Einzelhandelskonzept Stadt Delbrück

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1 Einzelhandelskonzept Stadt Delbrück Stadtforschung Planung Dortmund, Dezember 2011

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3 Einzelhandelskonzept Stadt Delbrück Im Auftrag der Stadt Delbrück Elisabeth Kopischke Stefan Kruse unter Mitarbeit von Jana Fieseler Stadtforschung Planung Markt Dortmund Telefon: Fax: info@junker-kruse.de Dezember 2011

4 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt. 4

5 Inhalt 1 Ausgangslage, Anlass und Zielsetzung der Untersuchung Methodik Angebotsanalyse Nachfrageseite Städtebauliche Analyse Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Delbrück Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Bevölkerung und Siedlungsstruktur Einzelhandelsrelevante und sekundärstatistische Einordnung Einzelhandelsstruktur der Stadt Delbrück Gesamtstädtische Struktur Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Delbrück Innenstadt (Hauptzentrum) Zentraler Bereich in Lippling Zentraler Bereich in Ostenland Zentraler Bereich in Westenholz Weitere Einzelhandelsstandorte Struktur und räumliche Verteilung der Grundversorgung Übersicht räumlicher Angebotschwerpunkte innerhalb der Delbrücker Einzelhandelsstruktur Fazit Angebotsanalyse Analyse der Nachfrageseite Einzugsgebiet Umsätze und Zentralität des Delbrücker Einzelhandels Fazit der Nachfrageanalyse Prognose der Verkaufsflächenspielräume Ökonomische Rahmenbedingungen Zielzentralitäten für das Jahr 2020 / Entwicklungsperspektiven

6 7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Delbrück Übergeordnete Ziele der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Delbrück Standortstruktur Zentrale Versorgungsbereiche in Delbrück Abgrenzungskriterien Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Lippling Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Ostenland Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Westenholz Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung in der Stadt Delbrück Tabubereiche für den Einzelhandel in Delbrück Delbrücker Sortimentsliste Herleitung der Delbrücker Sortimentsliste Grundsätze zur Entwicklung des Einzelhandels in Delbrück Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten (ohne nahversorgungsrelevante Sortimente) Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten Handwerkerprivileg Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben Aktualisierung und Fortschreibung Schlusswort Verzeichnisse Anhang Abkürzungen Legenden Einordnung von Potenzialflächen zur Einzelhandelsentwicklung in Delbrück Glossar Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

7 1 Ausgangslage, Anlass und Zielsetzung der Untersuchung Seit mehr als drei Jahrzehnten dauert der Strukturwandel im Einzelhandel an und hat, angesichts der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne, anscheinend noch nicht seinen Höhepunkt erreicht. Dieses Phänomen trifft auf fast alle Branchen und Betriebsformen zu, wobei dem Lebensmittelsektor und hier insbesondere den Lebensmitteldiscountern, eine besondere Bedeutung zukommt. Lebensmitteldiscounter verfolgen gleich mehrere Strategien in ihren Betriebskonzepten: bevorzugt autokundenorientierte Standorte mit einer ausreichenden Anzahl an Stellplätzen, preisaggressiv im Hauptsortiment Lebensmittel sowie gezielte (wöchentlich wechselnde) Sortimentsergänzungen mit Non-Food-Artikeln (Aktionswaren), die dann nicht selten Marktanteile von bis zu 50 % für den Angebotszeitraum erreichen und somit in einen starken Wettbewerb zu anderen örtlichen Anbietern vor allem in gewachsenen zentralen Strukturen in den betroffenen Hauptbranchen treten. Der Trend zu größer werdenden Betriebsformen und der damit einhergehenden Ausdifferenzierung des Warenangebotes (auch in Richtung Non-Food-Artikeln) sowie die in vielen Regionen dramatisch angestiegene Anzahl der Einzelhandelsbetriebe führt zudem bei einem nahezu gleichbleibenden (und teilweise sogar rückläufigen) Nachfragepotenzial, u.a. auf Grund rückgängiger Bevölkerungszahlen, zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb, der in vielen Fällen bereits kannibalöse Ausmaße annimmt. Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wächst zunehmend, was sich insbesondere in neuen Betriebskonzepten und strategien ausdrückt, allerdings auch mit erheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und Gemeinden einhergeht. Diese Neuorientierung ist für die raumbezogene Planung auch mit neuen Standortanforderungen und mustern verbunden. Dies ist auch in der Stadt Delbrück festzustellen: integrierte Standorte in den Zentren werden bzw. wurden zunehmend in Frage gestellt, Anfragen zu Einzelhandelsansiedlungen zielen bevorzugt auf dezentrale Standorte in verkehrsgünstiger Lage. Die Folge solcher Entwicklungen besteht darin, dass vor dem Hintergrund einer aus quantitativer Sicht ausreichenden Versorgungssituation ehemals funktionierende Versorgungsnetze und insbesondere gewachsene Zentren, sowohl innerstädtische wie auch Nahversorgungszentren, in ihrer Versorgungsfunktion geschwächt werden. Zudem erhalten derartige neue Standorte in der Regel eine stark autokundenorientierte Ausrichtung, wodurch insbesondere nicht-pkw-mobile Menschen in ihrer Grund- bzw. Nahversorgung und somit auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden. Ähnliche Probleme sind bei Fachmärkten festzustellen, wenngleich ihr Expansionsverhalten nicht ganz so aggressiv ist wie das der Lebensmitteldiscounter. Auch bei diesem Betriebstyp spielen neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten ebenso wie sich ändernde Betriebskonzepte eine Rolle, die im Wesentlichen durch die immer größer werdenden Anteile in den Rand- oder Nebensortimenten zum Ausdruck kommen. Die Konsequenzen dieser Entwicklung konzentrieren sich allerdings auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenziel- 7

8 ler Kunden- und somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztlich die Funktion der Zentren gefährdet sein kann. Den betrieblichen bzw. konzernimmanenten Entwicklungen stehen raumordnerische und städtebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- bzw. Landesebene gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen sind. So steht auch die Stadt Delbrück vor der Aufgabe, im Spannungsfeld zwischen betreibermotivierten Standortwünschen auf der einen sowie städtebaulichen und stadtentwicklungspolitisch motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite einen auf die spezifische Situation in der Stadt ausgerichteten, konstruktiven Umgang mit den beschriebenen Strukturentwicklungen zu finden. Die auch insbesondere rechtliche Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung) der Erstellung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, das ein städtebauliches Entwicklungskonzept i.s.v. 1 (6) Nr. 11 BauGB darstellt, ist in verschiedenen Urteilen des OVG Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn erst solche konzeptionelle Festlegungen, die dann gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist. 1 Die Verbindlichkeit eines solchen Konzeptes ist dabei durch einen entsprechenden Ratsbeschluss unbedingt herbeizuführen. Aber auch für die Steuerung in bisher unbeplanten Innenbereichen ist ein solches Einzelhandelskonzept eine bedeutsame Grundlage. Denn nach der neuen Vorschrift des 9 (2a) BauGB kann für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ( 34) [...] zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können; [...] Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. [...] Zudem gibt auch das novellierte, im Juni 2007 in Kraft getretene Landesentwicklungsprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen (LEPro NRW) mit dem novellierten 24a, klare Zielvorgaben zur Ansiedlung des großflächigen Einzelhandels. Danach sind zentrale Versorgungsbereiche von den Gemeinden als Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional ( 24 a (2) LEPro NRW) ebenso festzulegen wie zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente unter Berücksichtigung von spezifischen zentrenrelevanten Leitsortimenten. Angestrebt wird mit dem 24a LEPro eine klare Steuerung des zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels im Sinne einer geordneten Einzelhandelsstruktur sowie zum Schutz gewachsener zentraler Versorgungsbereiche. Vor diesem Hintergrund wurde das Planungsbüro, Stadtforschung Planung, Dortmund mit der Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Delbrück beauftragt. 1 OVG NRW, Urteil vom 30. Januar D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts auch OVG NRW, Urteil vom 28. August D 112/05.NE 8

9 Diese Untersuchung soll, unter Berücksichtigung sowohl der rechtlichen, demographischen und städtebaulichen Rahmenbedingungen als auch der betrieblichen Anforderungen, Strategien zur Einzelhandels- und letztlich auch zur Stadtentwicklung aufzeigen. Ziel ist es dabei, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung, eine sachgerechte und empirisch abgesicherte Bewertungsgrundlage für aktuell anstehende Bebauungsplanverfahren und / oder Ansiedlungsanfragen zu liefern als auch mögliche Entwicklungsperspektiven und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten aufzuzeigen, so dass sowohl Stadtverwaltung als auch Politik der Stadt in die Lage versetzt werden, stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungsstruktur einschätzen zu können. Gleichzeitig bildet ein solches städtebauliches Entwicklungskonzept auch eine wichtige (Argumentations- und Rechts-) Grundlage für eine Kommune, wenn es um die Abwehr geplanter Vorhaben in Nachbarkommunen geht, die sich ggf. negativ auf die Verwirklichung ihrer eigenen städtebaulichen Zielvorstellungen auswirken können ( 2 (2) BauGB). Mit Blick auf die Ausgangssituation und die untersuchungsrelevanten Fragestellungen wurden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Analyse und Bewertung des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Delbrück Darstellung von Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in Delbrück Ableitung konzeptioneller Bausteine Darstellung einer hierarchisch gegliederten Standortstruktur Definition übergeordneter Ziele Definition und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Erarbeitung einer Delbrücker Sortimentsliste Definition von Grundsätzen für die zukünftige Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Delbrück 9

10 2 Methodik Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Delbrück stützt sich sowohl auf primär- wie sekundärstatistische Daten. Zur Abbildung der Angebotssituation in der Stadt Delbrück wurde eine Vollerhebung aller Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne 2 und der Leerstände im gesamten Stadtgebiet durchgeführt. Für die sekundärstatistischen Daten wurden spezifische Quellen (Pläne, Daten, Gutachten) genutzt, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für die von Delbrück gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern aus dem Bereich der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln. Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte vorgenommen, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW darstellen und somit auch aus planungsrechtlicher Sicht zwingend erforderlich sind. Diese städtebauliche Analyse ergänzt die quantitativen Bausteine, so dass sich in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in der Stadt Delbrück ergibt. 2.1 Angebotsanalyse Zur Analyse der Delbrücker Angebotssituation wurde eine flächendeckende Erhebung des Einzelhandelsbestandes (inkl. Leerstände) im Stadtgebiet vorgenommen (Stand November 2010). Dabei wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben. Auf Basis einer Ortsbegehung sowie kartographischen Auswertung wurden anschließend die Geschäfte nach ihrer räumlichen Lage eingeordnet. Der Verkaufsfläche liegt dabei folgende Definition zugrunde: Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient; einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände, der Kassen- und Vorkassenzonen (inkl. Windfang), Bedienungstheken und die dahinter befindlichen Flächen, Schaufenster und sonstige Flächen, die dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden Der Einzelhandel im engeren Sinne (auch funktionaler Einzelhandel genannt) umfasst den Absatz von Waren an Endverbraucher, ohne Kraftfahrzeughandel, Brenn-, Schmier- und Kraftstoffhandel sowie rezeptpflichtiger Apothekenwaren. Aufgrund ihrer z.t. nicht unerheblichen Relevanz für die Versorgungssituation wurden sowohl das Lebensmittelhandwerk als auch Tankstellenshops und Kioske in der Untersuchung berücksichtigt. Diese Definition der Verkaufsfläche wurde durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts bestätigt (vgl. BVerwG 4 C Beschluss vom 24. November 2005). 10

11 Davon zu unterscheiden und damit nicht zur Verkaufsfläche hinzu zu rechnen sind Lagerflächen oder auch Vorbereitungsräume (z.b. zur Portionierung von Fleisch für die Selbstbedienungstheke). Hinsichtlich des Umgangs mit Pfandräumen ist ein aktueller obergerichtlicher Beschluss des OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009 zu berücksichtigen. Danach ist nicht der gesamte Pfandraum (mithin auch die Fläche, die für die Lagerung der Pfandflaschen benötigt wird) der Verkaufsfläche hinzuzurechnen, sondern nur die Fläche, die auch tatsächlich vom Kunden begangen werden kann. Diesen Raum könnte man funktional mit Pfandabgaberaum bezeichnen und sollen ihn somit von dem eigentlichen Pfand(lager)raum auch begrifflich trennen. Streitgegenständlich ist häufig die Berücksichtigung der Aufstellflächen für Einkaufswagen. Hierzu hat sich das OVG NRW in dem vorstehenden Beschluss geäußert. Danach zählen außerhalb des Gebäudes befindliche Aufstellflächen für Einkaufswagen nicht zur Verkaufsfläche. Die primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist eine sehr dezidierte Bestandserfassung unabdingbar. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle geführten Sortimente (auf der Basis eines etwa 60 Sortimente umfassenden Branchenschlüssels) differenziert aufgenommen und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt, soweit möglich bzw. vom Geschäftsinhaber / Filialleiter zugelassen. Zum Teil wurde bei der Bestimmung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen auf filial- oder anbieterspezifische Sortimentsschlüssel zurückgegriffen. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass die dargestellten Verkaufsflächen der Einzelhandelsbetriebe im Einzelfall von den tatsächlich genehmigten Flächen (Baugenehmigung) abweichen können. In der Auswertung der Analysedaten wurden die Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle zu entnehmenden 17 (Haupt-) Branchen zugeordnet. Tabelle 1: Hauptbranchen Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Sortimente (Erhebungsgrundlage) Überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe 1. Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) Bäckerei- / Konditoreiwaren Metzgerei- / Fleischereiwaren Getränke 2. Blumen / Zoo (Schnitt-) Blumen Topfpflanzen/Blumentöpfe, Vasen Zoologischer Bedarf 3. Gesundheit und Körperpflege Drogerie, Körperpflegeartikel Parfümerie- und Kosmetikartikel Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Apothekenwaren Fortsetzung Tabelle nächste Seite 11

12 Hauptbranchen 4. Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher Sortimente (Erhebungsgrundlage) Bücher Papier, Schreibwaren, Büroartikel Zeitungen / Zeitschriften Überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe 5. Bekleidung / Textilien Herren-, Damen- und Kinderbekleidung Bekleidung und Textilien allgemein 6. Schuhe / Lederwaren Schuhe Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Lederwaren (Koffer, Taschen, Regenschirme) 7. Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel 8. Spielwaren / Hobbyartikel Spielwaren Musikinstrumente und Zubehör Hobby- und Bastelartikel 9. Sport und Freizeit Sportbekleidung Sportschuhe Überwiegend langfristige Bedarfsstufe Sportartikel Sportgeräte Campingartikel Fahrräder und Zubehör 10. Wohneinrichtung Wohn- und Einrichtungsartikel Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Rahmen Bettwaren, Matratzen 11. Möbel Badmöbel Küchenmöbel Haus-, Bett- und Tischwäsche Büromöbel Gartenmöbel Möbel allgemein 12. Elektro / Leuchten Elektrogroßgeräte Elektrokleingeräte Lampen / Leuchten / Leuchtmittel Fortsetzung Tabelle nächste Seite 12

13 Hauptbranchen Sortimente (Erhebungsgrundlage) 13. Elektronik / Multimedia Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Tonträger Videokameras und geräte, Fotoapparate und Zubehör 14. Medizinische und orthopädische Artikel Augenoptik, Hörgeräte, Mobiltelefone, Telefone und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software Sanitätsbedarf 15. Uhren, Schmuck Uhren / Schmuck 16. Bau- und Gartenmarktsortimente Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, Teppiche (Auslegware), Werkzeuge, Elektrogeräte und Zubehör) Pflanzen, Sämereien, Gartenbedarf Kfz-Zubehör 17. Sonstiges Aktionswaren Quelle: eigene Darstellung Erotikartikel Kinderwagen Daneben stellt die Einordnung nach Lagekategorien eine wichtige Grundlage zur Erarbeitung der Delbrücker Sortimentsliste dar. Im Rahmen der Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe in Lagekategorien eingeordnet. Hier handelt es sich auf der einen Seite um zentrale Lagen (Hauptzentrum Innenstadt und Nahversorgungszentren Lippling, Ostenland, Westenholz) sowie die (übrigen) städtebaulich integrierten und nicht integrierten Lagen auf der anderen Seite. Diese sind wie nachfolgend beschrieben zu unterscheiden: Integriert: Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte und -konzentration nicht ausreicht um sie als Zentrum zu bezeichnen. Sie befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen die Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen (z.b. der Lebensmittelvollsortimenter Marktkauf, Lange Straße). Nicht integriert: Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z.b. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten Standorten (z.b. das Einrichtungshaus Hansel, Knäppenstraße). 13

14 Zentrale Lagen: Diese zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. Sie besitzen entsprechend einer Einordnung in Haupt-, Neben- und Nahversorgungszentren eine Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet oder siedlungsräumliche Teilbereiche (Stadtteile). Kennzeichnend ist insbesondere eine Multifunktionalität, d.h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit. Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO und 24a LEPro NRW. Daneben wurde eine kleinräumige Zuordnung der Betriebe unter Bezug auf die Delbrücker Stadtteile vorgenommen. Dabei wurden die folgenden zehn Stadtteile berücksichtigt (vgl. dazu auch Karte 1): Delbrück Antreppen Bentfeld Boke Hagen Lippling Ostenland Schöning Steinhorst Westenholz Karte 1: Erhebungseinheiten in der Stadt Delbrück Quelle: DGK 5; eigene Darstellung 14

15 Die durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung des Delbrücker Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes der Gesamtstadt - im Allgemeinen - dar. Im Speziellen, insbesondere vor dem Hintergrund des innerstädtischen Geschäftszentrums und der Grundversorgungsstruktur in den einzelnen Stadtteilen, lassen sich Rahmenbedingungen analysieren, die in die zukünftigen gesamtstädtischen, insbesondere nahversorgungsrelevanten Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen, einfließen. Gleichzeitig ist diese detaillierte Vorgehensweise im Hinblick auf die im Rahmen des Konzeptes zu erarbeitende Delbrücker Sortimentsliste zwingend geboten. Unter Berücksichtigung der Verkaufsflächen der Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Stadtgebietes sowie der im Rahmen der städtebaulichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekategorien können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Stadt Delbrück ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und stadtplanungsrelevanten Aussagen einfließen. 2.2 Nachfrageseite Die zweite Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation dar. Sie muss ein umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und -präferenzen der Delbrücker Bevölkerung liefern und auf diese Weise Rückschlüsse auf den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels ermöglichen. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. Entsprechende Werte werden u.a. jährlich von der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln oder der GfK Gesellschaft für Konsum und Absatzforschung, Nürnberg herausgegeben. In der vorliegenden Untersuchung wird auf Daten der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln zurückgegriffen, die in Teilen modifiziert wurden und an den der Erhebung zu Grunde gelegten Branchenschlüssel (vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden. Die sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht werden, vermitteln das Niveau des Kaufkraftpotenzials einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Ein errechneter Wert unter dem Indexwert 100 (Bundesdurchschnitt) weist auf ein um den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt hin. Bewegt sich der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor. Ergänzend zu den vorab beschriebenen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige 15

16 Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung. 2.3 Städtebauliche Analyse Im Rahmen einer auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichteten städtebaulichen Analyse wurden Einzelhandelsstrukturen im gesamten Stadtgebiet, also das innerstädtische Geschäftszentrum und die Nahversorgungszentren ebenso wie die übrigen die Standortstruktur prägenden bzw. relevanten Einzelhandelsstandorte bezüglich ihrer räumlichen Lage, ihrer Funktionen und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteile der städtebaulichen Analyse: Lage der Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet / Lage von Magnetbetrieben Struktur und Ausdehnung von Einzelhandelslagen Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr Bebauungsstruktur Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation / Einkaufsatmosphäre räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten sowie Nutzungsmischung, insbesondere mit öffentlichen und privaten Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben bzw. kulturellen / sozialen / kirchlichen Einrichtungen. Im Rahmen der Analyse der Einzelhandelslagen werden die in der Innenstadt vorhandenen Einzelhandelsdichten bestimmt. Die Einzelhandelsdichte beschreibt den Anteil der Einzelhandelsbetriebe im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstleistungs- oder Wohnnutzungen. Hauptlagen weisen in der Regel einen durchgehenden Einzelhandelsbesatz von 90 bis 100 % auf. Bei geringen Einzelhandelsdichten von 0 bis 25 % oder auch bei 25 bis 50 % ist demnach eine Dominanz anderer Nutzungen vorhanden. Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Delbrück. Sie liefert die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen für die Zentren der Stadt und die entsprechende Einzelhandelssteuerung. Gleichzeitig stellt sie aber auch einen unbedingt notwendigen Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der 2 (2) und 34 (3) BauGB und des 11 (3) BauN- VO und 9 (2a) BauGB sowie 24 a LEPro NRW dar. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines zentralen Versorgungsbereiches vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung 4 keine planerische Abgrenzungsübung sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtsichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten. 4 Vgl. dazu u.a. Urteile des BVerwG vom (AZ 4 C 7.07) sowie des OVG NRW vom (AZ 7A 1059/06) 16

17 2.4 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Die Untersuchung gliedert sich in drei wesentliche Bausteine (vgl. dazu Abbildung 1): die Analyse der Angebots- und Nachfrageseite in Delbrück zum Status-Quo, die perspektivische Betrachtung von Entwicklungspotenzialen und einer künftigen Steuerungsstrategie sowie dem Einzelhandelskonzept mit seinen konzeptionellen Bausteinen (Zielen, Standortstruktur, Grundsätzen zur Umsetzung). Das Einzelhandelskonzept ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept i.s.v. 1 (6) Nr. 11 BauGB. Die Verbindlichkeit im Sinne einer kommunalen Eigenbindung bzw. als Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung ist schließlich durch eine entsprechende Beschlussfassung im Rat der Stadt herzustellen. Abbildung 1: Bausteine der Untersuchung Status-Quo Perspektive Ziel 1 Angebots- u. Nachfrageanalyse 2 Potenziale Strategien Instrumente 3 Entwurf Einzelhandelskonzept 4 Beschluss Einzelhandelskonzept Quelle: eigene Darstellung Prozessbegleitung Neben einer umfassenden Analyse und Bewertung der Angebots- und Nachfragestruktur bei der Konzepterstellung ist es erstrebenswert, gleichrangig die Akteure aus der lokalen Kaufmannschaft sowie der Politik und Verwaltung für Fragen im Überschneidungsbereich von Einzelhandels- und Stadtentwicklung in den Arbeitsprozess einzubinden. Ein entsprechender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt einen Diskussionsprozess auch nach Ablauf der begleiteten Untersuchung an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Untersuchung beginnt und die Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstruktive Fortsetzung nach Abschluss der Untersuchung gegeben. Wenn aus einer Beteiligung eine Mitwirkung geworden ist, kann auch mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden. Durch einen breit angelegten Kommunikationsprozess wurde in Delbrück insbesondere der lokale Sachverstand in den Prozess eingebracht. Die Diskussion der Ergebnisse, bereits während der Erarbeitung des Konzeptes, in einem internen Arbeitskreis, einem Workshop und die Berichterstattung in politischen Gremien und in der Werbegemeinschaft DEMAG führten zu einer größeren Transparenz der Inhalte und ihrer Transformation in die entsprechenden Institutionen, Gremien und Akteure. 17

18 An dieser Stelle sei allen Mitwirkenden für die konstruktive Mitarbeit gedankt. 3 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Delbrück Zur grundsätzlichen Einordnung der Stadt Delbrück hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, die kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch auf die Prosperität des Einzelhandelsstandortes Delbrück auswirken können. 3.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Die Stadt Delbrück befindet sich im Osten des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, im Nordenwesten des ostwestfälischen Kreises Paderborn. Im Westen grenzt die Stadt Delbrück an die Städte Rietberg und Verl (Kreis Gütersloh). Die nordöstliche und östliche Begrenzung bilden die Gemeinde Hövelhof und die Stadt Paderborn und die südliche Begrenzung die Städte Salzkotten und Lippstadt (Kreis Soest). Im Rahmen der Landesplanung wird die Stadt Delbrück als Mittelzentrum eingestuft (vgl. Karte 2). Die nächstgelegenen Oberzentren sind die Städte Paderborn (rund 20 Autominuten) und Bielefeld (rund 45 Autominuten). Karte 2: Lage im Raum Quelle: eigene Darstellung Die Stadt Delbrück liegt verkehrsgünstig an der Bundesstraße 64 (Rheda-Wiedenbrück Paderborn). In einem Radius von 25 km ist die Anbindung an Bundesautobahnen (A 33, A 44 und 18

19 A 2) gegeben. Die Stadt Delbrück ist nicht an den Bahnverkehr angebunden. Nächstgelegene Bahnhöfe befinden sich in Paderborn, Salzkotten, Rheda-Wiedenbrück und Lippstadt. Einerseits ist die Stadt Delbrück für den Kfz-Verkehr somit gut zu erreichen, andererseits sind aber auch andere (überregionale) Wettbewerbsstandorte, wie Paderborn oder Bielefeld, für die Delbrücker Bevölkerung gut erreichbar. 3.2 Bevölkerung und Siedlungsstruktur Die Siedlungsstruktur der Stadt Delbrück ist in der nachfolgenden Karte dargestellt und zeigt einen räumlichen Schwerpunkt im zentralen Stadtgebiet. Karte 3: Siedlungsstruktur Delbrück Quelle: DGK 5; eigene Darstellung; Legende siehe Anhang Der Siedlungsschwerpunkt der Stadt Delbrück liegt mit rund Einwohnern (38 % der Gesamtbevölkerung Delbrücks) im gleichnamigen zentralen Stadtteil, in dem sich auch die Innenstadt befindet (vgl. dazu Karte 3 und Tabelle 2). In den übrigen neun Stadtteilen stellt sich die Siedlungsstruktur dörflich strukturiert dar und wird weitgehend durch einen hohen Anteil an landwirtschaftlich genutzten Flächen geprägt. 19

20 Tabelle 2: Einwohner der Stadt Delbrück nach Stadtteilen Stadtteil Einwohner Anreppen Bentfeld Boke Delbrück Hagen Lippling Ostenland Schöning Steinhorst 780 Westenholz gesamt Quelle: Einwohnermeldeamt Stadt Delbrück (Stand 12/2010), gerundete Werte Die nächstgrößeren Stadtteile mit rund bzw Einwohnern sind der Stadtteil Westenholz im westlichen Stadtgebiet und der Stadtteil Ostenland, welcher östlich an den Stadtteil Delbrück angrenzt. In den nördlichen Stadtteilen Steinhorst, Lippling und Schöning leben insgesamt rund Einwohner, wobei Steinhorst mit lediglich rund 780 Einwohnern der kleinste Stadtteil Delbrücks ist. Der westlich an den Stadtteil Delbrück angrenzende Stadtteil Hagen zählt rund Einwohner. In den Stadtteilen Boke und Anreppen, die die südliche Begrenzung des Stadtteils Delbrück bilden, leben insgesamt rund Einwohner. Der Stadtteil Bentfeld im Südosten, der wie der Stadtteil Westenholz nicht an den Stadtteil Delbrück angrenzt, zählt rund Einwohner. Insgesamt erstreckt sich die Stadt Delbrück über eine Fläche von rund 157 km² und zählt insgesamt rund Einwohner. 3.3 Einzelhandelsrelevante und sekundärstatistische Einordnung Die nachfolgende Karte 4 und Tabelle 3 geben einen Überblick, wie sich die Stadt Delbrück insbesondere bezogen auf die landesplanerische Einordnung und das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau im Vergleich zu ihren Nachbargemeinden darstellt. Landesplanerisch sind die Nachbargemeinden wie folgt eingestuft: Grundzentren: Augustdorf, Bad Lippspringe, Borchen, Hövelhof, Langenberg, Salzkotten, Schlangen, Schloß Holte-Stukenbrock und Verl Mittelzentren: Geseke, Gütersloh, Lippstadt, Rheda-Wiedenbrück und Rietberg Oberzentrum: Paderborn In Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 99,1 liegt Delbrück leicht unter dem Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus und bewegt sich im Mittelfeld der Nachbargemeinden. 20

21 Karte 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Quelle: eigene Darstellung; einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern: IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln, 2010 Tabelle 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region 2010 einzelhandelsrelevante Zugehöriger Kommune Einwohner Kaufkraft in Kaufkraftkennziffer Kreis Mio. Euro Augustdorf Lippe ,7 88,3 Bad Lippspringe Paderborn ,1 97,1 Borchen Paderborn ,2 99,2 Delbrück Paderborn ,6 99,1 Geseke Soest ,6 96,3 Gütersloh Gütersloh ,9 104,0 Hövelhof Paderborn ,9 98,2 Langenberg Gütersloh ,0 100,2 Lippstadt Soest ,7 100,8 Paderborn Paderborn ,3 97,6 Rheda-Wiedenbrück Gütersloh ,4 102,8 Rietberg Gütersloh ,1 100,1 Salzkotten Paderborn ,4 98,6 Schlangen Lippe ,0 97,7 Schloß Holte-Stukenbrock Gütersloh ,4 102,1 Verl Gütersloh ,2 103,6 Quelle: eigene Darstellung; IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln, Die Daten der IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln wurden modifiziert und an den der Erhebung zu Grunde gelegten Branchenschlüssel angepasst (vgl. dazu Kapitel 2.2). 21

22 Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurchschnitt von rund Euro / Kopf ergibt sich für die Stadt Delbrück in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein Kaufkraftpotenzial von rund 148,6 Mio. Euro (Stand 2010). 4 Einzelhandelsstruktur der Stadt Delbrück Eine unabdingbare Grundlage für die Bewertung der Einzelhandelssituation in Delbrück sowie die Ableitung einer künftigen Steuerungsstrategie für den Einzelhandel bildet die Untersuchung der Einzelhandelsstruktur, nicht zuletzt auch unter Berücksichtigung städtebaulicher Aspekte. Auf Grundlage der im November 2010 durchgeführten flächendeckenden Einzelhandelserhebung sowie der städtebaulichen und einzelhandelsbezogenen Beurteilung der Versorgungsstandorte und -bereiche wird die Angebotsseite des Delbrücker Einzelhandels analysiert. Dabei wird die Analyse jeweils differenziert für die Gesamtstadt sowie die räumlichen Angebotsschwerpunkte vorgenommen. 4.1 Gesamtstädtische Struktur Das gesamtstädtische Bild der Einzelhandelssituation zum Erhebungszeitpunkt (November 2010) wird im Folgenden dargestellt: Auf gesamtstädtischer Ebene existieren in der Stadt Delbrück 209 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rund m² (ohne Leerstände). Die einwohnerbezogene Verkaufsfläche beträgt 2,94 m² und rangiert über dem bundesdeutschen Durchschnittswert von 1,4 m² Verkaufsfläche / Einwohner. Auf den großflächigen Einzelhandel (Betriebe ab 800 m² Verkaufsfläche) entfallen 21 Betriebe im Delbrücker Stadtgebiet. Sie nehmen eine Verkaufsfläche von rund m² ein, das entspricht einem Anteil von 69 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt rund 420 m² und liegt damit deutlich über dem bundesdurchschnittlichen Wert von rund 230 m² pro Betrieb. Dieser Wert veranschaulicht die prägende Bedeutung des großflächigen Einzelhandels in Delbrück. Im Delbrücker Stadtgebiet stehen 16 Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von rund m² leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 7,1 %. Bis zu 10 % Leerstand in einer Gemeinde werden noch als üblich bewertet, da diese Größenordnung als Obergrenze für eine natürliche Fluktuationsrate gilt, wobei jedoch bei einer weitergehenden Bewertung u.a. die Dauer, die Größe und die Lage einzelner Leerstände zu analysieren sind. Es ist festzuhalten, dass sich die Leerstandssituation in Delbrück derzeit keineswegs kritisch darstellt. Das Verkaufsflächenangebot des Delbrücker Einzelhandels, gegliedert nach übergeordneten Warengruppen, verdeutlicht die nachfolgende Tabelle: 22

23 Tabelle 4: Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Delbrück Warengruppe Anzahl der Betriebe* Verkaufsfläche Einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung Anteil an der Gesamtverkaufsfläche in m² in % in m² Nahrungs- und Genussmittel ,5 0,37 Blumen / Zoo ,0 0,12 Gesundheit und Körperpflege ,4 0,07 Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Bücher / Zeitungen / Zeitschriften ,2 0,03 Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,1 0,59 Bekleidung / Textilien ,9 0,17 Schuhe / Lederwaren ,1 0,06 Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren ,3 0,10 Spielwaren / Hobbyartikel ,0 0,03 Sport und Freizeit ,8 0,02 Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,1 0,39 Wohneinrichtung ,3 0,22 Möbel ,1 0,41 Elektro / Leuchten ,5 0,10 Elektronik / Multimedia ,4 0,04 Medizinische und orthopädische Artikel ,5 0,01 Uhren / Schmuck ,2 0,01 Baumarktsortimente ,4 0,78 Gartenmarktsortimente ,2 0,39 Überwiegend langfristiger Bedarf ,6 1,96 Sonstiges ,1 0,00 gesamt / Durchschnitt ,0 2,94 Quelle: : Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010), eigene Berechnung * Anzahl der Betriebe bezogen auf das vorgehaltene Kernsortiment Unter quantitativen Gesichtspunkten ist der Delbrücker Einzelhandel wie folgt gekennzeichnet: Insgesamt m² bzw. 67 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche werden in den Warengruppen der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe in der Stadt Delbrück vorgehalten. Diese Warengruppe ist vor allem geprägt durch die Angebote in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente (insgesamt rund m² Verkaufsfläche) sowie Möbel 23

24 (rund m² Verkaufsfläche). Gemeinsam umfassen sie einen Anteil von mehr als 80 % an der Verkaufsfläche innerhalb der Bedarfsstufe. Rund m²verkaufsfläche bzw. ein Anteil von 20 % an der Gesamtverkaufsfläche entfallen auf die Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe. Hierbei tritt entsprechend des typischen Bildes auch in anderen Kommunen die Warengruppe Nahrungsund Genussmittel quantitativ hervor. Sie ist mit rund m² Verkaufsfläche und einem Anteil von 13 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche in der Delbrücker Einzelhandelslandschaft vertreten. Damit liegt die Verkaufsfläche im Bereich der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit 0,37 m² pro Einwohner nur leicht unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von 0,38-0,40 m² Verkaufsfläche pro Einwohner. Auf die Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe entfällt ein Anteil von 13 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Hier ragt die innerstädtische Leitbranche Bekleidung / Textilien mit einem Verkaufsflächenangebot von rund m² Verkaufsfläche bzw. 6 % an der Gesamtverkaufsfläche hervor. Im Vergleich zur Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 2004 ist festzuhalten, dass sich der Delbrücker Einzelhandel, auch vor dem Hintergrund einer zunehmenden Einwohnerzahl, positiv entwickelt hat. Tabelle 5: Kennwerte des Delbrücker Einzelhandels im Vergleich 2004 zu 2010 Anzahl der Einzelhandelsbetriebe (ohne Leerstände) Verkaufsfläche in m² (gerundet, ohne Leerstände) Durchschnittliche Verkaufsfläche pro Betrieb in m² (gerundet) 2004* Verkaufsflächenausstattung in m² 2,06 2,94 pro Einwohner (gerundet) Quelle: : Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010); Verträglichkeitsanalyse geplanter Einzelhandelsnutzungen im Stadtkern von Delbrück, 2005 *Erhebungszeitraum: Oktober 2004 Der Einzelhandel in Delbrück ist quantitativ gut aufgestellt. Es besteht ein attraktiver Mix aus inhabergeführten und filialisierten ebenso wie aus kleinflächigen und großflächigen Betrieben. Großflächiger Einzelhandel Insgesamt 21 großflächige Betriebe 6 bilden mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rund m² einen Anteil von rund 69 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Angebots- 6 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgt nach 11 (3) BauNVO mit Überschreiten einer Verkaufsfläche von 800 m²; dies entspricht einer Bruttogeschossfläche von rund m². (Vgl. dazu auch: Bundesverwaltungsgericht Leipzig, Pressemitteilung: Entscheidung zum großflächigen Einzelhandel. Demnach ist ein Einzel- 24

25 schwerpunkte liegen neben Betrieben mit den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel oder Gartenmarktsortimenten vor allem im Bereich der Baumarktsortimente und Möbel. Der größte Betrieb im Stadtgebiet ist der Möbelmarkt Hansel mit rund m² Verkaufsfläche, gefolgt von Baumärkten Bussemas mit rund m² Verkaufsfläche und Obi mit rund m² Verkaufsfläche (vgl. Karte 5). Karte 5: Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet Delbrück Quelle: DGK 5; : Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010), eigene Darstellung; Legende siehe Anhang Insgesamt ist festzuhalten, dass das Einzelhandelsangebot in der Stadt Delbrück ein Spektrum über alle Warengruppen umfasst, jedoch z.t. geringer Breite und Tiefe. Zur weiteren Bewertung dieses quantitativen Angebotes im Hinblick auf stadtentwicklungsrelevante Aspekte und Entwicklungsspielräume sind darüber hinaus vor allem auch qualitative, strukturelle und räumliche Kriterien, wie beispielsweise die Lage der entsprechenden Einzelhandelseinrichtungen in einem Zentrum oder dezentral sowie nachfrageseitige Entwicklungen zu berücksichtigen. Diese werden, ausgerichtet auf den Untersuchungsgegenstand, insbesondere auch auf Ebene der Versorgungs- und Standortbereiche in den folgenden Kapiteln näher untersucht. handelsbetrieb als großflächig einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet (Urteile vom : BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05). 25

26 4.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Delbrück In einem ersten Schritt wird dabei die Verteilung des Einzelhandelsangebotes auf die Lage der Betriebe in Bezug auf ihre städtebauliche und siedlungsräumliche Integration betrachtet. Darüber hinaus berücksichtigt die Analyse insbesondere in der Delbrücker Innenstadt und den Nahversorgungszentren städtebauliche wie funktionale bzw. einzelhandelsrelevante Aspekte gleichermaßen und ist somit im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes eine unverzichtbare Grundlage zur Ableitung der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche. Karte 6 gibt einen Überblick über die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Delbrücker Stadtgebiet. Der räumliche und quantitative Schwerpunkt zeichnet sich im zentralen Hauptsiedlungsbereich bzw. der Innenstadt (vgl. dazu Kapitel 4.2.1) von Delbrück ab. Daneben treten die zentralen Lagen in Lippling, Ostenland sowie Westenholz (vgl. dazu Kapitel bis 4.2.4) besonders hervor. Darüber hinaus ergänzen großflächige Einzelhandelsbetriebe in solitären Lagen das gesamtstädtische Einzelhandelsangebot (vgl. dazu Kapitel 0). Karte 6: Lage der Einzelhandelsbetriebe im Delbrücker Stadtgebiet Quelle: DGK 5; : Unternehmenserhebung in der Stadt Delbrück (Stand November 2010), eigene Darstellung; Legende siehe Anhang 26

27 4.2.1 Innenstadt (Hauptzentrum) Die Innenstadt bildet den räumlichen Kern der Stadt und stellt den Versorgungsschwerpunkt dar. Sie erstreckt sich von der Lange Straße über die Thülecke bis hin zur Oststraße. Ergänzende Einzelhandelslagen befinden sich nördlich an der Lipplinger Straße und am Brenkenkamp. Der Einzelhandel, Leitfunktion der Innenstadt, ist vor allem entlang der Ortsdurchfahrt, also am Verkehrsband Oststraße, Thülecke und Lange Straße lokalisiert. Er ist daher besonders gut erreichbar, leidet aber auch gleichzeitig unter den verkehrlichen Belastungen, unter den erheblichen Raumansprüchen des mobilisierten Individualverkehrs sowie unter den Luft- und Lärmemissionen. Es handelt sich dabei weitgehend um inhabergeführten Facheinzelhandel, der überwiegend attraktiv aufgestellt ist. Die Innenstadt zeichnet sich durch eine gute Mischung der Funktionen aus. Bildungs- und Kultureinrichtungen, Kirchen und gastronomische Einrichtungen sind zentral verortet und üben eine starke Magnetwirkung für das Umland aus. Zudem wird in der Innenstadt oder in unmittelbarer Nähe zu ihr gewohnt. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Delbrück ein städtebauliches Entwicklungskonzept für ihre Innenstadt, unter Berücksichtigung der Förderrichtlinien Stadterneuerung 2008, erstellen lassen. In einem breit angelegten Planungs- und Beteiligungsprozess entstand ein Integriertes Handlungskonzept 7, das, ausgehend vom vorhandenen Stadtbild und aufbauend auf den bisherigen Planungen, konkrete Antworten auf die genannten Probleme und Fragestellungen liefert. Darüber hinaus sollen mit Fördergeldern aus dem Bund-Länder-Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren die Konzeptbausteine in den nächsten Jahren realisiert werden. Das Konzept zur Stärkung der Innenstadt setzt auf eine Vielzahl unterschiedlicher Projekte, die entsprechend der Analyse und formulierten Zielsetzungen vom Umbau des zentralen Alten Marktes bis hin zu Aufwertung des öffentlichen Raums durch Kunstobjekte und Grün sowie die Attraktivierung des Gesichts der Stadt durch attraktivere Fassaden, also Investitionen der Privaten, reichen. Dadurch sollen neue Treffpunkte und Attraktionen in der Innenstadt entstehen. Im Kern geht es darum, die Aufenthaltsqualität für Besucher und Kunden, insbesondere im Hinblick auf Familien- und Seniorenfreundlichkeit deutlich zu erhöhen und so für Lebens- und Wohlfühlqualität und eine nachhaltige, auch ökonomisch wirksame Entwicklung der Stadt zu sorgen. Eine zentrale Voraussetzung für eine Aufwertung der Delbrücker Innenstadt liegt in der Reduzierung und Neuordnung des Verkehrs in der Ortsdurchfahrt, um die Emissionen deutlich zu lenken und Bummel in sicherer Umgebung für alle Delbrücker zu ermöglichen. Nur dadurch kann langfristig nachhaltiger Städtebau im Zentrum betrieben werden. Die Aufwertung des Kirchplatzes oder des Marktes zur Verbesserung der Aufenthaltsmöglichkeiten stellt hier einen wichtigen Baustein dar. 7, SHP Ingenieure: Integriertes Handlungskonzept für die Innenstadt von Delbrück, August

28 Angebotsstruktur Insgesamt werden in der Innenstadt zum Zeitpunkt der Erhebung in 90 Betrieben rund m² Verkaufsfläche und damit 21 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt vorgehalten (vgl. dazu Tabelle 6). Der größte Anbieter und wichtiger Magnetbetrieb in der Innenstadt ist der Lebensmittelvollsortimenter Minipreis (rund m² Verkaufsfläche), darüber hinaus sind als prägende Frequenzbringer im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels der Lebensmittelvollsortimenter Elli Markt (rund 900 m² Verkaufsfläche) sowie die Lebensmitteldiscounter Netto (rund 800 m² Verkaufsfläche), Lidl (rund 700 m² Verkaufsfläche) und Aldi (rund 700 m² Verkaufsfläche) zu nennen. In der Warengruppe Bekleidung / Textilien stellt das Fachgeschäft Dunschen (rund m² Verkaufsfläche) den größten Anbieter dar. Des Weiteren sind in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege der Drogeriemarkt Rossmann (rund 500 m² Verkaufsfläche) und im Bereich Schuhe / Lederwaren das Fachgeschäft Schuh Okay (rund 550 m² Verkaufsfläche) zu nennen, die jeweils in den Warengruppen die größten Anbieter darstellen. Darüber hinaus befinden sich mit dem Malerfachmarkt Scheller an der Oststraße, dem Raiffeisen Markt sowie dem Baustoffhandel Happe an der Lipplinger Straße auch Anbieter mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment in der Innenstadt von Delbrück. Insgesamt besteht in der Innenstadt ein umfassendes, zentrentypisches Angebot mit einem Betriebsformenmix aus Filialisten und inhabergeführten Fachgeschäften. In der folgenden Tabelle ist das Einzelhandelsangebot in der Delbrücker Innenstadt differenziert nach Hauptwarengruppen dargestellt: Tabelle 6: Angebotssituation im innerstädtischen Zentrum von Delbrück (Hauptzentrum) Warengruppe Anzahl der Betriebe* Verkaufsfläche in m² in % an gesamt Nahrungs- und Genussmittel ,2% Blumen / Zoo ,6% Gesundheit und Körperpflege ,1% Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Bücher / Zeitungen / Zeitschriften ,9% Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,7% Bekleidung / Textilien ,3% Schuhe / Lederwaren ,4% Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren ,9% Spielwaren / Hobbyartikel ,0% Sport und Freizeit ,5% Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,1% Wohneinrichtung ,5% Möbel ,1% Elektro / Leuchten ,1% 28

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