Demografische Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Wertentwicklung von Immobilien

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1 Demografische Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Wertentwicklung von Immobilien Dipl.-Ing. Matthias Kredt, Vorsitzender des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen DEMOGRAFIETAG Panel 2: Strategien der Stadtentwicklung/Demografische Auswirkungen auf die Wertentwicklung Leipzig, 23. April 2015 Agenda Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen (OGA SN) Aspekte der demografischen Entwicklung Fazit 2

2 OGA SN BBauG-Novelle (1976): Länder können bei Bedarf Obere Gutachterausschüsse für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden einrichten. Erbschaftsteuerreformgesetz (2009): Für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden sind Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn in dem Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse gebildet sind. Verordnung der Sächsischen Staatsregierung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Sächsische Gutachterausschussverordnung SächsGAVO) vom 15. November ff. Oberer Gutachterausschuss 3 OGA SN 1. Erstattung von Obergutachten 2. Auswertung und Analyse des Grundstücksmarkts im Freistaat Sachsen, 3. Erstellung eines Grundstücksmarktberichtes für den Bereich des Freistaates Sachsen, 4. Mitwirkung bei der Herstellung einer bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz, 5. Abgabe von Empfehlungen für die Tätigkeit der Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen sowie Unterstützung bei der Fortbildung von Mitgliedern der Gutachterausschüsse und der Geschäftsstellenmitarbeiter, 6. Festlegung von inhaltlichen Anforderungen für die Einrichtung und Führung des Bodenrichtwertinformationssystems des Freistaates Sachsen und 7. Auswertung der Informationen aus der Kaufpreissammlung zu Objekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt vorhanden sind. 4

3 Agenda Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen (OGA SN) Aspekte der demografischen Entwicklung o Bevölkerungsentwicklung Fazit o Altersstruktur o o Landflucht Zu-/Abwanderung 5 Keine einheitlichen Antworten! Die Bevölkerungszahlen entwickeln sich für die unterschiedlichen Betrachtungsräume sehr unterschiedlich Welt Deutschland Sachsen Leipzig Ortsteil Für regionale Bevölkerungsprognosen ist auch die jeweilige Immobilienklasse (Branche) zu betrachten Wohnen Arbeiten Soziale und Technische Infrastruktur Bevölkerungsprognosen sind häufig ungenau oder unzutreffend. Weitere Einflussfaktoren sind zu würdigen Haushaltseinkommen Wohnflächennachfrage Altersstruktur. 6

4 Zuverlässigkeit von Prognosen! 7 Zuverlässigkeit von Prognosen! 8

5 Zuverlässigkeit von Prognosen! 9 Quelle: Bevölkerungsentwicklung/ -dichte / Landflucht Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland

6 Bevölkerungsentwicklung/ -dichte / Landflucht 11 Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 Bevölkerungsentwicklung/ -dichte / Landflucht Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland

7 Bevölkerungsentwicklung Sachsen bis 2025 Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung gegenüber dem Jahr 2008 in der jeweiligen Regionaleinheit (Gemeinde, Kreis,...) am in Prozent (Jahr 2008 = 100), Variante 1 der 5. regionalisierten Bevölkerungsprognose. Prognosedaten werden nur für die Gemeinden angegeben, die am mindestens 5000 Einwohner hatten. 13 Statistisches Landesamt Sachsen, GeoSN 2013 Bevölkerungsentwicklung der 65-Jährigen (u. älteren) bis 2025 Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung der 65-Jährigen und Älteren gegenüber dem Jahr 2008 in der jeweiligen Regionaleinheit (Gemeinde, Kreis,...) am in Prozent (Jahr 2008 = 100), Variante 1 der 5. regionalisierten Bevölkerungsprognose. Prognosedaten werden nur für die Gemeinden angegeben, die am mindestens 5000 Einwohner hatten. Statistisches Landesamt Sachsen, GeoSN

8 Binnen- und Außenwanderung Leipzig 15 Binnen- und Außenwanderung Leipzig 16

9 Agenda Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen (OGA SN) Aspekte der demografischen Entwicklung Fazit o Wirtschaftliche Rahmenbedingungen o Auswirkung auf den Grundstücksmarkt 17 Wohnungsbestand Wohnungsbestand nach Haushaltsgröße Stadt Leipzig Gesamt 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen und mehr (100%) (52%) (30%) (11%) (7%)

10 Wohnflächenbedarf 56 Wohnflächennachfrage 2010 bis 2030 [m²] 54 Früheres Bundesgebiet Neue Länder und Berlin LBS - Markt für Wohnimmobilien Nettohaushaltseinkommen Nettoeinkommen [Median in EUR/Monat] Stadt Leipzig Personen insgesamt Haushalte insgesamt 1-Personen-Haushalte (52%) 2-Personen-Haushalte (30%) 3-Personen-Haushalte (11%) 4- und Mehr-Personen-Haushalte (7%)

11 Baupreise und Mieten 8 Baupreise und Mieten - jährliche Steigerungen in % (BRD) 7 6, Wohnungsmieten Baupreisindex (Preise für den Neubau von Wohngebäuden) ,0 0,9 1,9 1,0 21 2,9 1,2 1,2 1,1 1,1 1,2 1,2 1, ,9 1,0 2,7 2,6 2,0 LBS - Markt für Wohnimmobilien 2014 Demografische Entwicklungen haben Auswirkung auf das Transaktionsvolumen Demografische Entwicklungen haben Auswirkung auf den Immobilienumsatz Demografische Entwicklungen haben Auswirkung auf das Kaufpreisniveau 22

12 23 Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland

13 25 Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland 2013 Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland

14 Ende Sonder-Afa nach Transaktionen Geldumsatz [Mio. EUR] Einwohner "Finanzkrise"

15 29 Agenda Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen (OGA SN) Aspekte der demografischen Entwicklung Fazit 30

16 Fazit Allgemeingültige Aussagen zu den Auswirkungen der demografischen Entwicklung sind nicht möglich (große regionale Unterschiede) o Negativer Trend in Ostdeutschland, aber positiv für Dresden, Leipzig, Jena.. Immobilienpreise sind in die Zukunft gerichtet (welchen Ertrag kann ich erzielen, welche Wertsteigerung erfährt meine Immobilie?). o Demografische Effekte sind aber noch nicht vollständig eingepreist. Großstädte haben tendenziell eine eher positive, Klein- und Mittelstädte eine eher negative Nachfrageprognose (Wohn-, Gewerbeflächen) 31 Fazit Es besteht ein Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und demografischer Entwicklung. o In schrumpfenden Regionen besteht ein Trend zu fallenden Preisen Der demografische Einfluss hat immer auch eine branchenspezifische Komponente o Wohnimmobilien, Sozialimmobilien, Gewerbeimmobilien, Infrastruktur 32

17 Kontaktdaten Dipl.-Ing. Matthias Kredt Stadt Leipzig Amt für Geoinformation und Bodenordnung Geschäftsstelle OGA SN Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen (GeoSN) Tel.: Mail: Web: www. leipzig.de 33