NEUBAUENTWICKLUNG VON LOGISTIKIMMOBILIEN IN DEUTSCH- LAND - RÜCKBLICK 2014

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1 LOGISTIKIMMOBILIEN-SEISMOGRAPH: NEUBAUENTWICKLUNG VON LOGISTIKIMMOBILIEN IN DEUTSCH- LAND - RÜCKBLICK 2014 Logivest GmbH. Oberanger München. T +49 (89) immobilien@logivest.de.

2 Logistikimmobilien-Seismograph 2014 Neubauvolumen ist stabil und wächst um 3 Prozent 1. Einleitung Das Jahr 2014 war ein erfolgreiches in Bezug auf die Neubauentwicklungen von Logistikimmobilien in Deutschland. Die deutsche Logistikwirtschaft mit einem Marktvolumen von 230 Mrd. (2013) 1 wächst kontinuierlich. Dies lässt sich auch anhand des Neubauvolumens von Logistikimmobilien ablesen. Besonders stark wurde 2014 in die TOP-Regionen Duisburg/Niederrhein, Rhein-Main und Rhein-Neckar investiert, die bereits im Jahr 2013 die ersten drei Plätze beansprucht hatten. Die massiven Expansionsstrategien insbesondere im Lebensmittel- und Onlinehandel haben sich im vergangenen Jahr ein wenig beruhigt, so dass die Logistikdienstleister wieder die stärkste Nutzerbranche von Logistikimmobilien-Neubauten sind. Wenngleich diese Erkenntnisse des letzten Jahres sehr positiv zu werten sind, so wirken dennoch massive Herausforderungen, wie etwa das Wachstum des Onlinehandels oder die zunehmende Flächenknappheit auf den Logistikimmobilienmarkt, auf die sich Unternehmen als Flächennachfrager, aber auch Standorte als Flächenanbieter einstellen müssen. Die Logivest GmbH und die Fraunhofer SCS messen und bewerten anhand des Logistikimmobilien-Seismographen kontinuierlich quartalsweise die Neubauentwicklung von Logistikimmobilien in Deutschland. Da von öffentlicher Seite keinerlei diesbezügliche Statistiken existieren, der Markt jedoch einen dringenden Bedarf an der Verfügbarkeit dieser Daten hat, erheben Logivest und Fraunhofer SCS fortwährend die aktuellen Objektinformation und bereiten diese auf. Diese Ausgabe des Logistikimmobilien-Seismographen beinhaltet eine Zusammenfassung des gesamten Jahres 2014 auf Basis der Neubauaktivitäten. die Entwicklung des Markt im Vergleich zu den Vorjahren. die Entwicklung der einzelnen Logistikstandorte. eine Analyse der Nutzerstruktur nach Branchen sowie deren Entwicklung. die Auswirkungen aktueller Trends. den Ausblick auf Für diesen Seismographen wurden alle Logistikimmobilien erfasst, deren Baustart im Jahr 2014 lag. 1 Kille, Schwemmer 2014: Die Top 100 der Logistik 2014/2015, DVV, Hamburg. Seite 1

3 2. Das Jahr 2014 im Überblick - Gesamtvolumen und Entwicklung Das Neubauvolumen im Jahr 2014 ist mit knapp 3,5 Mio. m² höher als in den vergangenen Jahren. 2 Der Wert entspricht einem Wachstum von etwa 3 Prozent im Vergleich zum letzten Jahr. Seit 2011 bewegt sich das Neubauvolumen jährlich etwa um 3 Mio. m². Vergleicht man die Neubauentwicklung in den letzten zehn Jahren, so ist zu erkennen, dass sich der Markt in den letzten vier Jahren nach der Krise beruhigt hat und sich auf einem relativ konstanten und gleichzeitig hohen Niveau hält. Tatsächliches Neubauvolumen liegt bei > 3,8 Mio.m² Zur Erläuterung: Das tatsächliche Neubauvolumen von Logistikimmobilien ist erfahrungsgemäß deutlich höher als der angegebene Wert. Dies liegt daran, dass viele Logistikimmobilien da nicht öffentlich statistisch gesammelt gar nicht oder erst wesentlich zeitversetzt erfasst werden können. Die Erfahrung der letzten 15 Jahre zeigt, dass das tatsächliche Jahresvolumen mindestens 10 % höher ist. Um konsistent zu bleiben, beruhen alle Auswertungen des Seismographen auf den tatsächlich erfassten Objekten. Neubauvolumen von Logistikimmobilien von 2005 bis 2014 Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Nehm, Veres-Homm, Kübler, Lorenz 2013: Logistikimmobilien Markt und Standorte, Fraunhofer Verlag, Nürnberg und Fraunhofer SCS/Logivest Bei der Erfassung der Daten wird der Baustart als Basis herangezogen, nicht die Eröffnung der Logistikimmobilie. Seite 2

4 Die folgende Abbildung zeigt den Vergleich der einzelnen Quartale. Dunkelblau sind die Quartale des Jahres 2014 abgebildet. Die vierten Quartale der Jahre 2012 und 2013 sind ergänzend in hellerem Blauton hinzugefügt. Es fällt auf, dass vor allem die mittleren Quartale im Jahr 2014 besonders neubauintensiv waren. Vor allem das 4. Quartal 2014 ist im Vergleich zu den Vorjahren schwach ausgefallen. Dagegen ist das 2. Quartal auffallend stark, in dem mit einer Neubaufläche von mehr als 1,2 Mio. m² fast dreimal so viel gebaut wurde als im letzten Quartal des Jahres Quartalsauswertung der Neubauentwicklung 2014 Quelle: Logivest/Fraunhofer SCS 2014 Statistisch nicht erfasst ist allerdings die enorm lange Planungszeit, die den tatsächlichen Baustarts neuer Objekte vorausgeht. Dieser Prozess, häufig bestehend aus Entscheidungsfindung, Erarbeitung von Finanzierungalternativen, Prozess- und Anlagenplanung, Baugenehmigungsverfahren, Gutachtenerstellung, Kommunikation mit Öffentlichkeit, etc. ist in vielen Fällen sehr langwierig und dauert in manchen Fällen bis zu drei Jahren. Die fünf größten Einzelobjekte in 2014: Die größte Logistikimmobilie (mit Baustart 2014) mit mehr als m² wird von Goodman für den Logistiker Hammer in Bedburg errichtet. Der Dienstleister betreibt hier das Logistikgeschäft für die Baumarktkette Obi. Die zweitgrößte Einzelentwicklung startete der Dienstleister Fiege, der in Dieburg m² baut, um kleinere Lagerstandorte des Reifenherstellers Pirelli zu konsolidieren. Auf den weiteren Plätzen folgen ECE mit seinem Kunden Hermes mit mehr als m² in Löhne, sowie aus der Industrie die Logistikzentren von Daimler in Speyer und Gerry Weber in Halle (Westfalen) mit jeweils mehr als m². Seite 3

5 3. Analyse der Logistikstandorte Duisburg/Niederrhein, Rhein-Main und Rhein-Neckar wiederholt am dynamischsten Bei der Bewertung der Regionen orientiert sich der Seismograph an den 20 Top-Logistikregionen, die die Fraunhofer SCS in ihrer Studie Logistikimmobilien - Markt und Standorte 3 ermittelt hat. Es ist interessant, welches Neubauvolumen innerhalb und außerhalb dieser Top-Regionen entwickelt wurde. In der folgenden Abbildung sind die Top 20 Standorte dunkel hinterlegt. Die blauen Kreise zeigen die jeweilige Neubauentwicklung im Jahr Neubauvolumen von Logistikimmobilien 2014 nach regionaler Verteilung Quelle: Logivest/Fraunhofer SCS Nehm, Veres-Homm, Kübler, Lorenz 2013: Logistikimmobilien Markt und Standorte, Fraunhofer Verlag, Nürnberg. 4 Alle Neuentwicklungen, die innerhalb der definierten Regionen liegen, werden für die jeweilige Region aufsummiert. Alle Objekte, die außerhalb dieser Gebiete gebaut wurden, werden sonstigen Regionen zugeordnet und lediglich zur Gesamtsumme addiert. Seite 4

6 Die Summe der Neubauflächen innerhalb der Top 20-Regionen beträgt mehr als 2,8 Mio. m², das entspricht einem Anteil von mehr als 80 % des gesamten Neubauvolumens von 3,5 Mio. m². Bemisst man ausschließlich den Anteil der Top 10-Regionen aus 2014, so wurden in diesen Regionen knapp 60 % aller Neubauten angesiedelt. Umgekehrt bedeutet dies, dass weniger als 20 % des Neubauvolumens außerhalb der beschriebenen Top 20-Regionen und etwa 40% außerhalb der Top 10-Regionen entwickelt wurden. Gewinner und Verlierer im Neubausegment Im Vergleich zum Vorjahr haben einige Regionen bzgl. des Neubauvolumens deutlich zugelegt und dementsprechend einige Plätze im Regionen Ranking gutgemacht. Dazu gehören insbesondere die Regionen Münster/Osnabrück, Köln und Hannover. Die Regionen Stuttgart, Berlin, Leipzig/Halle und insbesondere Erfurt blieben im Jahr 2014 hinter den Erwartungen zurück. Hier wurden deutlich weniger Neubauobjekte errichtet als im Jahr Im Folgenden werden die Regionen hinsichtlich des jeweiligen Neubauvolumens eingeordnet und kurz beschrieben. Die Plätze 1-3 (Neubauvolumen > m²) Die Gewinner, d.h. die neubauintensivsten Regionen des Jahres 2014, liegen allesamt entlang des Rheins. Die drei Regionen mit der stärksten Neubauentwicklung sind wie bereits im Vorjahr die Regionen Duisburg/Niederrhein (2014 Platz 1; 2013 Platz 1) Rhein-Main (2014 Platz 2; 2013 Platz 3) Rhein-Neckar (2014 Platz 3; 2013 Platz 2) In allen drei Regionen wurden im vergangenen Jahr jeweils mehr als m² neu bebaut, in Duisburg/ Niederrhein sogar über m². Das ist insofern interessant, da Duisburg/Niederrhein und Rhein-Main seit Jahren zu den Champions, also den attraktivsten und intensivsten Logistikstandorten Deutschlands 5 zählen. Dies wird folglich im Jahr 2014 klar bestätigt, wenngleich weder Duisburg/Niederrhein noch Rhein-Main die Rekordergebnisse des letzten Jahres erreichen. Die Region Rhein-Neckar ist bemerkenswerter Weise nun schon im zweiten Jahr hintereinander unter den Top 3 der dynamischsten Regionen zu finden. Im Gebiet zwischen Karlsruhe und Mannheim sind u.a. die Chemie- (BASF) und die Automobilbranche (Daimler) starker Nachfrager logistischer Kapazitäten. Eine starke Bevölkerungs- und Industriedichte in Kombination mit multimodaler Infrastruktur sind dabei die wichtigsten Rahmenbedingungen, die diese Regionen so erfolgreich machen. Die Plätze 4-8 (Neubauvolumen > m², < m²) Zu den Regionen, die ein Neubauvolumen von mehr als m² vorzuweisen haben, gehören: Münster/Osnabrück (2014 Platz 4; 2013 Platz 15) Köln (2014 Platz 5; 2013 Platz 14) Hamburg (2014 Platz 6; 2013 Platz 7) Schwaben (2014 Platz 7; 2013 Platz 9) knapp gefolgt von Hannover (2014 Platz 8; 2013 Platz 18) Die positive Überraschung unter den Standorten des Jahres 2014 war die Region Münster/Osnabrück, in der nur knapp weniger als m² Neubaufläche entwickelt wurden. Maßgeblichen Anteil an diesem Wert hat die bereits erwähnte Hermes-Ansiedlung in Löhne mit etwa m². Es bleibt abzuwarten, ob die Region diese Position im nächsten Jahr halten kann. 5 Vgl. Nehm, Veres-Homm, Kübler, Lorenz 2013: Logistikimmobilien Markt und Standorte, Fraunhofer Verlag, Nürnberg. Seite 5

7 Für die Kölner Bucht war 2014 ebenfalls ein starkes Jahr, nachdem 2013 nur ein geringes Neubauvolumen verzeichnet werden konnte. Auch hier schlug insbesondere eine Einzelentwicklung, nämlich Goodman für die Spedition Hammer mit mehr als m² zu Buche. Hamburg konnte sich im Vergleich zum Vorjahr leicht steigern, allerdings wird die Region seinem Status als der Top-Logistikstandort in Deutschland hinsichtlich des Neubauvolumens nicht gerecht. Die Region Schwaben überrascht in dieser Riege mit ihrer guten Platzierung, vor allem da bereits 2013 ein Rang unter den Top 10 erreicht wurde. Bei Hannover kann man fast von einem Standort- Comeback sprechen. Mangels Flächenangebot schaffte es die Region im Vorjahr lediglich auf einen der hinteren Plätze. Aufbauend auf dem Logistikflächenkonzept 2020, das mit den Kommunen in der Region abgestimmt wurde, sollen langfristig neue Flächenpotentiale erschlossen werden. Die Plätze 9-12 (Neubauvolumen > m², < m²) Die vier Regionen Bremen (2014 Platz 9; 2013 Platz 6) Stuttgart (2014 Platz 10; 2013 Platz 5) München (2014 Platz 11; 2013 Platz 12) Nürnberg (2014 Platz 12; 2013 Platz 13) gehören zu den konstant starken Klassikern unter den Logistikstandorten. Dies bedeutet, dass hier sowohl eine ähnliche Standortattraktivität als auch vergleichbare Bestandszahlen an Logistikfläche existieren. Die starken Ballungs- und Industrieräume Stuttgart und München, die Seehafenanbindung in Bremen sowie die starke multimodale Hinterland-Infrastruktur in der Region Nürnberg sind Garanten für eine konstante Nachfrage nach Logistikflächen in allen vier Regionen. Bremen ist allerdings der einzige unter diesen Standorten, der aktuell noch ausreichend Flächenreserven für die Logistik aktiviert hat. In München, Stuttgart und Nürnberg steht kaum Fläche für die Logistik zu Verfügung. Die Plätze (Neubauvolumen > m², < m²) Ansiedlungsvolumina von etwa m² Neubauobjekten gab es in den Regionen Östliches Ruhrgebiet (2014 Platz 13; 2013 Platz 11) Berlin (2014 Platz 14; 2013 Platz 8) Donau (2014 Platz 15; 2013 Platz 17) Leipzig/Halle (2014 Platz 16; 2013 Platz10) Für die Regionen Berlin und Östliches Ruhrgebiet ist dieses Ergebnis wenig positiv einzuschätzen, da sie bezüglich Attraktivität und Bestandsflächen eher eine Kategorie höher einzuordnen wären. Vor allem in Berlin, wo noch ausreichend Flächen zur Verfügung stehen, war die Nachfrage im letzten Jahr vergleichsweise gering. In der Donauregion ist die Automobilbranche ein steter Nachfrager nach Logistikflächen, was vor allem im letzten Jahr deutlich positiv zu Buche schlug. Das Neubauvolumen am Standort Leipzig hat sich im Vergleich zum Vorjahr nochmals verringert. Die Plätze (Neubauvolumen < m²) Geringe Neubauentwicklungen (< m²) waren 2014 in den Regionen Mitte D (2014 Platz 17; 2013 Platz16) Oberrhein (2014 Platz 18; 2013 Platz19) Saarland (2014 Platz 19; 2013 Platz 20) Erfurt (2014 Platz 20; 2013 Platz 4) zu verzeichnen. Seite 6

8 Im Saarland konnten 2014 nach längerer Durststrecke einige kleinere Entwicklungen verzeichnet werden. Diese Region weist aktuell nach längerer Zeit wieder aktiv Logistikflächen aus, was zu einer Steigerung der Neubautätigkeit führen könnte. Auch in der Region Oberrhein war 2014 wenig Dynamik zu messen. Allerdings wurden in diesem Jahr einige Grundstücke verkauft, die wohl 2015 bebaut werden. Die Region Erfurt ist im Vergleich zum Vorjahr am weitesten zurückgefallen und belegt 2014 den letzten Platz. Im Jahr 2013 rangierte die Region bundesweit auf Platz vier, was vor allem der Mega-Ansiedlung ( m²) des Buchgroßhändlers KNV zu verdanken war. Die geringe Bautätigkeit in Erfurt und auch in der Region Mitte D überrascht insofern, dass im Zuge des Wachstums des E-Commerce mit kontinuierlichen Ansiedlungen in diesen Hub -Regionen zu rechnen war. In den letzten Jahren hatten sich hier aufgrund der zentralen Lage und der vorteilhaften Förderkulisse einige namhafte Online-Händler niedergelassen. Die folgende Abbildung zeigt das Neubauvolumen in den einzelnen Regionen für die Jahre 2014 und 2013 sowie für das 4. Quartal Die Regionen sind nach Neubauvolumen im Jahr 2014 sortiert. Neubauvolumen von Logistikimmobilien 2014 in den Top Regionen Seite 7 Quelle: Logivest/Fraunhofer SCS 2014

9 Wie stabil einzelne Regionen als Logistikstandorte sind, zeigt der jeweilige Abgleich zwischen der Bestands- und der Neubaufläche, wie in der folgenden Abbildung. Dort wo bspw. ein hoher Bestand an Logistikimmobilien existiert und 2014 vergleichsweise viel Neubauvolumen hinzugekommen ist, ist von Dauerbrenner unter den Logistikstandorten zu sprechen. Unter den Regionen mit niedrigem Bestand und niedrigem Neubauvolumen befinden sich häufig Regionen mit einer bestimmten Spezialisierung. Die Donau-Region ist beispielsweise von auffallend vielen Logistikansiedlungen aus der Automobilbranche geprägt. In Mitte D oder Erfurt befinden sich zahlreiche Zentrallager (u.a. aus dem Online-Handel) oder Hub-Anlagen der Netzwerkdienstleister. Alle Regionen in der Mitte der Grafik verzeichnen stabile Zuwächse bei durchschnittlichen Bestandsvolumen. Grundsätzlich ist festzuhalten, je weiter rechts und je weiter oben eine Region hier abgebildet ist, desto stabiler ist sie. Neubau vs. Bestand hoch Volumen der Bestandsobjekte niedrig 5 Knappe Flächen / wenig Nachfrage Nischen- 9oder Branchenfokus Dauerbrenner Dynamische stagnierend Neubauentwicklung 2014 zunehmend Berlin Bremen/Bremerhaven Donau Duisburg/Niederrhein Erfurt Hamburg Hannover Kölner Bucht Leipzig/Halle Mitte D München Münster/Osnabrück Nürnberg Oberrhein Östliches Ruhrgebiet Rhein/Main Rhein/Neckar Saarland Schwaben Stuttgart Seite 8

10 4. Nutzerbranchen - Comeback der Logistikdienstleister Das Gesamtvolumen zeigt, wieviele Quadratmeter Logistikimmobilienfläche im Jahr 2014 gebaut wurden und die Standortanalyse verortet die Neubauobjekte in die einzelnen Regionen. Die Analyse der Nutzerbranchen ermittelt schließlich, welche Unternehmen aus welchen Branchen die stärksten Nutzer der neugebauten Logistikimmobilien sind. Die Jahre 2011 und 2012 wurden sehr stark von den rasanten Bauentwicklungen der Online-Riesen Amazon und Zalando geprägt. Seit 2009 haben zusätzlich die großen Einzelhandelsketten wie Rewe oder Edeka ihre Logistik- Standortstrukturen drastisch verändert und damit durch verstärkte Neubauten erheblich zur jeweiligen Jahresbilanz und insbesondere zum hohen Anteil des Handels beigetragen. Die beiden Expansionsstrategien des Onlineund des stationären Lebensmitteleinzelhandels führten u.a. anderem dazu, dass der Handel insgesamt zwischen 2009 und 2012 die stärkste Nachfragebranche von Logistikimmobilien seit der Wirtschaftskrise geworden ist. Das Jahr 2014 zeigt, wie in Ansätzen auch das Jahr 2013, bezüglich der Nutzerstruktur eine Rückkehr zu einem Branchenmix wie vor der Wirtschaftskrise. Die Logistikdienstleister (LDL) waren im vergangenen Jahr die häufigsten Nutzer von Logistikimmobilien-Neubauten, gefolgt von Handelsunternehmen (HAN) und Industrieunternehmen (IND). Auch dies ist ein Zeichen dafür, dass sich der Markt zunehmend normalisiert. Dies geht aus der folgenden Abbildung hervor. Nutzerstruktur der Logistikimmobilien-Neubauten Quelle: Logivest/Fraunhofer SCS 2014 In den Jahren 2013 und 2014 hat sich die Nutzerstruktur also wieder stark verändert. Ähnlich wie in den Jahren bis 2008 sind die Logistiker nach vier Jahren wieder deutlich die stärkste Nutzergruppe vor Handel und Industrie. Rund die Hälfte (knapp 45 %) der neuen Objekte wurden im Jahr 2014 durch Logistikdienstleister, knapp ein Drittel durch den Handel und etwa ein Viertel von Industrieunternehmen genutzt und bewirtschaftet. Der Anteil der Logistikdienstleister ist bisher nicht wieder auf dem Niveau von 2008, allerdings bleibt auch abzuwarten, ob diese Aufteilung in Zukunft realistisch ist. Die Strukturveränderung hängt u.a. damit zusammen, dass die Unternehmen aus Lebensmittelund Onlinehandel bislang selten die Logistik in die Hände von Logistikdienstleistern geben. In diesen Handelssegmenten herrscht bezüglich der Lagerhaltung (dies schließt nicht die Transporte ein) nach wie vor ein äußerst geringer Outsourcinganteil. Seite 9

11 Da deren Neuentwicklungen 2014 im Vergleich zu den von Expansionen geprägten Vorjahren vergleichsweise verhalten waren, wirkt sich dies auf einen höheren Outsourcinganteil und dementsprechend auf die Nutzerstruktur aus. Ein weiterer Grund für den Anstieg des Logistikdienstleisteranteils ist, dass viele Industrieunternehmen und Nonfood-Händler ihre Logi- stik in die Hände spezialisierter Logistikdienstleister im Rahmen der Kontraktlogistik übertragen haben. Auch der massive Ausbau der mechanisierten Zustellbasen (Mech- ZB) durch DHL hat im Jahr 2014 den Anteil der Logistikdienstleister als Nutzer der Logistikimmobilien- Neubauten nach oben getrieben. Im Zuge des schnell wachsenden Onlinehandels investiert die Deutsche Post DHL insgesamt ca. 750 Mio. in die Erweiterung des nationalen Paketnetzes. Alleine im Jahr 2014 wurden durch den Dienstleister dabei deutschlandweit Objekte mit einer Fläche von insgesamt fast m² entwickelt. 5. Eigennutzer vs. Development Da die Eigennutzung von Logistikimmobilien direkte Auswirkungen auf die Bilanz hat, entscheiden sich viele Unternehmen dazu, sich in eine bestehende Logistikimmobilie einzumieten. Die dafür notwendigen Immobilienflächen werden in der Regel von Projektentwicklern ( Developern ) bereitgestellt. Ein weiterer wichtiger Aspekt mit direktem Einfluss auf die Entscheidung zwischen Eigennutzung und Miete ist für einen Logistikdienstleister die Laufzeit des Logistikkontraktes mit dem Auftraggeber. Je länger die Vertragslaufzeit für einen Auftrag an einem geeigneten Standort, desto attraktiver wird die Variante, selbst zu investieren. Dementsprechend ist die Mietlösung vor allem dann interessant, wenn der Verlader einen lediglich kurzen Dienst- leistungsvertrag schließen will. Die folgende Abbildung zeigt das Verhältnis zwischen Eigennutzer und Mietlösung. Der Anteil der Eigennutzer liegt leicht über dem Anteil der Development-Lösungen. Dies entspricht relativ genau den Werten aus Eigennutzer vs. Development - Verteilung 2014 Quelle: Logivest/Fraunhofer SCS 2014 Seite 10

12 6. Trends und Ausblick Wirtschaftliches Wachstum sowie strukturelle und strategische Änderungen führen zu einer erhöhten Nachfrage nach Logistikfläche. Das Online-Geschäft ist ein vglw. junger Markt, der sich aufgrund seiner besonderen Anforderungen nicht von jedem Standort in Deutschland optimal durchführen lässt. In diesem Marktsegment des Handels ist tatsächlich eine neue Nachfrage nach Kapazitäten entstanden. a. Der E-Commerce hinterlässt deutliche Spuren Dementsprechend ist und bleibt der E-Commerce ein starker Treiber in Bezug auf Neubauentwicklungen. Der Online- und Multi-Channel-Handel ist zweifellos gegenwärtig der Sektor, der mit seiner Dynamik von allen Bereichen der Logistik die größten Veränderungen fordert. Warenverfügbarkeit, taggleiche Lieferung, Cross Docking, Retourenlogistik, die letzte Meile sind damit verbundene Themen, die ihre Spuren hinterlassen. In Konsequenz haben sich die Funktionen und das Layout von Logistikimmobilien sowie die Anforderungen an geeignete Standorte für diesen Sektor in den letzten Jahren bereits wesentlich verschoben. Zahlreiche neue Unternehmen benötigen aufgrund starker Expansionspläne Fläche. Gleichzeitig expandieren bestehende Unternehmen aus Industrie und Handel, die ihre Produkte bisher konventionell vertrieben haben, in dieses Segment. Vor wenigen Jahren zeigte sich vor allem die Region Nordhessen als Zentralhub für die Distribution der gesamten Republik. Auch die Region Erfurt konnte in diesem Segment zahlreiche Ansiedlungen verzeichnen. Mittlerweile rücken die E-Commerce-Händler zunehmend näher an die Verbraucher und lösen sich teilweise von der Zentralstandort-Strategie. Dies ist allerdings nach wie vor die Ausnahme. Die Distributionszentren der E-Commerce-Händler sind in Form eines Gürtels, der von Westen nach Osten zentral durch Deutschland verläuft, zwischen der A2 im Norden und dem Main im Süden breiter verteilt. Hier ist ein deutlicher Zuwachs der Logistikimmobilien in diesem Sektor zu beobachten. Waren in den letzten Jahren unter den größten Logistikimmobilienprojekten jeweils die Lagerstandorte von großen Online-Händlern wie Amazon oder Zalando zu finden, so rücken nun mehr und mehr auch kleinere, meist hoch automatisierte Umschlaganlagen in Randlagen der Ballungszentren in den Fokus. DHL beispielsweise investiert massiv in den Ausbau seines Netzes und strebt an, die Paketzustellung durch so genannte Mechanisierte Zustellbasen ( MechZB ) effizienter zu gestalten. Die Verbreitung dieser MechZB orientiert sich in erster Linie an der Bevölkerungsdichte in der jeweiligen Region. So findet sich in endkonsumentenstarken Großräumen wie Berlin, Hamburg, Ruhrgebiet, Rhein-Main, Rhein-Neckar oder auch in München eine starke Konzentration der Standorte. b. Flächenknappheit - Raus aus der Stadt Flächenknappheit in Verbindung mit unzureichender Flächenplanung für Logistikansiedlungen ist in den meisten Top-Regionen die größte Herausforderung. Besonders in den bevölkerungs- und industriestarken Großräumen wird es zunehmend eng für die Logistik. Vielen Standorten ist gemeinsam, keine oder nur wenige Logistikflächen mehr anbieten zu wollen oder zu können. Dies gilt insbesondere für Flächen ab m². Die Leerstandsquote liegt in manchen Regionen teilweise unter fünf Prozent. Folglich werden auch Regionen außerhalb der Top-Regionen zunehmend attraktiv für Logistikansiedlungen. Hier stehen häufig noch größere Flächen zur Verfügung, die auch bezahlbar sind. Auch Logistikzentren, deren Aufgabe es ist die Ballungszentren zu beliefern, bspw. von Einzelhandelsunternehmen, rücken bereits jetzt immer häufiger an den Rand der Top-Regionen. Als Folge des mangelnden Flächenangebots besteht die Gefahr einer zunehmenden Zersiedelung der Logistik in Form von Stand-alone -Objekten. Werden zu wenige oder zu kleinteilige Gewerbeflächen ausgewiesen suchen sich die interessierten Ansiedler aus der Logistik Alternativen, die häufig außerhalb von organisierten Gewerbegebieten (z.b. Güterverkehrszentren) oder gar gänzlich ohne Nachbarschaft entstehen. Synergieeffekte in Form von Transportbündelung, lokaler Servicedienstleistungen oder Seite 11

13 ÖPNV-Anbindung, wie in gut organisierten Gewerbegebieten (z.b. Güterverkehrszentren GVZ) existent, gehen dabei verloren. Die auch politisch unterstützte Flächenverknappung wird zukünftig massive Auswirkungen insbesondere für die Logistikwirtschaft haben. Bis zum Jahr 2020 will die Bundesregierung den Flächenverbrauch auf maximal 30 Hektar pro Tag verringern. Dieses sog. 30-ha-Ziel hat sie in ihrer nationalen Nachhaltigkeitsstrategie von 2002 festgelegt. Die folgende Abbildung zeigt den durchschnittlichen täglichen Flächenverbrauch eines jeden Jahres und das Ziel im Jahr Anstieg der Siedlungs- und Verkehrsfläche (in ha pro Tag) Quelle: Statistisches Bundesamt 2014: Nachhaltige Entwicklung in Deutschland - Indikatorenbericht 2014, Wiesbaden Die Folgen sind deshalb für die Logistik von besonderer Wirkung, da die Ansiedlungen aus dem Bereich der Logistikwirtschaft bereits heute nicht zu den Lieblingen der Wirtschaftsförderer zu zählen sind. Wird zukünftig noch weniger Land zur Verfügung gestellt, dann wird sich die Logistik im Wettbewerb mit den anderen Assetklassen wie Wohnen, Einzelhandel oder Büro kaum noch durchsetzen können. Revitalisierung von Brachflächen oder Refurbishment sind vorübergehend alternative Wege für die Logistikwirtschaft mit dieser Situation umzugehen. Allerdings wird die Entwicklung den oben beschriebenen Effekt des Mangels an Logistikflächen in den Ballungszentren und Top-Regionen noch zusätzlich verstärken. In diesen Standorten sind mittel- bis langfristig steigende Preise für Grundstücke und Mieten zu erwarten. Seite 12

14 c. Hinterland gewinnt an Bedeutung Unternehmen, die ihre Güter vorwiegend über die großen Containerhäfen importieren, neigten in der Vergangenheit dazu, ihre Dekonsolidierungs-, Weiterverarbeitungs- und Distributionsanlagen direkt in Küstennähe anzusiedeln. Seit einigen Jahren zeichnet sich diesbezüglich ein neues Muster ab. Infrastrukturstarke Lokationen im Hinterland erscheinen hier aufgrund der Engpässe in den Hafenregionen, der vergleichsweise geringeren Kosten und des attraktiveren Arbeitsmarkts als interessante Alternative. Die Möglichkeiten des Kombinierten Verkehrs oder Ganzzugsysteme aus Rotterdam, Bremen oder Hamburg sowie das häufig europaweite Distributionsgebiet lassen verschiedenste alternative Standortoptionen zu, die fernab der Überseehäfen zu finden sind. Diese Standorte sind unter anderem für Unternehmen interessant, die in Deutschland bzw. Europa keine Produktionsstätten haben und alle Waren containerisiert über die Seehäfen importieren, um sie dann deutschland- oder europaweit verteilen zu können. Vor allem die Niederlande hat sich in den vergangenen Jahren um dieses Klientel sehr erfolgreich bemüht. Hier besteht für zahlreiche Standorte in Deutschland die Chance von diesem Kuchen etwas abzubekommen, sofern man bereit ist, große Flächen für die Logistik bereitzustellen. d. Investitionsdruck bei Anlegern Institutionelle Anleger wie Versicherungen und Investmentfonds, die Logistikimmobilien als Anlageprodukte nachfragen, stehen derzeit unter enormem Investitionsdruck. Zahlreiche größere Portfolien wechselten 2014 den Besitzer. In Deutschland wurden 2014 Transaktionen von mehr als 3,5 Mrd. getätigt, ein Rekordwert. Die Investoren haben sich zu Auszahlungen an ihre Kunden und Anleger verpflichtet. Die hohe Investitionsbereitschaft treibt die Preise nach oben und drückt die Renditen. Hinzu kommt, dass zahlreiche Projektentwickler neue Logistikobjekte in den eigenen Fonds überführen und so dem Markt zunächst nicht zugänglich machen. Die Entwicklung führt dazu, dass auch verstärkt in ältere Logistikimmobilien oder in Objekte in schlechteren Lagen investiert wird. Die weltweiten Gesamtausgaben für Gewerbeimmobilien liegen auf ähnlichem Rekordniveau wie vor der Krise. Die Assetklasse Logistikimmobilien ist längst mehr als eine Nische für Spezialisten. Der Markt ist transparenter geworden und die Renditen sind höher als in anderen Bereichen. Spekulative Neubauten, die für Überkapazitäten am Markt sorgen, sind seit der Wirtschaftskrise allerdings bisher eher selten. Die niedrigen Leerstandsquoten in Top-Lagen, lange Vorlaufzeiten bis zum Baustart sowie die konstant hohe Nachfrage nach Logistikflächen bieten allerdings eine sehr gute Ausgangslage für spekulative Projektentwicklung. Quellen: Kille, Schwemmer 2014: Die Top 100 der Logistik 2014/2015, DVV, Hamburg. Nehm, Veres-Homm, Kübler, Lorenz 2013: Logistikimmobilien Markt und Standorte, Fraunhofer Verlag, Nürnberg. Statistisches Bundesamt 2014: Nachhaltige Entwicklung in Deutschland - Indikatorenbericht 2014, Wiesbaden Seite 13

15 Über Logivest Die Logivest GmbH mit Hauptsitz in München ist spezialisiert auf die Beratung und Vermarktung rund um Logistikimmobilien und Logistikstandorte in Deutschland in den Bereichen Vermietung, Verkauf, New Development sowie Transaktionsberatung. Zudem berät Logivest Unternehmen der Logistikbranche etwa bei der Neugestaltung ihrer Prozesse oder bei Akquisitionsentscheidungen. Das Schwesterunternehmen Logivest Concept ist spezialisiert auf die Analyse von Logistikstandorten und Infrastruktureinrichtungen, die Entwicklung von Nutzungskonzepten und Positionierungen sowie Standortmarketing und Vertriebsunterstützung. Die Dienstleistungen von Logivest nehmen namhafte Unternehmen aus der Logistikbranche, aus Handel und Industrie sowie Kommunen und Wirtschaftsförderungen in Anspruch. Zusammen mit der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services gibt Logivest den quartalsweise erscheinenden Logistikimmobilien-Seismographen heraus, der die Neubauaktivitäten in Deutschland erfasst und Trends aufzeigt. In ihren Datenbanken verfügt Logivest über weitere umfassende Informationen, Trends und Analysen, die als Grundlage etwa bei der Beratung von Logistikdienstleistern hinsichtlich Standortentscheidungen oder von Wirtschaftsförderungen hinsichtlich Standortprofilierung und Ansiedlungsstrategie dienen. Über den Logistikimmobilien-Seismograph Der Logistikimmobilien-Seismograph ist ein Newsletter, den Logivest in Zusammenarbeit mit der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services (SCS) quartalsweise herausgibt. Der Seismograph erfasst alle Neubauprojekte von Logistikimmobilien deutschlandweit und befasst sich darüber hinaus in jeder Ausgabe mit branchenspezifischen Themen. Die Ergebnisse des Seismographen werden regelmäßig in den LOGIVEST NEWS veröffentlicht. in Kooperation mit: Seite 14

16 Kontakt Hauptsitz Logivest GmbH Logivest Concept GmbH Niederlassung Logivest GmbH Oberanger 24 Rohrer Str München Leinfelden-Echterdingen Telefon: +49 (89) Telefon: +49 (711) Telefax: +49 (89) Telefax: +49 (711) immobilien@logivest.de