Goethestraße Lübeck Telefon (04 51) Telefax (04 51) info@ra-hintz.de HANDWERKSKAMMER LÜBECK

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1 BERND H. HINTZ FACHANWALTSKANZLEI RECHTSANWALT FACHANWALT für ARBEITSRECHT FACHANWALT für BAU- und ARCHITEKTENRECHT FACHANWALT für VERWALTUNGSRECHT Goethestraße Lübeck Telefon (04 51) Telefax (04 51) info@ra-hintz.de FACHTAGUNG ALTBAUSANIERUNG HANDWERKSKAMMER LÜBECK 23. FEBRUAR 2010 Handwerkerhaftung Typische Risiken bei der Altbausanierung aus rechtlicher Sicht Prüfung und Hinweispflicht des Unternehmers Möglichkeiten eines Haftungsausschlusses und der Haftungsbegrenzung Bernd H. Hintz Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

2 2 I. Typische Risiken bei der Altbausanierung Leistungsumfang bei Vertragsschluss nicht hinreichend bestimmt Fehlende Planung Bauleitung durch einen Architekten Einfache Ausführung/möglichst billige Sanierung gewünscht Besondere Anforderungen beim Bauen im Bestand Fehlende Baugenehmigung Denkmalschutz/Gestaltungsschutz Nachbarschutz Unerkannte Mängel in der Bausubstanz Schwierigkeiten beim Aufmaß/Nachweis von Stundenlohnarbeiten Fehlende förmliche Abnahme der Bauleistung durch den Bauherrn II. Prüfungs- und Hinweispflicht des Unternehmers Prüfung ob Baugenehmigungs- oder Erlaubnispflicht besteht Prüfpflicht hinsichtlich der Altbausubstanz - Hausschwamm/Holzbock - Abdichtung/Schallschutz Prüfungspflicht hinsichtlich bauseits gestellter Baustoffe und Bauteile Prüfpflicht hinsichtlich der Vorleistungen anderer Unternehmer Prüfpflicht hinsichtlich der vorgesehenen Art der Ausführung Adressat der Bedenkenanmeldung Architekt und Bauherr/Auftraggeber Schriftliche Bedenkenanmeldung erforderlich Nachweis des Zugangs der Bedenkenanmeldung und Bauprotokoll Inhaltlich hinreichend bestimmt und deutlich klarstellende Bedenkenanmeldung III. Haftungsausschluss und Haftungsbegrenzung Kein Ausschluss der Gewährleistung möglich Keine Verkürzung der Verjährungsfrist möglich Haftungsfreizeichnung Allgemeine Geschäftsbedingungen/Individualabrede Haftungsausschluss für nicht angetastete Altbausubstanz Haftungsausschluss für Eigenleistung des Bauherrn Wirksame schriftliche Bedenkenanmeldung des Bauunternehmers Behinderungsanzeige des Bauunternehmers Planungsfehler des Architekten/Mithaftung des Architekten Miteinbeziehung des Produzenten der Baustoffe - Vertragliche Produzentenhaftung - Produkthaftungsgesetz Abschluss von Versicherungen, insbesondere Haftpflichtversicherungen - kein Versicherungsschutz für die eigene Bauleistung - Versicherungsschutz für Leistungen anderer Unternehmer und Mangelfolgeschäden

3 3 I. Haftung des Bauunternehmers Die Haftung des Bauunternehmers bestimmt die Einstandspflicht gegenüber dem Auftraggeber und den nicht am Bauvertrag beteiligten Dritten (Behörden, Banken, Nachbarn). Dabei ist zu unterscheiden zwischen vertraglichen Ansprüchen, die sich aus dem Vertrag direkt ergeben und den Ansprüchen aus Verstößen gegen gesetzliche Bestimmungen. Die vertragliche Haftung betrifft nur die Ansprüche zwischen den Vertragspartnern, also zwischen Besteller/Auftraggeber und Unternehmer/Auftragnehmer. In diese vertraglichen Ansprüche können Dritte einbezogen werden (z. B. finanzierende Bank). Der Bauvertrag ist regelmäßig ein Werkvertrag, so dass das Bürgerliche Gesetzbuch in den 631 ff BGB Anwendung findet. In Betracht kommt die Anwendung von Kaufrecht und den dort geltenden kürzeren Gewährleistungsfristen, wenn die Herstellungsverpflichtung von der Lieferverpflichtung deutlich überlagert wird und der Unternehmer eine (noch) bewegliche Sache in das Bauwerk einbaut (Anbau einer Markise, Aufbau einer einfachen Solaranlage strittig). Die Anwendung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B kommt nur in Betracht, wenn - die VOB/B wirksam in den Vertrag als Ganzes einbezogen wurde. Dies erfolgt durch Vereinbarung und Festlegung der konkreten Fassung (z. B. VOB/B 2006 oder VOB aktuelle Fassung). Die Einbeziehung zwischen Unternehmern muss ebenfalls vertraglich vereinbart werden, ist aber unproblematisch. Ebenso bei einer Vertretung des Bauherrn durch einen Architekten bei der Vergabe. Beauftragt der Bauherr die Bauleistung allein, wird die VOB/B nur wirksam durch Aushändigung des Vertragstextes oder zumindest Gewährung der Einsichtnahme in den Vertragstext einbezogen. II. Mangelbegriff Die Haftung des Bauunternehmers besteht im Wesentlichen in der Verschaffung einer mangelfreien Bauleistung zum Zeitpunkt der Abnahme. Eine Definition des Mangelbegriffs findet sich in 633 Abs. 2 BGB und 13 Nr. 1 VOB/B. Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist frei von Sachmängeln, wenn sie - die vereinbarte Beschaffenheit hat und - den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist keine Beschaffenheit vereinbart, so ist die Leistung frei von Sachmängeln, wenn - sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, ansonsten - für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art der Leistung erwarten kann. Die vereinbarte Beschaffenheit richtet sich nach der vertraglichen Regelung, beispielsweise nach Form, Farbe, Fabrikat, Material, Maße und ist typischerweise in der Leistungsbeschreibung geregelt. Als anerkannten Regeln der Technik sind sämtliche Vorschriften und Bestimmungen anzusehen, die sich in der Theorie als richtig erwiesen und in der Praxis bewährt haben. Der sogenannte

4 4 Stand der Technik geht über deren allgemeine anerkannten Regeln hinaus, weil auch noch nicht allgemein betrachtete und angewandte Erkenntnisse und Verfahren mit umfasst werden. Im Baubereich gehören zu den anerkannten Regeln der Technik in erster Linie die DIN-Vorschriften, aber auch zum Beispiel die einheitlichen technischen Baubestimmungen (ETB), die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechniker (VDE-Vorschriften), die Unfallverhütungsvorschriften der Bauberufsgenossenschaften, auch die Bestimmungen der Arbeitsstätten-VO. Insoweit ist es wesentlich konkret festzulegen, welche Leistungen der Bauunternehmer konkret schuldet. Ändern sich die anerkannten Regeln während der Bauausführung, kommt es auf die anerkannten Regeln der Technik im Zeitpunkt der Abnahme an. Entspricht die Leistung nicht den geänderten Regeln, ist sie somit mangelhaft. Ist eine vertragliche Vereinbarung nicht getroffen, ist eine Eignung der Bauleistung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, ansonsten für die gewöhnliche Verwendung maßgeblich. Mit der Abnahme geht die Gefahr für den zufälligen Untergang der Bauleistung auf den Bauherrn/Auftraggeber über. Für nicht bei Abnahme gerügte oder vorbehaltene Mängel ist nach Abnahme der Auftraggeber darlegungs- und beweisbelastet. Verschleiß und Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch bei mangelfrei hergestellten Leistungen stellen keinen Sachmangel dar. III. Prüfungs- und Hinweispflicht bei Mängelursachen aus dem Verantwortungsbereich des Auftraggebers, insbesondere 13 Nr. 3 und 4 Nr. 3 VOB/B. Wesentliches Merkmal der Mängelhaftung des Auftragnehmers ist, dass er auch ohne Verschulden haftet. Es kommt allein darauf an, ob ein Mangel vorliegt. Dies gilt aber nicht, wenn der Auftraggeber seinerseits für den Mangel verantwortlich ist. Hierzu bestimmt 13 Nr. 3 VOB/B: Ist ein Mangel zurückzuführen - auf die Leistungsbeschreibung oder - auf Anordnungen des Auftraggebers, - auf die von diesem gelieferten oder vorgeschriebenen Stoffe oder Bauteile oder - die Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmers haftet der Auftragnehmer gleichwohl, es sei denn - er hat die ihm nach 4 Nr. 3 VOB/B obliegende Mitteilung gemacht. Nur unter den dort geregelten Voraussetzungen besteht also, trotz Mangelhaftigkeit kein Mangelanspruch des Auftraggebers, wenn - der Auftragnehmer Bedenken angemeldet hat. Ein vorgeschriebener Baustoff ist allerdings nur dann wirklich vorgeschrieben, wenn es sich um eine eindeutige Anordnung des Auftraggebers handelt und dem Auftragnehmer insoweit keine Wahl gelassen wird. Bei einer Regelung im Leistungsverzeichnis oder gleichwertig wird es sich regelmäßig nicht um eine Anordnung handeln. Selbst wenn ein Gutachten für eine Sanierung durch einen anerkannten Gutachter vorliegt und der Bauunternehmer die Regelungen des Gutachtens befolgt und entsprechend saniert, sich dann aber herausstellt, dass das Gutachten falsch ist, haftet der Auftragnehmer unter Umständen für die fehlgeschlagene Sanierung. Eine Prüfungs- und Hinweispflicht des Auftragnehmers besteht sowohl beim BGB-Werkvertrag, als auch beim VOB/B-Vertrag. Zwar reicht beim BGB-Vertrag ein mündlicher Hinweis gegenüber dem Bauherrn aus, während nach dem VOB-Vertrag eine schriftliche Mitteilung der Bedenken

5 5 vorgeschrieben ist. Aus Beweisgründen sollte aber auch beim BGB-Vertrag eine schriftliche Bedenkenanmeldung erfolgen. Die Bedenkenanmeldung sollte nicht nur gegenüber dem Architekten, sondern auch in jedem Fall gegenüber dem Bauherrn erfolgen und mit hinreichender Deutlichkeit klarmachen, weshalb, aus welchem konkreten Grunde Bedenken angemeldet werden. Der Umfang der Prüfungspflicht ist in der Intensität unterschiedlich, richtet sich aber - hinsichtlich der vom Auftraggeber bereitgestellten oder bindend vorgeschriebenen Stoffe und Bauteile, - hinsichtlich der Vorleistungen anderer Unternehmer, auf die der Bauunternehmer aufbaut, - hinsichtlich der vorgesehenen Art der Ausführung, selbst wenn ein Architekt oder Ingenieur mit der Planung befasst war. Der Hinweis allein gegenüber dem Architekten reicht im Zweifel nicht, insbesondere dann nicht, wenn der Architekt sich den Bedenken des Bauunternehmers verschließt oder der Fehler gar vom Architekten selbst zu vertreten ist. Nur bei einer wirksamen und ordnungsgemäßen Bedenkenanmeldung kann der Unternehmer eine Mangelhaftung vermeiden und muss nicht für die Mangelhaftigkeit des Werkes einstehen. Es ist daher von wesentlicher Bedeutung für den Unternehmer, dass er seine Prüfungs- und Hinweispflichten ernst und gewissenhaft ausübt und rechtzeitig entsprechende Hinweise erteilt, auch wenn dies im Einzelnen weder vom Bauherrn, noch vom Architekten gern gesehen wird. Der Bauunternehmer ist letztlich für die ordnungsgemäße Bauausführung verantwortlich und muss sich daher möglichst von einer Haftung freizeichnen. Selbst eine unberechtigte Bedenkenanmeldung stellt für den Bauherrn keinen berechtigten Grund zur Kündigung des Vertragsverhältnisses dar. Verlangt der Auftraggeber trotz Bedenkenanmeldung die Ausführung, wird der Auftragnehmer von der Haftung für Mängel frei, weil es sich dann nicht um sein Werk handelt. Reagiert der Auftraggeber nicht ist die Bedenkenanmeldung zu wiederholen und gegebenenfalls Behinderung anzuzeigen. Hinweise auf Rechtsprechung An wen sind Bedenken gegen die beabsichtigte Bauausführung zu richten? Ein Hinweis auf Bedenken gegen die beabsichtigte Bauausführung gemäß 4 Nr. 3 VOB/B ist an den Bauherrn selbst zu richten, wenn sich dessen Architekt sei er auch rechtsgeschäftlich bevollmächtigt den Bedenken verschließt. (OLG Celle, Urteil vom U 26/04) Verlegung von Mamorfliesen: Haftung wegen unterlassener Bedenkenanmeldung Die bauausführende Firma haftet für einen planungsbedingten Baumangel, soweit sie die Bedenkenanmeldung gegenüber dem Bauherrn unterlässt. Dies gilt auch, wenn dem Unternehmer die Planung als solche nicht vorliegt, sondern die Art der Ausführung vom Architekten vor Ort mündlich angeordnet wird. (LG Oldenburg, Urteil vom O 3344/00) Muss der Bauunternehmer bei nicht geplanter Dränage Bedenken anmelden? Ein Bauunternehmer, der die Rohbau- und Entwässerungsarbeiten für zwei Mehrfamilienhäuser übernommen hat, muss den Bauherrn und nicht dessen Bauleiter auf eine erforderliche, in den Bauplänen nicht enthaltene Dränage hinweisen. Der Bauherr muss sich jedoch den Planungsfehler seiner Architekten als Mitverschulden (hier: zu 50%) anrechnen lassen. (OLG Frankfurt, Urteil vom U 245/95)

6 6 Eigene Fachkunde des Bauherrn befreit nicht von der Pflicht zur Bedenkenanmeldung Auch wenn der Bauherr fachkundig ist oder sich die Fachkunde von Mitarbeitern/ Beauftragen zurechnen lassen muss, entfällt die Prüfungs- und Hinweispflicht nicht. (BGH, Urteil vom VII ZR 457/98) Wann schließt ein Bedenkenhinweis die Haftung des Auftragnehmers aus? Der Hinweis der Bedenken des Auftragnehmers muss inhaltlich so abgefasst sein, dass der Auftraggeber über die Sachlage richtig, vollständig und zweifelsfrei informiert wird. Er muss so eindeutig sein, dass die Tragweite einer Nichtbefolgung klar wird. (OLG Jena, Urteil vom U 1122/05) Mangel der Planung erkannt: Volle Haftung des Auftragnehmers! 1. Unterlässt der Bauunternehmer die Bedenkenanzeige, obwohl er Mängel der Planung positiv erkannt hat, so ist er für den daraus folgenden Schaden allein verantwortlich. 2. Umgekehrt besteht eine alleinige Haftung des Bauunternehmers nicht, wenn der Bauherr gegen seine Pflicht verstößt, die ihm zumutbare Sorgfalt zum Schutz eigener Interessen anzuwenden (VOB/B 4 Nr. 3 Halbs. 2), insbesondere er vorhandene Informationen nicht sinnvoll auswertet und ausgeschriebene Leistungen nachträglich, wohl um Kosten zu sparen, streicht. (OLG Brandenburg, Urteil vom U 120/06) Keine Bedenkenmitteilung, wenn Auftraggeber über Mängelrisiko informiert ist! 1. Übernimmt der Auftraggeber ausdrücklich oder stillschweigend das Risiko eines Mangeleintritts, entfällt die Prüfungs- und Hinweispflicht des Auftragnehmers. Der Auftragnehmer haftet in einem solchen Fall trotz unterbliebener Bedenkenameldung für später auftretende Mängel ausnahmsweise nicht. 2. Eine stillschweigende Risikoübernahme liegt vor, wenn sich der Auftragnehmer darauf verlassen kann, dass der fachkundige Auftraggeber selbst oder durch seinen bauleitenden Vertreter (Architekt bzw. Sonderfachmann) ein bestimmtes Risiko erkannt und bewusst in Kauf genommen hat. (OLG Köln, Urteil vom U 214/05) Bedenkenanmeldung ist kein Kündigungsgrund! Äußert ein Auftragnehmer technisch begründete Bedenken gegen die Umsetzbarkeit der Bauausführungsplanung des Auftraggebers, so rechtfertigt dies grundsätzlich keine Kündigung aus wichtigem Grund, insbesondere wegen eines Vertrauensverlustes. (OLG Naumburg, Urteil vom U 42/08) Eine unberechtigte Bedenkenanmeldung ist keine Vertragsverletzung! Auch die unberechtigte Bedenkenanmeldung eines Unternehmers stellt regelmäßig keine Vertragsverletzung und keine Erfüllungsverweigerung dar, so dass der Auftraggeber insoweit keinen wichtigen Grund zur Kündigung hat. (OLG Schleswig, Urteil vom U 38/03) AGB: Umfassende Haftungsfreizeichnung auch gegenüber Unternehmern unwirksam! 1. Fällt eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) bei ihrer Verwendung gegenüber Verbrauchern unter eine Verbotsnorm des 309 BGB, so ist dies ein Indiz dafür, dass sie auch im Falle ihrer Verwendung gegenüber Unternehmern zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, es sei denn, sie kann wegen der besonderen Interessen und Bedürfnisse des unternehmerischen Geschäftsverkehrs ausnahmsweise als angemessen angesehen werden. 2. Eine umfassende Freizeichnung in AGB, nach der die Haftung des Klauselverwenders auch für Körper- und Gesundheitsschäden und für sonstige Schäden auch bei grobem Verschulden ausgeschlossen ist, ist nicht nur gegenüber Verbrauchern, sondern ebenso im Geschäftsverkehr gegenüber Unternehmern wegen unangemessener Benachteilung des Vertragspartners

7 7 des Verwenders unwirksam. (BGH, Urteil vom VIII ZR 141/06) Wie weit reicht beim Architektenvertrag eine Haftungsbeschränkung für Eigenleistungen? 1. Ein individuell im Architektenvertrag vereinbarter Haftungsausschluss für Eigenleistungen des Bauherrn bezieht sich auf diesen und private Helfer, nicht aber auf gewerbliche Unternehmen, auch wenn diese nicht in der Handwerksrolle eingetragen sind. 2. Auf einen wirksam vereinbarten Haftungsausschluss für Eigenleistungen kann sich der Architekt im Einzelfall nicht berufen, wenn es um die Verletzung wesentlicher Vertragspflichten geht. (OLG Celle, Urteil vom U 79/05) Altbau-Erwerb: Ausschluss der Sachmängelgewährleistung zulässig In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwohnung können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebenen Altbausubstanz vereinbaren. Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsausschlusses ist auch dann nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist. (BGH, Urteil vom VII ZR 117/04) Haftung des Bauunternehmers gegenüber kreditgebender Bank bei falschem Bautenstandsbericht! 1. Ein Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten einer kreditgebenden Bank ist anzunehmen, wenn ein Bauunternehmer einen Bautenstandsbericht für den Bauherrn unterschreibt, der ausdrücklich für Zwecke der Kreditgewährung und Auszahlung vorgesehen ist. 2. Unterzeichnet der Bauunternehmer einen derartigen Bautenstandsbericht, der eine Fertigstellung der Rohbauarbeiten zu 100% bescheinigt, obwohl mit dem Bau überhaupt nicht begonnen wurde, und zahlt die kreditgebende Bank des Bauherrn daraufhin die erste Darlehensrate aus, so ist der Bauunternehmer der Bank zum Schadensersatz nach 280 Abs. 1 BGB verpflichtet, wenn sie später mit ihrer Forderung gegen den Bauherrn ausfällt. 3. Wirkt der Bauunternehmer aktiv an der Täuschung der Bank mit, so kommt auch eine Haftung aus 826 BGB in Betracht. (OLG Celle, Urteil vom U29/09) Gesamtschuld: Architekt haftet bei unterlassener Baugrunduntersuchung allein! Unterlässt der Architekt eine nach DIN 4123 erforderliche Baugrunduntersuchung und kommt es deshalb bei Unterfangungsarbeiten zu Gebäudeschäden, besitzt der Architekt gegen den Unternehmer keinen Regressanspruch im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs. (OLG Karlsruhe, Urteil vom U 120/06) Keine verschuldensunabhängige Haftung des Bauunternehmers für Schäden am Nachbarhaus 1. Kommt es im Rahmen von Bauarbeiten an einem Nachbarhaus zu Rissbildungen, so haftet der Bauunternehmer nicht unter dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs. 2. Sollten von den durchgeführten Rüttelarbeiten schädliche Auswirkungen auf das Nachbarhaus ausgegangen sein, so handelt es sich hierbei um nach 1004 Abs. 1 BGB grundsätzlich abwehrbare Einwirkungen im Sinne des 906 BGB, an deren Abwehr die Klägerin aus besonderem Grund gehindert war. 3. Dieser Gedanke ist Grundlage des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (BGB 906 Abs. 2 Satz 2). Das Gericht lässt die Revision zu, um die Frage klären zu können, ob auch der Bauunternehmer dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch unterliegt. (OLG Koblenz, Urteil vom U 491/09 (nicht rechtskräftig)