Die Entwicklung des Immobilienmarktes Berlin im 1. Halbjahr 2011

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1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die Entwicklung des Immobilienmarktes Berlin im 1. Halbjahr 211 Erneut deutlicher Umsatzanstieg auf allen Teilmärkten - Geldumsatz um über 6 % gestiegen - Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin veröffentlicht vorläufige Zahlen über die Entwicklung am Berliner Grundstücksmarkt für das 1. Halbjahr 211. Der Berliner Grundstücksmarkt im 1. Halbjahr 211 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum 1) Kauffälle Geldumsatz Fläche Teilmarkt Anzahl Änderung Mio. Änderung ha Änderung um um um Unbebaute Grundstücke % 221,8 371,5 67% 158, 165,5 5% davon in 2 () Paketen 2) 6 6,4 7,5 Bebaute Grundstücke % 1.566, 2.799, 79% 252,2 367,4 46% davon in 9 (2) Paketen ,7 318,4 1,6 17,9 Ein- und % 385,2 425,1 1% 85,7 95, 11% Wohn- und % 98,5 1.85,9 99% 89,5 158, 77% Davon in 7 (2) Paketen ,7 265, 1,6 12,4 (ohne Gewerbe) % 377,2 789,5 19% 52,7 17,2 13% Wohn- und % 531,3 1.16,4 91% 36,8 5,8 38% Büro- und einschl. Einzelhandelsobjekte % 164,4 459, 179% 35,2 55,2 57% Davon in 2 () Paketen 6 53,4 5,5 Wohnungs- und Teileigentum % 1.43, 1.383,9 33% Davon in 162 (165) Paketen , 65,1 Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten 3) % 1.28, ,1 31% Eigentumswohnungen % 99,6 1298,9 31% Gewerbe % 38,2 5,2 31% Berlin insgesamt % 2.83, ,4 62% 41,2 532,9 3% Davon in 222 (236) Paketen ,7 389,9 1) Die Umsatzzahlen wurden ermittelt unter Berücksichtigung aller Urkunden über Kauffälle, die dem Gutachterausschuss bis zum 31. August des betreffenden Jahres vorlagen und in der Kaufpreissammlung bereits erfasst werden konnten. 2) Bei der Ermittlung der Kauffallzahlen zählt jede auch in einem Paket (Immobilienportfolio) veräußerte Immobilie als 1 Fall. 3) Nur Eigentumswohnungen und Gewerberäume, die nicht in Paketen veräußert wurden. Hinweis zur vorstehenden Tabelle: Unmittelbar aus den für die Teilmärkte ermittelbaren Durchschnittspreisen (Geldumsatz / Anzahl der Kauffälle) lassen sich keine tatsächlichen Preisentwicklungen ableiten. Eine solche Betrachtung würde aufgrund zufälliger Entwicklungen und wechselnder räumlicher Verteilungen der Kaufobjekte zu unsachgemäßen Ergebnissen führen. 1

2 Vorläufige Zahlen 1. Halbjahr 211 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die Umsatzzahlen für das 1. Halbjahr 211 zeigen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einen deutlichen Anstieg. Die Anzahl der Kaufverträge auf dem Berliner Grundstücksmarkt ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 18 % auf (21: ) gestiegen. Der damit verbundene Geldumsatz hat um 62 % auf über 4,5 Mrd. zugenommen. Der bereits im Vorjahr beobachtete Umsatzanstieg hat sich damit verstärkt. Für den nachstehenden Jahresvergleich wurde der Jahresgesamtumsatz 211 anhand der bisherigen Daten des 1. Halbjahres verdoppelt. Hierbei ist noch nicht berücksichtigt, dass das Umsatzvolumen des 2. Halbjahres erfahrungsgemäß über dem des 1. Halbjahres liegt. Teilmarkt unbebaute Grundstücke Im 1. Halbjahr 211 wurde bei unbebauten Grundstücken ein Zuwachs von 12 % der Kauffälle auf und eine starke Zunahme des Geldumsatzes (67 % ) auf fast,4 Mrd. verzeichnet. Dem gegenüber ist der Flächenumsatz mit 5 % nur geringfügig gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr wurden in zentralen Lagen in Mitte und Prenzlauer Berg insgesamt 6 (21: 1) Baugrundstücke mit Einzelkaufpreisen von jeweils über 1 Mio. verkauft. 1. Halbjahr 211 erfassten Kaufverträge von unbebauten Grundstücken. Anzahl Kauffälle Geld in Mio. Euro 16., 14., 12., 1., 8., 6., 4., 2.,, unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke WE insgesamt unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke WE insgesamt Auf allen Teilmärkten ist ein Umsatzplus nach Kauffallzahlen und Geldmenge zu beobachten. Den stärksten Zuwachs erfährt der Teilmarkt der bebauten Grundstücke mit einer Steigerung nach Anzahl um 18 % auf Kauffälle und einer Steigerung nach Geldumsatz um insgesamt 79 % auf 2,8 Mrd.. Der extrem hohe Anstieg des Geldumsatzes ist auf eine im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegene Anzahl großer und hochpreisiger Objekte bei den Wohn- und n sowie Büro- und n zurückzuführen. Im 1. Halbjahr 211 wurden 25 (21: 7) Wohn- und und 1 (21: 2) Büro- und mit Einzelkaufpreisen von mehr als 1 Mio. veräußert. Der Umsatz bei Wohnungs- und Teileigentum hat gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit einem Zuwachs von 19 % nach Kauffällen auf insgesamt Verkäufe und einem Anstieg der Geldmenge um 33 % auf fast 1,4 Mrd. weiterhin zugelegt. Teilmarkt bebaute Grundstücke Der Anstieg der Kauffallzahlen sowie des Geldumsatzes verteilt sich bei bebauten Grundstücken auf einzelne Gebäudegruppen recht unterschiedlich. Wie in den Vorjahren, betreffen die meisten Kaufvertragsabschlüsse Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke. Auf diese entfallen jedoch nur 15 % des Geldumsatzes (s. Grafiken). Anzahl 858 Verteilung bebaute Grundstücke nach Gebäudegruppen Büro- und Anzahl 14 4% Hotels, Heime Anzahl 13 1% Sonstiges Anzahl 121 5% 33% Ein- und Anzahl % Büro- und 459, Mio. 16% Verteilung Geldumsatz nach Gebäudegruppen Hotels, Heime 36,5 Mio. 1% Sonstiges 72,5 Mio. 3% Ein- und 425,1 Mio. 15% 1.85,9 Mio. 65% 2

3 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Vorläufige Zahlen 1. Halbjahr 211 Das Interesse an Wohn- und n ist weiter gestiegen. Besonders begehrt sind nach wie vor reine (ohne gewerblichen Nutzflächenanteil), die einen Anstieg nach Kauffällen von 48 % auf 481 Vertragsabschlüsse verzeichnen. Ebenfalls begehrt sind Büro- und mit einem Zuwachs nach Kauffällen von 46 % auf 14 Verkäufe. Im Vergleich aller Teilmärkte verzeichnen diese beiden Gebäudegruppen die stärkste Umsatzsteigerung nach Geldmenge. Der gestiegene Geldumsatz bei reinen n ist mit 19 % im Wesentlichen auf einen in gleicher Größenordnung gestiegenen Flächenumsatz (13 %) zurückzuführen Kaufpreise reine der Baujahre vor 192 Ortsteil Mitte Bei Büro- und n bleibt dagegen das Umsatzplus nach Fläche (57 %) hinter dem Umsatzplus nach Geldmenge (179 %) weit zurück. Hier ist, wie bei Wohn- und n, der Zuwachs des Geldumsatzes im Wesentlichen auf Lageunterschiede zurückzuführen. Im Vergleich zum Vorjahr sind 211 mehr Verkäufe in hochpreisigen Lagen zu verzeichnen. 1. Halbjahr 211 verkauften Wohn- und. Dez. 5 Jul. 6 Jan. 7 Aug. 7 Feb. 8 Sep. 8 Mrz. 9 Okt. 9 Mai. 1 Nov. 1 Jun Kaufpreise reine Baujahre vor 192 Ortsteil Neukölln 1 5 Dez. 5 Jul. 6 Jan. 7 Aug. 7 Feb. 8 Sep. 8 Mrz. 9 Okt. 9 Mai. 1 Nov. 1 Jun. 11 Bei den Ein- und n stieg die Anzahl der Kauffälle um 9 % auf rd 1.5 und der dazugehörige Geldumsatz um 1 % auf über,4 Mrd.. Bei den nach vorliegenden Kauffällen ermittelten - allerdings nicht nach Größe, Baualter, Ausstattung, Wohnlage und Zustand differenzierten - en aller verkauften Objekte ist gegenüber den Vorjahreswerten eine leichte Erhöhung zu beobachten. Der gezahlte aus allen verkauften Wohn- und n liegt derzeit für - reine (ohne gewerbl. Nutzungsanteil) bei: 211: rd. 1,53 Mio. (rd. 815,- /m² Geschossfläche) 21: rd. 1,12 Mio. (rd. 715,- /m² Geschossfläche) - Wohn- und bei: 211: rd. 2,47 Mio. (rd. 82,- /m² Geschossfläche) 21: rd. 1,61 Mio. (rd. 695,- /m² Geschossfläche) Die Preissituation der letzten Jahre wird für Verkäufe von reinen n beispielhaft für die Ortsteile Mitte und Neukölln in den beiden nachfolgenden Grafiken dargestellt: Der gezahlte aus allen verkauften Ein- und n liegt bei: 211: rd. 28. (rd. 1.74,- /m² Geschossfläche) 21: rd. 27. (rd. 1.68,- /m² Geschossfläche) Differenziert nach Gebäudearten sind derzeit folgende Kaufpreisniveaus zu beobachten: Gebäudeart freistehende Ein- und Ein- und aller verkauften Objekte in 29. ( ) Doppelhaushälften 26. ( ) in /m² Veränderung gegenüber 21 Reihenhäuser 23. ( ) Townhäuser 49. ( ) Villen ( ) stagnierend (+/- 4 %) steigend bis 1 % fallend bis 1 % 3

4 Vorläufige Zahlen 1. Halbjahr 211 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin ersten Halbjahr 211 erfassten Kaufverträge von Ein- und n. Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum Auf diesem Teilmarkt dominieren - ähnlich wie in den Vorjahren - mit einem Anteil von rd. 9 % der Kauffälle die Verkäufe von Eigentumswohnungen. Im 1. Halbjahr 211 ist ein Anstieg der Kauffallzahlen bei den Eigentumswohnungen um 18 % auf 8.9 Kauffälle zu verzeichnen. Der Geldumsatz hat sich um 31 % auf fast 1,3 Mrd. erhöht. Bei der Ermittlung der - allerdings nicht nach Größe, Baujahr, Ausstattung, Wohnlage und Zustand differenzierten - e aller verkauften Objekte zeigt sich, dass bei den Alt- und Zwischenkriegsbauten das Vorjahresniveau gehalten wird, während die Nachkriegsbauten bis 199 einen leichten Anstieg des Preisniveaus verzeichnen. Ein deutlicher Anstieg zeigt sich bei den Baujahren 1991 bis 27, bei denen im ersten Halbjahr vermehrt hochpreisige Objekte in innerstädtischen guten Lagen veräußert wurden. Bei den Erstverkäufen bestätigt sich das hohe Niveau des Vorjahres. Allgemein ist zu beobachten, dass Eigentumswohnungen in zentralen Stadtlagen weiterhin stark nachgefragt sind. Das höchste mittlere Preisniveau für Ein- und ist mit rd 4.15 /m² Geschossfläche in sehr guter Wohnlage im Ortsteil Grunewald zu beobachten. Das niedrigste mittlere Preisniveau wird mit rd /m² Geschossfläche im Altbezirk Hellersdorf verzeichnet. Die Preissituation für Verkäufe von Ein- und n der letzten Jahre wird beispielhaft für die Ortsteile Frohnau und Mahlsdorf in den beiden nachfolgenden Grafiken dargestellt (Angabe der Kaufpreise in /m² Geschossfläche): Deutlich über dem Durchschnitt liegende Kaufpreise mit Werten zwischen 5. bis 1. /m² Wohnfläche findet man in den Ortsteilen Mitte, Tiergarten, Grunewald, Wilmersdorf und Prenzlauer Berg. Spitzenpreise werden am Potsdamer Platz mit rd /m² Wohnfläche und in Mitte mit rd. 1. /m² Wohnfläche in Top-Immobilien neuerer Baujahre gezahlt. Der durchschnittliche Kaufpreis aller Wohnungsverkäufe (ohne Eigenheime) liegt mit rd je Wohnung geringfügig über dem Vorjahreswert von Differenziert nach Baujahresgruppen ergeben sich derzeit folgende Kaufpreisniveaus: Wohnungseigentum Kaufpreise Ein- und Baujahre vor 1949 Ortsteil Frohnau (1 bis 25 m² Geschossfläche) Baujahrsgruppe Umsatzanteile nach Anzahl der Kauffälle aller verkauften Objekte in /m²-wohnfläche Veränderung gegenüber Vorjahr 2 15 Altbauten (vor 1919) 38 % ( )* 1 5 Dez. 5 Jul. 6 Jan. 7 Aug. 7 Feb. 8 Sep. 8 Mrz. 9 Okt. 9 Mai. 1 Nov. 1 Jun. 11 Zwischenkriegsbauten ( ) % % ( )* ( )* Kaufpreise Ein- und Baujahre vor 1949 Ortsteil Mahlsdorf (1 bis 25 m² Geschossfläche) % ( )* % ( )* Erstverkäufe % 36. (ab 28) ( )* stagnierend (+/- 4 %) steigend bis 1 % fallend bis 1 % steigend über 1 % * Spanne aller Verkäufe inkl. einzelner hochpreisiger Lagen 5 Dez. 5 Jul. 6 Jan. 7 Aug. 7 Feb. 8 Sep. 8 Mrz. 9 Okt. 9 Mai. 1 Nov. 1 Jun. 11 4

5 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Vorläufige Zahlen 1. Halbjahr 211 Die Preisentwicklung für Altbau-Eigentumswohnungen der letzten Jahre wird beispielhaft für die Ortsteile Mitte und Charlottenburg in den beiden nachfolgenden Grafiken dargestellt (Angabe der Kaufpreise in /m² Wohnfläche): Kaufpreise für Eigentumswohnungen der Baujahre 189 bis 192 im Ortsteil Mitte Kaufpreis je m² (Vorderhaus, Obergeschoss, 6 bis 1 m² Wohnfläche) Wohnfläche Fazit Berlin zeigt sich auch im 1. Halbjahr 211 als äußerst attraktiver Immobilienstandort sowohl für institutionelle als auch private Käufer. Seit 29 steigen sowohl die Anzahl der Kaufverträge als auch der Geldumsatz kontinuierlich an. Wie schon im Vorjahreszeitraum ist auch im 1. Halbjahr 211 ein deutlicher Umsatzanstieg auf allen Teilmärkten zu verzeichnen. Der immense Anstieg im Geldumsatz ist zunächst auf höhere Marktaktivitäten mit gestiegenem Flächenumsatz zurückzuführen. Zusätzlich ist ein verstärktes Interesse an hochwertigen Immobilien zu beobachten. 1. Dez. 5 Jul. 6 Jan. 7 Aug. 7 Feb. 8 Sep. 8 Mrz. 9 Okt. 9 Mai. 1 Nov. 1 Jun. 11 Kaufpreis je m² Wohnfläche 5 Kaufpreise für Eigentumswohnungen der Baujahre 189 bis 192 im Ortsteil Charlottenburg (Vorderhaus, Obergeschoss, 6 bis 1 m² Wohnfläche) Dez. 5 Jul. 6 Jan. 7 Aug. 7 Feb. 8 Sep. 8 Mrz. 9 Okt. 9 Mai. 1 Nov. 1 Jun. 11 Die für Eigentumswohnungen besonders nachgefragten, zentralen Stadtlagen sind in der nachfolgenden Karte anhand verdichteter Punktwolken erkennbar. Herausgeber: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung III E - Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Fehrbelliner Platz Berlin Internet: Telefon: 3 / Fax: 3 / Herausgegeben September 211 5

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