WTS Immobilien Summit Gewerbesteuerliche Chancen und Fallstricke sowie Besonderheiten bei Inbound Investitionen

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1 WTS Immobilien Summit Gewerbesteuerliche Chancen und Fallstricke sowie Besonderheiten bei Inbound Investitionen

2 Agenda Gewerbesteuerliche Rahmenbedingungen - Gewerbesteuersatz - Hinzurechnungstatbestände - Kürzungstatbestände Erweiterte Grundstückskürzung - allgemeine Regelung - schädliche Tätigkeiten Besonderheiten für ausländische Investoren - Vor- und Nachteile von Direktinvestitionen - Betriebsstättenproblematik 2

3 Steuern auf Immobilienbesitz Gewerbesteuer Grunderwerbsteuer Körperschaftsteuer Grundsteuer Erbschaftsteuer Umsatzsteuer Einkommensteuer 3

4 Gewerbesteuern auf Immobilienbesitz Gewerbesteuerliche Rahmenbedingungen - Gewerbesteuersatz - Hinzurechnungstatbestände - Kürzungstatbestände allgemeine Regelung schädliche Tätigkeiten Besonderheiten für ausländische Investoren - Vor- und Nachteile von Direktinvestitionen - Betriebsstättenproblematik 4

5 Gewerbesteuerliche Rahmenbedingungen Gewerbesteuersatz Gemeinde mit niedrigem GewSt-Hebesatz Gemeinde mit hohem GewSt-Hebesatz 15,83% 15,83% 75,77% 8,40% 67,02% 17,15% KSt & SolZ Gewerbesteuer Gewinn nach Steuern KSt & SolZ Gewerbesteuer Gewinn nach Steuern Die Gewerbesteuer schmälert direkt die Rendite! 5

6 Gewerbesteuerliche Rahmenbedingungen Hinzurechnungstatbestände Hinzurechnungen zum Gewerbeertrag (Freibetrag TEUR 100): Jeweils 25% der Zinsen, sofern nicht bereits aufgrund Zinsschranke hinzugerechnet, unabhängig von der Laufzeit! Anteiligen Mieten, Pachten, Leasingraten (20% Mobilien, 65% Immobilien) Anteiligen Lizenzen (25%), etc. 6

7 Gewerbesteuerliche Rahmenbedingungen Kürzungstatbestände Die Einheitswertkürzung dient der Vermeidung der Doppelbelastung durch Grundsteuer und Gewerbesteuer. Mit 1,2% hat diese Kürzung allerdings keinen nennenswerten Einfluss auf den Gewerbesteuersatz. Die erweiterte Grundstückskürzung führt im Idealfall zur vollständigen Gewerbesteuerbefreiung. 7

8 Gewerbesteuerliche Rahmenbedingungen Erweiterte Kürzung (1) Voraussetzung ist die ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Die Kürzung ist rechtsformneutral, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Daneben ist die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens erlaubt. Die Bedingungen müssen sachlich und auch zeitlich während des gesamten Erhebungszeitraums erfüllt sein - Vorsicht bei Exit! Sondervergütungen bei Personengesellschaften sind u.u. von der erweiterten Kürzung ausgenommen. 8

9 Gewerbesteuerliche Rahmenbedingungen Erweiterte Kürzung (2) Schädliche Sachverhalte für die erweiterte Kürzung: Es darf keine gewerbliche Tätigkeit (schädliche Services!) stattfinden: - Reinigung der vermieteten Flächen/Gemeinschaftsflächen, - Übernahme von Bewachungstätigkeiten, - Betrieb eines Empfangs, - Verkauf von Grundstücken als gewerblicher Grundstückshandel. Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen zusätzlich zur Immobilie kann schädlich sein. Es darf keine sonstige Vermietung von Wirtschaftsgütern erfolgen. Es darf kein gewerblicher Grundstückshandel stattfinden. Sondervergütungen bei Personengesellschaften sind grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig! 9

10 Gewerbesteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten Hebesatz-Optimierung Vermögensverwaltende Personengesellschaften/Zebragesellschaft erweiterte Grundstückskürzung Zweckgesellschaft außerhalb des Geltungsbereichs des GewStG 10

11 Prüfschema Betriebsvorrichtungen Die absolute Wesentlichkeitsgrenze bei Anschaffungs-/Herstellungskosten beträgt lt. BFH: TEUR 500. Vermeidung des Risikos, wenn: Mieteinnahmen für die Betriebsvorrichtungen max. 1,22% der Mieteinnahmen für Gebäude und max. 2,88% der Anschaffungs-/Herstellungskosten der Gebäude betragen. Eher geringes Risiko bei Beachtung der Wesentlichkeitsgrenze von 10% (Mieterträge und Anschaffungs-/Herstellungskosten). Wenn die o.g. Kriterien nicht erfüllt werden können, ist eine separate Betriebsvorrichtungs-Vermietungsgesellschaft empfehlenswert. 11

12 Besonderheiten für ausländische Investoren Ausland KapGes Inland GmbH GmbH Besteuerung ohne erw. Grdst.-kürzung KSt 15,8 % GewSt 17,2 % Gesamt 33,0 % Besteuerung mit erw. Grdst.-kürzung KSt 15,8 % GewSt --- Gesamt 15,8 % Keine Betriebsstätte im Inland KSt 15,8 % GewSt --- Gesamt 15,8 % 12

13 Besonderheiten für ausländische Investoren Strukturüberlegungen für ausländische Investoren: Verwendung einer deutschen oder ausländischen Objektgesellschaft? Nutzung der steuerlichen Vorteile bei Direktinvestition: - keine GewSt bei Vermeidung einer Betriebsstätte, - Unschärfen bei erweiterter Grundstückskürzung obsolet, - Länderauswahl mit vorteilhaften DBA-Regelungen vs. zusätzlicher administrativer Aufwand. Reorganisationen über die Grenze (pre-/post acquistion structuring): es ist meistens noch nicht zu spät! Personengesellschaftsstruktur (deutsche Objekt-KG) bietet wohl (noch) Vorteile bei der Finanzierung, da 50d Abs. 10 EStG offenbar verunglückt. 13

14 Besonderheiten für ausländische Investoren Nach ständiger Rechtsprechung ist eine vermietete Immobilie keine Betriebsstätte, weil der Vermieter in der Regel während der Mietzeit keine Verfügungsmacht über die Immobilie hat. Aber Gewerbesteuerpflicht, wenn die ausländische Immobiliengesellschaft eine inländische Betriebsstätte hat. Das ist der Fall, wenn die ausländische Immobiliengesellschaft im Inland den Ort ihrer Geschäftsleitung hat oder ein Büro oder eine Zweigniederlassung unterhält oder einen ständigen Vertreter im Inland hat. 14

15 Besonderheiten für ausländische Investoren Diese Dinge sollten also unbedingt vermieden werden! Nutzung einer deutschen Firmen-Adresse Erteilung unbeschränkter Vollmachten an Inländer Büros oder technische Anlagen (z.b. Server) im Inland Handlungen deutscher Vertreter für die ausländische Gesellschaft 15

16 Fazit Steigerung der Nachsteuerrendite möglich durch: Minimierung bzw. Vermeidung der Gewerbesteuer! Fallstricke beachten! 16

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