Der praktische Leitfaden zum Eigenheim

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1 Der praktische Leitfaden zum Eigenheim Marketingmitteilung September 2010

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3 Inhaltsverzeichnis Vorhaben 5 Kauf einer neuen Eigentumswohnung Kauf eines Hauses oder einer Wohnung Kauf eines Grundstücks Bau eines Hauses Finanzierung 11 Finanzierungsplan Eigenkapital Immobilienkredit Versicherungen 17 Restschuldversicherung Invaliditätsversicherung Lebensversicherung Multiprotect Klima Wohnung Staatliche Wohnbauförderungen 19 Zuschüsse Zinsvergünstigungen Sonstige Fördermaßnahmen Steuern 23 Absetzbarkeit von Kreditzinsen Absetzbarkeit von Versicherungsbeiträgen (Restschuldversicherung) Reduzierter Mehrwertsteuersatz Grunderwerbsteuer Weitere Auskünfte 26

4 Der Kauf, der Bau oder die Modernisierung eines Hauses oder einer Wohnung ist ein Vorhaben, das finanzielle Mittel langfristig bindet und deshalb einer sorgfältigen Planung bedarf. Diese Broschüre von BGL BNP Paribas soll Ihnen einen Überblick über alle erforderlichen Schritte geben und Ihnen bei der Finanzierung Ihrer Pläne helfen. Wir stehen Ihnen für die Beantwortung Ihrer Fragen natürlich gerne zur Verfügung und erstellen gemeinsam mit Ihnen eine Finanzierung, die genau auf Ihre Erfordernisse abgestimmt ist. Setzen Sie sich mit einer unserer Zweigstellen in Verbindung für ein unverbindliches persönliches Gespräch zur Verfügung. Alle in dieser Broschüre dargestellten Kredit- und Finanzierungsangebote gelten vorbehaltlich der vorherigen Antragsannahme durch die Bank. 4

5 Vorhaben Kauf einer neuen Eigentumswohnung Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, die erst in der Planung oder noch im Bau ist, bleiben Ihnen die Probleme erspart, denen sich ein Bauherr allzu oft gegenüber sieht. Auf der Grundlage des Grundrisses können Sie entscheiden, ob Lage, Schnitt und Größe Ihnen zusagen. Hier die wichtigsten Schritte: Sie schließen einen Kaufvertrag ab, der eine Zahlung nach Baufortschritt vorsieht. Der Bauträger ist verpflichtet, eine Fertigstellungsgarantie beizubringen, die dem notariellen Kaufvertrag beigefügt und zusammen mit dem Vertrag in die Urkundenrolle aufgenommen wird. Mit dieser Garantie verpflichtet sich eine Bank für den Fall, dass der Bauträger seine Fertigstellungsverpflichtungen nicht erfüllt, die zum Abschluss des Projekts erforderlichen Beträge zu zahlen. Die Bank kann diese Fertigstellungsgarantie durch eine Rückzahlungsgarantie ersetzen, mit der sie die Verpflichtung übernimmt, bereits vom Käufer geleistete Zahlungen zurückzuerstatten, wenn wegen der nicht erfolgten Fertigstellung eine Rückabwicklung des Kaufs erforderlich wird. Neben dem notariellen Kaufvertrag für die Eigentumswohnung wird zwischen den Miteigentümern ein Vertrag über die Gemeinschaftsräume abgeschlossen und eine Miteigentümerordnung vereinbart. Bei der Abnahme der neuen Wohnung wird ein Abnahme protokoll erstellt, in das alle Restmängel aufgenommen werden. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls verpflichtet sich der Bauträger, für die unverzügliche Beseitigung der Mängel Sorge zu tragen. Nach Ab schluss der Nachbesserungen erfolgt die endgültige Abnahme. Mit der von beiden Parteien unterzeichneten Abnahmebescheinigung, von der die Bank ein Exemplar erhält, wird die Bank von ihren Verpflichtungen aus der Fertigstellungsgarantie befreit. Es beginnt die zehnjährige Gewährleistungsfrist für versteckte Mängel. 5

6 Kauf eines Hauses oder einer Wohnung Für den Kauf einer bestehenden Immobilie sind die folgenden Schritte erforderlich: Ehe Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, empfiehlt sich eine genaue Besichtigung, damit Sie vor unliebsamen Überraschungen geschützt sind. Auch die Einschaltung eines Sachverständigen zur Erstellung eines Wertgutachtens, zur Feststellung von verdeckten Mängeln (Risse, Feuchtigkeit) und zur Schätzung der Kosten von notwendigen Reparaturen ist häufig sinnvoll. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung gefunden haben, können Sie mit dem Verkäufer einen Vorvertrag abschließen. Dieser Vorvertrag enthält meistens Regelungen zur Laufzeit, zum Rücktritt sowie zu Vertragsstrafen bei Verstoß gegen den Vertrag. Wenn der Käufer den Erwerb durch ein Darlehen finanziert, steht der Vorvertrag im Normalfall unter der auflösenden Bedingung, dass die Finanzierung von der Bank genehmigt wird, und verliert seine Wirksamkeit, wenn das Darlehen abgelehnt wird. Nicht selten werden beim Erwerb einer Immobilie vor dem Einzug Reparatur- oder Umbaumaßnahmen erforderlich. Hierfür kann eine Baugenehmigung erforderlich sein, die bei der Gemeinde zu beantragen ist. Der eigentliche Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung erfolgt durch den vor einem Notar abgeschlossenen Kaufvertrag. Das Eigentum geht mit der Eintragung in das Grundbuch auf den Käufer über. 6

7 Kauf eines Grundstücks Vor dem Kauf eines Grundstückes zum Bau eines Hauses sollten Sie insbesondere folgende Fragen prüfen: Voraussetzung für jede Baumaßnahme ist, dass alle notwendigen Genehmigungen vorliegen. Zunächst muss das Grundstück im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Bauland ausgewiesen sein. Wenn das Grundstück an einer Nationalstraße liegt, ist daneben die Genehmigung der Straßenfront durch die Straßenbaubehörde erforderlich. In bestimmten Fällen muss auch eine Genehmigung des Bauvorhabens nach den luxemburgischen Naturschutzgesetzen eingeholt werden. Auf keinen Fall kann der Bau beginnen, ehe die Baugenehmigung vorliegt, die vom Bauamt der Gemeinde auf der Grundlage der vom Architekten eingereichten Pläne erteilt wird. Wichtig ist auch zu prüfen, ob eine Erschließung des Grundstückes erfolgt ist, und Anschlüsse an das Wasser-, Abwasser-, Strom-, Telefon- und gegebenenfalls Gasnetz vorhanden sind. Schließlich sollte der zukünftige Bauherr in Erfahrung bringen, inwieweit das Grundstück mit Grunddienstbarkeiten (z.b. Wegerechten oder Leitungsrechten) belastet ist. Das Bauamt, das Katasteramt, das Grundbuchamt, Ihr Notar und Ihr Architekt sind Ihnen dabei behilflich, diese Fragen zu klären. 7

8 Bau eines Hauses Als Eigentümer eines Grundstückes wollen Sie wahrscheinlich auch bauen. Wenn Sie sich persönlich in die einzelnen Phasen des Baus Ihres Hauses einbinden wollen, haben Sie bei einem unter der Regie eines Architekten geleiteten Bauvorhabens zahlreiche Möglichkeiten, sich an der Verwirklichung Ihres Traumes zu beteiligen. Zunächst erstellt Ihr Architekt einen Vorentwurf, eine genaue Baubeschreibung, aus der die Innen- und Außengestaltung, die technischen Einrichtungen und die Werkstoffe hervorgehen sowie eine Kostenschätzung. Wenn die Planung abgeschlossen ist, liefert der Architekt Ihnen die endgültigen Baupläne sowie eine terminliche Planung für den Bau Ihres Hauses. Als Bauherr können Sie bei verschiedenen Bauunternehmen und Handwerkern Kostenvoranschläge einholen, Angebote auswerten und über die Vergabe entscheiden. Ihr Architekt kann Sie dabei unterstützen, die preislich günstigsten und fachlich qualifiziertesten Unternehmen mit den entsprechenden Referenzen auszuwählen. Wenn Sie sich nicht um alle Einzelheiten selbst kümmern und für die einzelnen Maßnahmen die Verantwortung tragen wollen, können Sie sich aber auch zu einer schlüsselfertigen Vergabe entschließen. Der Preis für Ihr Massiv- oder Fertighaus steht in diesem Fall im Prinzip vorab fest. Das Unternehmen, das Sie mit dem Bau beauftragen, übernimmt die Leitung des Projekts und verpflichtet sich zur Einhaltung von vereinbarten Qualitäts- und Terminanforderungen. Sie unterzeichnen einen Generalunternehmervertrag, zu dem eine genaue Spezifikation des Projekts gehört. Der Vertrag muss den gesetzlichen Vorschriften entsprechen und verlangt vom Generalunternehmer insbesondere einen Bau entsprechend dem Stand der Technik. Festzulegen sind der genaue Liefer- und Leistungsumfang einschließlich der zugehörigen Liefer- und Leistungsgrenzen sowie der Festpreis und der Bedingungen, unter denen es eventuell zu einer Änderung des Festpreises kommen kann. Um einen termingerechten Abschluss des Bauvorhabens zu gewährleisten, können auch ein Termin für den Beginn der Bauarbeiten und eine Fertigstellungsfrist festgeschrieben werden. 8

9 Wenn Sie in Raten nach Baufortschritt bezahlen, können Sie vom Bauunternehmen eine Bankgarantie verlangen. Mit dieser Garantie verpflichtet sich eine Bank für den Fall, dass die Baufirma ihre Fertigstellungsverpflichtungen nicht erfüllt, die zum Abschluss des Projekts erforderlichen Beträge zu zahlen (Fertigstellungsgarantie). Bei Übergabe der Schlüssel erstellen Sie gemeinsam mit dem Generalunternehmer ein Abnahmeprotokoll, mit dem der vertragsgemäße Abschluss der Bauarbeiten dokumentiert wird. Eventuelle Mängel, die bei der Abnahme noch bestehen, sollten in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls erkennt der Bauunternehmer seine Verpflichtung an, diese Mängel unverzüglich zu beseitigen. Die von den Parteien unterschriebene Abnahmebescheinigung geht auch an die Bank und befreit die Bank von ihren Verpflichtungen aus der Fertigstellungsgarantie. Gegenüber dem Auftragnehmer stehen Ihnen Gewährleistungsrechte zu, die Sie zehn Jahre vor versteckten Mängeln schützen. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme des Hauses und ist schriftlich in das Abnahmeprotokoll aufzunehmen. Im Rahmen der Maßnahmen zum Umweltschutz und der Senkung von Energiekosten, trat in Luxemburg am 30. November 2007 eine neue Verordnung in Kraft, nach der: ab dem 1. Januar 2008 sämtliche Neubauten oder Umbauten (für die eine Genehmigung der Gemeinde erforderlich ist) ein Energieeffizienz- Zertifikat vorweisen müssen, ab dem 1. Januar 2010 bei jeder substanziellen Veränderung eines Wohngebäudes oder seiner technischen Anlagen sowie beim Eigentümer- oder Mieterwechsel ein Energieeffizienz-Zertifikat gefordert wird. Im Zeitalter nachhaltiger Entwicklung möchte BGL BNP Paribas diese luxemburgische Verordnung mit dem Angebot eines Immobiliendarlehens zu vergünstigten Konditionen unterstützen. Fragen Sie einfach in Ihrer BGL BNP Paribas-Zweigstelle nach weiteren Einzelheiten. 9

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11 Finanzierung Finanzierungsplan Im Finanzierungsplan werden die Kosten Ihres Immobilienprojekts und die Ihnen zur Finanzierung zur Verfügung stehenden Mittel zusammengestellt. Aus der Differenz ergibt sich dann der Kreditbedarf. Um Sie bei der Erstellung eines Finanzierungsplans zu unterstützen, werden nachstehend die wichtigsten Kosten, die beim Kauf oder beim Bau einer Immobilie anfallen, näher erläutert. Am Ende dieser Broschüre finden Sie ein Formular, in das Sie Ihre eigenen Daten eintragen können. a. Der Kaufpreis für das Grundstück, die Wohnung oder das Haus wird vertraglich zwischen Ihnen und dem Verkäufer vereinbart. b. Unter der Notariatsgebühr sind die Gebühr für die Erstellung des notariellen Kaufvertrages und die Gebühren für die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch zu verstehen. Ihr Notar wird Sie gerne über die Höhe dieser Kosten informieren. c. Bei den Bau- bzw. Umbaukosten gehen Sie mit einem Höchstmaß an Vorsicht vor, wenn Sie die Preise aus den Angeboten der verschiedenen Handwerksfirmen oder dem Angebot des Generalunternehmers übernehmen. Bei einem Neubau muss der Preis im Bauvertrag genau geregelt sein. Er kann sich insbesondere ändern, wenn mit Ihrer Genehmigung Mehrleistungen erbracht werden. Beim Bau oder der Modernisierung von Wohnraum haben Sie Anspruch auf einen reduzierten Mehrwertsteuersatz, wenn das Haus oder die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz als Eigentümer oder der Hauptwohnsitz Ihres Mieters ist (vgl. S. 25). d. Zu den Hypothekenkosten gehören die Kosten für die notarielle Beurkundung des Hypothekendarlehens sowie die Gebühren für die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch. Die Hypothek ist eine von der Bank verlangte Sicherheit. Die Bank erhält durch die Hypothek das Recht, das Wohnungseigentum zwangsversteigern zu lassen, wenn der Schuldner seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllt. Die Zwangsversteigerung ist natürlich immer der letzte Ausweg, wenn vorherige Vereinbarungen zwischen der Bank und dem Kunden erfolgslos geblieben sind. 11

12 e. BGL BNP Paribas empfiehlt den Abschluss einer Restschuldversicherung, bzw. einer anderen Versicherung, mit der Ihre Familie im Falle eines vorzeitigen Ablebens abgesichert ist. f. Zu berücksichtigen sind gegebenenfalls Nebenkosten wie die Kosten des Anschlusses an das Wasser-, Strom- und Telefonnetz sowie eventuell an das Gasund Kabelnetz, Bodensanierungskosten oder Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen. In manchen Gemeinden sind auch Anliegergebühren und/oder Erschließungsbeiträge zu zahlen, deren Höhe sich nach der Straßenlänge des Grundstücks oder der Nutzfläche des Hauses richten kann. Diese Gebühren und Beiträge erreichen in manchen Fällen eine beträchtliche Höhe. Die zuständige Gemeinde informiert Sie über alle beim Bau eines Hauses anfallenden Abgaben dieser Art. Zu den Nebenkosten gehört auch die einmalige Provision, die bei der Bereitstellung des Bankdarlehens anfällt. g. Ein Betrag sollte im Finanzierungsplan auch immer für Unvorhergesehenes und beim Bau eines Hauses für Preissteigerungen während der Bauzeit enthalten sein. h. Wenn die Tilgung Ihres Hypothekendarlehens nicht sofort nach der Auszahlung beginnt, fallen bis zum Beginn der Tilgung Bereitstellungszinsen auf den in Anspruch genommenen Teil des Darlehens an. Als Summe der oben kurz dargestellten Positionen ergeben sich die Gesamtkosten Ihres Vorhabens. Von diesen Gesamtkosten sind die Mittel in Abzug zu bringen, die Ihnen für die Finanzierung zur Verfügung stehen, wie z.b. Ihr Eigenkapital (z.b. flüssige Vermögenswerte oder Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie), Kapital aus einer Lebensversicherung, Schenkungen (z.b. von Familienmitgliedern geleistete Zahlungen), staatliche Fördermittel und MwSt-Erstattungsbeträge. 12

13 Eigenkapital Wenn Sie das Darlehen für Ihre Immobilie beantragen, wird Sie Ihre Bank in Abhängigkeit von Ihrer wirtschaftlichen Lage und Ihren Tilgungsmöglichkeiten danach fragen, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Unter bestimmten Voraussetzungen sind wir aber auch bereit, Ihr gesamtes Vorhaben zu finanzieren. Sie können Ihre Pläne jederzeit mit einem Berater in einer unserer Zweigstellen besprechen. Damit Sie das für den Erwerb oder Kauf einer Immobilie erforderliche Eigenkapital regelmäßig ansparen können, bieten wir Ihnen verschiedene Spar- und Anlagepläne an (z.b. Sparkonten, Bausparkonten, Fondssparen oder Investmentfonds). 13

14 Immobilienkredit Immobilienkredit und Kreditnehmer Ein Immobilienkredit bietet eine ideale Möglichkeit, den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, den Bau oder die Modernisierung eines Hauses oder den Erwerb eines Grundstückes zu finanzieren. Kredite stehen für Eigentum zur Verfügung, das Sie selbst nutzen oder vermieten wollen. Kreditnehmer kann jede natürliche oder juristische Person sein, die langfristig über ausreichende Einkünfte verfügt, um den Kredit tilgen zu können. Zinssatz Für Ihren Immobilienkredit kann ein fester oder ein variabler Zinssatz vereinbart werden. Bei Abschluss des Darlehensvertrages mit einem variablen Zinssatz, der an Veränderungen der Kapitalmarktzinsen auf den Finanzmärkten angepasst wird, können Sie jederzeit Sondertilgungen vornehmen, durch die sich die Laufzeit des Darlehens verkürzt. Fest vereinbarte Zinsen schützen Sie vor einer ungünstigen Zinsentwicklung. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: entweder Sie schreiben einen Zinssatz für 5 oder 10 Jahre fest und entscheiden sich im Anschluss für eine erneute Festschreibung oder für einen variablen Zinssatz, oder Sie schreiben einen Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens fest, d.h. für maximal 25 Jahre. Laufzeit Die Laufzeit des Immobilienkredits wird entsprechend Ihren Wünschen und Ihren Tilgungsmöglichkeiten vereinbart. Sie ist auch vom beliehenen Objekt abhängig. Wenn Sie sich für einen variablen Zinssatz entscheiden, können Sie bei sinkendem Zinssatz die monatliche Rate beibehalten und somit die Laufzeit des Darlehens verkürzen. Steigt der Zinssatz dagegen, verlängert sich die Laufzeit. Sie haben jederzeit die Möglichkeit, die ursprünglich vereinbarte Laufzeit des Darlehens durch Sonderzahlungen zu verkürzen. 14

15 Höhe und Beginn der Tilgung Die Tilgung des Immobilienkredits erfolgt monatlich. Die Höhe der monatlichen Rate ist vom Zinssatz, vom Darlehensbetrag sowie der Laufzeit abhängig. Am Ende der Broschüre finden Sie eine Rechentabelle, aus der Sie die monatliche Rate für unterschiedliche Zinssätze und Kredithöhen ermitteln können. Mit BGL BNP Paribas vereinbaren Sie, ab wann Sie Ihr Darlehen in Abhängigkeit von Ihrem Umzug tilgen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie erworben haben, die sich noch im Bau befindet oder deren Modernisierung noch nicht abgeschlossen ist, und weiter Ihre alte Miete zahlen müssen, bezahlen Sie bis zu Ihrem Einzug in das neue Haus oder die neue Wohnung lediglich die Zinsen. Die Annuität, die aus einem Zinsteil und einem Tilgungsteil besteht, läuft dann erst ab dem Zeitpunkt des Einzugs. Sie können sich für eine feste und über die Laufzeit unveränderliche Tilgung oder eine tilgungsfreie Zeit in den ersten fünf Jahren des Kredits entscheiden, in denen Sie dann lediglich die laufenden Zinsen bezahlen, damit Sie in dieser Phase Spielraum für Ihre sonstigen Prioritäten haben. Sicherheiten Für einen Immobilienkredit benötigt Ihre Bank natürlich Sicherheiten. Neben einer Hypothek, die immer erforderlich ist, verlangt BGL BNP Paribas im Regelfall eine Restschuldversicherung, aus der im Todesfall das Darlehen vollständig getilgt wird. Auch andere Sicherheiten wie beispielsweise die Abtretung von Wertpapieren oder Ansprüchen aus einer Lebensversicherung oder die Bürgschaft einer anderen Bank oder eines Dritten können in eine Finanzierung einbezogen werden. 15

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17 Versicherungen Restschuldversicherung Mit einer Restschuldversicherung können Sie für einen vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Kapitalbetrag für den Todesfall versichern. Bei einem Hypothekendarlehen verpflichtet sich die Versicherungsgesellschaft für den Fall des Todes des Versicherten, den zum Zeitpunkt des Todes noch nicht getilgten Betrag des Darlehens auszugleichen. Die Familie des Versicherten kann damit vor den finanziellen Belastungen aus dem Kredit geschützt werden. Eine Restschuldversicherung ist auch mit steuerlichen Vorteilen 1) verbunden (vgl. Seite 25). Invaliditätsversicherung Die Restschuldversicherung kann um eine Versicherung ergänzt werden, die das Risiko der Invalidität abdeckt. Die Versicherung tilgt die Restschuld im Falle einer dauerhaften Vollinvalidität des Versicherten unabhängig von ihrer Ursache. Lebensversicherung Eine Lebensversicherung ist nicht nur eine renditestarke langfristige Kapitalanlage, sondern kann auch unter Nutzung von steuerlichen Vorteilen 1) in eine Immobilienfinanzierung einbezogen werden. Der für das Ende der Laufzeit vereinbarte Kapitalbetrag kann das Todesfallrisiko absichern. Multiprotect Klima Wohnung Die Versicherung Multiprotect Klima Wohnung ist in Ihrem Easihome-Darlehen enthalten. Sie bietet einen umfassenden Schutz für Ihre Immobilie und steht Ihnen sowohl bei kleineren als auch bei größeren Unannehmlichkeiten, die ein Schadenfall verursachen kann, zur Seite. Sogar Schäden durch Naturkatastrophen sind versichert. 1) Für Personen, die ihre Steuererklärung in Luxemburg abgeben. 17

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19 Staatliche Wohnbauförderungen Zuschüsse Anschaffungsprämie und Bauprämie Die Anschaffungsprämie bzw. Bauprämie beträgt zwischen 250 EUR und EUR. Ihre Höhe hängt vom steuerpflichtigen Einkommen und den Familienverhältnissen des Antragstellers ab. Voraussetzung ist die Gewährung eines Hypothekendarlehens durch ein Kreditinstitut. Förderungsvoraussetzungen: Die Immobilie muss sich in Luxemburg befinden und mindestens 10 Jahre tatsächlich erster Wohnsitz sein. Eigentümer oder Nießbraucher von Immobilien in Luxemburg oder anderen Ländern sind von der öffent-lichen Förderung ausgeschlossen. Die Wohnfläche der Immobilie muss innerhalb vorgegebener Grenzen liegen: Bei einem Einfamilienhaus muss sie eine Größe von 65 m 2 bis 140 m 2 aufweisen. Bei einer Eigentumswohnung muss die Größe zwischen 52 m 2 und 120 m 2 liegen. Unberücksichtigt bleiben hierbei Keller, Dachböden, Garagen, Werkstätten und andere gewerblich genutzte Räume. Die Flächen erhöhen sich um: 2 16 m ab dem 3. Kind sowie bei Haushalten mit mehr als 4 Personen um je 20 m 2 für Eltern und Großeltern, die aus gesundheitlichen Gründen nicht alleine wohnen können, soweit sie selbst kein Wohneigentum besitzen. Das steuerpflichtige Einkommen des Antragstellers darf unter Berücksichtigung von Familienfreibeträgen bestimmte Grenzen nicht überschreiten, die jährlich auf dem großherzoglichen Verordnungswege neu festgelegt werden. Sanierungszuschuss Der Sanierungszuschuss wird bei mindestens 30 Jahre alten Immobilien für bestimmte Maßnahmen zur Beseitigung von Gesundheitsgefahren sowie zur Verbesserung der Sicherheit gewährt. Nicht gefördert werden reine Instandhaltungsmaßnahmen und Schön heitsreparaturen. Förderung der Energieeinsparung und der Nutzung von erneuerbaren Energieträgern Investitionen zur Energieeinsparung und zur Nutzung von erneuerbaren Energieträgern durch Privatpersonen werden vom Umweltministerium gefördert. Die Mittel stehen für Vorhaben zur Verfügung, die zwischen dem 1. Januar 2008 und dem 31. Dezember 2012 realisiert werden. Bei folgenden Projekten ist eine staatliche Unterstützung möglich: Passivhaus Niedrigenergiehaus energietechnische Sanierung von bestehenden Wohngebäuden energieeffiziente technische Maßnahmen in Wohngebäuden Auch einzelne Städte und Gemeinden fördern die Nutzung von alternativen Energieträgern. Wohnbauprämie Die Wohnbauprämie entspricht in ihrer Höhe den auf Bausparkonten oder sonstigen Sparkonten vergüteten Zinsen, soweit das angesparte Kapital für den Erwerb von Wohnungseigentum verwendet wird. Die Prämie ist auf EUR begrenzt. Es müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Es muss eine Anschaffungsprämie bzw. eine Bauprämie gewährt werden. Das Kapital muss mindestens drei Jahre bei einem Kreditinstitut angespart worden sein, mit einem Ausgangskapital von mindestens 100 EUR. Unsere Berater informieren Sie gerne über die zur Verfügung stehenden öffentlichen Fördermittel und helfen Ihnen dabei, die entsprechenden Anträge zu stellen. Sie können sich jederzeit bei einer unserer Zweigstellen über die näheren Einzelheiten informieren. 19

20 Zuschuss zum Architekten- und Bauingenieurhonorar Der Zuschuss zum Architekten- und Bauingenieurhonorar ergänzt die Anschaffungsprämie bzw. die Bauprämie und wird zur Teilfinanzierung des Architekten- bzw. Bauingenieurhonorars gewährt. Der maximale Zuschuss beträgt EUR. Zuschuss für Bau- oder Umbaumaßnahmen zu Gunsten von Körperbehinderten Der Zuschuss für Bau- oder Umbaumaßnahmen zu Gunsten von köperlich Behinderten wird zur Gewährleistung der Mobilität von Personen gewährt, die sich nicht ohne fremde Hilfe fortbewegen können. Übernommen werden von der öffentlichen Hand 60% der Kosten der Baumaßnahme, höchstens aber EUR. Fördermaßnahmen im Rahmen der Pflegeversicherung Mit der Einführung der Pflegeversicherung wurden auch verschiedene Fördermaßnahmen zur Erleichterung der häuslichen Pflege geschaffen. Anspruch auf finanzielle Unterstützung bei notwendigen Umbaumaßnahmen haben ausschließlich pflegebedürftige Personen. Renovierungsprämie Das Kulturministerium gewährt Zuschüsse zur Renovierung von Wohnhäusern, die vor 1914 gebaut worden sind. In Einzelfällen stehen diese Mittel auch für später errichtete Gebäude zur Verfügung. 20

21 Zinsvergünstigungen Zinssubvention Mit der Zinssubvention werden die monatlichen Zinsbelastungen aus einem Hypothekendarlehen verringert. Die Subvention liegt in Abhängigkeit von den Familienverhältnissen und dem steuerpflichtigen Einkommen zwischen 0,125% und dem geltenden Höchstzins für Hypothekendarlehen (taux social). Für die Wohnfläche gelten dieselben Voraussetzungen wie bei der Anschaffungsprämie bzw. Bauprämie. Die Förderung ist auf Hypothekendarlehen von bis zu EUR, die zum «taux social» aufgenommen wurden, beschränkt. Familienzinsvergünstigung Die Familienzinsvergünstigung senkt ebenfalls die monatliche Zinsbelastung aus einem Hypothekendarlehen. Sie liegt bei 0,75% pro unterhaltsberechtigtem Kind. Berücksichtigt werden lediglich Hypotheken darlehen bis zu EUR. Die Vergünstigung ist nicht vom steuerpflichtigen Einkommen oder von der Wohnfläche abhängig. Die Zinssubvention und die Familienzinsvergünstigung können nicht gekoppelt werden. 21

22 Sonstige Fördermaßnahmen Staatliche Bürgschaft Soweit die Sicherheiten des Kreditnehmers nicht ausreichen, kann der Staat gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut eine Bürgschaft übernehmen. Es bestehen bestimmte Anforderungen an das Eigenkapital. Mehrwertsteuererstattung Im Bereich der Mehrwertsteuer wird der Wohnungsbau durch zwei Maßnahmen gefördert: Auf Antrag bei der für die Umsatzsteuer zuständigen Registrierungs- und Domänenverwaltung (Administration de l Enregistrement et des Domaines), der vor Beginn der Baumaßnahmen zu stellen ist, findet der Sondermehrwertsteuersatz von 3% Anwendung. Bei eigengenutzten Immobilien wird die Differenz zwischen dem Regelsteuersatz der Mehrwertsteuer von 15% und dem Sondersteuersatz von 3% erstattet. Die Vorteile aus der Nutzung des Sondermehrwertsteuersatzes sind für eine Immobilie auf EUR begrenzt. Fördermittel der Städte und Gemeinden Verschiedene Städte und Gemeinden im Großherzogtum Luxemburg fördern den Erwerb von Wohneigentum durch Zuschüsse. In den meisten Fällen ist die Gewährung einer Anschaffungsprämie bzw. Bauprämie nach dem Wohnbauförderungsgesetz vom Voraussetzung. Für weitere Informationen über öffentliche Fördermaßnahmen steht Ihnen Ihr Berater gerne zur Verfügung. Im Anhang dieser Broschüre finden Sie ein Verzeichnis der für die staatlichen Wohnbauförderungen zuständigen Stellen. 22

23 Steuern 1) Absetzbarkeit von Kreditzinsen Unabhängig davon, ob Sie einen Immobilienkredit mit festem oder variablem Zinssatz oder ein Darlehen mit progressiver Tilgung vereinbart haben, können Sie Ihre Zinszahlungen steuerlich geltend machen. Grundstück Bei Grundstücken gelten für den Zinsaufwand folgende Regelungen: Die gesamten Sollzinsen (Werbungskosten) können bei Baubeginn innerhalb von zwei Jahren ab Erwerb als Kosten geltend gemacht werden. Bei späterem Baubeginn können je Haushaltsmitglied Sollzinsen bis zu 672 EUR als Sonderausgaben abgesetzt werden. 1) Die in dieser Broschüre aufgeführten Abzugsmöglichkeiten und steuerlichen Vorteile gelten für Personen, die ihre Steuererklärung in Luxemburg abgeben. Eigengenutzter Wohnraum Bei eigengenutztem Wohnraum gelten für den Zinsaufwand folgende Regelungen: Die gesamten Sollzinsen können bis zum Einzug steuerlich geltend gemacht werden (Werbungskosten). Nach dem Einzug ergeben sich folgende Höchstbeträge in Abhängigkeit von der Zahl der im Haushalt lebenden Personen und der Nutzungsdauer: Nutzungsdauer Höchstbetrag/Person 1-5 Jahre EUR 6-10 Jahre EUR > 10 Jahre 750 EUR Von diesen Höchstbeträgen ist der wie folgt ermittelte Mietwert des eigengenutzten Wohnraums in Abzug zu bringen: 4% der Tranche des Einheitswerts bis zu einer Höhe von EUR 6% der Tranche des Einheitswerts, der EUR übersteigt Vermieteter Wohnraum Bei vermietetem Wohnraum sind die gesamten Sollzinsen steuerlich absetzbar (Werbungskosten). 23

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25 Absetzbarkeit von Versicherungsbeiträgen (Restschuldversicherung) Eigenheim Vertrag mit Einmalbeitrag: - Abschluss eines Einzelvertrags Versicherter Zuschlag bis zum Mehrbetrag vom 31. bis Mehrbetrag ab dem vollendeten 30. Lebensj. vollendeten 50. Lebensj. vollendeten 50. Lebensj. Steuerpflichtiger EUR 480 EUR / Jahr EUR mit 1 Kind EUR 576 EUR / Jahr EUR mit 2 Kindern EUR 672 EUR / Jahr EUR mit 3 Kindern EUR 768 EUR / Jahr EUR - Abschluss entweder jeweils eines Einzelvertrages oder Abschluss eines Vertrages auf verbundene Leben durch beide Ehe-/Lebenspartner Versicherter Zuschlag bis zum Mehrbetrag vom 31. bis Mehrbetrag ab dem vollendeten 30. Lebensj. vollendeten 50. Lebensj. vollendeten 50. Lebensj. Steuerpflichtiger EUR 960 EUR / Jahr EUR mit 1 Kind EUR EUR / Jahr EUR mit 2 Kindern EUR EUR / Jahr EUR mit 3 Kindern EUR EUR / Jahr EUR Vertrag mit jährlichem Beitrag: - Abzug in Höhe von 672 EUR je Haushaltsmitglied (Sonderausgaben). Mietobjekt - Abzug in Höhe von 672 EUR je Haushaltsmitglied. Reduzierter Mehrwertsteuersatz Zur Förderung des Wohnungsbaus gilt in Luxemburg für Lieferungen und Leistungen im Zusammenhang mit dem Bau und der Modernisierung von Wohnraum, der als erster Wohnsitz dient, der Sondermehrwertsteuersatz von 3%. Das für die Anwendung des korrekten Mehrwertsteuersatzes verantwortliche Bauunternehmen muss den Sondermehrwertsteuersatz vor Durchführung der Baumaßnahme bei der Registrierungs- und Domänenverwaltung beantragen. Liegt diese Genehmigung nicht vor, stellt das Bauunternehmen den allgemein anwendbaren Mehrwertsteuersatz in Rechnung. Der Eigentümer kann sich danach die Differenz zwischen 15% und 3% erstatten lassen. Ein Erstattungsantrag ist auch beim Kauf von noch nicht bezogenem Wohnraum, dem Kauf von sich im Bau befindenden Wohnraum für den beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages fertiggestellten Teil, der Lieferung von Baumaterial und Einzelrechnungen bis zu EUR möglich. Die Gesamtersparnis aus der Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes ist auf EUR pro Wohneigentum begrenzt. Grunderwerbsteuer Beim Kauf von Wohneigentum für die Eigennutzung als erster Wohnsitz oder einem Baugrundstück in Luxemburg durch einen notariellen Kaufvertrag steht Ihnen bei der Grunderwerbsteuer ein Steuerfreibetrag von EUR (bzw. 2 x EUR bei gemeinsamer Veranlagung von Ehegatten) zu. 25

26 Weitere Auskünfte Dieser praktische Leitfaden soll Ihnen möglichst viele Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie beantworten. Als erster Überblick soll er Ihnen den Weg in die eigenen vier Wände erleichtern. Ein Gespräch mit einem unserer Berater ist selbstverständlich unverbindlich und gehört zu den Leistungen für unsere Kunden. Vereinbaren Sie lediglich einen Termin mit einer unserer Zweigstellen, die auf der folgenden Seite aufgeführt sind. 26 Diese Broschüre entspricht dem Stand von Ende 2009 im Großherzogtum Luxemburg. Die vorliegenden Informationen enthalten weder eine Verpflichtung von BGL BNP Paribas noch begründen sie eine Haftung von BGL BNP Paribas. Die Angaben in diesem Dokument sind rein indikativer Natur. Ihre Veröffentlichung ist unverbindlich im Hinblick auf ihre Vollständigkeit, Genauigkeit und Aktualität. Sie stellen in keinem Fall ein Angebot oder eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf dar. Sie sind nicht als Beratung in Rechtsfragen, steuerrechtlichen Fragen oder Belangen der Rechnungslegung zu verstehen.

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