Aktuelle Themen. Wohnungsportfolios in Deutschland: Weitere Verkäufe programmiert. 3. Mai 2005 Nr. 321

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1 Themen international Economics 3. Mai 2005 Nr. 321 Aktuelle Themen Wohnungsportfolios in Deutschland: Weitere Verkäufe programmiert Editor Hans-Joachim Frank Publikationsassistenz Sabine Korn-Berger Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland Internet: Fax: DB Research Management Norbert Walter Deutschland verfügt über fast 40 Mio. Wohneinheiten und damit über den mit Abstand größten Markt für Wohnimmobilien in Europa. Über die Hälfte dieser Wohnungen sind Mietwohnungen. Die Eigentumsquote ist mit aktuell 43% eine der niedrigsten in Europa. Unternehmen und Kommunen trennen sich zunehmend von ihren Wohnimmobilien, da sie entweder die finanziellen Mittel aus dem Verkauf benötigen oder um sich auf ihre Kernaufgaben zu konzentrieren. Ordnungspolitisch ist das sinnvoll, denn die Argumente für ein umfangreiches Engagement der öffentlichen Hand oder von Konzernen auf dem Wohnungsmarkt überzeugen nicht. Derzeit agieren v.a. angelsächsische Käufer auf dem Markt für Wohnungsportfolios. Sie verfügen über umfangreiche Eigenmittel und profitieren von den sehr niedrigen Fremdkapitalzinsen. Außerdem sind die internationalen Anlagealternativen im Wohnsegment derzeit begrenzt, da viele Wohnungsmärkte in der Welt nur wenig Phantasie für weitere Wertzuwächse lassen bzw. sogar die Möglichkeit einer spekulativen Überhitzung besteht. Diese Märkte eignen sich daher für eine kurzfristige Investition nicht. Nicht nur die niedrigen Fremdkapitalzinsen, auch die geringen Fertigstellungen im Mehrfamilienhausbau in den letzten Jahren sowie die möglichen Preisabschläge v.a. bei sehr großen Portfolios können das Engagement grundsätzlich rechtfertigen. Außerdem dürften in einigen Portfolios Effizienzpotenziale ruhen, die ein aktives Management ausnutzen kann. Diese Vorteile gelten freilich nur, wenn die Käufer die regionalen Besonderheiten des jeweiligen Portfolios bei der Preiskalkulation beachten: Dazu sind u.a. das restriktive Mietrecht zu zählen sowie die demografischen Trends in alternden und schrumpfenden Ländern, die sich in den Fortzugsregionen bereits heute zeigen. Investoren, die eine langfristige Strategie verfolgen, sollten zudem die politischen Sensibilitäten im Auge haben. Die sozialverträgliche Wohnungsprivatisierung heute ist die beste Empfehlung für nachfolgende Transaktionen. Wir rechnen damit, dass die Begeisterung für deutsche Wohnimmobilien noch mindestens ein bis zwei Jahre anhält und dass bis zum Jahr 2010 Portfolios mit einem Gesamtvolumen von gut 1 Mio. Einheiten den Besitzer wechseln. Es gibt freilich Anzeichen dafür, dass die Preise für Wohnungsportfolios anziehen. Da in den nächsten Jahren nicht nur Portfolios der öffentlichen Hand und der Unternehmen auf den Markt kommen, sondern auch Portfolios der Zwischeninvestoren, benötigt der Markt eine flexible Exit-Option, damit er nicht ermüdet. Hier könnten sich REITs anbieten. Sollten REITs nicht eingeführt werden, dürfte sich das Fenster für rentierliche Portfoliotransaktionen schneller schließen. Autoren: Tobias Just, (tobias.just@db.com) Samuel Reuther

2 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland Struktur des deutschen Wohnungsmarktes Marktentwicklungen Ausblick für deutsche Wohnimmobilien Privatisierung von Wohnimmobilien / Verkauf von Wohnungsportfolios Ökonomische Vorteilhaftigkeit Der Markt für Wohnungsportfolios Schlussbemerkungen Economics

3 3. Mai 2005 Aktuelle Themen 1. Einleitung 2. Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland 2.1 Struktur des deutschen Wohnungsmarktes In Deutschland gibt es aktuell rd. 39,4 Mio. Wohneinheiten, davon rd. 31,6 Mio. in den alten Bundesländern und knapp 7,8 Mio. in den neuen Bruttovermögen der privaten Haushalte 2001 Gebrauchsvermögen 10% Geldvermögen 40% In den deutschen Markt für Wohnimmobilien ist in den letzten Jahren Bewegung gekommen, denn ausländische Investoren interessieren sich für große deutsche Wohnungsportfolios. Den Startschuss hatte Ende 2000 der Verkauf von rd Eisenbahnerwohnungen gegeben. Über die Hälfte dieses Pakets ging an die Deutsche Annington, eine Tochter des japanischen Wertpapierhauses Nomura und heute Tochter der Terra Firma Capital Partners. Seitdem trennen sich zunehmend Unternehmen und die öffentliche Hand von ihren Wohnungsportfolios, und häufig schlagen ausländische Investoren zu: Allein die drei größten Portfolioverkäufe 2004 umfassten über Wohnungen; die spektakulärsten Transaktionen waren der Verkauf der rd GAGFAH-Wohnungen an Fortress und der Verkauf der rd GSW-Wohnungen an Cerberus/Goldmann Sachs. Insgesamt haben 2004 rd Wohnungen im Rahmen von Portfolio-Transaktionen den Besitzer gewechselt. Bisher gibt es nur wenige Anzeichen, dass sich die Begeisterung der ausländischen Investoren für deutsche Wohnungen in den nächsten Jahren legt. Gleichzeitig wundern sich zahlreiche deutsche Akteure über das energische Vorgehen der zumeist angelsächsischen Investoren, scheinen doch viele harte, statistische Fakten gegen ein Investment auf dem deutschen Wohnungsmarkt zu sprechen: Die Wirtschaft verharrte zwischen 2001 und 2003 in Stagnation und wuchs 2004 nur dank der überdurchschnittlich hohen Zahl der Arbeitstage um preisbereinigt 1,6% und damit erneut langsamer als im europäischen Ausland. Die Zahl der Arbeitslosen nimmt weiter zu, und die deutschen Konsumenten üben sich in Kaufzurückhaltung. Die anhaltende Konjunkturschwäche zeigt sich nicht nur im Einzelhandel, sondern auch bei weit reichenden Entscheidungen wie dem Hauskauf. Folgerichtig nahmen die inflationsbereinigten Wohnungsmieten und -preise nicht einmal in den wirtschaftlichen Ballungsräumen Westdeutschlands in den letzten Jahren zu. Der Mehrfamilienhausbau kam in den letzten Jahren fast vollständig zum Erliegen, und schließlich wirft die demografische Entwicklung des nachhaltigen Bevölkerungsrückgangs erste Schatten voraus: Die Zahl der Einwohner in Deutschland ging 2003 und 2004 leicht zurück. Wir wollen in dieser Studie zwei Fragen beantworten: Wie attraktiv ist der deutsche Wohnungsmarkt bzw. warum kaufen Private Equity- Investoren heute deutsche Wohnimmobilien? Und: Wie wird sich der deutsche Markt für Portfoliokäufe von Wohnimmobilien entwickeln? Dafür geben wir zunächst einen Überblick über die strukturellen und konjunkturellen Merkmale und Einflussgrößen des deutschen Wohnungsmarktes, um daraus die künftigen Mengen- und Preisentwicklungen abzuleiten. Daran anschließend wird gezeigt, warum Privatisierung von Wohnraum bzw. der Verkauf von Unternehmenswohnungen grundsätzlich sinnvoll ist und wer von solchen Transaktionen wie profitiert. Sachanlagen 8% Wohnungen 42% Anm.: Sachanlagen sind Vermögensteile der Selbstständigen einschließlich gewerblicher Grundstücke. Wohnungen ebenfalls einschließlich der Grundstücke. Quelle: Bundesbank Bruttoanlagevermögen 2005 Gesamt: EUR 10,9 Bil. Nichtwohnbauten 36% Sonstige 1% Ausrüstungen 16% Wohnbauten 47% Anm.: Das Bruttoanlagevermögen entspricht dem Nettoanlagevermögen zuzüglich der kumulierten Abschreibungen. Das Nettoanlagevermögen beläuft sich auf rd. EUR 6,7 Bill. Quelle: Stat. BA Economics 3

4 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 Bundesländern. 1 Das Nettoanlagevermögen in Wohnungen beläuft sich auf schätzungsweise EUR 3,3 Bill., also auf rd. 50% des gesamten Nettoanlagevermögens in Deutschland. Rechnet man die kumulierten Abschreibungen hinzu, beträgt das so ermittelte Bruttoanlagevermögen in Wohnungen über EUR 5 Bill. Das entspricht mehr als dem Doppelten des deutschen Bruttoinlandsprodukts eines Jahres. Dieser hohe Stellenwert der Wohnimmobilien kommt auch in der Vermögensposition der privaten Haushalte zum Ausdruck: Direkt gehaltene Wohnimmobilien stellen nach Berechnungen der Bundesbank über 40% der Bruttovermögen der privaten Haushalte dar. 2 Etwas mehr als die Hälfte der Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, wobei nur jede zehnte Wohnung in Häusern mit mehr als 13 Wohneinheiten liegt. Die andere knappe Hälfte stellen die Eigenheime dar, also die Ein- und Zweifamilienhäuser. In diesem Segment haben die Einfamilienhäuser mit knapp 10 Mio. Einheiten größere Bedeutung als die Zweifamilienhäuser mit rd. 6,5 Mio. Wohneinheiten. Ost- und westdeutsche Wohnungsbestände sehr unterschiedlich Obwohl sich die Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland seit der Wiedervereinigung zügig angleichen, bestehen noch immer markante Unterschiede: Während in Westdeutschland jede zweite Wohnung in Ein- und Zweifamilienhäusern zu finden ist, sind es in Ostdeutschland nur 38%. Hier wirkt sich noch immer die staatlich gelenkte Angebotspolitik der DDR aus, die über Jahrzehnte die Wohnungswünsche der Bürger ignorierte, und die erst nach der Wiedervereinigung allmählich korrigiert wird. Der große Nachholbedarf in Ostdeutschland zeigt sich nicht zuletzt in der Wohnflächenversorgung der Bevölkerung. Heute verfügen Ostdeutsche im Durchschnitt über rd. 38 m² je Person. Das sind noch immer fast 10% weniger als Westdeutsche im Mittel bewohnen. Immerhin, direkt nach der Wiedervereinigung lag die Wohnfläche je Person in den neuen Bundesländern nur bei 28 m² und damit um über 25% unter dem westdeutschen Niveau. Der Aufholprozess in den neuen Ländern verläuft jedoch uneinheitlich. Hierbei fallen weniger die regionalen Diskrepanzen auf als vielmehr die Unterschiede in der Wohnraumversorgung nach Altersgruppen. So verfügen junge Haushalte zwischen Rostock und Dresden über fast dieselben Wohnflächen wie westdeutsche Haushalte; ostdeutsche Seniorenhaushalte hingegen bewohnen trotz der vergleichsweise hohen Rentenansprüche fast 30% weniger Fläche als ihre westdeutschen Altersgenossen. Dies liegt an so genannten Remanenzeffekten: Ältere Menschen wechseln nicht so rasch ihren Wohnsitz wie jüngere Menschen. Diese Remanenz bedeutet aber auch, dass der Anpassungsprozess in der Flächenversorgung noch Jahrzehnte dauern wird. Der Wohnungsbestand in Deutschland ist vergleichsweise jung: Über 70% der Wohneinheiten sind nach dem zweiten Weltkrieg gebaut worden, und nur rd. 15% aller Wohnungen stammen aus der Zeit vor der Weimarer Republik, also aus der Zeit vor Allerdings hat die jahrzehntelange Teilung des Landes dazu geführt, dass sich der Wohnungsbestand in Ost und West sehr unterschiedlich entwickelt hat. In den alten Bundesländern gibt es einen relativ kleinen Bestand an Alt- 1 2 Das Statistische Bundesamt weist für 2002 einen Wohnungsbestand für Westdeutschland von 31 Mio. Einheiten und für Ostdeutschland von 7,7 Mio. Einheiten aus. Aus den Zu- und Abgängen seit 2002 lässt sich der Bestand der Wohneinheiten heute auf rd. 39,4 Mio. schätzen. Vgl. Bundesbank (2002), Der Wohnungsmarkt in den neunziger Jahren, in: Monatsbericht Januar 2002, S Bewohnte Wohnungen nach Gebäudegrößen mit 7-12 WE 20,4% mit 13+ WE 10,5% mit 3-6 WE 22,4% WE = Wohneinheiten Quelle: Stat. BA, Mikrozensus mit 3-6 Wohneinheiten mit 2 Wohneinheiten mit 1 Wohneinheit mit 1 oder 2 WE 46,7% Wohnfläche je Person (gesamt) West mit 7 und mehr Wohneinheiten Ost m Quellen: Stat. BA, Mikrozensus, DB Research Wohnfläche je Einwohner nimmt stetig zu Quellen: Stat. BA, ifs Westdeutschland Ostdeutschland m² Economics

5 3. Mai 2005 Aktuelle Themen bauwohnungen (rd. 25%); über 50% des westdeutschen Wohnungsbestands ist in den ersten dreißig Jahren der Bundesrepublik entstanden und nur gut 10% der Wohnungen wurden nach der Wiedervereinigung gebaut. In Ostdeutschland ist der Anteil der Altbauwohnungen mit rd. 43% deutlich höher. Durch die Neubauaktivitäten nach der Wiedervereinigung ist außerdem der Anteil neuer Wohnungen mit rd. 14% größer als in den alten Bundesländern. Diese starken Abweichungen sind im Wesentlichen auf die unterschiedliche Bevölkerungsentwicklung in Ost und West zurückzuführen. Während die Einwohnerzahl in den alten Bundesländern seit 1950 um rd. 35% zulegte, schrumpfte die Bevölkerungszahl Ostdeutschlands um rd. 20%. Zusätzlich hat die Wirtschaftsordnung der DDR hohen qualitativen Nachholbedarf entstehen lassen. Das zeigt sich nicht nur in der durchschnittlichen Wohnungsgröße, sondern auch im Zuschnitt der Wohnungen: Bei Mietwohnungen liegt die mittlere Raumgröße in Ostdeutschland um rd. 10% unter dem westdeutschen Vergleichswert. Zahl und Struktur der Privathaushalte In Deutschland gibt es heute rd. 39 Mio. Haushalte, also in etwa ebenso viele wie es Wohnungen gibt. Zumindest auf der gesamtdeutschen Ebene ist der Wohnungsmarkt also im Gleichgewicht. Es lohnt jedoch eine genauere Analyse der Struktur und v.a. der Entwicklung der Haushaltszahlen. So wächst die Zahl der privaten Haushalte seit Jahren deutlich schneller als die Zahl der Einwohner. Zwischen 1960 und 1990 legte die Zahl der Haushalte (in Westdeutschland) um rd. 45% zu, während die Zahl der Einwohner lediglich um 12,5% zunahm. Nach der Wiedervereinigung ist die Bevölkerungszahl in Deutschland nur noch um gut 3% gewachsen wurden jedoch rd. 10% mehr Haushalte ermittelt als direkt nach der Wiedervereinigung. Das bedeutet, die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt kontinuierlich: Heute leben in einem durchschnittlichen Haushalt statistisch nur noch 2,1 Menschen; 1960 waren es noch 2,9 Personen. Diese Entwicklung lässt sich zum einen darauf zurückführen, dass viele junge Menschen unabhängig leben möchten. Familien werden immer später gegründet, und die Scheidungsrate nimmt stetig zu. Zum anderen wächst der Anteil der Seniorenhaushalte, und ältere Menschen leben in der Regel in Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten. So nahm die Zahl der Einpersonenhaushalte in Westdeutschland zwischen 1970 und 1990 um zwei Drittel zu, und nach der Wiedervereinigung stieg die Zahl der Einpersonenhaushalte in Deutschland insgesamt um weitere 20%. In den Jahren vor der Wiedervereinigung gründeten v.a. die Alterskohorten bis 45 Jahre neue Haushalte: Von 1970 bis 1990 nahm die Zahl der Haushalte, deren Bezugsperson jünger als 45 Jahre ist, um über 150% zu. Mittlerweile wächst die Zahl der Haushalte in dieser Altersgruppe in Westdeutschland nur noch langsam; zuletzt ist in den alten Ländern die Gruppe der 45- bis 65-Jährigen am schnellsten gewachsen. In Ostdeutschland gibt es noch einen großen Nachholbedarf gerade bei jüngeren Haushalten; die Zahl der Haushalte wächst v.a. in der Altersgruppe bis 45 Jahre und besonders stark sogar in der Gruppe der Unter-25-Jährigen. Parallel dazu sank die Zahl der Mehrpersonenhaushalte sehr deutlich: Im Jahr 2003 gab es in Deutschland insgesamt 40% weniger 5- Personenhaushalte als 1970 im früheren Bundesgebiet. Die Struktur der Wohnungsnachfrager verschiebt sich also seit Jahrzehnten, heute bestehen bereits 70% der Haushalte aus maximal zwei Personen. Vor dreißig Jahren waren es nur gut 50%. Die Entwicklung zu immer kleineren Haushalten verläuft in Ostdeutschland seit der Wiedervereinigung schneller als in Westdeutschland, da v.a. junge Menschen in die alten Bundesländer Alter der Wohngebäude - ohne Wohnheime in ' West Zahl der Privathaushalte steigt Mio Quelle: Stat. BA Immer mehr Kleinhaushalte - Anteil an Gesamt - 1 Person 5 Personen Personen je Haushalt (rechts) 3 Personen 2 Personen 4 Personen Quelle: Stat. BA, Mikrozensus Zahl der Haushalte (links) % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% bis Ost 100% ,0 2,9 2,8 2,7 2,6 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2,0 Economics 5

6 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 zogen lag die durchschnittliche Haushaltsgröße in den neuen Ländern mit rd. 2,4 Personen je Haushalt noch deutlich über dem Vergleichswert für Westdeutschland (2,25 Personen); im Jahr 2003 war sie mit gut 2 Personen bereits spürbar unter dem Westniveau (2,14 Personen). Trotz des starken Bevölkerungsrückgangs in Ostdeutschland konnte so die Zahl der Haushalte um rd. 10% zunehmen. Die Durchschnittswerte verdecken freilich, dass es gravierende regionale Unterschiede in den Haushaltsgrößen gibt. Den niedrigsten Wert weist München aus (1,7 Personen), den höchsten der Kreis Cloppenburg (rd. 3 Personen). Grundsätzlich sind die kleinen Haushalte eher in Stadtkreisen (Durchschnittsgröße: knapp 2 Personen) als in Landkreisen (Durchschnittsgröße: rd. 2,4 Personen) zu finden. Außerdem besteht natürlich ein klarer Zusammenhang zwischen dem Anteil der Senioren und der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Eigentümerstruktur Von den rd. 38,7 Mio. Wohnungen, die der letzte Mikrozensus 2002 ausgewiesen hat, werden über 15 Mio. Einheiten durch den Eigentümer selbst genutzt. Der überwiegende Teil davon entfällt auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Gut ein Drittel der Wohnungen befindet sich im Besitz privater Kleinvermieter, sodass insgesamt gut 28 Mio. Wohneinheiten im Besitz von privaten Haushalten sind. Von den fast 10 Mio. Wohnungen, die professionelle Anbieter verwalten, entfällt ein sehr großer Teil auf Unternehmen der öffentlichen Hand (über 3 Mio. Einheiten) und Genossenschaften (2,3 Mio. Wohnungen). Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen besitzen nur 2,6 Mio. Wohnungen, also gerade 7% des gesamten Wohnungsangebots. Zahl der Haushalte in Ost- und Westdeutschland Mio. Ost-D. (rechts) West-D. (links) Mio. 7,5 7,0 6,5 6, Quelle: Stat. BA Wohnungsbestand in Deutschland (2003) Tsd. Wohnungen Professionelle Anbieter Tsd. Wohnungen Private Kleinanbieter Tsd. Wohnungen Selbstnutzer Tsd. Wohnungen Kommunale Wohnungsunternehmen Tsd. Wohnungen Private Kleinvermieter Tsd. Wohnungen Ein- und Zweifamilienhäuser Tsd. Wohnungen Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen Tsd. Wohnungen Einlieger bei Selbstnutzern Tsd. Wohnungen Geschosswohnungen Tsd. Wohnungen Genossenschaften Tsd. Wohnungen Öffentliche Wohnungsunternehmen 390 Tsd. Wohnungen Kirchen 137 Tsd. Wohnungen Sonstige Anbieter* Tsd. Wohnungen * Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds, sonstige Unternehmen sowie Organisationen ohne Erwerbszweck Quellen: GDW, Stat. BA 6 Economics

7 3. Mai 2005 Aktuelle Themen Das Statistische Bundesamt weist für die rd. 35 Mio. bewohnten Wohneinheiten (ohne Wohnheime) eine Eigennutzerquote von rd. 43% aus etwa 45% in Westdeutschland und 35% in Ostdeutschland. Zwar hat sich die Eigentumsquote in Deutschland sukzessive erhöht, im internationalen Vergleich ist sie jedoch noch immer sehr niedrig: In Frankreich wohnen rd. 57% der Haushalte im eigenen Heim, in Großbritannien zwei von drei Haushalten und in Norwegen und Spanien sogar gut 85%. Die vergleichsweise niedrige Eigentumsquote in Deutschland ist zumindest teilweise das Ergebnis der Ausnahmesituation nach dem zweiten Weltkrieg, die umfangreiche staatliche Intervention auf dem Wohnungsmarkt erfordert hatte. 3 Im sozialen Wohnungsbau (v.a. Mehrfamilienhäuser) wurden vornehmlich Mietwohnungen gebaut, und da staatliche Fördersysteme politisch sehr gut verkauft werden können, überleben sie in der Regel ihre ökonomische Rechtfertigung. Das hat dazu geführt, dass es vergleichsweise viele Mehrfamilienhäuser und relativ wenige Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland gibt. Tatsächlich besteht ein Zusammenhang zwischen dem Anteil der Einfamilienhäuser eines Landes und der Eigentumsquote: In Europa sind die höchsten Eigentumsquoten in jenen Ländern mit einem hohem Anteil an Einfamilienhäusern zu finden. Und auch für Deutschland gilt, dass über 80% der Einfamilienhäuser durch die Eigentümer selbst bewohnt werden. Bei den Mehrfamilienhäusern mit mehr als sieben Wohnungen sind es jedoch nur 10%. Dieser Zusammenhang erklärt auch, warum die Eigentumsquote in ländlichen Gegenden höher ist als in Ballungsräumen: Im Saarland und in Rheinland-Pfalz liegt sie bei fast 60%, in Hamburg bei rd. 20%, in Berlin und Frankfurt a.m. bei nur gut 10%. Eigentumsquoten nach Zahl der Wohneinheiten mit 7 und mehr Wohneinheiten mit 3-6 Wohneinheiten mit 2 Wohneinheiten mit 1 Wohneinheit Quelle: Stat. BA, Mikrozensus Ost West % Marktentwicklungen Wohnungsmieten und Preise für Eigentumswohnungen Die durchschnittlichen Neubaumieten in deutschen Städten lagen 2004 zwischen knapp unter EUR 5 in ostdeutschen Städten und EUR 11,5 in München waren die Münchner Neubaumieten noch über 5% höher als heute, und in vielen ostdeutschen Staaten wurden vor 10 Jahren gut 25% höhere Mieten gezahlt als Bei Bestandsmieten sind die Schwankungen zwischen der günstigsten und der teuersten Stadt nicht ganz so stark (zwischen EUR 4,5 und EUR 10). Vor dreißig Jahren waren die Unterschiede noch deutlich stärker ausgeprägt. Damals war Hamburg die teuerste Stadt, und die Miete für eine neue Wohnung kam auf gut EUR 6. Die günstigste (westdeutsche) Stadt war damals Passau, wo EUR 2,3 je m² veranschlagt werden mussten. In den letzten 30 Jahren legten die durchschnittlichen Neubaumieten um rd. 2,5% pro Jahr zu, und die Wiedervermietungsmieten um rd. 3,5% p.a. Die Entwicklung verlief aber uneinheitlich. Von 1975 bis 1995 verteuerten sich die Mieten für neue Wohnungen noch um knapp 3,5% p.a. (Bestandsmieten erneut rd. einen Prozentpunkt stärker). Die Mieten erhöhten sich in diesem Zeitraum im Durchschnitt stärker als die Konsumentenpreise insgesamt. Das Gewicht der Mietzahlungen im Warenkorb nahm folglich zu. In den Jahren seit 1996 sanken die Mieten hingegen um knapp 0,5% pro Jahr (Bestandsmieten legten pro Jahr marginal zu). In ostdeutschen Städten gaben die Mieten in den vergangenen acht Jahren sogar um 2,5% jedes Jahr nach. Hier waren die Neubaumieten deutlich stärker unter Druck als die Bestandsmieten. Mietentwicklung und Inflation Wiedervermietung Inflation Anm.: Mittelwert für 49 westdeutsche Städte Quellen: BulwienGesa, Stat. BA % gg. Vj. Erstbezug In den Städten mit mehr als Einwohnern war im Durchschnitt fast jede zweite Wohnung wieder aufzubauen insgesamt gut 2 Mio. Wohneinheiten (Vgl. Kucklick, C. (2003), Terror gegen den Terror?, in: Geo 2/2003, S ). Economics 7

8 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 Das bedeutet, dass in den meisten Städten das Gewicht der Mieten am Warenkorb der Konsumenten sank die Mieten stiegen hier langsamer als die Konsumentenpreise. Die niedrigere Dynamik von Neubau- gegenüber Bestandsmieten hat dazu geführt, dass Bestandsmieten heute fast 85% der Neubaumieten erreicht haben lagen die Mieten für neue und alte Wohnungen noch um gut ein Drittel voneinander entfernt. Dazu haben drei Trends geführt: Erstens wurde die Qualität des Bestands erhöht. Damit entfiel ein wichtiger Grund für die Preisdifferenz. Zweitens haben Bestandshalter ihr Mietermanagement verbessert. Drittens drückt der Wettbewerb um Mieter v.a. in Regionen mit Überkapazitäten die Neubaumieten herunter. So liegen v.a. die Neubaumieten in Ostdeutschland nur noch wenig oberhalb der Bestandsmieten. Die Preise für Eigentumswohnungen bewegen sich weitgehend parallel zu den Wohnungsmieten. Allerdings sind die Mieten seit 1975 im Durchschnitt um einen halben Prozentpunkt pro Jahr schneller gestiegen als die Wohnungspreise. Das heißt, die Anfangsrenditen, vereinfacht der Quotient aus Miete und Preis, sind leicht gestiegen. V.a. an Standorten mit niedriger Rendite legten die Mieten überdurchschnittlich zu die Renditen am oberen Rand haben sich in den letzten 30 Jahren kaum verändert. Allerdings gab es auch bei den Eigentumswohnungen in den letzten acht Jahren eine reale Wertvernichtung, denn die Wohnungspreise sind langsamer gestiegen als die Inflation. Das heißt, die Gesamtrendite, gemessen als Summe aus realer Wertänderungsrendite und Mietrendite, ist relativ stabil. Preisentwicklung für Einfamilien- und Reihenhäuser Die Preise für Reihenhäuser sind bis Mitte der 90er Jahre stärker gestiegen als die Inflationsrate. Nur in der zweiten Hälfte der 80er Jahre dämpfte die ungünstige Bevölkerungsentwicklung den Preisauftrieb. Insgesamt verteuerte sich ein durchschnittliches Reihenhaus zwischen 1976 und 1995 um rd. 3,5% p.a., abzüglich der allgemeinen Teuerungsrate blieb also ein realer Wertzuwachs von gut einem halben Prozentpunkt pro Jahr. Bei Grundstücken war der Wertzuwachs deutlich stärker: Von 1976 bis 1995 mussten jedes Jahr rd. 5,5% mehr für Baugrundstücke bezahlt werden, also preisbereinigt gut 2,5%. Seit der zweiten Hälfte der 90er Jahre hat sich jedoch die Entwicklung spürbar abgeschwächt: Die durchschnittliche Veränderungsrate für Reihenhauspreise war leicht negativ, sodass unter Einrechnung der Inflation ein jahresdurchschnittlicher realer Wertverlust von 1,8% zu Buche schlägt. Sogar die Grundstückspreise waren unter Druck und sanken in den letzten acht Jahren preisbereinigt um rd. 0,5% pro Jahr. Die Preise für Einfamilienhäuser entwickelten sich sehr ähnlich wie die Preise für Reihenhäuser. In der ersten Hälfte der 90er Jahre gab es zumindest noch nominale Zuwächse, seit 1996 sanken die Preise für Einfamilienhäuser sogar nominal um rd. einen halben Prozentpunkt pro Jahr. Regionale Unterschiede zeigen sich sowohl im Niveau als auch in der Dynamik der Hauspreise. So liegen die durchschnittlichen Reihenhauspreise in den beiden süddeutschen Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg um rd. 20% über dem Mittelwert der restlichen westdeutschen Städte und sogar um rd. 70% über dem ostdeutschen Niveau. Bei Einfamilienhäusern und Grundstückspreisen sind diese Unterschiede sogar noch stärker ausgeprägt. Während die Preisdifferenz zwischen dem Süden und den anderen alten Bundesländern seit der Wiedervereinigung vergleichsweise konstant blieb, hat sich die Lücke zu den ostdeutschen Immobilien vergrößert. Das heißt, ostdeutsche Reihen- und Einfamilienhäuser sind stärker unter Druck geraten als Häuser in Westdeutschland. Renditen am deutschen Wohnungsmarkt - Erstbezug - Max Mittelwert Min Anm.: Rendite berechnet als Quotient aus jährlicher Miete geteilt durch Wohnungspreis Max.: Der maximale Wert der 49 Städte in einem Jahr Min.: Der minimale Wert der 49 Städte Mittelwert: Der Durchschnitt der 49 Städte Quellen: BulwienGesa, DB Research Preisentwicklung für Reihenhäuser und Grundstücke Grundstückspreise nominal 0 Reihenhauspreise nominal Quellen: BulwienGesa, Stat. BA, DB Research % % gg. Vj. Inflation Economics

9 3. Mai 2005 Aktuelle Themen Die Städte mit den zuletzt höchsten Preiszuwächsen sind nicht nur die üblichen Verdächtigen wie München, Frankfurt a.m. oder Bonn. An der Spitze stehen bei Reihenhäusern z.b. Hagen, Aachen oder Marburg und bei den Einfamilienhäusern Aachen und Mainz. Einen Teil dieser Entwicklung kann die unterdurchschnittliche Fertigstellungsintensität (z.b. im Fall der Stadt Hagen) erklären. Darüber hinaus ist auffällig, dass die Städte Aachen, Marburg, Mainz wichtige Universitätsstädte sind. Das könnte während einer Rezession, wie sie zwischen 2001 und 2003 in Deutschland herrschte, stabilisiert haben. Die Preisentwicklung der schlechtesten Märkte birgt indes wenige Überraschungen. Dabei dominieren ostdeutsche Städte sowie Regionen mit problematischer Wirtschaftsstruktur. Europäischer Vergleich Der deutsche Markt für Wohnimmobilien unterscheidet sich in mehrfacher Hinsicht von den Märkten anderer europäischer Länder. Am auffälligsten ist, dass sich die Haus- und Wohnungspreise in Deutschland vom starken internationalen Aufwärtstrend abgekoppelt haben: Während die deutschen Preise heute nicht höher ausfallen als Ende der 90er Jahre, legten die Hauspreise in Italien in den letzten fünf Jahren um 9% p.a., in Frankreich, Spanien und Großbritannien sogar zweistellig pro Jahr zu. Die Preisentwicklung ist aber nicht erst in der jüngsten Vergangenheit mit den Wohnungsmärkten in den anderen Industrienationen unkorreliert. Tatsächlich sind die deutschen Preiszuwächse mit vielen Ländern sogar negativ korreliert in einem international aufgestellten Wohnungsportfolio hilft ein Teil deutscher Wohnimmobilien folglich, das Gesamtrisiko zu reduzieren (zumindest galt dies in der Vergangenheit). Diese unterschiedliche Preisdynamik in den letzten Jahren hat mehrere Ursachen: Zum einen fiel das Bevölkerungswachstum in den anderen Ländern deutlich höher aus als in Deutschland. Auch sind die Bevölkerungsprognosen für die meisten anderen Länder günstiger. Das ist wichtig, da die heutigen Preise für Immobilien nicht nur die aktuellen Knappheitsverhältnisse spiegeln, sondern immer auch die Erwartungen an die Zukunft. Starkes Bevölkerungswachstum sorgt für zusätzliche Nachfrage; und bei konstantem Angebot steigen dann die Preise. Außerdem fiel das Wirtschaftswachstum in Deutschland relativ gering aus: Seit 2000 wächst das deutsche BIP nur halb so schnell wie das französische und erreicht sogar nur ein Drittel der durchschnittlichen Zuwachsrate der spanischen Wirtschaft. Preisentwicklung Top 5 Reihenhäuser Einfamilienhäuser Hagen 3,3% Aachen 3,3% Aachen 3,2% Mainz 2,8% Marburg 2,4% München 2,8% Albstadt 2,0% Mönchengladb. 2,7% Köln 1,9% Wiesbaden 2,5% Bottom 5 Reihenhäuser Einfamilienhäuser Suhl -4,5% Oldenburg -5,4% Flensburg -4,2% Regensburg -5,1% Görlitz -3,9% Chemnitz -4,7% Neumünster -3,5% Brandenb. (H.) -4,5% Gera -3,3% Minden -4,4% Erläuterung: Durchschnittliche Preissteigerungsraten der letzten fünf Jahre Quellen: BulwienGesa, DB Research Korrelationsbeziehungen zwischen internationalen Hauspreisen Zeitraum: , Grundlage waren die jährlichen prozentualen Preisveränderungen DE NL SE GB FR ES IT US CA AU JP DE 1,00 NL -0,18 1,00 SE -0,07-0,16 1,00 GB -0,31-0,06 0,61 1,00 FR -0,06-0,30 0,66 0,67 1,00 ES 0,05-0,42 0,80 0,61 0,86 1,00 IT 0,55-0,53 0,38 0,10 0,41 0,63 1,00 US -0,44-0,30 0,49 0,70 0,80 0,64 0,10 1,00 CA -0,22-0,17 0,50 0,73 0,64 0,64 0,03 0,77 1,00 AU -0,06-0,22 0,58 0,79 0,64 0,73 0,39 0,61 0,60 1,00 JP 0,59-0,24-0,14-0,41-0,45-0,13 0,32-0,57-0,17-0,31 1,00 Anm.: Korrelationskoeffizienten größer 0,6 sind fett markiert. Quellen: BulwienGesa, Nationale Stat. Ämter, Nationwide, Nomisma, DB Research Economics 9

10 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 Angesichts dieser Rahmenbedingungen überrascht es nicht, dass die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Deutschland in den letzten Jahren spürbar zurückgegangen ist. Allerdings wächst das Wohnungsangebot in Deutschland noch immer fast so schnell wie in Großbritannien oder Italien und nur etwas langsamer als in Frankreich: Das Angebot in Deutschland expandiert spürbar stärker als die Einwohnerzahl, in Frankreich etwa gleich schnell, und in GB lag das durchschnittliche Bevölkerungswachstum sogar oberhalb des Wachstums des Wohnungsangebots. Insbesondere für die südeuropäischen Länder wirkt schließlich der hohe qualitative Nachholbedarf preistreibend: In Italien und Spanien lebten bei der letzten Erfassung von Eurostat 1998 etwa doppelt so viele Haushalte in beengten Wohnverhältnissen wie in Deutschland. 4 Folgerichtig sind die Haushalte in diesen Ländern auch im Durchschnitt größer als in Deutschland. Schließlich kann die Bedeutung der Wiedervereinigung für die deutschen Wohnungsmärkte nicht hoch genug bewertet werden. Sie brachte zum einen Nachfrageschübe für Westdeutschland, v.a. aber bedeutete sie eine historisch einmalige Anstrengung, die ostdeutschen Wohnungsmärkte durch staatliche Förderung auf westliches Niveau zu heben. Mit Blick auf die Wohnqualität ist dies vielerorts gelungen allerdings ging der Bauboom viel zu weit; aus vielen unsanierten leer stehenden Wohnungen zu Beginn der 90er Jahre entstanden sanierte leer stehende Wohnungen heute. Diese Entwicklung musste zu sinkenden Preisen in Ostdeutschland führen. Zahl der Einfamilienhäuser erklärt Eigenheimquote IT ES SE FI EU Eigenheimquote, % PT AT FR NL DE 40 Anteil der Haushalte, die nicht in Apartments wohnen, % IE GB Anm.: Trendgerade ohne Italien u. Spanien Quellen: Eurostat, DB Research Wohnungsmärkte im europäischen Vergleich Deutschl. Frankreich GB Italien Spanien Demografie: Einwohnerzahl 2004 ('000) Bevölkerungswachstum Durchschnitt p.a. 0,1% 0,5% 0,4% 0,2% 0,6% Bevölkerungsprognose Durchschnitt p.a. -0,1% 0,3% 0,3% -0,1% 0,4% Zahl der Haushalte (jew. letzter Stand) Zahl der Personen je Haushalt 2,1 2,4 2,4 2,6 2,7 Wirtschaftlicher Rahmen: Reales Bruttoinlandsprodukt pro Kopf (2004) in EUR BIP pro Kopf in Kaufkraftparitäten (2004) EU-25 = ,4 110,9 119,9 105,0 97,6 Wirtschaftswachstum Durchschnitt p.a. 1,0% 2,0% 2,6% 1,3% 2,9% Prognose für Wirtschaftswachstum Durchschnitt p.a. 1,3% 1,9% 2,5% 1,4% 2,8% Standardisierte Arbeitslosenquote (ILO-Konzept) ,8% 9,6% 4,7% 8,2% 10,8% Struktur der Wohnungsmärkte: Wohnungsbestand 2004 ('000) Eigentumsquote (jew. letzter offizieller Stand) 43% 57% 70% 73% 87% Anteil der in Einfamilienhäusern lebenden Haushalte, % 57% 81% 33% 39% Anteil der in überbelegten Wohnungen lebenden Haushalte, % 17% 9% 32% 27% Marktreaktionen: Entwicklung Hauspreise p.a. 0,0% 10,5% 16,7% 9,7% 15,0% Fertigstellungen Durchschnitt pro Jahr ('000) 247,7 303,5 170,4 207,7 549,5 Fertigstellungen (Ø ) je '000 Bestandswohnungen ,4 10,1 6,7 7,4 24,8 Fertigstellungen (Ø ) je '000 Einwohner ,0 5,0 2,9 3,6 13,4 Quellen: UN, ILO, Eurostat, Euroconstruct, BulwienGesa, Nationwide, Nationale Stat. Ämter, DB Research 4 Von beengten Wohnverhältnissen (überbelegten Wohnungen) wird dann gesprochen, wenn die Zahl der Haushaltsmitglieder die Zahl der Räume übersteigt. 10 Economics

11 3. Mai 2005 Aktuelle Themen 2.3 Ausblick für deutsche Wohnimmobilien Bestimmungsfaktoren Immobilien sind sehr heterogen. Sie unterscheiden sich z.b. in Lage, Größe, Architektur und Ausstattung; und dennoch lassen sich Wohnungsmärkte auch auf der Makroebene analysieren, denn die zentralen Bestimmungsfaktoren sind für alle Immobilien gleich. Außerdem bestehen zwischen vielen regionalen Teilmärkten Substitutionsbeziehungen: Steigen die Immobilienpreise in den Ballungszentren stark an, vergrößert sich tendenziell das Einzugsgebiet. Das dämpft die Nachfrage im Zentrum und erhöht sie in der Peripherie. Solche Ausstrahlungseffekte von Wachstumskernen können je nach Verkehrsinfrastruktur und Verhaltensweisen über 100 Kilometer reichen. Der wichtigste Bestimmungsfaktor für die Nachfrage nach Wohnraum und bei konstantem Einkommen auch für die Entwicklung der Wohnungspreise ist die Zahl der Haushalte in einer Region: Mehr Haushalte benötigen auch mehr Wohnfläche. Dies gilt natürlich nur unter der Annahme, dass sich sonst nichts ändert, also dass die Struktur der Haushalte und ihrer Nachfrage unverändert bleibt. In der kurzen Frist gilt dies annäherungsweise. Investoren mit sehr langfristiger Investitionsstrategie müssen jedoch auch Veränderungen der Haushaltsstruktur im Auge behalten. Wir kommen auf den wichtigen Bestimmungsfaktor Demografie etwas später ausführlich zurück. Höhere Einkommen führen tendenziell zu höheren Preisen Bei steigenden Einkommen fragen private Haushalte mehr und qualitativ höherwertige Wohnflächen nach. Das erhöht tendenziell die Preise für Wohnimmobilien. Für Deutschland lässt sich nicht nur ein deutlich positiver Zusammenhang zwischen der Höhe der verfügbaren Einkommen und der Höhe der Immobilienpreise herstellen, auch steigen die Preise tendenziell in Märkten mit hoher wirtschaftlicher Dynamik stärker an als in stagnierendem Umfeld. 5 Zwei Aspekte sollten hierbei jedoch beachtet werden: Erstens ist die Höhe der verfügbaren Einkommen nur eine von vielen bestimmenden Einflussgrößen. Es gibt gravierende Unterschiede hinsichtlich der Erschwinglichkeit von Immobilien in einzelnen Städten. Ein einfacher Erschwinglichkeitsindex, als Quotient aus Einfamilienhauspreis und verfügbarem Einkommen pro Kopf pro Jahr, nimmt in Deutschland Werte zwischen zehn (z.b. Bremerhaven, Osnabrück, Dessau oder Suhl) und über 30 (Frankfurt a.m. und München) an. Zweitens gibt es zwar eine enge Abhängigkeit zwischen den Preisen für Einfamilienhäuser und den Preisen für Eigentumswohnungen; die Rangfolgen der Erschwinglichkeitsindizes für Wohnungen und Häuser deutscher Städte weisen jedoch interessante Unterschiede auf: So liegen die Indizes für Eigentumswohnungen zwischen rd. acht für Osnabrück, Bremen oder Wolfsburg und über 17 für Berlin, Freiburg i.br. und Frankfurt a.m. Auch der Blick auf die jeweils ersten und letzten zehn Städte in der Liste der Erschwinglichkeitsindizes ist aufschlussreich. Bei dem Index für Einfamilienhäuser sind ausschließlich westdeutsche Städte unter den zehn Städten mit den höchsten Indexwerten. Unter den zehn Städten mit den niedrigsten Indexwerten sind acht ostdeutsche Städte. Trotz des Nachholbedarfs bei Eigenheimen und angesichts der vergleichsweise niedrigen Einkommen waren die Preise für Einfamilienhäuser in den neuen Ländern zumindest 2001 günstig. Das 5 Hier wird der wirtschaftliche Bestimmungsfaktor freilich durch den demografischen Faktor verstärkt, denn wachsende Regionen ziehen überdurchschnittlich stark Zuwanderer an. Preis für Einfamilienhäuser und verfügbare Einkommen - deutsche Städte, Verfügbare Einkommen in '000 EUR Anm.: Berücksichtigt wurden rd. 100 deutsche Städte, Preise sind für ein durchschnittliches Einfamilienhaus, verfügbare Einkommen sind pro Kopf gerechnet. Quellen: VGR der Länder, BulwienGesa, DB Research Erschwinglichkeit* von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen - deutsche Städte, OS Erschwinglichkeit* Eigentumswohnung B Hauspreis in '000 EUR Erschwinglichkeit* Einfamilienhaus Anm.: Es wurden durchschnittliche Immobilienpreise für rd. 100 Städte herangezogen. Die Wohnungsgröße wurde auf 100 m² angesetzt. * Erschwinglichkeit ist definiert als Hausresp. Wohnungspreis in Relation zum verfügbaren Einkommen einer Region. Der Index hat keine Einheit. B = Berlin M = München OS = Osnabrück Quellen: VGR der Länder, BulwienGesa, DB Research M Economics 11

12 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 ist auch deswegen bemerkenswert, weil im Bereich der Eigentumswohnungen nur zwei ostdeutsche Städte unter den günstigsten zehn Standorten waren und immerhin eine (Potsdam) unter den zehn teuersten Märkten. 6 Die besondere Rolle Potsdams könnte sich aus den vorhandenen Ausnahmelagen zum einen und der Nähe zu Berlin zum anderen erklären. Der kurzfristige Ausblick für die Entwicklung der verfügbaren Einkommen ist nicht sehr günstig, da die Binnenwirtschaft in Deutschland bisher nicht in Gang kommt. Zwar gibt es erste Anzeichen, dass der private Konsum 2005 erstmals seit drei Jahren wieder etwas steigen könnte; dennoch ist in den nächsten zwei Jahren nicht mit stark steigenden Einkommen zu rechnen. Das engt den Preisspielraum auch für Wohnimmobilien zumindest von dieser Seite stark ein. Zinsen steigen allenfalls moderat an Das Zinsniveau wirkt in zweierlei Hinsicht auf den Wohnungsmarkt: Zum einen ermöglichen sinkende Zinsen mehr Menschen die Finanzierung ihrer gewünschten Immobilie. Für Nachfrager haben sinkende Zinsen bei langfristiger Zinsbindung folglich denselben Effekt wie steigende Einkommen die Nachfrage nimmt zu. Da Wohnimmobilien nicht nur Konsumgüter, sondern auch Investitionsgüter sind, erhöht sich bei sinkenden Zinsen tendenziell auch das Angebot. Insgesamt wird also die nachgefragte Menge zunehmen, der Preiseffekt hängt jedoch von der relativen Stärke der beiden Effekte ab. In Märkten, in denen das Angebot zinsreagibler ist als die Nachfrage, erhöht sich v.a. die Bautätigkeit, ein signifikanter Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen lässt sich aber nicht finden. Dies galt in den letzten Jahren für die meisten Wohnungsmärkte in Deutschland. 7 Hingegen lässt sich z.b. für Großbritannien ein signifikanter, negativer Zusammenhang zwischen Zinsentwicklung und Hauspreisen feststellen. Dort reagiert offensichtlich das Angebot weniger auf Zinsänderungen als die Nachfrage, sodass bei sinkenden Zinsen die Hauspreise in Großbritannien zulegen. Die Hypothekenzinsen folgen i.d.r. den Zinsen für Staatsanleihen. So lag der durchschnittliche Zinssatz für eine Hypothek mit zehnjähriger Laufzeit in der Regel um einen Prozentpunkt oberhalb einer Staatsanleihe mit zehnjähriger Laufzeit. Wir rechnen damit, dass sich das aktuell historisch niedrige Niveau der langfristigen Zinsen im Laufe von 2005 nach oben bewegen wird. Die durchschnittlichen Zinsen für Wohnungsbaukredite dürften dann von derzeit deutlich unter 5% auf über 5% zulegen. Sie würden damit freilich noch spürbar unterhalb des langjährigen Mittelwertes der Hypothekenzinsen liegen (etwa 7,1% in den letzten 15 Jahren). Der isolierte Zinseffekt bleibt also expansiv, jedoch weniger expansiv als in den letzten zwei Jahren. Förderintensität wird abnehmen, und Baukosten werden sinken Der Staat interveniert sehr stark auf dem deutschen Wohnungsmarkt: So profitiert z.b. der Wohnungsneubau von der geltenden degressiven Abschreibungsregelung von derzeit 4% in den ersten zehn Jahren nach Erstellung. In entspannten Märkten wird diese Förderung in Form von niedrigeren Mieten teilweise an die Mieter weitergegeben. In Ostdeutschland kann darüber hinaus eine Investitionszulage für Mietobjekte beantragt werden. Diese positiven Anreize werden jedoch durch das sehr stark regulierte Mietrecht teilweise konterkariert. Hypothekenzinsen und Staatsanleihen Hypothekenzinsen 10-J. Staatsanleihen Anm.: Hypothekenzinsen sind bis Juni 2003 der Durchschnittszinssatz fester, 10-jähriger Hypothekarkredite nach alter Bundesbankstatistik. Ab Juli 2003 Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10-jähriger Laufzeit nach EZB-Statistik. Quellen: Bundesbank, EZB, DB Research in Zweifamilienhäusern % Fertigstellungen neuer Wohnungen - Westdeutschland '000 in Mehrfamilienhäusern 250 Quelle: Stat. BA in Einfamilienhäusern Neuere Daten der VGR der Länder auf Stadtebene liegen noch nicht vor. Vgl. Döpke, J. (1996), Zu den konjunkturellen Bestimmungsgründen von Wohnungsbauinvestitionen, in: die Weltwirtschaft 3/96, S sowie Just, T. (2003), Bubble Trouble am Wohnungsmarkt, in: Aktuelle Themen 257, Deutsche Bank Research. 12 Economics

13 3. Mai 2005 Aktuelle Themen Gleichzeitig fördern staatliche Institutionen den Erwerb bzw. Neubau von Eigentumsobjekten, z.b. durch die Eigenheimzulage. Eine Familie mit zwei Kindern hat Anspruch auf insgesamt EUR , falls die geltenden Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Darüber hinaus wird der Erwerb von Eigentum im Rahmen der Bausparförderung (Wohnungsbauprämien und Ansparzulagen) und über diverse KfW-Förderprogramme (Wohneigentumsprogramm, Modernisierungsprogramm und mehrere ökologisch ausgerichtete Programme) begünstigt. Schließlich fließen zwischen 2002 und 2009 im Rahmen eines Bund-Länder-Programms über EUR 2,5 Mrd. in den Stadtumbau Ost, also größtenteils in den Abriss von Wohnungen. Für westdeutsche Fortzugsgebiete werden bereits für 16 Pilotstädte Forschungsarbeiten für einen möglichen Stadtumbau West geleistet. Diese Gemengelage von Förderprogrammen, bei der neben den Zielen für den Wohnungsbau zahlreiche soziale Nebenziele wie Familienförderung und Umweltschutz verfolgt werden, macht eine Wirkungsanalyse ausgesprochen schwer. Angesichts der prekären Haushaltslage der öffentlichen Hand ist es verständlich, dass diese Fördervielfalt auf dem Prüfstand steht. Hierbei steht die Eigenheimzulage (zu Recht) ganz oben. Zwar scheiterten die Vorschläge einer weiteren Kürzung der Eigenheimzulage zuletzt im Bundesrat; da mittlerweile jedoch sogar die Gewerkschaft Bauen- Agrar-Umwelt Verhandlungsbereitschaft signalisiert hat, ist nicht damit zu rechnen, dass die aktuelle Förderhöhe lange Bestand haben wird. Eine reduzierte Eigenheimförderung bedeutet zwar, dass einige Schwellenhaushalte den Kauf eines Hauses nicht finanzieren können. Da aber gerade bei der Eigenheimzulage starke Mitnahmeeffekte existieren und eine niedrigere Förderung auch die Preise sinken lässt, dürften die Auswirkungen überschaubar bleiben. Der Preiseffekt der gekürzten Förderung wird in den nächsten Jahren durch die geöffneten Dienstleistungsmärkte Europas zusätzlich verstärkt. Der höhere Konkurrenzdruck auch auf den Baumärkten lässt den deutschen Bauunternehmen nur wenig Preiserhöhungsspielraum. Aktuell nur sehr wenig Fertigstellungen In Deutschland wurden 2004 insgesamt rd Wohnungen fertig gestellt, 3,7% mehr als im Jahr zuvor, aber über ein Drittel weniger als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Die etwas günstigere Entwicklung im letzten Jahr ist v.a. auf Vorzieheffekte im Eigenheimsegment zurückzuführen. Die angekündigte Kürzung der Subvention hat insbesondere westdeutsche Haushalte dazu veranlasst, ihre Bauvorhaben zeitlich vorzuverlegen, um noch von der vorteilhaften Förderung zu profitieren. So nahm die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in den alten Ländern 2004 um gut 5% gg. Vj. zu; mit Einheiten wurden 2004 rd. 10% mehr Einfamilienhäuser als 2003 gebaut, also sogar etwas mehr als im zehnjährigen Mittel. In Mehrfamilienhäusern entstanden hingegen nur unwesentlich mehr Wohnungen als im Vorjahr (+1,3% auf Einheiten), im langjährigen Mittel entstanden jährlich rd. doppelt so viele Wohnungen in Mehrfamilienhäusern pro Jahr. In Ostdeutschland sorgten die Vorzieheffekte nur für einen Zuwachs um 5% im Einfamilienhausbau. In den Häusern für mehrere Familien sind auch 2004 die Fertigstellungen zweistellig zurückgegangen. Es wurden nur noch Einheiten fertig, 1997 waren es noch fast , seitdem gab es in jedem Jahr Rückgänge von mindestens 20%. Das ist angesichts der anhaltenden Abwanderung von Ost nach West sowie dem bereits bestehenden Leerstand von 1,3 Mio. Wohneinheiten freilich auch nicht verwunderlich. Weitere Rückgänge fallen nunmehr kaum noch ins Gewicht. Fertigstellungen neuer Wohnungen - Ostdeutschland - TOP 10 (2003) Reg.-bez. Bundesland Fertigstellungsintensität* Weser-Ems Nieders. 12,4 Niederbayern Bayern 10,9 Lüneburg Nieders. 10,5 Oberbayern Bayern 10,1 Brandenburg Brandenb. 9,8 Oberpfalz Bayern 9,5 Koblenz Rheinl.-Pf. 9,1 Unterfranken Bayern 9,0 Schwaben Bayern 8,7 Tübingen Baden-W. 8,7 BOTTOM 10 (2003) Reg.-bez. in Mehrfamilienhäusern in Zweifamilienh Quelle: Stat. BA Fertigstellungsintensität für Wohnraum nach Regionen Bundesland Fertigstellungsintensität* Saarland Saarland 4,8 Thüringen Thüringen 4,5 Hamburg Hamburg 4,5 Halle Sachsen-A. 4,4 Leipzig Sachsen 4,2 Dessau Sachsen-A. 3,6 Chemnitz Sachsen 3,3 Dresden Sachsen 3,3 Bremen Bremen 3,2 Berlin Berlin 1,8 *Die Fertigstellungsintensität misst die Zahl der fertig gestellten Wohnungen in Relation zu Wohnungen des Bestands einer Region Quellen: Stat. BA, DB Research '000 in Einfamilienhäusern Economics 13

14 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 Insgesamt dürften die Fertigstellungszahlen in den letzten drei Jahren nicht nachhaltig sein. Mittelfristig dürfte der Mehrfamilienhausbau v.a. in den alten Ländern wieder anziehen. Angesichts des anhaltenden Wunsches vieler Menschen nach einem eigenen Haus dürfte der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern auch in den nächsten Jahren noch überwiegen. Das gilt insbesondere für Ostdeutschland. Es ist auch wichtig festzustellen, dass die sehr niedrigen Fertigstellungszahlen in Deutschland teilweise durch den fehlenden Neubaubedarf in vielen Fortzugsgebieten erklärt werden kann. In Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt kommen zu Recht auf Wohnungen im Bestand nur noch maximal fünf Fertigstellungen. In den Zuzugsregionen liegt die Fertigstellungsintensität deutlich höher. Langfristig setzen demografische Trends Wachstumsgrenzen 8 Die demografische Entwicklung in Deutschland kündigt sich seit Jahrzehnten an, denn die Geburtenrate in Deutschland liegt seit den frühen 70er Jahren mit knapp 1,4 Kindern pro Frau deutlich unter dem Selbsterhaltungsniveau einer Volkswirtschaft von rd. 2,1 Kindern je Frau. Bisher konnte Deutschland das allmählich steigende Geburtendefizit durch Zuwanderung ausgleichen. Dies wird in Zukunft immer schwerer. In seiner mittleren Variante 5 ermittelt das Statistische Bundesamt, dass bei steigender Lebenserwartung und anhaltend hoher Zuwanderung von Personen netto pro Jahr die Zahl der Einwohner in Deutschland ab 2012 beschleunigt zu sinken beginnt. Zur Mitte des Jahrhunderts werden dann rd. 10% weniger Menschen in Deutschland leben als heute. Dieses mittlere Szenario ist hier die Grundlage für alle weiteren Berechnungen. 9 Gleichzeitig nimmt das Durchschnittsalter in Deutschland deutlich zu, denn einer schrumpfenden Zahl junger Menschen steht eine wachsende Zahl Älterer gegenüber. Heute sind rd. 16% der Einwohner älter als 65 Jahre. Dieser Anteil wird sich in den nächsten 40 Jahren nahezu verdoppeln. Beide Aspekte des demografischen Wandels haben umfangreiche Auswirkungen auf die langfristige Nachfrage nach Wohnraum. Freilich lohnen ein paar wichtige Differenzierungen, denn in jedem Wandel stecken nicht nur Risiken, sondern auch Chancen. Das gilt auch für den demografischen Wandel. Erstens hängt die Nachfrage nach Wohnraum nur indirekt von der Zahl der Einwohner ab; ausschlaggebend ist die Zahl der Haushalte. In einer alternden Gesellschaft sinkt die durchschnittliche Haushaltsgröße, da die meisten Seniorenhaushalte aus maximal zwei Personen bestehen. Für 2003 wies die offizielle Statistik fast 39 Mio. private Haushalte aus. Wir rechnen damit, dass die Zahl bis zum Jahr 2020 auf über 41 Mio. zunehmen wird obwohl die Bevölkerungszahl bereits zu sinken beginnt. Erst im Laufe der dritten Dekade wird auch die Zahl der Haushalte abnehmen, sodass 2050 etwa 7% weniger Haushalte bestehen als auf dem Höchststand Zweitens dürfte die Wohnfläche pro Kopf auch in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Auch hier spielt die Alterung der Gesellschaft eine wichtige Rolle, denn bisher passen die meisten Eltern ihre Wohnflächennachfrage nicht an, wenn die Kinder den Haushalt verlassen. Die Ursachen dafür sind nicht nur das Festhalten an einem gewohnten Umfeld, sondern auch die mit einem Umzug verbundenen Transaktionskosten. Schließlich basieren zahlreiche Mietverhältnisse in 8 9 Vgl. hierzu Just, T. (2003), Demografie lässt Immobilien wackeln, in: Aktuelle Themen 283, Deutsche Bank Research. Gleichwohl ist das mittlere Szenario nur eine mögliche Entwicklung. Sollten nur Personen jährlich netto zuwandern, wird die Bevölkerungszahl bis 2050 sogar um 17% abnehmen. Bevölkerungsentwicklung in Ost und Westdeutschland 1950=100 früheres Bundesgebiet Neue Länder und Ostberlin Quelle: Stat. BA Bevölkerungsprognose für Deutschland Variante 4 Variante 5 Mio Anm.: Die mittlere Variante 5 rechnet mit jährlich Nettozuwanderern und einer moderaten Erhöhung der Lebenserwartung. Die Variante 4 rechnet nur mit Personen Nettozuwanderung bei gleicher Entwicklung der Lebenserwartung. Quelle: Stat. BA Haushaltsgröße und Seniorenanteil ,5 Personen je Haushalt 3,0 2,5 2,0 Anteil der Über-65-Jährigen in % 1, Kreisfreie Städte Landkreise Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 14 Economics

15 3. Mai 2005 Aktuelle Themen Deutschland auf einem Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Bei langjährigen Mietverhältnissen spiegeln die Mieten häufig nicht die Marktmieten, sodass ein Umzug auf kleinere Wohnflächen eventuell sogar eine höhere Mietbelastung bedeuten kann. Sollte dieser so genannte Remanenzeffekt anhalten, dürfte die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf von derzeit gut 40 m² pro Kopf auf deutlich über 45 m² je Einwohner im Jahr 2050 ansteigen. Auch dieser Effekt dämpft den Nachfragerückgang auf dem Wohnungsmarkt. Insgesamt dürfte die gesamte Wohnflächennachfrage (gerechnet in m²) noch bis 2030 um insgesamt 14% zunehmen und danach erst sinken. Im Jahr 2050 würden dann noch immer 9% mehr Wohnflächen in Deutschland absorbiert als heute obwohl die Einwohnerzahl um fast 10% geringer ausfällt. Demografische Entwicklung verläuft regional sehr unterschiedlich Die größte Bedeutung dürfte aber dem dritten Aspekt des demografischen Wandels zukommen: den großen regionalen Unterschieden. 10 So schwankt die Geburtenhäufigkeit in Deutschland zwischen 1,8 Kindern je Frau in Cloppenburg und 0,8 Kindern je Frau in Suhl. Auch die Lebenserwartung ist nicht überall gleich: Im Leipziger Land werden Frauen im Schnitt 6,5 Jahre älter als in Eisenach. Besonders gravierend sind jedoch die Wanderungstrends der Menschen: Regionen ohne attraktives Arbeitsangebot verlieren am ehesten ihre jungen und qualifizierten Mitbürger, sodass dort ein gefährlicher Abwärtssog entsteht, denn es fehlen zunehmend die nächste Elterngeneration und die kreativsten Köpfe. In Westdeutschland wird die Zahl der Haushalte % über dem Niveau des Jahres 2000 liegen. Dabei sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern sehr ausgeprägt. Bundesländer mit gesunder Wirtschaftsstruktur ziehen Arbeitskräfte an, Daher nimmt die Zahl der Haushalte in Bayern und Baden-Württemberg bis über das Jahr 2020 hinaus um gut 15% zu. Im Saarland hingegen dürfte die maximale Haushaltszahl bereits um das Jahr 2010 erreicht werden. Unterdurchschnittlich dürfte auch die Entwicklung in Nordrhein- Westfalen und Bremen verlaufen. In den neuen Bundesländern schwächt sich das Haushaltswachstum der letzten Jahre schon sehr bald ab. In den Ländern Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen ist zwar in den nächsten zehn Jahren noch mit einem leichten Anstieg der Haushaltszahlen zu rechnen; in Sachsen und Sachsen-Anhalt dürfte jedoch bereits in diesem Jahrzehnt der Wendepunkt erreicht werden. Das heißt, die Entwicklung der Wohnungsnachfrage läuft zunehmend auseinander. In Westdeutschland legt die Flächennachfrage bis 2030 noch um 14% zu, wobei sich das Flächenwachstum bereits im Laufe des kommenden Jahrzehnts deutlich abschwächt. Während für strukturschwächere Regionen wie Bremen oder das Saarland nur noch homöopathisches Flächenwachstum zu erwarten ist, dürften v.a. die süddeutschen Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg bis Zahl der Haushalte in Deutschland Mio. % Anteil der HH über 65-J. (rechts) Zahl der Haushalte (links) Quellen: Stat. BA, Mikrozensus, DB Research Wohnraumnachfrage Westdeutschland Anm.: Die Werte basieren auf der regionalisierten Bevölkerungsprognose des Stat. BA, Variante 5. Quelle: DB Research Bayern NRW West-D. Saarland 2000= Die folgenden Berechnungen unterscheiden sich in einigen Punkten von den Ausführungen in: Just, T. (2003), Demografie lässt Immobilien wackeln, in: Aktuelle Themen 283, Deutsche Bank Research. Das liegt daran, dass für die aktuellen Berechnungen die regionalisierten Prognosen des Statistischen Bundesamts herangezogen werden konnten. Diese Daten waren Ende 2003 noch nicht verfügbar. Daher wurde seinerzeit ein eigener regionaler Verteilungsschlüssel erstellt. Die regionalisierten Prognosen des Bundesamts sind zwar nicht zwangsläufig richtig, sie gewährleisten aber Konsistenz, da nur eine Quelle benutzt wird. Insgesamt ist der Verteilungsschlüssel des Bundesamts für westdeutsche Länder günstiger und für ostdeutsche Länder ungünstiger. Das Bundesamt-Szenario entspricht also eher dem Szenario anhaltende Abwanderung in der DB Research-Studie von Economics 15

16 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 noch gut 20% zusätzliche Wohnflächen benötigen. Flächenwachstum bedeutet, dass die Wohnungspreise nur dann unter Druck geraten, wenn das Angebot unangemessen stark ausgeweitet wird. Sprich: Der demografische Anpassungsdruck für Immobilienwerte kann durch Beschränkung des Angebots in den Zuzugsregionen abgemildert werden. In Ostdeutschland nimmt die Wohnflächennachfrage bis 2020 trotz der ungünstigen Bevölkerungsentwicklung noch um knapp 10% zu. Der Nachholbedarf v.a. bei Seniorenhaushalten wird erst im Laufe von Jahrzehnten aufgelöst und sorgt so für Nachfragezuwachs. Ab 2020 verläuft die Abwärtsentwicklung in den neuen Ländern jedoch beschleunigt, sodass in Brandenburg, Sachsen und Sachsen-Anhalt zur Mitte des Jahrhunderts weniger Wohnfläche benötigt wird als im Jahr In Sachsen-Anhalt wird das Niveau der Jahrtausendwende sogar bereits 2020 erreicht. Angesichts der massiven Leerstände ist sogar langfristig nur begrenzter Neubaubedarf in Einzelsegmenten (z.b. Einfamilienhäuser, seniorengerechtes Wohnen) zu erwarten. Zwei Punkte sind hierbei dringend zu beachten: Erstens, regionale Bevölkerungsprognosen sind deutlich schwieriger als Prognosen für die Gesamtwirtschaft, da sie letztlich eine implizite Annahme über den regionalen Strukturwandel erfordern. Hier wird zwangsläufig mit Trendfortschreibungen gearbeitet. Das ist nicht immer angemessen, denn innerhalb von 50 Jahren wird jede heute noch neue Branche zur alten Branche, sodass die heutigen Zentren von jungen, dynamischen Sektoren auch wieder zum strukturschwachen Raum werden können, falls sie es nicht schaffen, offen für neue Entwicklungen zu bleiben. Zweitens, auch demografisch belastete Regionen bieten Chancen für Investoren, solange die Nachfrage nicht drastisch sinkt. Das gilt v.a. dann, wenn die demografischen Aussichten alle Investoren in die üblichen Zuzugsregionen locken. Investoren müssen bei ihren Preisangeboten jedoch die steigenden Leerstandsquoten in Rechnung stellen. Wenn die Preise das demografische Risiko angemessen berücksichtigen, bleiben Renditechancen. Die Last der Anpassung schultert dann freilich der Verkäufer. Zukünftige Nachfrageentwicklung und Preistrends Die Nachfrage- und Preistrends lassen sich vereinfacht in sechs Kategorien unterteilen. Regional müssen die Wachstumszentren von den strukturschwachen Fortzugsregionen unterschieden werden, und außerdem erfordern die aktuelle Konjunkturschwäche zum einen sowie die langfristig drohende demografische Entwicklung zum anderen eine Unterscheidung in kurze, mittlere und lange Frist. In den Wachstumsregionen werden die Preise im Laufe dieses Jahres, spätestens aber 2006, ihre Talsohle durchschritten haben und zu steigen beginnen. In einigen Städten legten die Wohnungspreise bereits letztes Jahr leicht zu. Preistreiber sind hier weniger die wirtschaftliche Dynamik als der anhaltende Anstieg der Haushaltszahlen sowie das niedrige Zinsniveau. Angesichts der niedrigen Fertigstellungszahlen muss dies zu höheren Preisen führen. In der mittleren Frist entfällt zwar der Zinsstimulus, und die wahrscheinlich reduzierten Fördermaßnahmen belasten; dies wird aber durch die fortgesetzte Zunahme der Haushaltszahlen und positive Einkommenszuwächse überkompensiert. Die Wohnungspreise dürften wieder entlang ihrer Trendentwicklung von real 0,5% zunehmen. Je nach Inflationsrate sind das dann zwischen 1,5% und 3% (nominal). In der langen Frist belastet die demografische Entwicklung auch die Wirtschaftszentren, sodass selbst dort der reale Wertzuwachs erodiert. Das dürfte sich freilich erst nach 2030 zeigen. Wohnraumnachfrage Ostdeutschland Brandenburg Sachsen-A. Ost-D. 2000=100 Meckl.-V In Wachstumsregionen ziehen Immobilienpreise bald wieder an Anm.: Die Werte basieren auf der regionalisierten Bevölkerungsprognose des Stat. BA, Variante 5. Quelle: DB Research 16 Economics

17 3. Mai 2005 Aktuelle Themen In den strukturschwachen Städten und Gemeinden setzt die Anpassungslast deutlich früher ein. Hier belasten die Fortzüge schon heute die Wertentwicklung. Zwar rechnen wir damit, dass die Eigenheimzulage in absehbarer Zeit deutlich eingeschränkt wird, und das wird dann auch die Preisentwicklung in den schwachen Regionen negativ beeinflussen; allerdings dämpfen die staatlichen Stadtumbauprogramme den Preisdruck in der mittleren Frist. Hier dürfte die Nettowirkung sogar positiv sein, da der Stadtumbau nur dann erfolgreich ist, wenn das Angebot stärker sinkt als die Nachfrage. Langfristig können jedoch auch die energischsten Umbauprogramme die demografischen Prozesse nicht umkehren. Die Preise und Mieten werden dann weiter sinken. Preistrends für deutsche Wohnimmobilien (nominal) Zeithorizont (Jahre) Demografie Wirtschaftswachstum Zinssatz Alternative Investitionen Staatliche Subventionen Produktionskosten Gesamt bis Quelle: DB Research Wachstumsregionen Regionen mit abnehmender Bevölkerungszahl Exkurs: Deutsche Immobilienpreise ein Schätzmodell Die obigen Bestimmungsfaktoren sind zwar theoretisch fundiert, letztlich bedarf es jedoch einer empirischen Prüfung, welche Faktoren die deutschen Wohnungspreise beeinflussen. Dafür präsentieren wir Schätzmodelle für die drei zu erklärenden Variablen Wohnungsmieten, Wohnungspreise und Preise für Einfamilienhäuser (jeweils Erstbezug). Wie oben erläutert, ist die Einkommensentwicklung sehr wichtig für die Nachfrage nach dem Konsumgut Wohnen. Wir erwarten daher einen positiven Zusammenhang zwischen dem Bruttoinlandsprodukt pro Kopf einer Stadt und den Immobilienpreisen. Darüber hinaus dürfte Bevölkerungswachstum preistreibend sein. Außerdem sollte eine Erhöhung des Wohnflächenangebots zu sinkenden Preisen führen. Daneben haben natürlich zahlreiche ökonomische, politische und demografische Faktoren Einfluss auf die Preisbildung. In unseren Modellen berücksichtigen wir z.b. den Anteil der Über-60-Jährigen in einer Stadt. Da Ältere seltener umziehen, sinken in einer alternden Gesellschaft die Immobilienumsätze. Das könnte preismindernd wirken. Außerdem fügen wir eine Dummy-Variable für Ostdeutschland ein und eine für die Entwicklung der letzten drei Jahre. Daten und Methodik Wir schätzen ein gepooltes OLS-Modell (Ordinary Least Square- Modell) für 93 deutsche Städte (davon 27 in den neuen Bundesländern) auf der Basis der letzten 15 Jahre (soweit Daten vorhanden). Wir haben also rd. 350 Datenpunkte. Da Preisreaktionen auf Immobilienmärkten mit einer Wirkungsverzögerung einsetzen, werden die Zeitreihen zu Dreijahresdurchschnitten zusammengefasst. Alle Variablen gehen als Differenzen der logarithmierten Werte in die Modelle ein, sodass die Mieten in Relation zur Bevölkerungsentwicklung, Bevölkerungswachstum, % Quellen: BulwienGesa, DB Research Mieten in Relation zum Wohnflächenbestand, Änderung der Mieten, % Quellen: BulwienGesa, DB Research Änderung der Mieten, % Steigerung des Wohnflächenbestands, % Economics 17

18 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 geschätzten Koeffizienten als Elastizitäten interpretiert werden können. 11 Ergebnisse Unsere Schätzergebnisse belegen die vermuteten Zusammenhänge: Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum führen zu steigenden Mieten und Preisen. Und zusätzliches Wohnangebot senkt die Immobilienpreise, falls sonst alle anderen Faktoren unverändert bleiben. Fast alle geschätzten Koeffizienten sind signifikant von Null verschieden. Lediglich im Modell für die Einfamilienhauspreise ist die Angebotsvariable nicht signifikant. Die Mieten nehmen also um rd. 0,15% zu, wenn das Pro-Kopf-BIP um 1% zulegt. Ein Anstieg der Einwohnerzahl um 1% führt zu Mietwachstum um 0,7%, und ein Zuwachs des Wohnungsangebots um 1% lässt die Mieten um 0,9% sinken. Für die Haus- und Wohnungspreise konnte darüber hinaus ein signifikant unterschiedlicher Trend in Ost und West festgestellt werden, der nicht über die Fundamentaldaten zu erklären ist: Ostdeutsche Wohnungspreise haben sich innerhalb von drei Jahren um rd. 4% langsamer entwickelt als westdeutsche Wohnungspreise. Auch im Fall ostdeutscher Einfamilienhäuser fielen die Preisänderungen systematisch geringer aus als für westdeutsche. Die Wachstumsdifferenz fiel mit -2,8% innerhalb von drei Jahren freilich etwas geringer aus. Die Konstanten liegen zwischen 3,9 und 5,7%. Sie geben an, wie stark sich die Preise innerhalb von drei Jahren ändern, wenn alle anderen erklärenden Variablen den Wert Null annehmen. Die Konstanten liegen damit in etwa auf dem Niveau des Anstiegs der Konsumentenpreise innerhalb von drei Jahren. 3. Privatisierung von Wohnimmobilien / Verkauf von Wohnungsportfolios Der Markt für deutsche Wohnimmobilien hat sich in den letzten Jahren belebt. Ausländische Investoren kaufen umfangreiche Portfolios der öffentlichen Hand sowie von privaten Unternehmen, die sich von diesem Geschäftsfeld trennen wollen. Eine Analyse dieser Transaktionen sollte zwei Aspekte berücksichtigen: Erstens ist die normative Ebene zu prüfen, also die Frage, ob es grundsätzlich ökonomisch richtig ist, Wohnungen zu privatisieren bzw. aus Unternehmensstrukturen auszugliedern. Zweitens ist die positive Analyse wichtig, also wie solche Transaktionen tatsächlich ablaufen. Der Soll-Ist-Abgleich beinhaltet dann die Schlussfolgerung, wer den größten Nutzen an den Transaktionen haben dürfte. Konstante Ergebnisse der Regressionsrechnungen BIP pro Kopf Einwohnerzahl Wohnflächenbestand Quote Über- 60-Jährige Dummy Ost- D. Dummy Wohnungsmiete Preis für Eigentumswohnung Preis für Einfamilienhaus 0,057** 0,039** 0,038** [5,69] [4,48] [6,85] 0,146* 0,173** 0,167** [1,81] [3,86] [3,66] 0,711* 1,465** 0,867** [1,91] [8,96] [4,42] -0,919** -0,761** [-3,30] [-3,27] -0,850** [-4,30] -0,041** -0,028** [-4,50] [-2,70] -0,042** -0,058** [-4,35] [-6,38] R²(adj.) 0,29 0,41 0,21 F-Stat. 34,6 48,1 24,0 N Anm.: Alle Variablen in Differenzen der Logarithmen t-werte in Klammern ** Signifikant auf dem 1%-Niveau * Signifikant auf dem 10%-Niveau Quelle: DB Research Zu erklärende Variablen 3.1 Ökonomische Vorteilhaftigkeit Die normative Analyse muss hierbei getrennt nach öffentlich und privat gehaltenen Portfolios erfolgen, denn öffentliche und private Halter von Wohnungsbeständen haben unterschiedliche Ziele: Während private Unternehmen nur prüfen müssen, ob das Wohnungsportfolio den strategischen Unternehmenszielen bzw. dem Gewinnmaximierungsziel dient, verfolgen öffentliche Unternehmen neben dem unternehmerischen Ziel auch noch gesellschaftliche Ziele. Bei den gesellschaftlichen Zielen kann es um Verteilungsfragen gehen. Diese spielen immer dann eine große Rolle, wenn politische Entscheidungsträger bzw. ihre Wähler mit dem Marktergebnis unzufrieden sind. Auf dem Wohnungsmarkt könnten z.b. die Mieten als 11 Elastizitäten zeigen die prozentuale Veränderung der zu erklärenden Variable (z.b. Mieten) falls die erklärende Variable (z.b. BIP pro Kopf) um 1% zunimmt. 18 Economics

19 3. Mai 2005 Aktuelle Themen unangemessen hoch empfunden werden. Man spricht dann von Marktablehnung. Letztlich lassen sich Verteilungsziele nur aus Werturteilen herleiten. Hier kann die ökonomische Analyse also nur die Konsequenzen des Eingriffs aufzeigen, um die Opportunitätskosten darzustellen, und sie kann Vorschläge machen, wie das gewünschte Verteilungsziel effizient erreicht werden kann. Das Ziel selber steht dann nur mittelbar zur Diskussion. In der ökonomischen Analyse steht daher die Frage im Mittelpunkt, in welchen Fällen mittels eines Staatseingriffs ein besseres Versorgungsergebnis erzielt werden kann als auf freien Märkten. Hier wird dann von Marktversagen gesprochen. Versagen also die deutschen Wohnungsmärkte, sodass staatliche Intervention zu Wohlfahrtsgewinnen für die Volkswirtschaft führt? Privatisierung von Wohnimmobilien der öffentlichen Hand Bei der Privatisierung von öffentlich gehaltenen Wohnimmobilienbeständen lässt sich zwischen formeller und materieller Privatisierung unterscheiden: Bei einer formellen Privatisierung wird lediglich die Rechtsform des Unternehmens geändert. Aus einer Gesellschaft öffentlichen Rechts wird eine Gesellschaft privaten Rechts. Das Eigentum an der neuen Gesellschaft verbleibt jedoch beim Staat. Es handelt sich hierbei also um eine unechte Privatisierung, da das Eigentum nur scheinbar übertragen wird. Diese Form der Privatisierung bleibt im Folgenden unbeachtet. Wichtig ist allein die materielle Privatisierung, bei der tatsächlich das Eigentum von der öffentlichen Hand auf Private übertragen wird. Dieser materielle Eigentümerwechsel ist dann sinnvoll, wenn der freie Markt für angemessenen Wohnraum sorgen kann. Grundsätzlich ist Marktversagen immer dann zu vermuten, wenn es sich um so genannte öffentliche Güter handelt, wenn externe Effekte bei der Bereitstellung entstehen, wenn das Gut durch ein Monopol zu minimalen Kosten erzeugt werden kann, wenn es Mängel in der Anpassung des Marktes an Änderungen gibt oder wenn Informationsasymmetrien vorliegen. Im Folgenden wird geprüft, ob diese Tatbestände auf Wohnungsmärkten zutreffen. Öffentliche Güter: Öffentliche Güter sind dadurch gekennzeichnet, dass es zum einen technisch nicht möglich oder zu teuer ist, Nachfrager vom Konsum des Gutes auszuschließen. Zum anderen gibt es bei solchen Gütern keine Konkurrenz unter den Nutzern. Das bedeutet, es können beliebig viele Menschen gleichzeitig das Gut konsumieren, ohne einander zu stören. Beide Kriterien sind für private Wohnungen offensichtlich nicht erfüllt; es gibt einfache Ausschlussmöglichkeiten und sehr starke Konkurrenz im Nutzen. Externe Effekte: Ökonomen sprechen dann von externen Effekten, wenn eine Aktivität zwar die Produktion oder den Konsum eines Menschen beeinflusst, jedoch nicht innerhalb des Preismechanismus gesteuert werden kann. Leistungen mit positiven externen Effekten werden dann auf Märkten zu billig angeboten, da der zusätzliche positive Effekt keinen Marktpreis erzielt. In den meisten empirischen Studien werden jedoch eher positive externe Effekte für Privateigentum gefunden (Stabilisierung des Marktsystems und des Wohnumfelds), die freilich sehr klein ausfallen. 12 Es gibt also keine Veranlassung für den Staat, aufgrund von möglichen externen Effekten als Anbieter von Wohnungen aufzutreten. Unteilbarkeiten: Sehr starke Größenvorteile in der Produktion können im Extremfall dazu führen, dass ein einziger Anbieter aufgrund seines Kostenvorsprungs den gesamten Markt monopolisiert. Dann könnte es Typologie von Gütern Ausschluss möglich ja nein Quelle: Blankart Rivalität im Konsum nein ja private Güter z.b. Lebensmittel, Wohnen Allmendegüter z.b. Innenstadtstraßen Maut- oder Clubgüter z.b. Kabelfernsehen, Autobahnen Öffentliche Güter z.b. Feuerwerk, äußere Sicherheit Externe Effekte sind entweder zu klein oder sprechen sogar gegen staatliches Engagement 12 Vgl. u.a. Aaronson, D. (2000), A Note on the Benefits of Homeownership, in: Journal of Urban Economics 47, S Economics 19

20 Aktuelle Themen 3. Mai 2005 sinnvoll sein, die Entwicklungen zu regulieren, damit die Verbraucher von den Kostenvorteilen profitieren können. Zwar gibt es Größenvorteile bei der Bereitstellung von Wohnraum, die kostenoptimale Größe von Wohnungsunternehmen lässt aber an den meisten Standorten funktionierenden Wettbewerb problemlos zu. Anpassungsmängel: Märkte reagieren in der Regel mit einer Verzögerung auf veränderte Rahmenbedingungen. Das gilt gerade für langlebige Güter wie Immobilien. Falls die Nachfrage z.b. durch Zuwanderung unerwartet stark zunimmt, muss das Angebot erst geschaffen werden. Die damit verbundenen Reibungsverluste bedeuten Wohlfahrtsverluste. Für den Wohnungsmarkt ist zwar davon auszugehen, dass signifikante Anpassungsmängel der Märkte existieren, gerade weil das Angebot nur mit starker Verzögerung reagieren kann. Ein staatlicher Eingriff könnte dies jedoch nur korrigieren, wenn der Staat besseres Wissen über zukünftige Überraschungen hätte als Marktteilnehmer. Das ist zumindest nicht systematisch der Fall. Auch laufen die politischen Entscheidungsprozesse keineswegs reibungslos. Es ist sogar wahrscheinlich, dass die Anpassungsmängel bei staatlicher Bereitstellung größer sind als im marktwirtschaftlichen System. Wir werden diesen Punkt später aufgreifen. Informationsasymmetrien: Gerade privat gehandelte Wohnimmobilien haben Eigenschaften eines Vertrauensgutes. Der volle Wert der Immobilie lässt sich auch nicht durch gründliche Prüfung perfekt ermessen. Der Verkäufer hat immer einen Informationsvorsprung. Starke Informationsasymmetrien können dazu führen, dass nur noch die geringste Qualität am Markt verbleibt man handelt nur noch mit den Zitronen. 13 Da Anbieter hochwertiger Immobilien jedoch Möglichkeiten haben, die Vorteile ihres Objekts z.b. durch Garantien zu signalisieren, versagt der private Markt nicht zwangsläufig. Außerdem könnte der Käufer einen Gutachter bestellen, um sich so zusätzliches Wissen einzukaufen. Da kein Ansatz wirklich überzeugende Hinweise auf Marktversagen gibt, kann angenommen werden, dass private Wohnungsmärkte effizient funktionieren können. Für effiziente Wohnungsmärkte muss der Staat nicht direkt beteiligt sein. Das bedeutet freilich nicht, dass das Verteilungsergebnis zufrieden stellen muss. Anpassungsmängel bestehen sowohl bei privater als auch bei staatlicher Bereitstellung Keine überzeugenden Hinweise auf Marktversagen Verteilungspolitische Aspekte Das politisch wichtigste Gegenargument gegen Privatisierung ist die Befürchtung, dass freie Märkte nicht für alle Bevölkerungsgruppen eine menschenwürdige Wohnung gewährleisten können. Diese Sorge ist nicht unberechtigt, denn ein vollständig unregulierter Wohnungsmarkt könnte einige Bevölkerungsgruppen systematisch unversorgt lassen. Erstens ist es möglich, dass besonders finanzschwache Haushalte keine Marktmiete bezahlen können. Die meisten Ökonomen bevorzugen für diese Fälle jedoch eine Subjektförderung gegenüber der Objektförderung, also Wohngeld statt Angebot von Sozialwohnungen. Subjektförderung ist in der Regel zielgenauer, es kommt nicht zu Fehlbelegungen, die zusätzliche, nachgelagerte Kontrollen und Regeln erfordern. Außerdem bleiben durch staatliches Wohnungsangebot gerade die dynamischen Wettbewerbsvorteile ungenutzt. Bei staatlichen Institutionen fehlen erfahrungsgemäß starke Anreize, Kosten zu reduzieren. Daher produzieren öffentliche Anbieter von privaten Gütern häufig zu teuer. 13 Vgl. dazu Akerlof, G. (1970), The Market for Lemons: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, in: Quarterly Journal of Economics 84, S Economics