zur Prüfung raumordnerischer und städtebaulicher Auswirkungen der Weiterentwicklung des Luchcenters am Standort Hamburger Straße in der Stadt Nauen

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1 Auswirkungsanalyse zur Prüfung raumordnerischer und städtebaulicher Auswirkungen der Weiterentwicklung des Luchcenters am Standort Hamburger Straße in der Stadt Nauen für die Familiengesellschaft Baier GmbH & Co. KG Debringer Straße Stegaurach Ihr Ansprechpartner Dr. Silvia Horn Richard Engel, Humangeographie M.Sc. BBE Handelsberatung GmbH Uferstraße Leipzig Deutschland Tel Fax horn@bbe.de BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München Hamburg Köln Leipzig Erfurt Leipzig,

2 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangssituation und Zielsetzung Projektplanung und Projektdaten Regionale Lage und zentralörtliche Bedeutung der Stadt Nauen Mikrostandortanalyse Wettbewerbssituation im potenziellen Einzugsgebiet Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung Kaufkraftbindungsquoten des Einzelhandels der Stadt Nauen Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Nauen Bewertung städtebaulicher und raumordnerischer Wirkungen Regionale Kundenorientierung und Umsatzumverteilung Zukünftige städtebauliche Einordnung des Fachmarktzentrums Luchcenter und Empfehlungen zu planungsrechtlichen Festsetzungen

3 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Aktuelle Situation Luchcenter... 6 Abbildung 2: Ansichten zur Modernisierung des Luchcenters... 7 Abbildung 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Einzelhandel insgesamt) Abbildung 4: Ansichten zum Standortumfeld Abbildung 5: Verkehrsanbindung des Luchcenters Abbildung 6: Angebotsstrukturen (aktueller Bestand) im Untersuchungsgebiet Verkaufsflächen nach Standorten - Abgrenzung gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept Abbildung 7: Angebotsstrukturen (aktueller Bestand) im Untersuchungsgebiet Umsatz nach Standorten - Abgrenzung gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept Abbildung 8: Anbieter in der historischen Altstadt Nauen Abbildung 9: Anbieter im Nauener Karree Abbildung 10: Magnetanbieter Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße sowie Ergänzungsstandorte Dammstraße und Raiffaisenstraße / Berliner Straße Abbildung 11: Anbieter im Gewerbegebiet Nauen-Ost Abbildung 12: Anbieter Designer Outlet Wustermark Abbildung 13: Anbieter Havelpark Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Geschossflächen gemäß Bebauungsplan EKZ - Hamburger Straße und aktuelle Geschossflächen und Verkaufsflächen des Luchcenters im Vergleich... 7 Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Nauen im Landkreisvergleich und Bevölkerungsprognose bis Tabelle 3: Marktpotenzial differenziert nach den Einzugsgebietszonen Tabelle 4: Kaufkraftbindung des Einzelhandels der Stadt Nauen Tabelle 5: Kaufkraftbindung des Einzelhandels im Mittelbereich Tabelle 6: Zielkaufkraftbindung des Einzelhandels der Stadt Nauen und Verkaufsflächenpotenziale Tabelle 7: Modellrechnung zur Umsatzherkunft und Umsatzumverteilung Tabelle 8: Empfehlungen für planungsrechtliche Festsetzungen in Gegenüberstellung zum aktuellen Anbieter- und Flächenbesatz Kartenverzeichnis Karte 1: Landesplanerische Einordnung der Stadt Nauen in die Raumstruktur Karte 2: Übersicht zur Lage des zentralen Versorgungsbereichs und der ergänzenden Einzelhandelsstandorte im Nauener Stadtgebiet Karte 3: Lage des Luchcenters und Umfeldnutzungen Karte 4: Übersicht der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Stadt Nauen Karte 5: Einzugsgebiet des Ergänzungsstandorts Luchcenter in der Stadt Nauen

4 1. Ausgangssituation und Zielsetzung Die Eigentümergesellschaft des Luchcenters in Nauen plant eine Modernisierung und partielle Neuausrichtung der Angebotskonzeption dieses Einzelhandelsstandortes. Bereits in den letzten Jahren ist es, aufgrund aktueller Markterfordernisse zu Veränderungen in der Angebotsstruktur des Fachmarktzentrums gekommen. Ankermieter am Standort sind ein großer Supermarkt 1 (Sky-Markt) und ein Gartencenter (baumert) ergänzt durch weitere Fachmärkte von Takko, T di, Dänischen Bettenlager und K+K Schuhcenter. Im Zuge des geplanten Umbaus und der Modernisierung bestehender Angebotsstrukturen wird eine Weiterentwicklung des Fachmarktstandortes angestrebt. Der in der Nauener Versorgungsstruktur seit knapp 20 Jahren etablierte Einzelhandelsstandort und maßgebliche Träger mittelzentraler Versorgungsfunktionen soll zukunftsfähig aufgestellt werden. Aktuell weist das Luchcenter über m² Leerstandsfläche aus. Die planungsrechtliche Grundlage für den Einzelhandelsstandort bildet der Bebauungsplan EKZ Hamburger Straße, der 1996 in Kraft getreten ist. Danach sind ein Selbstbedienungswarenhaus bis zu einer Geschossfläche von m² sowie ein Baumarkt mit ebenfalls m² Geschossfläche und ein Gartencenter bis zu einer Geschossfläche von m² festgesetzt. Nach Schließung des Baumarktes erfolgten in den letzten Jahren Änderungen in der Angebotsstruktur im Fachmarktzentrum, denen Baugenehmigungen erteilt wurden. Im Zuge eines Bebauungsplanänderungsverfahrens wird eine städtebaulich verträgliche Weiterentwicklung des Fachmarktzentrums angestrebt, die insbesondere zentrenrelevante Sortimente (vgl. Nauener Liste) umfasst. Ziel ist es, den städtisch und regional bedeutsamen Einkaufsstandort zu sichern und zukunftsfähig zu positionieren. Die vorliegende Untersuchung hat die Aufgabe, mögliche Entwicklungspotenziale für Sortimente und Verkaufsflächen für den Standort aufzuzeigen und die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Nauen und auf die wohnungsnahe Versorgung, umliegender Gemeinden zu bewerten. Der Standort des Luchcenters befindet sich in der Hamburger Straße, etwa 1,5 km westlich der Nauener Altstadt gelegen. Die Stadt Nauen verfügt über ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept, welches am 17. Mai 2010 im Nauener Stadtrat beschlossen wurde. Darin wird die Altstadt von Nauen als zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Im Bebauungsplan Einzelhandel Stadt Nauen wurde der zentrale Versorgungsbereich planungsrechtlich festgeschrieben. Die Altstadt soll eine prioritäre Stellung in der Einzelhandelsstrategie der Stadt Nauen einnehmen und wird unter besonderen Schutz gestellt. Der Standort des Luchcenters hat ergänzende Versorgungsfunktionen mit dem Schwerpunkt auf die Nahversorgung zugewiesen bekommen. Diese Versorgungsfunktionen sind unter Berücksichtigung der zentralörtlichen Funktion der Stadt Nauen als Mittelzentrum zu diskutieren und die Weiterentwicklung des Luchcenters im Kontext zu den Entwicklungsperspektiven der historischen Altstadt zu untersuchen. Vor diesem Hintergrund hat der Vorhabenträger den Nachweis zu führen, dass das Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die raumordnerischen Grundsätze und Ziele sowie städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Nauen hat. Da sich das Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans EKZ - Hamburger Straße befindet und ein Bebauungsplanänderungsverfahren angestrebt wird, sind Auswirkungen auf die wohnungsnahe Versorgung und zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt Nauen sowie im weiteren Einzugsgebiet im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO zu untersuchen. Die BBE Handelsberatung hat hierzu eine umfassende Auswirkungsanalyse erstellt. In vertiefter Form wird das Projekt dabei hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingungen begutachtet, die stadträumliche Wettbewerbsposition wird einer genauen Prüfung unterzogen. Aufgrund der detaillierten Betrachtung der lokalen Situation wird die Wirkung des Planvorhabens auf die städtebauliche Ordnung und 1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel, siehe Anhang 4

5 Entwicklung aufgezeigt und abschließend planungsrechtliche Empfehlungen abgegeben. Im Zuge der Analyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert: Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen liegen vor (Soziodemographie, Erreichbarkeit etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel in der Stadt Nauen von Bedeutung (Makrostandortanalyse)? Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens unter städtebaulichen Aspekten zu bewerten? Welches Einzugsgebiet kann das Vorhaben erschließen? Wie ist das Vorhaben aus städtebaulicher Perspektive zu bewerten? Welche Auswirkungen ergeben sich für zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung? Welche planungsrechtlichen Empfehlungen lassen sich für das Bebauungsplanänderungsverfahren ableiten? Methodische Grundlagen des Gutachtens: Die formulierte Aufgabenstellung basiert auf einer detaillierten Marktanalyse. Grundlage der Untersuchung bilden die relevanten Angebotsstrukturen sowie die Nachfragesituation. Letztere ist auch in ihrer Entwicklung maßgeblich für die Analyse, deshalb werden Prognosedaten der wesentlichsten Rahmenbedingungen (Bevölkerung und Kaufkraft) in die Bewertung einbezogen. Im Einzelnen stützt sich das Gutachten auf: Erhebung der Einzelhandelsbetriebe Im April 2015 erfolgte eine aktuelle Aufnahme aller Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Nauen durch die Gutachter. Die Verkaufsflächenerhebung der Einzelhandelsbetriebe in Nauen schließt mit dem Stichtag 30. April Die Verkaufsflächen der Betriebe wurden nach der Warengruppenabgrenzung gemäß dem Handbuch zur Einzelhandelserhebungen im Land Brandenburg differenziert erhoben und entsprechend dargestellt, dies gilt auch für Mehrbranchenanbieter. Die Daten wurden nach eigener Erhebung mit der Einzelhandelserfassung Land Brandenburg abgeglichen. Für alle Betriebe wurde unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchenund betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern die Umsatzleistung ermittelt. Nachfrageanalyse Die im Rahmen der Analyse vorgenommenen statistischen Auswertungen basieren auf Unterlagen der Stadt Nauen bzw. des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation in der Stadt Nauen stellen aktuelle Kaufkraftdaten von BBE!CIMA!MB-Research dar. Weitere Grundlagen Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B 2009) und Vorgängerplanungen Unterlagen zur Bauleitplanung der Stadt Nauen Statistische Daten der Stadt Nauen und des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg Einzelhandelskonzept der Stadt Nauen 2010 Unterlagen des Vorhabenträgers 2 Unter Verwendung von Daten der Einzelhandelserfassung Land Brandenburg 2010, erstellt durch Stadt + Handel, Dortmund, im Auftrag der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung der Länder Berlin-Brandenburg in Kooperation mit dem Handelsverband Berlin-Brandenburg, den Industrie- und Handelskammern Potsdam, Cottbus und Ostbrandenburg sowie dem Ministerium für Wirtschaft und Europaangelegenheiten. 5

6 2. Projektplanung und Projektdaten Das Luchcenter wurde an der Hamburger Straße in der Stadt Nauen vor knapp 20 Jahren eröffnet. Ursprünglich war der Standort mit einem großem Supermarkt, einem Baumarkt sowie einem Gartencenter auf den Lebensmittel- sowie Bau- und Gartenmarktbereich fokussiert. Infolge des begrenzten Marktpotenzials sowie hoher lokaler und regionaler Konkurrenz im Baumarktbereich ist der Baumarkt ausgezogen und wurde durch den Fachmarkt für Möbel, Haus- und Heimtextilien Dänisches Bettenlager, den Bekleidungsfachmarkt Takko, den Schuhfachmarkt K+K Schuhcenter und eine Bowlingbahn nachgenutzt. Die Mietfläche der Bowlingbahn steht mittlerweile seit über drei Jahren leer. Da diese Mietfläche neubelegt werden soll und die bestehenden Mieter eine Modernisierung der Verkaufsflächen anstreben, ist nach Angaben des Auftraggebers eine Neuaufstellung des Luchcenters nötig, welche die bestehenden Nutzungen planungsrechtlich absichert und eine perspektivische Weiterentwicklung des Luchcenters ermöglicht. In diesem Zusammenhang soll das Gebäude des großen Supermarktes Sky um ein Pfandlager und eine Pfandannahmestelle um ca. 200 m² erweitert werden, wobei sich die Verkaufsfläche durch die Pfandannahmestelle lediglich um ca. 20 m² erhöht. Darüber hinaus ist für das Gebäude mit u.a. Takko als Mieter eine Aufwertung des Eingangsbereichs im hinteren Gebäudeteil zur besseren Einsehbarkeit vorgesehen. Bisherige Baugrenzen werden hierdurch marginal überschritten. Abbildung 1: Aktuelle Situation Luchcenter Eingang großer Supermarkt Sky T di im Gebäude großer Supermarkt Sky Dänisches Bettenlager Bekleidungsfachmarkt Takko baumert Gartencenter Quelle: eigene Aufnahmen, April 2015 Die nachstehende Tabelle stellt dabei die im Bebauungsplan EKZ - Hamburger Straße im Jahr 1996 festgesetzten Geschossflächen mit den aktuellen Geschossflächen und Verkaufsflächen gegenüber. Aus der Auflistung der Anbieter wird im Vergleich zu den aktuellen Geschossflächen von ca m² deutlich, dass die Flächenpotenziale gemäß Bebauungsplan von m² Geschossfläche nicht ausgeschöpft werden. Im Gebäude des SB-Warenhauses gibt es mit dem Sonderpostenmarkt T di, einen Lotto-Toto-Shop, einer Bäckerei mit angeschlossenem Gastronomiebereich und einem Handyshop mehrere Konzessionäre in Ergänzung zum großen Supermarkt. Die Geschossfläche des großen Supermarktes ist dabei entsprechend geringer im Vergleich zum bestehenden Bebauungsplan. Für die Nutzungsänderungen im ehemaligen Baumarkt bestehen zur Vermeidung von Leerstand eines etablierten Handelsstandortes Befreiungen vom 6

7 Bebauungsplan. Insgesamt ist dabei eine stärkere Fachmarktorientierung im zentrenrelevanten Bereich zu konstatieren. Tabelle 1: Geschossflächen gemäß Bebauungsplan EKZ - Hamburger Straße und aktuelle Geschossflächen und Verkaufsflächen des Luchcenters im Vergleich Festsetzungen gemäß Bebauungsplan EKZ- Hamburger Straße Geschossfläche Anbieter in m² Anbieter Geschossfläche in m² Verkaufsfläche in m² SB-Warenhaus Gebäude SB-Warenhaus davon 200 m² gastron. Einrichtung Großer Supermarkt Sky Der Havelbäcker inkl. Gastronomie Baumarkt Lotto-Toto Gartencenter T di-sonderpostenmarkt Baumschule Vodafone-Handyshop Gebäude ehemals Baumarkt Flächen aktuell Unzulässig: Dänisches Bettenlager (Fachmarkt für Möbel, Haus- und Heimtextilien) Textilmarkt Takko (Textilmarkt) Schuhfachmarkt K+K Schuhcenter (Schuhfachmarkt) Parfümeriefachmarkt Gebäude Gartencenter baumert Gartencenter m² Außenfläche Quelle: Bebauungsplan EKZ - Hamburger Straße; Unterlagen Auftraggeber Nachstehende Abbildung stellt das Planvorhaben bei Modernisierung des Luchcenters dar. Abbildung 2: Ansichten zur Modernisierung des Luchcenters Gesamtübersicht Luchcenter 7

8 Gebäude großer Supermarkt Sky Gebäude mit u.a. Dänisches Bettenlager Geplante Verkaufsflächengestaltung Sky (Bilder Sky Potsdam, Nedlitzer Straße) Quelle: Familiengesellschaft Baier GmbH & Co. KG So sollen laut Auftraggeber die Gebäude und die Parkplatzanlage modernisiert werden, um eine attraktive Warenpräsentation der bestehenden und künftigen Mieter zu gewährleisten und den Einzelhandelsstandort perspektivisch innerhalb der Stadt Nauen zu sichern. Zur Vermeidung von Geruchs- und Geräuschbelästigungen innerhalb des Sky-Marktes soll eine Pfandannahme mit separatem Zugang errichtet werden. Die Warenpräsentation innerhalb der Immobilie soll nach aktuellem Konzept von Sky mit moderner Obst- und Gemüseabteilung und Frischetheke erfolgen (siehe Abbildung 2). Im Zuge der Modernisierung des Fachmarktzentrums strebt der Vorhabenträger auch eine Nachnutzung gegenwärtig leerstehender Verkaufsflächen am Standort an. In der Folge sollen Nutzungsoptionen, insbesondere aus dem zentrenrelevanten Sortimentsspektrum geprüft werden. Die Stadt Nauen hat mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept folgende Liste zentrenrelevanter Sortimente verabschiedet. Zentrenrelevante Sortimente für die Nahversorgung abschließende Auflistung der nahversorgungsrelevanten Sortimente in der Stadt Nauen 47.2 Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren Bücher Zeitschriften und Zeitungen Apotheken (Arzneimittel) Medizinische und orthopädische Artikel Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Drogerieartikel (i. S WZ 2003) (tlw.) Blumen (nicht aber: Pflanzen, Sämereien und Düngemittel) Augenoptiker Wasch-, Putz-, Reinigungs- und Pflegemittel, Bürsten und Besen, Kerzen 8

9 Sonstige zentrenrelevante Sortimente abschließende Auflistung der sonstigen zentrenrelevanten Sortimente in der Stadt Nauen Geräte der Unterhaltungselektronik (tlw.) Textilien (Kurzwaren, Haus- und Tischwaren, Ausgangsmaterial für Handarbeiten; nicht aber: Dekorations- und Möbelstoffe, dekorative Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. Ä.; Matratzen, Stepp- u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a. Bettwaren) (tlw.) Elektrische Haushaltsgeräte (nur Elektrokleingeräte; nicht aber: Elektrogroßgeräte wie Wasch-, Bügel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl -und Gefrierschränke und -truhen) Keramische Erzeugnisse und Glaswaren Musikinstrumente und Musikalien (tlw.) Haushaltsgegenstände (u. a. Hausrat; Holz-, Korb-, Kork- und Flechtwaren; nicht aber: Lampen und Leuchten, Sicherheitssysteme) Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel Bespielte Ton- und Bildträger Spielwaren Bekleidung (für Damen, Herren, Kinder und Säuglinge nebst Bekleidungszubehör) Schuhe Lederwaren und Reisegepäck Zoologischer Bedarf und lebende Tiere Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör (tlw.) Sport- und Campingartikel (ausschließlich Sport-, Freizeit- und Outdoorbekleidung; nicht aber: Sportgeräte, sonstiges Campingzubehör und -möbel, Zelte, Boote) Uhren und Schmuck Foto- und optische Erzeugnisse (ohne Augenoptiker) Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel 3 3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, Nauener Sortimentsliste, S. 76 f. 9

10 3. Regionale Lage und zentralörtliche Bedeutung der Stadt Nauen Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu zählen soziodemographische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten der Stadt Nauen. Lage und Siedlungsstruktur Die brandenburgische Stadt Nauen liegt im westlichen Teil des Osthavellands im Landkreis Havelland. Sie liegt etwa 41 km westlich vom Stadtzentrum der Bundeshauptstadt Berlin und etwa 32 km nordwestlich von der Landeshauptstadt Potsdam, die Kreisstadt Rathenow ist ca. 45 km in westlicher Richtung entfernt. Nordöstlich angrenzend an die Stadt befindet sich das Landschaftsschutzgebiet Nauen-Brieselang-Krämer. Aktuell verfügt die Stadt über Einwohner (Stand ) 4. Gemäß dem Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009 (LEP B-B) wird die Stadt Nauen als Mittelzentrum ausgewiesen 5 und nimmt somit eine zentralörtliche Versorgungsfunktion für das Amt Friesack und die Stadt Ketzin\Havel wahr. Im Mittelbereich leben zum Stand insgesamt Einwohner. Der Landesentwicklungsplan ist derzeit außer Kraft 6, aber auch in den Vorgängerplanungen wurde die Stadt Nauen als Mittelzentrum eingeordnet. Im LEP B-B 2009 heißt es dazu: In den Mittelzentren sollen für den jeweiligen Mittelbereich die gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge mit regionaler Bedeutung konzentriert werden. Dazu gehören insbesondere: Wirtschafts- und Siedlungsfunktionen, Einzelhandelsfunktionen, Kultur- und Freizeitfunktionen, Verwaltungsfunktionen, Bildungs-, Gesundheits-, soziale Versorgungsfunktionen sowie überregionale Verkehrsknotenfunktionen. Dazu sollen die in den Mittelzentren vorhandenen Angebote an Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfes dem Nachfragepotenzial entsprechend gesichert, teilweise auch qualifiziert werden. 7 Karte 1: Landesplanerische Einordnung der Stadt Nauen in die Raumstruktur Quelle: Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009 (LEP B-B), S. 30 (Ausschnitt) 4 vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsstand auf Basis der Zensusergebnisse vom 9. Mai vgl. hierzu Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009 (LEP B-B), Abschnitt 2. Zentrale Orte, 2.9 (Z) 6 vgl. LEP B-B im Land Brandenburg unwirksam, Zugriff: vgl. hierzu Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009 (LEP B-B), Abschnitt 2. Zentrale Orte, 2.10 (G) 10

11 Die Stadt Nauen besteht aus der Kernstadt Nauen und vierzehn außerhalb der Kernstadt liegenden Ortsteilen (Berge, Bergerdamm, Börnicke, Groß Behnitz, Kienberg, Klein Behnitz, Lietzow, Markee, Neukammer, Ribbeck, Schwanebeck, Tietzow, Wachow, Waldsiedlung). Siedlungs- und Bevölkerungsschwerpunkt bildet die Kernstadt Nauen mit ca Einwohnern. Die restlichen Ortsteile der Stadt Nauen zählen jeweils zwischen 85 (Neukammer) und 869 Einwohner (Markee) 8. Das Stadtgebiet erstreckt sich südlich der Stadt Kremmen und der Gemeinde Fehrbellin bis zu Päwesin, Märkisch Luch und der Stadt Ketzin\Havel und wird östlich von den Gemeinden Brieselang und Wustermark sowie westlich von den Gemeinden Paulinenaue und Retzow begrenzt. Die Weitläufigkeit des Stadtgebiets und die Vielzahl der Ortsteile mit geringer Bevölkerung ist für die Einzelhandels- und Standortstruktur der Stadt Nauen von besonderer Bedeutung. Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung Die überregionale verkehrliche Erreichbarkeit von Nauen erfolgt über die Bundesstraße B5 (Hamburg- Berlin), die in östlicher Richtung nach Berlin verläuft, das ca. 40 km entfernt ist, sowie über die Bundesstraße B273, die in nordöstlicher Richtung eine Verbindung ins ca. 40 km entfernte Oranienburg herstellt. Die Bundesstraßen durchqueren das Stadtgebiet und gewährleisten einen Anschluss an die östlich gelegene Bundesautobahn A10 (Berliner Ring) und die im Norden verlaufende Bundesautobahn A24, die Nauen mit dem ca. 250 km entfernten Hamburg verbindet. Neben diesen Straßenverbindungen bestehen diverse Landes- und Kreisstraßen, so dass Nauen in Summe durch eine sehr gute überörtliche Erreichbarkeit geprägt ist. Der öffentliche Personennahverkehr wird durch Regionalbuslinien der Havelbus Verkehrsgesellschaft mbh gewährleistet. Die Regionalbuslinien verkehren in regelmäßigen Abständen zwischen der Kernstadt von Nauen und den einzelnen Ortsteilen und eine Stadtbuslinie sichert den innerstädtischen öffentlichen Personennahverkehr. Des Weiteren bestehen durch die Regionalbuslinien Verbindungen ins ca. 33 km entfernte Potsdam über Wustermark und zur Kreisstadt Rathenow. Über den Bahnhof in Nauen ist ein Anschluss an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn sowie an die Bahnlinien der Ostdeutschen Eisenbahn GmbH gewährleistet. Durch die Regionalbahnlinien ist eine schnelle Verbindung in die Bundeshauptstadt Berlin hergestellt, da die Stadt Nauen im 60-Minuten-Einzugsbereich von Berlin-Mitte liegt. Ebenso besteht eine Verbindung mit dem Regionalexpress der Ostdeutschen Eisenbahn nach Wismar und Cottbus. Einwohnerentwicklung und Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Die nachfolgenden Berechnungen im Gutachten basieren auf der aktuell verfügbaren Datenbasis des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Gemäß dieser Grundlage leben zum Stichtag insgesamt Einwohner in Nauen. Die Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen Jahren ist durch einen leichten Zuwachs gekennzeichnet. Gegenüber dem Datenstand nach dem Zensus 2011 gewann die Stadt innerhalb der letzten Jahre ca. 1,4% mehr Einwohner. Dieser Zuwachs ist adäquat zur Entwicklung des Landkreises Havelland und fügt sich somit insgesamt in den regionalen Kontext ein, der durch die Lage im Verflechtungsraum der Metropole Berlin beeinflusst wird. 8 Stadt Nauen, Stand:

12 Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Nauen im Landkreisvergleich und Bevölkerungsprognose bis 2030 Stand Einwohner Stadt Nauen Entwicklung zum Vorjahr Index Landkreis Havelland Einwohner Entwicklung Index zum Vorjahr ,0% ,0% ,1% 100,1% ,2% 100,2% ,8% 100,9% ,4% 100,6% ,6% 101,4% ,8% 101,4% Prognose Landesamt für Bauen und Verkehr (Basisjahr 2010) Prog ,2% ,6% Prog ,4% ,2% Prognose Bertelsmann Stiftung (Basisjahr 2012) Prog ,6% ,2% Prog ,6% ,2% Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsfortschreibung auf Basis des Zensus vom 9. Mai 2011 / Landesamt für Bauen und Verkehr, Bevölkerungsvorausschätzung 2011 bis 2030 (Basisjahr 2010) / Bertelsmann Stiftung, Bevölkerungsvorausberechnung für Gemeinden ab Einw ohner (Basisjahr 2012) In Bezug auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung der Stadt Nauen kommen die aktuelle Bevölkerungsvorausschätzung des Landesamtes für Bauen und Verkehr des Landes Brandenburg (Basisjahr 2010) und die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung (Basisjahr 2012) zu einer unterschiedlichen Prognose. In der Bevölkerungsvorausschätzung des Landesamtes für Bauen und Verkehr weist die Stadt Nauen bis 2020 noch einen Zuwachs von 0,2 % gegenüber dem Jahr 2011 auf. Bis 2030 wird in dieser Prognose der Bevölkerungszuwachs jedoch in einen Rückgang von 7,6 % umgekehrt. Demnach würde die Bevölkerung Nauens bis 2030 auf Einwohner zurückgehen. Der Landkreis Havelland hat laut dieser Vorausschätzung einen geringeren Bevölkerungsrückgang als die Stadt Nauen zu verzeichnen, jedoch weist auch der Landkreis Havelland in der Prognose des Landesamtes für Bauen und Verkehr bis 2030 einen Rückgang von 2,8 % gegenüber dem Jahr 2011 auf. Im Vergleich dazu zeichnet sich in der Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung für die Stadt Nauen und den Landkreis Havelland ein deutlicher Zuwachs ab. Danach würde die Stadt Nauen bis 2030 einen Zuwachs von 3,6 % gegenüber dem Jahr 2011 erreichen und auf eine Bevölkerungszahl von anwachsen. Auch der Landkreis Havelland weist in der Prognose der Bertelsmann Stiftung im Jahr 2030 einen Zuwachs von 1,2 % im Vergleich zum Jahr 2011 auf. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Diese Kennzahl spiegelt letztlich auch die Wirtschaftskraft einer Gemeinde oder Region wider. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Gemeinde das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik (= 100) an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Region liegt zwischen 101,3 in Falkensee und 81,1 in Friesack. In der Stadt Nauen liegt das Niveau mit 90,5 leicht unter dem Durchschnittswert des Landes Brandenburg, als auch unter dem Vergleichswert des Landkreises Havelland. Jedoch auch die umliegenden Gemeinden Friesack und Ketzin\Havel liegen unter diesen Werten. Lediglich das Mittelzentrum Falkensee, Wustermark und Brieselang liegen über dem Landesdurchschnitt Brandenburgs. 12

13 Abbildung 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Einzelhandel insgesamt) Quelle: BBE!CIMA!MB-Research, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Pendlersituation Eine für den Einzelhandel bedeutende Größe in einer Kommune stellen die Ein- und Auspendler dar. Da sich Beschäftigte tagsüber, vor allem aber auf dem Nachhauseweg am Abend, versorgen, kommt diese Kaufkraft teilweise auch dem Einzelhandel am Arbeitsort zu Gute. Dies betrifft verstärkt den Lebensmitteleinzelhandel. Vor allem Einzelhandelsbetriebe mit längeren Öffnungszeiten können dabei die Kaufkraft verstärkt vor Ort binden. Die tägliche Einpendlerzahl der Stadt Nauen beträgt 4.304, demgegenüber sind Auspendler zu konstatieren. Daraus errechnet sich ein negativer Pendlersaldo von Somit pendeln mehr Menschen aus der Stadt zu deren Arbeitsort als in die Stadt zum Arbeitsplatz. Vor dem Hintergrund des negativen Pendlersaldos ist mit Kaufkraftabflüssen in die umliegenden Städte zu rechnen. Wettbewerb im Umfeld Aufgrund der regionalen Lage der Stadt Nauen, unweit der Hauptstadt Berlin und des Oberzentrums Potsdam ist ein starker regionaler Wettbewerb in Wustermark und Dallgow-Döberitz mit großen Einzelhandelsstandorten zu verzeichnen, der im Saldo zu Kaufkraftabflüssen aus dem Mittelzentrum führt. Die Zentralitätskennziffer der Stadt Nauen von 75,0 dokumentiert die beschriebene Situation. Einzelhandelsstrukturen Im Jahr 2010 wurde ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept im Auftrag der Stadt Nauen erarbeitet und am 17. Mai 2010 im Nauener Stadtrat beschlossen. Dieses soll auf eine nachhaltige räumliche Steuerung von Einzelhandelsnutzungen ausgerichtet sein, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Versorgungs- und Zentrenstrukturen im Nauener Stadtgebiet zu gewährleisten. In der Stadt Nauen ist nur in der Kernstadt ein zentraler Versorgungsbereich zu verzeichnen. Die anderen Ortsteile der Stadt weisen keinen zentralen Versorgungsbereich auf. Der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Nauen erstreckt sich fast über die gesamte Altstadt und schließt in seiner südöstlichen Ausdehnung die Ansiedlungen in der nördlichen Berliner Straße, den Bereich des Lindenplatzes / Gartenstraße sowie Teilflächen an der Feldstraße bis zur Berliner Straße mit ein. In seiner 9 Arbeitsmarkt in Zahlen Beschäftigungsstatistik, Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten, , Bundesagentur für Arbeit 13

14 nordöstlichen Ausdehnung erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich Altstadt Nauen bis einschließlich zum Einkaufszentrum Nauener Karree. Karte 2: Übersicht zur Lage des zentralen Versorgungsbereichs und der ergänzenden Einzelhandelsstandorte im Nauener Stadtgebiet Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S. 73 Über den zentralen Versorgungsbereich hinaus verteilen sich weitere Einzelhandelsstandorte, die als ergänzende Einzelhandelsstandorte bezeichnet werden. Wobei diesen aufgrund der unterschiedlichen Angebotsstruktur unterschiedliche Funktionen zuzuweisen sind. Folgende fünf ergänzende Einzelhandelsstandorte wurden abgegrenzt: Ergänzender Einzelhandelsstandort Dammstraße - Schwerpunkt Nahversorgung Ergänzender Einzelhandelsstandort Berliner Straße / Raiffeisenstraße - Schwerpunkt Nahversorgung Ergänzender Einzelhandelsstandort Gewerbegebiet Nauen-Ost - Schwerpunkt nichtzentrenrelevanter Einzelhandel Ergänzender Einzelhandelsstandort Fachmarktzentrum Luchberge - Schwerpunkt nichtzentrenrelevanter Einzelhandel Ergänzender Einzelhandelsstandort Luchcenter - Schwerpunkt Grund- und Nahversorgung Zur Steuerung des Einzelhandels wurden Grundsätze formuliert, an welchen sich Neuansiedlungen und Erweiterungen orientieren sollten. Diese werden im Folgenden dargestellt und im Abschnitt 9 wird die Ein- 14

15 ordnung des Erweiterungsvorhabens in die Grundsätze und in die Einzelhandelsstruktur der Stadt Nauen untersucht. Grundsatz 1: Der zentrenrelevante Einzelhandel soll grundsätzlich im zentralen Versorgungsbereich Altstadt konzentriert werden. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sind grundsätzlich nur im zentralen Versorgungsbereich Altstadt anzusiedeln. Grundsatz 2: Betriebe der Nahversorgung können auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs zugelassen werden. Betriebe für die Nahversorgung der Bevölkerung mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren müssen auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs an geeigneten Standorten bestehen und zugelassen werden können. Dafür bieten sich insbesondere die identifizierten ergänzenden Versorgungsstandorte an. Betriebsformen, die der Nahversorgung eines Gebiets dienen, sind: Kioske, Trinkhallen, Bäckereien und Backshops mit einer Verkaufsfläche von maximal 100 m² (diese können regelmäßig zugelassen werden), die sog. Nachbarschaftsläden ; das sind wohngebietsverträgliche kleine Nahversorgungsläden, überwiegend reine Lebensmitteleinzelhändler, mit einer orttypischen Verkaufsfläche bis zu maximal 500 m² (diese sollten nur ausnahmsweise zugelassen werden können). Auch Supermärkte mit Verkaufsflächen, die unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit von 800 m² liegen, können vornehmlich der Nahversorgung in ihrem unmittelbaren Umfeld dienen. Fachmärkte, die nur bestimmte Waren in Mengen und mit großer Auswahl anbieten (z. B. Getränkemärkte, reine Drogeriemärkte) sowie Läden, die Waren des mittel- oder gar langfristigen Bedarfs vertreiben, dienen grundsätzlich nicht mehr der Nahversorgung eines Gebiets. Besonders unerwünscht ist die räumliche Konzentration solcher Betriebe (Einzelhandelsagglomerationen) an ungeeigneten Standorten. Grundsatz 3: Der großflächige Einzelhandel muss durch Planung an verträgliche Standorte gelenkt werden. Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe (über 800 m² Verkaufsfläche bzw m² Geschossfläche) soll nur kraft Bauleitplanung möglich sein. Sie bedarf des schlüssigen Nachweises ihrer städtebaulichen Verträglichkeit. Es dürfen insbesondere keine schädlichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Nauen und der Nachbargemeinden zu erwarten sein. Der schlüssige Nachweis über die Verträglichkeit ist vom Vorhabensträger zu erbringen. Grundsatz 4: Zentrenrelevante Randsortimente sind zulässig. Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment dürfen in allen Gebieten bis zu 10 % der Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Randsortimenten führen. [ ] Grundsatz 6: Leerstand soll verhindert werden. Im Interesse der Verhinderung von Leerstand und zur Vermeidung städtebaulicher Missstände, kann die Nachnutzung leer stehender Einzelhandelsflächen unter 800 m² VKF auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs und der identifizierten ergänzenden Einzelhandelsstandorte wünschenswert sein. Die Nach- 15

16 nutzung mit zentrenrelevanten Sortimenten ist aber nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn schädliche Auswirkungen auf die Stadtstrukturen nachweislich ausgeschlossen werden können. 10 Fazit zum Makrostandort Nauen: Stadt innerhalb des Landkreises Havelland westlich von Berlin, Mittelzentrum mit zentralörtlicher Versorgungsfunktion für das Amt Friesack und die Stadt Ketzin\Havel, steigende Bevölkerungszahl in den Jahren seit dem Zensus 2011, leicht unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau im Vergleich zum Land Brandenburg, sehr gute verkehrliche Erschließung sowohl mit dem PKW als auch dem ÖPNV und den Regionalbahnlinien der Deutschen Bahn und der Ostdeutschen Eisenbahn, leichte Pendlerverluste durch die Nähe zur Metropole Berlin, die Kaufkraftabflüsse erwarten lassen, geringe Einzelhandelszentralität von 75, welche die regionale Wettbewerbssituation darstellt. 10 Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S. 48 f. 16

17 4. Mikrostandortanalyse Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage, der verkehrlichen Erreichbarkeit und die Eigenart der näheren Umgebung thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugsgebietes, für eigenständige Versorgungsfunktionen und für die Wechselwirkungen mit nächstgelegenen, zentralen Versorgungsbereichen von Relevanz. Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld Der Standort des Luchcenters befindet sich im westlichen Stadtbereich von Nauen in städtebaulich integrierter Ortsrandlage. Das unmittelbare Umfeld ist fast ausschließlich durch Wohnnutzungen gekennzeichnet. Östlich und südlich dominieren hierbei Einfamilienhäuser und südöstlich vom Standort Mehrfamilienhäuser. Weiterhin existiert direkt östlich ein modernisierter Aldi-Markt, welcher im April wiedereröffnet wurde und die Nahversorgungsfunktion des Standortes untersetzt. Durch eine Bushaltestelle, Fuß -und Fahrradwege sowie hauptsächlich Wohnnutzungen im Umfeld ist der Standort als städtebaulich integriert zu bewerten. Karte 3: Lage des Luchcenters und Umfeldnutzungen Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH 17

18 Abbildung 4: Ansichten zum Standortumfeld Einfamilienhaussiedlung Einfamilienhaussiedlung Mehrgeschossige Wohngebäude Aldi-Lebensmitteldiscounter Quelle: eigene Aufnahme, April 2015 Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung Hauptsächlich hat der Standort mit mehreren Fachmärkten eine gesamtstädtische und regionale Versorgungsfunktion im mittelzentralen Verflechtungsbereich. So ist der große Supermarkt Sky der einzige Lebensmittelmarkt im Verflechtungsbereich, welcher auf den Wocheneinkauf ausgerichtet ist. Das baumert Gartencenter ist der einzige Fachmarkt mit Gartenbedarf als Kernsortiment. Die weiteren Fachmärkte sind in Ergänzung zu diesen beiden Magnetanbieter zu bewerten, welche die Kopplungspotenziale am Standort erhöhen. Weiterhin hat das Luchcenter durch die wohngebietsbezogene Lage und dem Lebensmittelvollsortimenter Sky sowie einer Bäckerei am Standort Versorgungsfunktionen für das direkte Umfeld. Diese werden sich nach Auskunft der Stadt Nauen perspektivisch durch den Bau neuer Wohngebiete südöstlich des Luchcenters im Bereich An der Heuwiese sowie direkt östlich im Bereich des zukünftigen Wohngebietes Luchblick erhöhen. Verkehrliche Situation Über Fuß- und Fahrradwege ist der Standort für die Bevölkerung im westlichen Stadtbereich gut zu erreichen. Straßenbegleitend befindet sich an der Hamburger Straße ein Fuß- und Fahrradweg. Unmittelbar am Standort existiert die Bushaltestelle Nauen, Luchcenter der Linien 661, 664, 666 und 680. Diese verkehren in das weitere Stadtgebiet sowie Friesack, Rathenow und Königshorst. Die Hamburger Straße ist eine bedeutende Verkehrsachse innerhalb der Stadt Nauen und stellt eine Verbindung in westlicher Richtung zur B5 her. Die ebenerdigen Parkplätze direkt vor der Immobilie, welche nach Modernisierung des Luchcenters aufgewertet werden sollen, sichern die Erreichbarkeit ab. 18

19 Abbildung 5: Verkehrsanbindung des Luchcenters Bushaltestelle Nauen, Luchcenter und Hamburger Straße Quelle: eigene Aufnahmen, April 2015 Fuß- und Fahrradweg am Luchcenter Planungsrechtliche Situation Das Luchcenter liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans EKZ - Hamburger Straße. Gemäß Bebauungsplan sind ein SB-Warenhaus mit m² Geschossfläche (davon 200 m² Gastronomiefläche), ein Baumarkt mit m² Geschossfläche sowie ein Gartencenter mit m² Geschossfläche zulässig. Als unzulässig wurden ein Textilmarkt, Schuhfachmarkt sowie ein Parfümeriefachmarkt festgesetzt. Die bereits dargestellten Nutzungsveränderungen resultieren aus der Schließung des Baumarktes. Für die aktuellen Nutzungsabweichungen vom Bebauungsplan bestehen Befreiungen seitens der Stadt Nauen. Zur planungsrechtlichen Absicherung der bestehenden Mieter wird ein Bebauungsplanänderungsverfahren angestrebt. Darüber hinaus plant der Vorhabenträger eine weitere Umstrukturierung im Gebäudekomplex des ehemaligen Baumarktes, um der leerstehenden Fläche wieder Nutzungen zuzuführen. Im Rahmen des Bebauungsplanänderungsverfahrens sollen mögliche Nutzungen geprüft und die Auswirkungen im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Nauen und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich untersucht werden. Fazit zum Mikrostandort Hamburger Straße in der Stadt Nauen Der Standort befindet sich in städtebaulich integrierter Ortsrandlage mit hauptsächlich Wohnen im Umfeld. Als einziger Lebensmittelmarkt mit einem Schwerpunkt auf den Wocheneinkauf sowie einem Gartencenter hat der Standort Versorgungsfunktionen für die Stadt Nauen sowie für den mittelzentralen Verflechtungsbereich. Darüber hinaus verfügt er durch den Lebensmittelmarkt und die Bäckerei bei einer wohngebietsbezogenen Lage über Nahversorgungsfunktionen im westlichen Stadtbereich. Fuß- und Fahrradwege, die Bushaltestelle Nauen, Luchcenter und die vorhandenen ebenerdigen Parkplätze stellen die Erreichbarkeit für nichtmotorisierte und motorisierte Kunden sicher. 19

20 5. Wettbewerbssituation im potenziellen Einzugsgebiet Die Analyse der Wettbewerbssituation im potenziellen Einzugsgebiet des Luchcenters bezieht alle Anbieter des mittelzentralen Verflechtungsbereiches sowie die Bereiche westlich der A10 der östlich angrenzenden Gemeinden ein. Dies stellt den Untersuchungsraum dar, der zunächst die Grundlage für die Bewertung der Wettbewerbssituation und die Einzugsgebietsabgrenzung bildet. Darüber hinaus wurden die großflächigen Fachmarktstandorte Havelpark (Dallgow-Döberitz) und das Designer Outlet in Wustermark in die Betrachtung ohne quantitative Erfassung der Flächen mit einbezogen. Die aktuelle Erhebung aller Einzelhandelsbetriebe erfolgte im Rahmen einer Ortsbesichtigung im April Die quantitative Analyse zum Einzelhandelsbesatz berücksichtigt sowohl die Wettbewerbsrelevanz der einzelnen Betriebsformen als auch die Standortstrukturen im Untersuchungsgebiet als Basis einer nachfolgend standortspezifischen Bewertung potenzieller Auswirkungen durch das Revitalisierungsvorhaben. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Standorte mit einem Fachmarktbesatz und vergleichbaren Hauptmietern wie im Luchcenter in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als Fachgeschäftsstrukturen mit anderer Sortimentsausrichtung. Im Untersuchungsgebiet gibt es 123 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m², die einen Umsatz von 101,6 Mio. Euro generieren. Angebotsschwerpunkte in der Stadt Nauen bilden die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesene Altstadt Nauen sowie die ergänzenden Einzelhandelsstandorte. In den weiteren Orten des Untersuchungsraumes befinden sich lediglich Grundversorgungsangebote. In der nachstehenden Karte sind die Einzelhandelslagen gemäß ihren räumlichen Abgrenzungen im Einzelhandels- und Zentrenkonzept mit Magnetanbietern dargestellt. 20

21 Karte 4: Übersicht der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Stadt Nauen Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH Nachfolgende Tabellen kennzeichnen die wettbewerbsrelevanten Angebotsstrukturen innerhalb der Stadt Nauen. Die Abgrenzungen der Standorte sind dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen aus dem Jahr 2010 entnommen. Wie die nachstehenden beiden Abbildungen verdeutlichen, stellen die Altstadt von Nauen, das Luchcenter und das Gewerbegebiet Nauen-Ost zusammengefasst mit dem direkt angrenzenden Fachmarktzentrum Luchberge die drei wesentlichen Handelsstandorte innerhalb des Untersuchungsraumes dar. 21

22 Abbildung 6: Angebotsstrukturen (aktueller Bestand) im Untersuchungsgebiet Verkaufsflächen nach Standorten - Abgrenzung gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept Erhebung: BBE Handelsberatung, April 2015 Flächengrößter Standort ist hierbei das Gewerbegebiet Nauen-Ost zusammengefasst mit dem Fachmarktzentrum Luchberge, welches jedoch aufgrund seiner großflächigen Anbieter im nicht-zentrenrelevanten Bereich mit niedrigen Flächenleistungen mit 14,3 Mio. Euro geringere Umsätze als die im Einzelhandelsund Zentrenkonzept abgegrenzte Altstadt und das Luchcenter erzielt. Insbesondere die Altstadt kann aufgrund ihrer kleinteiligen Struktur mit schwerpunktmäßig zentrenrelevanten Sortimenten höhere Flächenproduktivitäten erzielen, so dass sich ein Umsatz von 24,3 Mio. Euro errechnen lässt. Das Luchcenter generiert bei einer aktuellen Verkaufsfläche von ca m² einen Umsatz von 15,9 Mio. Euro. Dies zeigt die Versorgungsfunktion des Ergänzungsstandorts insbesondere im Bereich Wocheneinkauf und Gartenbedarf, jedoch auch im ergänzenden Fachmarktbereich auf. Abbildung 7: Angebotsstrukturen (aktueller Bestand) im Untersuchungsgebiet Umsatz nach Standorten - Abgrenzung gemäß Einzelhandels und Zentrenkonzept Erhebung: BBE Handelsberatung, April

23 Innerhalb der Stadt Nauen sind weiterhin der Ergänzungsstandort Dammstraße mit einer Verkaufsfläche von m² und einem Umsatz von 3,8 Mio. Euro und der Ergänzungsstandort Raiffaisenstraße / Berliner Straße mit einer Verkaufsfläche von ca m² und einem Umsatz von 6,9 Mio. Euro zu betrachten. Auf sonstige Lagen innerhalb des Stadtgebiets entfallen lediglich ca m² Verkaufsfläche mit einem Umsatz von 7,9 Mio. Euro. Die ca. 1,5 km vom Luchcenter entfernte Altstadt Nauen wurde im Einzelhandels- und Zentrenkonzept als einziger schützenswerter zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Sie ist durch eine Fachgeschäftsstruktur im historischen Stadtkern geprägt, wird jedoch gemäß Abgrenzung im Einzelhandels- und Zentrenkonzept durch den Nord-Ost-Flügel Nauener Karree und den Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße im Fachmarktbereich ergänzt. Als Hauptgeschäftsbereich in der historischen Altstadt sind die Mittelstraße und die Marktstraße zu bewerten, welche zusammen 24 der insgesamt 40 Einzelhandelsbetriebe aufweisen. Als weitere Schwerpunkte sind die Berliner Straße, die Goethestraße und die Kirchstraße zu benennen. Als Magnetbetriebe fungieren hierbei der Supermarkt Edeka, der Papier- und Schreibwarenladen McPaper, der Glas- Porzellan und Keramik sowie Sonderpostenmarkt Euroland und das Lederwarengeschäft Mikosek. Insgesamt stellt sich in der historischen Altstadt ein breiter Branchenmix dar, welcher sich auf den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bereich konzentriert. Charakteristisch sind der hohe Anteil an individuellen inhabergeführten Geschäften, welche von Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben ergänzt werden. Insbesondere Bankfilialen, das Rathaus und die Außenstelle Nauen der Kreisverwaltung sind als weitere Frequenzbringer im Dienstleistungsbereich zu nennen. Abbildung 8: Anbieter in der historischen Altstadt Nauen Edeka, Mittelstraße Electronic Partner, Mittelstraße Leder Mikosek, Mittelstraße McPaper, Marktstraße Ladenzeilen Marktstraße Sparkasse, Goethestraße Quelle: eigene Aufnahmen, April 2015 In Verbindung mit der historischen Altbausubstanz verfügt die Altstadt von Nauen im Vergleich zu den weiteren Fachmarktstandorten im Stadtgebiet über ein Alleinstellungsmerkmal. Vor allem die multifunktionale Ausrichtung der Altstadt mit Handel, Gastronomie und Dienstleistungen begründet deren Wettbewerbsfähigkeit. In die räumliche Definition des zentralen Versorgungsbereichs wird im Einzelhandelskonzept der Stadt Nauen der Nord-Ost-Flügel Nauener Karree und der Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße mit einbezogen. Eine funktionale Verknüpfung der historischen Altstadt mit den beiden Flügeln ist praktisch 23

24 nicht gegeben. Ursächlich hierfür sind zum einen, die Entfernung zum eigentlichen Hauptgeschäftsbereich von 350 m bzw. 400 m und zum anderen die funktionalen Unterbrechungen. Der nördliche Bereich der Marktstraße, die Baderstraße und auch der südliche Bereich der Dammstraße verfügen über keinen bzw. einen geringen Besatz, so dass hier eine klare Trennung zwischen dem Nauener Karree und dem Hauptgeschäftsbereich in der historischen Altstadt besteht. Der Süd-Ost-Flügel wird durch die B273 abgetrennt, die eine Barriere darstellt. Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird diese Bewertung zum Nauener Karree und auch zum Süd-Ost-Flügel bestätigt: Nauener Karree: Als nachteilig zu bewerten ist jedoch die räumliche Verbindung zwischen der Anlage und der Altstadt. Gegenwärtig gelangt der Kunde nicht unmittelbar von den Geschäftsstraßen der Altstadt aus in das Einkaufszentrum. Der dazwischen gelegene Bereich stellt bisher keine gelungene Funktionsverbindung dar, da ein durchgängiger Geschäftsbesatz fehlt. 11 Süd-Ost-Flügel Feldstraße / Berliner Straße: Gegenwärtig ist dieser Bereich durch eine Hauptverkehrsachse als städtebaulich-funktionale Zäsur räumlich vom Innenstadtzentrum getrennt. 12 Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept sowie im darauf aufbauenden Bebauungsplan Einzelhandel Stadt Nauen wurde die Altstadt unter Einbezug des Nauener Karrees und des Süd-Ost-Flügels als zentraler Versorgungsbereich planerisch festgelegt, trotz der Feststellung, dass eine funktionale Verknüpfung, insbesondere mit dem Einkaufszentrum Nauener Karree nicht vorhanden ist. Sofern eine reale Umsetzungschance gegeben ist und damit Entwicklungsspielräume definiert werden, eine nachvollziehbare Festlegung. In einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes wird bezüglich der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche darauf verwiesen, dass nach Vorstellung des Gesetzgebers sich zentrale Versorgungsbereiche nicht nur aus planerischen Festschreibungen, sondern auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben können 13. Die tatsächlichen Gegebenheiten zeigen jedoch, dass es keine Entwicklung gibt, welche die beiden Einzelstandorte mit der historischen Altstadt stärker verknüpfen, perspektivisch ist eine solche Funktionsverbindung auch nicht zu erwarten. Folglich handelt es sich beim Nauener Karree und auch beim Süd-Ost-Flügel, zwar um innenstadtnahe, aber um Einzelstandorte. Das Nauener Karree befindet sich dabei aktuell in der Transformation. So soll vor allem der südöstliche Gebäudebereich mit dem Non-Food-Discounter MäcGeiz, einer Fleischerei, einem Otto-Bestellshop und einem Reisebüro verändert werden. Derzeit stehen wesentliche Flächen dieses Gebäudes leer. Das nordöstliche Gebäude des Fachmarktzentrums ist mit dem Discounter Netto, einer Bäckerei, dem Bekleidungsfachmarkt Kik und einem Küchenstudio belegt. Mit dem Drogeriemarkt Rossmann gibt es einen weiteren Fachmarkt mit einer Ausrichtung auf den kurzfristigen Bedarfsbereich. Dieser ist nach der Insolvenz der Firma Schlecker derzeit der einzige Drogeriemarkt in Nauen und im mittelzentralen Verflechtungsbereich, so dass dieser eine starke Marktstellung hat. Mit Ernsting's Family gibt es zudem ein filialisiertes Fachgeschäft mit vorwiegend Kinderbekleidung. Die Anzahl der Parkplätze des Nauener Karrees ist ausreichend, allerdings ist die Anordnung vor den Gebäuden nicht ideal. Gerade vor dem Hintergrund der mittelzentralen Ausstrahlung des Standorts, schränkt dies die Versorgungsfunktion für die Bevölkerung ein. 11 Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Nauen, S vgl. zum Begriff zentraler Versorgungsbereiche: Bundesverwaltungsgericht, Urteil BVerwG 4 C 7.07 vom

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