Altlasten in der Insolvenz aus Sicht der Kreditwirtschaft. Referent: Andreas Binder AAV Fachtagung am 12. Juni 2007 in Hattingen

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1 Altlasten in der Insolvenz aus Sicht der Kreditwirtschaft Referent: Andreas Binder AAV Fachtagung am 12. Juni 2007 in Hattingen

2 Fokus Haftung der Banken für Altlasten auf beliehenen Grundstücken Strategien und Lösungsansätze der Banken bei der Verwertung von Grundstücken insolventer Kreditnehmer mit Altlastenverdacht oder festgestellten Altlasten Kreditvergabepraxis bei der Beleihung von Industriegrundstücken

3 Themenpunkte I. Altlastensanierungsverantwortlichkeit der Banken II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke altlastenverdächtig bzw. belastet sind III. Kreditvergabepraxis bei der vorgesehenen Besicherung durch Grundpfandrechte bei Industriegrundstücken

4 I. Altlastensanierungsverantwortlichkeit der Banken 1.Altlastenverantwortlichkeiten der Banken nach dem BBodenSchG 2. Zusammenfassung

5 I. Altlastensanierungsverantwortlichkeit der Banken 1.Altlastenverantwortlichkeiten der Banken nach dem BBodenSchG a. Verhaltensstörer ( 4 III BBodenSchG) Der Geschäftsbetrieb der Bank löst keine Kontamination aus. b. Zustandsstörer ( 4 III BBodenSchG) Bei Eigentum der Bank am Grundstück selten, da die Bankgebäude i. d. R. nicht auf kontaminierten Böden errichtet wurden Problem: Rettungserwerb von Grundstücken insolventer Kunden

6 I. Altlastensanierungsverantwortlichkeit der Banken 1.Altlastenverantwortlichkeiten der Banken nach dem BBodenSchG c. Bank als früherer Eigentümer ( 4 VI BBodenSchG) Voraussetzungen: - Zustandstörerverantwortlichkeit der Bank vor der Veräußerung des Grundstücks - Eigentumsübertragung nach dem (Eintragung im Grundbuch) - Kenntnis oder Möglichkeit der Kenntnis der Altlasten durch die Bank zum Zeitpunkt der Veräußerung Bei zum Bankbetrieb genutzten Grundstücken hat die Regelung praktisch keine Relevanz Problem: Rettungserwerb von Grundstücken insolventer Kunden

7 I. Altlastensanierungsverantwortlichkeit der Banken 1.Altlastenverantwortlichkeiten der Banken nach dem BBodenSchG d. Handels- und gesellschaftsrechtliche Verpflichtung ( 4 III Satz 4 BBodenSchG) Voraussetzungen: - wesentliche Beteiligung der Bank an dem Unternehmen, das Verhaltensoder Zustandsstörer ist, die der Bank eine wesentliche Bestimmung über die Geschäfte des Unternehmens ermöglicht. oder - Faktische Geschäftsführung der Bank im Rahmen der Sanierung des Unternehmens, welches Verhaltens- oder Zustandstörer ist (Die Bank hält die Fäden der Sanierung in der Hand)

8 I. Altlastensanierungsverantwortlichkeit der Banken 1.Altlastenverantwortlichkeiten der Banken nach dem BBodenSchG d. Handels- und gesellschaftsrechtliche Verpflichtung ( 4 III Satz 4 BBodenSchG) Die Banken halten nur noch unwesentliche Beteiligungen an Industrieunternehmen Die Rechtsfigur der faktischen Geschäftsführung findet auf Grund der zivilrechtlichen Folgen für die Banken bereits seit Jahren bei den Sanierungsmaßnahmen von Unternehmen Berücksichtigung Problem: Rettungserwerb von Grundstücken insolventer Kunden über eine Tochtergesellschaft

9 I. Altlastensanierungsverantwortlichkeit der Banken 1.Altlastenverantwortlichkeiten der Banken nach dem BBodenSchG d. Wertausgleich ( 25 BBodenSchG) Der Wertausgleich findet statt, wenn mit öffentlichen Mitteln ein altlastenbelastetes Grundstück saniert wird und dadurch der Verkehrswert des Grundstücks sich erhöht. Der Maximalbetrag liegt bei den eingesetzten öffentlichen Mitteln. Der Wertausgleich ist eine öffentliche Last Problem: Die Grundpfandrechte der Bank können entwertet werden In der Zwangsversteigerung ist die öffentliche Last gemäß 10 I Nr. 3 ZVG vor den Grundpfandrechten zu befriedigen Bei einem freihändigem Verkauf des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter sind die öffentlichen Lasten ebenfalls vorrangig zu bedienen.

10 I. Altlastensanierungsverantwortlichkeit der Banken 2. Zusammenfassung 2. Zusammenfassung Die Sanierungsverantwortlichkeit bzw. die Einbindung der Banken für Altlastensanierungen ergeben sich im Falle der Insolvenz des Kunden in zwei relevanten Fallgruppen: - Rettungserwerb der Grundstücke durch die Bank oder eine Tochtergesellschaft - Verminderung des Wertes der Grundpfandrechte durch den Wertausgleich gemäß 25 BBodenSchG Hieraus ergeben sich auch die Möglichkeiten der Zusammenarbeit bei der Altlastensanierung der Grundstücke

11 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 1. Strategien der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlasten 2. Lösungsansätze der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlastenbelastung 3. Zusammenfassung

12 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 1. Strategien der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlasten Ziel der Sicherheitenverwertung: Minimierung des Kreditausfalls für die Bank im Rahmen der Insolvenz des Kreditnehmers durch die Erzielung eines möglichst hohen Verwertungserlöses für das Grundstück.

13 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 1. Strategien der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlasten Verwertungsmöglichkeiten von Grundstücken in der Insolvenz des Kreditnehmers: a. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung Voraussetzungen: - keine Beschlagnahme durch den Insolvenzbeschluss des Gerichtes - Bereits beantragte Verfahren werden nicht von der Rückschlagsperre ( 88 InsO) erfasst

14 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 1. Strategien der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlasten b. Freihändiger Verkauf und kalte Zwangsverwaltung des Grundstückes durch den Insolvenzverwalter - es werden vertragliche Vereinbarungen mit den Insolvenzverwaltern bezüglich des Verkaufes und der Verwaltung der Immobilie getroffen ( I.d.R, weitgehende Enthaftung des Insolvenzverwalters, Übernahme des Massebeitrages und der Kosten durch die Bank)

15 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 1. Strategien der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlasten c. Strategien zur Aufwertung der Grundstücken: - Neuvermietungskonzept nach Betriebseinstellung des insolventen Unternehmens. Unter Umständen nach baulichen Maßnahmen - Sofern eine Neuvermietung wegen fehlender Mietinteressenten nicht möglich ist, wird eine baurechtliche Umnutzung angestrebt. Hierzu ist in der Regel Eigentümerwechsel erforderlich, da der Schuldner meistens nicht mehr motiviert ist die Umnutzung mitzugestalten

16 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 1. Strategien der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlasten d. Rettungserwerb der Immobilie durch die Bank oder eine Tochtergesellschaft: Die Bank oder eine Tochtergesellschaft erwirbt das Grundstück in der Zwangsversteigerung oder durch Kaufvertrag mit dem Insolvenzverwalter Gründe: - Es gibt keine Interessenten für das Grundstück - Eine baurechtliche Umnutzung des Grundstücks ist für die höherwertige Verwertung erforderlich

17 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 1. Strategien der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlasten d. Rettungserwerb der Immobilie durch die Bank oder eine Tochtergesellschaft: Nachteile für die Bank: - Grundstücke und Tochtergesellschaften belasten das Eigenkapital der Bank nach dem Kreditwesengesetz - die Bank muss Projektentwicklungsgesellschaften beauftragen, da die Bank selbst kein Know-How für die Projektentwicklung hat. - riskante und langfristige Investition - bei vorhanden Altlasten ist das Kostenrisiko der Bank zu intransparent Ergebnis: Die Banken führen den Rettungserwerb nur noch bei nicht risikobehafteten Grundstücken durch. I.d.R. nie bei Altlastenbelastung des Grundstücks

18 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 1. Strategien der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlasten e. Wertminderung des Grundpfandrechtes durch 25 BBodenSchG Die Bank hat als Kreditsicherheit ein Grundpfandrecht auf einem altlastenbelasteten Grundstück und versucht nunmehr das Grundstück zu verwerten Die Bank wird das Grundstück ohne eine genaue Bestimmung der Altlasten und deren Beseitigungskosten nicht verwerten können. Die Käufer wollen in der Regel nur altlastenfreie oder altlastensanierte Grundstücke kaufen. In den Fällen, in denen die genauen Kosten der Altlastenbeseitigung feststehen, wird der Kaufpreis entsprechend gemindert Ergebnis: Die Grundstücke sind somit für die Bank fast unverwertbar

19 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 2. Lösungsansätze der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlastenbelastung Grundsatz: Die Bank wird sich an den Kosten einer Beseitigung von Altlasten nur beteiligen, wenn diese nicht höher sind als der Wert des sanierten Grundstücks und damit das Grundpfandrecht keine vollständige Entwertung erfährt. Die Beteiligung an den Kosten der Altlastenbeseitigung kann nur unter diesem Gesichtspunkt von den Gremien genehmigt werden

20 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 2. Lösungsansätze der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlastenbelastung Umgang der Banken mit den Altlasten: a. Vogel Strauss Politik Die Banken negieren bis zur Vorlage von Gutachten, dass Vorliegen von Altlasten. Problem: Die möglichen Käufer verlangen bei entsprechenden Verdachtsflächen die Vorlage von Altlastengutachten Ergebnis: Diese Politik führt somit i.d.r. zu einer Unverwertbarkeit des Grundstücks

21 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 2. Lösungsansätze der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlastenbelastung Umgang der Banken mit den Altlasten: b. Gutachtenerstellung Die Banken beauftragen zusammen mit dem Insolvenzverwalter die Erstellung eines Altlastengutachtens mit der Angabe, welche Kosten bei einer Beseitigung der Altlasten anfallen Ergibt das Gutachten, dass die Kosten für die Beseitigung der Altlasten einen möglichen späteren Verkaufserlös für das Grundstück übersteigen, wird die Bank möglicherweise die Grundpfandrechte freigeben.

22 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 2. Lösungsansätze der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlastenbelastung b. Altlastengutachtenerstellung Ergibt das Gutachten, das nach den Kosten für die Beseitigung der Altlasten noch ein möglicher positiver Erlös für die Grundpfandrechte verbleibt, wird die Bank, je nach dem Ergebnis, wie folgt agieren: - Die Bank beseitigt die Altlasten auf eigene Kosten in Zusammenarbeit mit der zuständigen Behörde - Die Bank beteiligt sich teilweise an den Kosten für die Altlastenbeseitigung. - Die Bank lässt die Altlastenbeseitigung mit öffentlichen Mitteln durchführen und es wird beim Verkaufserlös zunächst der Wertausgleich gemäß 25 BBodenSchG an die öffentliche Hand abgeführt

23 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 2. Lösungsansätze der Banken bei der Verwertung von Grundstücken mit Altlastenbelastung Ergebnis: Die Bank ist, sofern diese das Grundpfandrecht nicht vollständig entwertet, in der Regel bereit eine Altlastensanierung in einem bestimmten Umfang mitzubegeleiten.

24 II. Strategien und Lösungsansätze der Banken bei insolventen Kreditnehmern, bei denen die mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücke 3. Zusammenfassung Zusammenfassung: Durch Altlasten werden die grundpfandrechtlichen Sicherheiten der Banken erheblich wirtschaftlich entwertet. Sofern die Altlasten das Grundpfandrecht vollständig entwerten, werden die Banken dieses freigeben und sich an einer Altlastensanierung nicht beteiligen Bei einen positiven Wert des Grundpfandrechtes nach der Zahlung der Kosten der Altlastensanierung sind die Banken in der Regel bereit an einer Altlastensanierung konstruktiv mitzuarbeiten.

25 III. Kreditvergabepraxis bei der vorgesehenen Besicherung durch Grundpfandrechte bei Industriegrundstücken Grundsätze der Kreditvergabepraxis - Keine Vergabe von Sicherheitenkrediten. Es erfolgt die Kreditvergabe allein nach der wirtschaftlichen Situation des Kreditnehmers - Grundpfandrechtliche Besicherung an den Industriegrundstücken wird auch zur Überwachung der Übereignung von Grundstücken auf andere Konzerngesellschaften oder auf Dritte genutzt - Ein Altlastenverdacht wird bei der internen Sicherheitenbewertung berücksichtigt

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit