus bestimmten Kaufpreis zu bezahlen hat ( 1086 ABGB). Realvertrag (kommt mir Übergabe der Sache zustande) Nach Verstreichen der Frist hat der Trödler kein Wahlrecht mehr, er wird Eigentümer und muss den Kaufpreis entrichten. Damit (oder dem früheren Eigentumserwerb eines Dritten) geht auch die Preisgefahr über. Kein Trödelvertrag bei unbeweglichen Sachen oder Unbestimmtheit des Preises oder der Zahlungsfrist ( 1088 ABGB) 48

3 Der Trödelvertrag Der Trödler ist berechtigt, die Sache im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu veräußern. Der Dritte erwirbt Eigentum, obwohl der Trödler vor Ablauf der Frist selbst nicht Eigentümer ist (Ausnahme von 442 ABGB). Die Verschaffung des Eigentums durch den Trödler beruht auf einer mit dem Verkaufsauftrag verbundenenverfügungsermächtigung. Während des Laufes der Zeit ist der Übergeber an den Vertrag gebunden, er kann die Sache nicht zurückfordern. Der Trödler ist izw vor Ablauf der Frist nicht nur zur Weiterveräußerung, sondern auch zum Selbsteintritt durch Erklärung gegenüber dem Übergeber berechtigt. Unterschied zu Auftrag und Kommissionsgeschäft ( 383ff UGB): Trödler hat mangels anderer Vereinbarung den Preis ohne Rücksicht darauf abzuliefern, ob er vom Dritten mehr oder weniger oder gar nichts erhält. 49

4 SCHULDRECHT BESONDERER TEIL - VERTRAGSVERHÄLTNISSE Der Maklervertrag Christian Rabl 50

5 Der Maklervertrag Besondere, zum Teil vom MaklerG (BGBl 1996/262) abweichende Bestimmungen über Maklerverträge mit Verbrauchern: 30a KSchG: Rücktrittsrecht von Immobilienverträgen gilt auch für einen im Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft geschlossenen Maklervertrag. Rücktrittsrechte nach anderen Bestimmungen, insbesondere nach den 11 FAGG bleiben unberührt. 30b KSchG: Immobilienmakler hat schriftlich zu erfüllende Aufklärungspflichten (zb über Vermittlungsprovision). 30c KSchG: zeitliche Schranken für Alleinvermittlungsaufträge, wenn bestimmte Immobiliengeschäfte vermittelt werden sollen. 31 KSchG: manche Vereinbarungen müssen ausdrücklich und schriftlich erfolgen (Abs 1). Gewisse Bestimmungen des MaklerG sind zugunsten von Verbrauchern zwingend (Abs 2). 51

6 SCHULDRECHT BESONDERER TEIL VERTRAGSVERHÄLTNISSE Das Factoring Christian Rabl 52

7 Das Factoring Factoring ist die Zession der in einem Geschäftsbetrieb entstehenden Forderungen für Warenlieferungen und Dienstleistungen durch den Unternehmer an einen Factor (Zessionar). Je nach Ausgestaltung der Vereinbarung treuhändige Abtretung (Inkassozession), die den Zweck hat, dem Unternehmer die Mahnung und Eintreibung der Forderungen abzunehmen Forderungskauf Übernimmt der Factor das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners (Delkredereübernahme), so spricht man auch vom echtenfactoring, sonst vom unechtenfactoring. Das Geschäft hat Finanzierungsfunktion, wenn der Factor vor der Leistung durch den Schuldner den Unternehmer befriedigt. 53

8 SCHULDRECHT BESONDERER TEIL VERTRAGSVERHÄLTNISSE Bestandrecht Christian Rabl 54

9 Der Bestandvertrag Begriffe und Abgrenzungen 1090 ABGB Der Vertrag, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, heißt überhaupt Bestandvertrag. Das ABGB fasst Miete und Pacht unter dem Begriff Bestandvertrag zusammen. Charakteristischer Geschäftsinhalt ist die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Zustandekommen: als Konsensualvertrag durch Einigung über Bestandsache und Zins ( 1094 ABGB) Gegenstand: unverbrauchbare, bewegliche oder unbewegliche, körperliche oder unkörperliche Sachen ( 1093 ABGB) und auch unselbstständige Bestandteile (zb Mauerflächen für Werbezwecke) Der Zins muss bestimmbar sein ( 1092 ABGB). 55

10 Der Bestandvertrag Begriffe und Abgrenzungen Miete ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum bloßen Gebrauch. zb Überlassung einer Wohnung, eines Fernsehgerätes, eines PKW Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch und Fruchtbezug (Nutzung). zb Überlassung eines Unternehmens, eines Bauernhofes, einer Arztpraxis Elemente beider Vertragstypen Überwiegen entscheidet gem 1091 letzter Satz ABGB (Absorptionstheorie) 56

11 Der Bestandvertrag Begriffe und Abgrenzungen Unterscheidungen: MRG gilt nur für Mietverträge, nicht aber für Pachtverträge Nur bei Miete unbeweglicher Sachen ist die Zinsbefreiung wegen Unbrauchbarkeit unabdingbar ( 1096 Abs 1 ABGB) Bei Miete andere Verteilung der Lastentragung ( 1099 ABGB, vgl auch 1101 und 1115 ABGB) Von der Leihe unterscheidet sich die Miete durch die Entgeltlichkeit (Anerkennungszins ist zulässig); Leihe ist zudem Realvertrag Prekarium (Bittleihe) ist im Gegensatz zu Miete und Pacht jederzeit widerrufbar 57

12 Mieter- und Pächterschutz Die bestandrechtlichen Regeln des ABGB gelten nur, soweit Sondergesetze nicht anwendbar sind oder soweit sie keine Regelung enthalten. Wichtigstes Sondergesetz ist das mehrfach novellierte MietrechtsG 1981 ( MRG ), das das frühere MietenG 1922 abgelöst hat und weitestgehend zwingenden Mieterschutz vorsieht. Bestandschutz 29ff MRG Mietzinsobergrenzen 16ff; 26 MRG Achtung: Zahlreiche Übergangsbestimmungen aufgrund der mehrfachen Novellierung des MRG ( 43ff, 49aff MRG) 58

13 Das MRG Anwendungsbereich Anwendungsbereich ( 1 Abs 1 MRG) Miete von Wohnungen Miete einzelner Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den dazugehörigen Haus- oder Grundflächen (Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte nicht jedoch Pachtverträge 59

14 Das MRG Anwendungsbereich Ausnahmen ( 1 Abs 2 MRG) Beherbergungsbetriebe; Garagierungsunternehmen; Studentenwohnheime (Z1) Dienstwohnungen (Z2) Bestimmte Mietverträge deren Befristung ein halbes Jahr nicht übersteigt (Z3) Zweitwohnungen zur Erholung oder Freizeitgestaltung (Z4) Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei nachträglich geschaffene Dachbodenausbauten nicht zählen (Z5) Es gelten die Bestimmungen des ABGB! 60

15 Das MRG Anwendungsbereich Abgrenzung Geschäftsraummiete Unternehmenspacht Nur Mieter genießt Schutz des MRG! Unternehmen ist fruchtbringende Gesamtsache, Raum dient nur Gebrauch Wenn lebende Organisation (zb Ruf, Kundenkreis, Warenlager, Forderungen ) überlassen wird, so ist Pacht anzunehmen Sind nur körperliche Sachen vorhanden (zb Inventar eines schon stillgelegten Betriebes), so liegt Miete vor Weitere Indizien für Pacht: eine dem Pächter auferlegte Betriebspflicht, Abhängigkeit des Zinses von der Höhe des Umsatzes, Mitüberlassen einer Konzession (Gewerbeberechtigung) Strittig ist Beurteilung von Verträgen in Einkaufszentren (neue Rsp des OGH Miete) 61

16 Das MRG Anwendungsbereich MRG erfasst nur Raummiete; keine Anwendbarkeit des MRG auf reine Flächenmiete (Miete eines unbebauten Grundstückes). Wird Grundstück zur Errichtung eines Wohn- oder Geschäftsraumsuperädifikates gemietet, so gilt das MRG analog. Räume zur Ausübung einer Freizeitbeschäftigung (Hobbyräume) sind weder Wohnung noch Geschäftsräumlichkeiten unterliegen nicht MRG Gerichtliche Entscheidung zumeist im Außerstreitverfahren ( 37 MRG); in manchen Gemeinden ist zuvor die Entscheidung einer Schlichtungsstelle notwendig ( 39f MRG). 62

17 Das MRG Anwendungsbereich Der Teilanwendungsbereich des MRG ( 1 Abs 4 MRG) betrifft Mietgegenstände die ohne öffentliche Mittel aufgrund einer nach dem erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden die in bestimmten, neu errichteten Dachbodenausbauten oder Zubauten gelegen sind (Z 2 und 2a) die im Wohnungseigentum stehen und in Gebäuden liegen, die aufgrund einer nach dem erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden Vgl auch die ähnliche Regelung für sog Wirtschaftsparks ( 1 Abs 5 MRG) Anwendung von insbesondere Bestandschutz ( MRG), Kaution ( 16b MRG) und Mietrecht im Todesfall ( 14 MRG) Nicht: Zinsregelungen 63

18 Das MRG Haupt- und Untermiete Hauptmieten ( 2 Abs 1 MRG): Verträge mit dem Eigentümer, Fruchtnießer der Liegenschaft, dem Mieter oder Pächter des ganzen Hauses und dem Wohnungseigentümer Untermiete ( 2 Abs 2 MRG): alle sonstigen Fälle der Weitergabe des Gebrauchs Bestimmungen des MRG gelten zum größten Teil nur für Hauptmieten: 27 MRG (verbotene Abreden) gilt für Haupt- und Untermieten 29ff MRG (Bestandschutz) gelten auch für Untermieten mit der Einschränkung, dass der Untermieter in bestimmten Fällen leichter gekündigt werden kann ( 30 Abs 2 Z 12 MRG) Umgehungsschutz ( 2 Abs 3 MRG): Untermieter kann vom Vermieter verlangen, als Hauptmieter anerkannt zu werden, wenn der Hauptmietvertrag nur zum Zweck der Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechte geschlossen wurde 64

19 Rechte und Pflichten der Parteien Art und Umfang des Gebrauchs Der Bestandnehmer ist berechtigt, die Sache dem Vertrag gemäß zu gebrauchen ( 1098 ABGB; 8 Abs 1 MRG); er muss jeden vertragswidrigen Gebrauch unterlassen und darf die übrigen Mieter nicht stören. Der Umfang des Gebrauchsrechts richtet sich nach dem Vertrag, subsidiär nach dem Ortsgebrauch. Vertragswidriger Gebrauch Unterlassung, bei Verschulden Schadenersatz ( 1111 ABGB); Vertragsauflösung nur bei erheblich nachteiligem Gebrauch ( 1118; 30 Abs 2 Z 3 MRG) 65

20 Rechte und Pflichten der Parteien Vermieter muss bestimmte beabsichtigte Änderung des Mietgegenstandes dulden: wenn sie dem Stand der Technik und der Übung des Verkehrs entspricht, einem wichtigen Interesse des Mieters dient, ihre einwandfreie Durchführung gewährleistet ist, der Mieter die Kosten trägt, keine Gefahr der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters und anderer Mieter oder für die Sicherheit von Personen und Sachen besteht und keine Schädigung des Hauses erfolgt ( 9 MRG). Insbesondere: Errichtung von Versorgungsleitungen sowie Beheizungs- und Sanitäranlagen, Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs ( 9 Abs 2 MRG) 66

21 Rechte und Pflichten der Parteien Übergabe und Instandhaltung der Bestandsache ABGB Bestandgeber hat die Sache dem Bestandnehmer in brauchbarem Zustand zu übergeben und in diesem Zustand zu erhalten; er darf Bestandnehmer in Ausübung seines Rechtes nicht stören ( 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB) und hat Störungen durch Dritte zu unterbinden. Unterbleiben der Übergabe (Verzug): 918ff ABGB Bei Verstößen ganz oder teilweisebefreiungderzinszahlungspflicht ( 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB), sofern Störung nicht von Bestandnehmer zu vertreten ist; kein Verzicht darauf im Voraus bei Miete unbeweglicher Sachen im Voraus ( 1096 Abs 1 letzter Satz ABGB) Bestandnehmer kann auf Vertragserfüllung begehren (zb Herstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes der Sache; Verschaffung behördlicher Bewilligung, Unterlassung von Störungen) oder den Vertrag auflösen ( 1117 ABGB) Bei Verschulden wird Bestandgeber auchschadenersatzpflichtig Bestandnehmer hat bei sonstiger Haftung notwendige Ausbesserungen dem Bestandgeber anzuzeigen ( 1097 ABGB); Ersatz des dem Bestandgeber obliegenden oder nützlichen Aufwandes ( angewandte Geschäftsführung ) Erhaltungspflicht des Vermieters disponibel? Rsp. grundsätzlich ja, aber Sittenwidrigkeitsprüfung nach 879 Abs 3 67

22 Rechte und Pflichten der Parteien MRG Vermieter ist wiederum zur Übergabe des Mietobjektes in brauchbarem Zustand, zur Erhaltung und zur Unterlassung von Störungen verpflichtet. selbe Rechtsfolgen wie in ABGB (Zinsminderung, Verbesserung, Vertragsauflösung, Schadenersatz) Mieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen, wie zb Versorgungsleitungen oder Beheizungs- und Sanitäranalgen so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern keine Nachteile drohen ( 8 Abs 1 MRG). 68

23 Rechte und Pflichten der Parteien Abweichende Erhaltungspflicht des Vermieters ( 3 MRG) - Vermieter muss ortsübliche Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigen - Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses und der gemeinsam benutzten Anlagen - Umgestaltung/Neueinführung aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen (zb Anschluss an Kanalisierung); Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs - Erhaltung einzelner Mietgegenstände, soweit erforderlich zur Behebung ernsthafter Schäden des Hauses, zur Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen; zur Übergabe einer zur vermietenden Sache in brauchbarem Zustand; auch erforderliche Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heiztermen ( 3 Abs 1 Z 2 a MRG) - Nützliche Verbesserungen, wenn im Hinblick auf den Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig und bei Kostendeckung ( 4 MRG) sind aus Mietzinsreserven zu decken ( 3 Abs 3, 4 Abs 3 MRG) 69