GrdstVG 9; AGGrdstVG SH 1; RSG 2; BGB 463 Umgehung des grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigungserfordernisses durch Teilflächenveräußerungen

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Fax - Abfrage Gutachten des Deutschen Notarinstituts Dokumentnummer: 11465# letzte Aktualisierung/Rechtsstand: letzte Sichtung: GrdstVG 9; AGGrdstVG SH 1; RSG 2; BGB 463 Umgehung des grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigungserfordernisses durch Teilflächenveräußerungen I. Sachverhalt An einer landwirtschaftlichen Nutzfläche wurde durch Kaufvertrag vom Juli 2004 eine Teilfläche, die geringfügig unter 2 ha groß ist, an einen Nichtlandwirt verkauft. Das Grundstück liegt in Schleswig-Holstein, so dass nach dem landesrechtlichen Ausführungsgesetz zum Grundstücksverkehrsgesetz eine Genehmigung bei der Veräußerung eines Grundstücks von weniger als 2 ha nicht erforderlich war. Nunmehr im Jahr 2006 soll die seinerzeit dem Verkäufer verbliebene Restfläche an denselben Käufer verkauft werden. Die Restfläche ist ebenfalls kleiner als 2 ha. II. Frage Liegt möglicherweise aufgrund des zeitlichen Abstandes von nur zwei Jahren eine Umgehung des Genehmigungserfordernisses vor, so dass jedenfalls die jetzige Veräußerung genehmigungsbedürftig ist und möglicherweise auch ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht eingreift? III. Zur Rechtslage 1. Keine ausdrückliche landesrechtliche Regelung der Zusammenrechnung mehrerer für sich genehmigungsfreier Veräußerungen in Schleswig-Holstein Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) internet: user/mr/pool/gutachten/11465.doc

2 Seite 2 Nach 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG können die Länder bestimmen, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. In Schleswig-Holstein bedarf daher die Veräußerung von Grundstücken, die nicht größer als 2 ha sind, keiner Genehmigung nach dem GrdstVG ( 1 Abs. 2 AG GrdstVG SH Gesetz zur Durchführung des Grundstücksverkehrsgesetzes vom , GVOBl. 1962, 1 mit Änderungen GVOBl. 1976, 274 und GVOBl. 1996, 231). Zum Teil ist in den Landesgesetzen ausdrücklich geregelt, dass Veräußerungen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes angerechnet werden müssen (so etwa innerhalb eines dreijährigen Zeitraumes nach Art. 2 Abs. 2 Nr. 2 des bayerischen Ausführungsgesetzes zum Grundstücksverkehrsgesetz). Das schleswig-holsteinische Ausführungsgesetz enthält jedoch keine derartigen Zusammenrechnungen mit späteren oder früheren oder gleichzeitigen Veräußerungen. 2. Umgehung von Genehmigungserfordernis und Vorkaufsrecht? Ein Genehmigungserfordernis könnte sich vorliegend daher allenfalls bei einer Umgehung durch die Aufspaltung in mehrere Teilflächenverkäufe ergeben. a) Rechtsprechung Vom BGH entschieden ist der Fall der Veräußerung mehrerer, je für sich unterhalb der Genehmigungsgrenze liegender Grundstücke, deren summenmäßige Fläche aber die Genehmigungsgrenze überschreiten würde. Der BGH entschied, dass es für die Genehmigungsbedürftigkeit allein auf das Grundstück im Rechtssinne ankommt und damit auch mehrere, in einem einheitlichen Kaufvertrag zusammen veräußerte und wirtschaftlich zusammengehörende Grundstücke für die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit nicht zusammenzurechnen sind: Der BGH hat im Beschluss vom 19. Dezember 1976, BGHZ 49, 145 unter ausführlicher Begründung entschieden, unter Grundstück im Sinn des GrdstVG sei das Grundstück im Rechtssinne, nicht im wirtschaftlichen Sinne zu verstehen. Diese Entscheidung hat der Senat im Beschluss vom , BGHZ 54, 299, 303 ausdrücklich bestätigt. Ist damit aber vom Grundstück im Rechtssinne auszugehen, so ist die Übertragung eines Grundstücks unterhalb der Grenze von 1 ha nicht genehmigungsbedürftig. Dabei ist es unerheblich, ob die Übertragung verschiedener, die Mindestgröße nicht erreichender Grundstücke in einem Vertrag oder in mehreren selbständigen Vereinbarungen vorgesehen ist. Ein nach 134 BGB unzulässiges Umgehungsgeschäft würde in keinem Falle vorliegen. Die vom Beschwerdegericht zitierten Entscheidungen des BGH RdL 1956, 257; 1960, 35 und 1962, 89 sind insgesamt zu Art. IV des

3 Seite 3 Kontrollratsgesetzes Nr. 45 ergangen, unter dessen Geltungsbereich der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgebend war (vgl. BGHZ 94, 299, 302, 303). Die Auswirkungen dieses Grundstücksbegriffes hätten im Einzelfall durch die Aufgliederung der beabsichtigten Veräußerung einer wirtschaftlich zusammenhängenden Fläche in einzelne Verträge über die Mindestgröße nicht erreichende Grundstücke im Rechtssinne umgangen werden können. Im Anwendungsbereich des GrdstVG könnte eine Umgehung des Gesetzeszweckes allenfalls dadurch bewirkt werden, dass ein die Mindestgröße übersteigendes Grundstück im Rechtssinne in kleine selbständige Grundstücke aufgeteilt wurde, um diese dann genehmigungsfrei veräußern zu können. Dem wird aber durch 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG vorgebeugt. (BGH, Beschl. v BLw 14/85, AgrarR 1986, 211). Es gibt jedoch eine abweichende Entscheidung des OLG Düsseldorf, die 1 AG GrdstVG NRW im Sinne des wirtschaftlichen Sinne des Grundstücksbegriffes auslegen will: Für das Land NW ist dazu in 1 AG GrdstVG vom (GV NW 1981, 403) geregelt, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer Größe von 1,0 ha keiner Genehmigung nach dem GrdstVG bedarf. Dabei ist der Begriff Grundstück wirtschaftlich zu verstehen (Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 9. Aufl., Rd.-Nr unter Hinweis auf OLG Hamm AgrarR 1985, 173). Das bedeutet, dass es wie das LG zutreffend ausgeführt hat beim Verkauf mehrerer Parzellen letztlich darauf ankommt, ob die Veräußerung aus dem gleichen Grundbesitz erfolgt ist, auch wenn die Freigrenze von 1 ha nur bei Zusammenrechnung der einzelnen Flächen überschritten wird, wobei es auch unerheblich ist, ob die Veräußerung in einem Vertrag erfolgt oder für jede Parzelle bzw. jedes Grundstück ein gesonderter Kaufvertrag geschlossen wird. 1 AG GrdstVG spricht denn auch nicht von der Veräußerung eines Grundstücks, sondern von der Veräußerung von Grundstücken bis zu einer Größe von 1,0 ha. (OLG Düsseldorf, Beschl. v Wx 70/92, MittRhNotK 1992, 188 mit ablehnender Anmerkung Hötzel, AgrarR 1993, 213). Das OLG Düsseldorf bezieht sich damit gerade auf die Entscheidung des OLG Hamm (AgrarR 1985, 173), die der BGH in seinem Beschluss (AgrarR 1986, 211) aufgehoben hat aber ohne die aufhebende Revisionsentscheidung des BGH auch nur zu erwähnen.

4 Seite 4 Den Ländern steht es frei, in ihren Ausführungsgesetzen einen abweichenden Grundstücksbegriff festzulegen und insbesondere auf den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff zurückzugreifen, denn der BGH hatte in seiner auch in der neuen Entscheidung zustimmend zitierten Entscheidung BGHZ 49, 145 ausdrücklich entschieden: Wenn auch das GrdstVG unter Grundstück nur das Grundstück im Rechtssinn versteht, können die Länder doch im Rahmen der ihn in 2 Abs. 3 Nr. 2 eingeräumten Ermächtigung nicht nur festlegen, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe genehmigungsfrei ist, sondern auch normieren, dass zusätzlich gewissen wirtschaftlichen Gesichtspunkten Rechnung getragen sein muss. So hat Baden-Württemberg in 1 des Gesetzes über die Freigrenze im land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksverkehr von (GBl. S. 43) u. a. vorgeschrieben, dass von der Genehmigungspflicht nach 2 Abs. 1 GrdstVG Veräußerungen von Grundstücken ausgenommen sind, die für sich allein oder zusammen mit anderen Grundstücken des Veräußerers, mit denen sie eine zusammenhängende Fläche bilden, bestimmte Größen nicht übersteigen. (BGH, Beschl. v V BLw 24/67, BGHZ 49, 145 = WM 1968, 299; vgl. den Hinweis von Wippermann, AgrarR 1987, 181). Das OLG Düsseldorf versucht diese Differenzierung aus dem Begriff Grundstücken (im Plural) des nordrhein-westfälischen Landesrechtes abzulesen; ob dies ausreichend ist, erscheint sehr fraglich (ablehnend etwa Hötzel, AgrarR 1993, 213; vgl. auch Hötzel, Freigrenzen im Grundstücksverkehrsrecht, AgrarR 1983, 176, 177; im Ergebnis zustimmend hingegen Netz, Rn ). Nach der zitierten Entscheidung des BGH wäre jedenfalls das Genehmigungserfordernis nicht analog auf die Veräußerung mehrerer kleiner Teilflächen anzuwenden. Als Ansatzpunkt sieht der BGH lediglich die Genehmigungsversagung, wenn durch eine Veräußerung ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als 1 ha wird ( 9 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG). Die bloße Grundstücksteilung im eigenen Besitz ist allerdings nach dem GrdstVG nicht genehmigungsbedürftig. Die Genehmigungspflicht kann daher allenfalls an eine Teilflächenveräußerung anknüpfen. Hier hält daher Netz die Teilflächenveräußerung bereits dann für genehmigungsbedürftig, wenn das Ausgangsgrundstück größer als 1 ha ist (Netz, Rn ). b) Literatur Die Literatur will hier hingegen teilweise auf den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff abstellen oder jedenfalls wegen der Umgehungsabsicht doch eine Zusammenrechnung durchführen:

5 Seite 5 Veräußert der Eigentümer aus einem Grundstück im Rechtssinne, das in der Größe über der Genehmigungsfreigrenze liegt, gleichzeitig oder aufeinanderfolgend mehrere Grundstücksteile an einen Erwerber, wobei die neu zu vermessenden Grundstücke in der Größe jeweils unter der Genehmigungsfreigrenze liegen, sie in der Summe aber überschreiten, so kann Genehmigungspflicht bestehen, da es sich in der Regel wirtschaftlich um ein einziges Veräußerungsgeschäft handelt. Das gilt auch, wenn mehrere solcher Grundstücksteile gleichzeitig oder nacheinander an verschiedene Erwerber veräußert werden, sofern die einzelnen Rechtsgeschäfte in einem inneren Zusammenhang mit einem nach einem einheitlichen Plan angelegten und durchzuführenden Zerstückelungsgeschäft stehen. In einem solchen Fall müssen die einzelnen Geschäfte als eine Einheit behandelt werden und sind deshalb genehmigungspflichtige Veräußerungen. Allerdings darf eine Absicht, dass ein Kettengeschäft in jedem Fall eine Umgehungsgeschäft sei, nicht ohne weiteres vermutet werden. Die Veräußerung eines Teilgrundstücks, das innerhalb der genehmigungsfreien Mindestgröße liegt, stellt jedoch für sich allein kein Umgehungsgeschäft dar, selbst wenn der Käufer beim Abschluss des Vertrages die Absicht hat, auch das restliche Grundstück zu erwerben, das zusammen mit dem ersten Grundstück die Freigrenze übersteigt. (Netz, GrdstVG, Rn unter Bezugnahme auf BGH, Beschl. v V BLw 67/91, RdL 1962, 98). Netz zitiert dabei teilweise wörtlich die Ausführung von Hötzel (Freigrenzen im Grundstücksverkehrsrecht, AgrarR 1983, 176, 179), der sich seinerseits wieder auf die ältere BGH-Rechtsprechung (RdL 1956, 247; RdL 1957, 173; RdL 1960, 35; RdL 1962, 98) und die ältere Literatur bezieht (Lange, GrdstVG, 1962, 2 Anm. 27b Fn. 12; Pikalo/Bendel, 2 Rn. G III 2.b; Treutlein/Crusius, GrdstVG, 1963, 2 Anm. 4d; Vorwerk/v. Spreckelsen, GrdstVG, 1963, 2 GrdstVG Rn. 34 ff.). Dabei konnte Hötzel und die ältere Literatur aber den zitierten BGH-Beschluss von 1986 noch nicht berücksichtigen. Die erwähnten älteren BGH-Entscheidungen ergingen noch zu dem Kontrollratsgesetz, das nach der Rechtsprechung des BGH anders als das jetzige GrdstVG gerade den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff zugrundegelegt. Von daher erscheint dem Sachbearbeiter nicht richtig, diese Rechtsprechung und die alte Literatur einfach fortzuschreiben, wie Netz dies tut. Nach Ansicht des Sachbearbeiters kann man daher jedenfalls nicht mit dem wirtschaftlichen Grundstücksbegriff argumentieren und auch nur sehr eingeschränkt mit der Figur der Umgehung des Genehmigungserfordernisses. c) Rechtsprechung zur Umgehung bei Vorkaufsrechten

6 Seite 6 Häufiger als im Zusammenhang mit dem Genehmigungserfordernis nach dem GrdstVG hatte sich der BGH mit dem Vorliegen einer Umgehung in Vorkaufsfällen befasst (zuletzt BGH DNotZ 2004, 448 m. Anm. Hertel = NJW 2003, 3769). In der zitierten DNotZ-Anmerkung versucht Hertel, Prüfungspunkte für einen Umgehungsfall abzuleiten. Insbesondere erscheint ihm dabei maßgeblich, ob für die gewählte Gestaltung, gemessen an dem erstrebten Ziel, außer dem Vorkaufsrecht noch andere Gründe erkennbar sind ähnlich wie nach der Rechtsprechung zur Umgehung nach 42 AO. Überträgt man dies auf den vorliegenden Fall einer möglichen Umgehung eines Genehmigungserfordernisses, so stellt sich die Frage, ob die Beteiligten außer dem Eingreifen des Genehmigungserfordernisses noch andere Gründe dafür hatten, zunächst nur eine Teilfläche und später auch die weitere Teilfläche zu veräußern. Der zeitliche Zusammenhang beider Veräußerungen kann hierbei sicher ein Indiz darstellen (das allerdings durch die Darlegung anderer Gründe für die hintereinander geschaltete Veräußerung von Teilflächen ausgeräumt werden könnte). Feste zeitliche Grenzen wird man hierfür nicht angeben können. Es liegt jedoch nahe, entsprechende Bestimmungen in anderen Landesrechten hierfür heranzuziehen wie etwa die dreijährige Frist nach bayerischem Landesrecht (Art. 2 Abs. 2 Nr. 2 BayAGGrdstVG). 3. Ergebnis Nach dem vorliegenden Sachverhalt kann daher nicht sicher festgestellt werden, ob eine Umgehung des Genehmigungserfordernisses vorliegt. War jedoch das Genehmigungserfordernis der einzige Grund dafür, warum zunächst nur eine Teilfläche verkauft wurde und nunmehr die zweite Teilfläche in gewissem zeitlichen Abstand getrennt davon verkauft werden soll (oder können die Beteiligten jedenfalls keine anderen Gründe für die Aufspaltung vortragen), so spricht vieles für eine Umgehung. Diese Indizien werden mit dem zeitlichen Abstand beider Veräußerungen schwächer, ohne dass man eine konkrete zeitliche Grenze angeben könnte. Ein gewisses Gegenindiz gegen eine Umgehung läge allerdings wohl im Verstreichen einer Frist, die von anderen Landesgesetzgebern als ausreichend für die Trennung beider Geschäfte angesehen wurde (etwa der dreijährigen Frist nach dem bayerischen Landesrecht).

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