2. Veränderungen des Kostenverteilungsschlüssels

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1 Aachener Str Köln Tel Fax Veränderungen des Kostenverteilungsschlüssels RA Dr. Georg Jennißen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Köln

2 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels I Fall: GO: alle Kosten werden nach MEA verteilt. Wohnungseigentümer beschließen Wohnflächenschlüssel. A ficht an und meint, es dürfe nur der Schlüssel nach 16 II und nicht nach GO verändert werden, daher keine Beschlusskompetenz Lösung: Nach AG Hamburg ZMR 2009, 321 wäre 16 II nur anzuwenden, wenn GO zum Verteilungsschlüssel schweigt. Entscheidung ist falsch, da 16 V und amtliche Begründung nicht berücksichtigt werden.

3 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels II Fall: GO: alle Kosten sind nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Mehrheitsbeschluss: zukünftig werden die Betriebskosten nach der Anzahl der Wohnungen verteilt. Der Beschluss wird angefochten. Erfolgreich? Lösung: Das Gericht hat zu prüfen, ob die Änderung des Verteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. AG Hannover (ZMR 2009, 558): Beschluss über Kosten für Schornsteinreinigung, Kabelanschluss und Allgemeinstrom (?) nach der Anzahl der Wohnungen o.k. Hinsichtlich der Verteilung von Straßenreinigungskosten, Gartenpflege oder Gebäudeversicherung sei der Wohnungsschlüssel nicht sachgemäß und daher der Beschluss aufzuheben.

4 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels III Abwandlung: Die Wohnungseigentümer beschließen die Kosten für Allgemeinstrom und Müllabfuhr nach Personenzahl zu verteilen. Lösung: Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. AG Recklinghausen WuM 2009, 546: Die Änderung setzt nicht voraus, dass auf einen besseren Schlüssel gewechselt wird.

5 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels IV Fall: Ein Haus einer Mehrhausanlage verfügt über einen Aufzug. Nach der GO werden alle Kosten nach MEA verteilt. Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich, dass zukünftig die Aufzugskosten von den Wohnungseigentümern des betreffenden Hauses alleine, und zwar nach sog. Haltepunkten verteilt werden. Der Beschluss wird angefochten. Lösung: Nicht erfolgreich: Der Beschluss entspricht dem Verursachungsprinzip des 16 Abs. 3. Eines besonderen sachlichen Grundes bedarf es nicht. Er ist nicht willkürlich (LG Nürnberg-Fürth v S 7627/08).

6 Verteilung der Verwaltungskosten Fall: Die Gemeinschaftsordnung sieht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Im Verwaltervertrag ist geregelt, dass der Verwalter je Wohnung 30,- erhält. Daraufhin verteilt der Verwalter die Verwaltungskosten für jede Wohneinheit gleich. Diesbezüglich wird die Jahresabrechnung angefochten. Lösung: Erfolgreich. Der Verwaltervertrag kann nicht die Gemeinschaftsordnung abändern. Er stellt auch keinen Beschluss i.s.v. 16 Abs. 3 dar. Es handelt sich um einen Vertrag mit einem Dritten (so auch LG Lüneburg ZMR 2009, 554).

7 Instandsetzungskosten I Fall: Die Wohnungseigentümer beschließen die Sanierung von Balkonen. Hinsichtlich der Kostenverteilung beschließen sie, dass jeder Wohnungseigentümer diejenigen Kosten selbst zu tragen hat, die im räumlichen Bereich des Sondereigentums bei dieser Balkonsanierung anfallen. Der Beschluss wird angefochten. Lösung: Der Beschluss ist nichtig, da er unbestimmt ist (KG ZMR 2009, 135). Es ist unklar, was mit dem räumlichen Geltungsbereich gemeint ist.

8 Instandsetzungskosten II Fall: Die Wohnungseigentümer haben die Sanierung der Fassade inkl. Wärmedämmung bestandskräftig beschlossen. Die GO sieht grds. Kostenverteilung nach MEA vor. Als die Rechnung über ,- eingeht, beschließen die Wohnungseigentümer mit qualifzierter Mehrheit eine Kostenverteilung nach der Wohnungsanzahl. A ficht den Beschluss an. Lösung: Beschluss ist rechtswidrig 1) weil Sanierungsbeschluss mit Kostenverteilungsbeschluss einhergehen muss 2) Verteilungsschlüssel nach 16 Abs. 4 WEG Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit ; dem entspricht Wohnungsschlüssel nicht.

9 Instandsetzungskosten III Fall: Durch eine undichte Fassade dringt Wasser in eine Wohnung ein. Es beschädigt den Estrich, der daraufhin erneuert werden muss. Die Wohnungseigentümer beschließen sodann, dass die Sanierungskosten der betreffende Wohnungseigentümer zu tragen hat. Lösung: Estrich = Gemeinschaftseigentum, daher Gemeinschaftsangelegenheit. Der Beschluss nach 16 Abs. 4 WEG ist m.e. anfechtbar, da eine Kostenverteilung nur nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit in Betracht kommt. Vorliegend ist schon fraglich, ob der betreffende Wohnungseigentümer den Estrich gebraucht. Zudem will m.e. 16 Abs. 4 nicht das Schadensrisiko auf einen einzelnen Wohnungseigentümer abwälzen. Ein Wohnungseigentümer kann nicht für den bei ihm zufällig eintretenden Wasserschaden bestraft werden (gleichermaßen KG ZMR 2009, 135 für die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands).

10 Kostentragung bei Sondernutzungsrechten Fall: Die GO regelt, dass der Sondernutzungsberechtigte verpflichtet ist, die ihm überlassenen Flächen zu unterhalten und auf eigene Kosten zu pflegen. Als eine Reparatur ansteht, verlangt der Wohnungseigentümer ein Tätigwerden der WEG. Lösung: Zu recht, da Gemeinschaftseigentum und die GO keine Instandsetzungsverpflichtung des Wohnungseigentümers formuliert hat (s. KG v W 362/08).

11 Qualifizierte Mehrheit nach 16 Abs. 4 WEG Fall: Die Gemeinschaftsordnung sieht Kostenverteilung nach MEA vor und lässt ihn Änderung durch Mehrheitsbeschluss mit Mehrheit von zwei Dritteln aller Stimmen, berechnet nach Miteigentumsanteilen (MEA), zu. Die Wohnungseigentümer beschließen eine Modernisierungsmaßnahme. Folgende MEA sind vorhanden: Varianten: A 500 B 500 C 500 D 500 E 500 F 1500 G 2000 H MEA 1. Es stimmen A bis F = 4000 MEA dafür. 2. Es stimmen A, B, G + H = 7000 MEA dafür 3. Es stimmen A bis G = 6000 MEA dafür.

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