Aktuelle Entwicklung: Immobilienpreise und Mieten steigen weiter, aber schwächer als im Vorjahr

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1 Aktuelle Entwicklung: Immobilienpreise und Mieten steigen weiter, aber schwächer als im Vorjahr Der positive Trend in der Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten hält an. Nach der Korrektur im letzten Quartal der vergleichsweise deutlichen Steigerung seit Ende 2009 sind die Preise und Mieten nun wieder leicht angestiegen. Dies zeigt der aktuelle F+B-Wohn- Index, dessen Ergebnisse für das 1. Quartal 2011 die Hamburger Forscher vorgelegt haben. Grund hierfür ist neben den weiterhin positiven wirtschaftlichen Aussichten auch die gestiegene Inflationsrate, welche den Effekt steigender Refinanzierungskosten kompensiert. Betrachtet man die realen Zahlen, d. h. die Wertentwicklung abzüglich der Inflation, sind die Preise und Mieten weitgehend unverändert was aber für Immobilienbesitzer besser ist als die Entwicklung der letzten 10 Jahre, in denen sich die Realwerte im bundesweiten Trend verringert hatten. F+B-Wohn-Index nach Objektarten: Eigentumswohnungen werden teurer Beim Vergleich der Objektarten sind keine spektakulären Divergenzen zu beobachten, einzig die Eigentumswohnungspreise konnten überdurchschnittlich zulegen, während die Mehrfamilienhäuser zumindest partiell von der Zinswende betroffen zu sein scheinen. Dies ist durchaus plausibel, da die Ertragschancen der als Renditeobjekte betrachteten Mehrfamilienhäuser mit steigenden Refinanzierungskosten schwinden, die Nachfrage entsprechend gedämpft wird. Zwar gilt dies prinzipiell auch für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, dort spielen aber auch individuelle Gründe und der längere Anlegerhorizont, der auch die Inflationserwartung berücksichtigt, eine wichtige Rolle. Abbildung: Preis- und Mietentwicklung 2004-I I: Einzelindizes der Objektarten Index (ø 2004=100) I 2004 IV 2005 III 2006 II 2007 I 2007 IV 2008 III 2009 II 2010 I 2010 IV F+B-Wohn-Index Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Mehrfamilienhäuser Neuvertragsmieten Bestandsmieten F+B GmbH Seite 1/7

2 Über die letzten zwölf Monate gesehen hat sich der F+B-Wohn-Index um 1,6 % erhöht und liegt damit etwa auf dem Niveau der Inflationsrate in Deutschland (im Euro-Raum liegt sie deutlich höher). Auch hier wird die Entwicklung hauptsächlich von den Eigentumswohnungen mit einem Plus von 3,3 % getragen. Den größten Teil hierzu tragen wiederum die größten deutschen Städte bei, in welchen zuletzt eine steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen (bzw. ein zu geringes Angebot) zu verzeichnen waren. Die Preis- und Mietentwicklungen im Überblick: Index und Änderungen (in Prozent): Index 2011-I (Ø 2004=100) Änderung zum Vorquartal Änderung zum Vorjahresq. Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Mehrfamilienhäuser Neuvertragsmieten Bestandsmieten F+B- Wohn-Index 98,7 102,3 104,0 106,6 103,0 101,5 0,3 1,1-0,2 0,3 0,0 0,1 1,4 3,3 1,8 2,0 0,7 1,6 F+B GmbH 2011 Preis- und Mietentwicklung in den größten Städten: München bleibt Top-Standort Die Stadt München ist bei Preisen und Mieten einsamer Spitzenreiter, allerdings nur bei den Durchschnittswerten: Die Top-Preise und Mieten auf Straßenabschnittsebene werden in Hamburg gezahlt. Während in München das Niveau im Stadtgebiet durchweg hoch ist, gibt es in Hamburg, Berlin und Frankfurt immer noch Gebiete, wo man vergleichsweise günstig wohnen kann. Noch deutlich preisgünstiger wird es am anderen Ende der Skala, hier lassen sich z. T. zehn Jahre alte Eigentumswohnungen für unter 500 /m² finden, im Stadtdurchschnitt liegt Köthen mit 660 Euro für eine Eigentumswohnung auf dem letzten Platz, bei den Mieten stehen Staßfurt und Plauen mit jeweils 4,10 /m² am Ende der Liste. Bei den Trends hat das westlich an Hamburg angrenzende Wedel den größten Sprung gemacht und hat bei den Eigentumswohnungen 22 Plätze gewonnen und liegt nun auf Rang 41, bei den Mieten sind es 19 Plätze auf Rang 40. Verlierer sind die Städte Neubrandenburg und Schwedt/Oder mit zweistelligen Verlusten bei den ETW-Preisen, bei den Neuvertragsmieten bildet Brilon mit -4,6 % und dem Verlust von 20 Positionen auf Rang 493 (von 504) das Schlusslicht bei der aktuellen Entwicklung (vgl. nachfolgende tabellarische Übersichten). Neben den Daten für den F+B-Wohn-Index werden vierteljährlich die jeweils 50 teuersten und günstigsten Städte mit mehr als Einwohnern bezogen auf die Preise von Eigentumswohnungen und Wohnungs-Neuvertragsmieten tabellarisch dargestellt. Neben dem durchschnittlichen Preis und der durchschnittlichen Marktmiete in der jeweiligen Stadt erfolgen die Anzeige der Änderung zum letzten Quartal und dem Vorjahresquartal sowie die der Preise und Mieten innerhalb des Stadtgebietes, gemessen an Werten auf Straßen- bzw. Straßenabschnittsebene. Seite 2/7

3 Top 50 ETW-Preise (pro Quadratmeter, Städte mit mind Einwohnern) ETW-Preis Änderung 1 1 München ,4% 6,7% Garmisch-Partenkirchen ,0% 9,8% Dachau ,4% 4,1% Germering ,5% 4,5% Unterschleißheim ,3% 1,4% Konstanz ,9% 4,7% Freiburg im Breisgau ,3% 5,7% Freising ,4% 5,9% Fürstenfeldbruck ,2% 4,5% Hamburg ,1% 8,0% Frankfurt am Main ,2% 5,8% Erding ,9% 3,8% Tübingen ,4% 5,1% Regensburg ,7% 6,0% Heidelberg ,5% 0,6% Stuttgart ,6% 3,1% Erlangen ,3% 4,2% Bad Homburg v. d. Höhe ,3% 3,4% Leinfelden-Echterdingen ,0% 2,8% Bad Vilbel ,6% 8,9% Würzburg ,1% 11,5% Hofheim am Taunus ,4% 5,4% Darmstadt ,1% 6,6% Dreieich ,0% 9,4% Fellbach ,2% 2,3% Ostfildern ,7% 3,3% Düsseldorf ,4% 5,6% Ingolstadt ,9% 3,3% Esslingen am Neckar ,3% 4,1% Oberursel (Taunus) ,6% -1,6% Kelkheim (Taunus) ,4% 4,8% Meerbusch ,0% 9,2% Böblingen ,9% 1,9% Münster ,4% 6,1% Filderstadt ,4% 1,7% Rosenheim ,2% 3,9% Ludwigsburg ,5% 2,8% Mainz ,3% 2,9% Friedrichshafen ,8% 4,1% Landshut ,1% 5,2% Wedel ,1% 15,8% Ravensburg ,3% 0,0% Köln ,4% 4,5% Kornwestheim ,7% 2,5% Wiesbaden ,4% 1,9% Ulm ,6% 4,0% Herrenberg ,8% -0,3% Weinstadt ,2% 4,7% Neu-Isenburg ,4% -2,8% Kirchheim unter Teck ,8% 4,1% : Preise in teuerster und günstigster Straßenabschnitt der Stadt Seite 3/7

4 Flop 50 ETW-Preise (pro Quadratmeter, Städte mit mind Einwohnern) ETW-Preis Änderung Köthen (Anhalt) 660-2,5% -10,4% Görlitz 700 3,0% 2,5% Weißenfels 700 2,0% 4,0% Zeitz 730-1,5% -3,3% Nordhausen 730 1,4% -4,2% Gera 760-1,0% -0,1% Merseburg 790-5,2% -6,6% Schwedt/Oder ,8% -17,4% Naumburg (Saale) 810-3,9% -8,5% Aschersleben 810 1,9% 3,5% Bitterfeld-Wolfen 810-4,6% -9,9% Riesa 830 2,7% 0,8% Pirmasens 840-6,5% -0,1% Hoyerswerda 840 6,5% -7,4% Dessau-Roßlau 840 0,4% -0,4% Plauen 840-0,6% 0,2% Staßfurt ,3% 5,2% Zwickau 850-0,1% -2,3% Zittau 860 5,9% 9,0% Meißen 860 0,2% -0,1% Mühlhausen/Thüringen 870-3,0% -4,7% Güstrow 880-0,2% -0,5% Rathenow 880 0,6% -0,8% Strausberg 880-3,1% -7,0% Sangerhausen 880 9,7% 7,6% Halberstadt 880 2,8% 5,3% Limbach-Oberfrohna 900-0,7% 6,8% Wittenberg 900 0,6% 1,6% Schönebeck (Elbe) 900 3,7% 0,3% Uelzen 910-0,3% -8,3% Altenburg 910-0,3% 7,6% Magdeburg 910-2,2% -0,4% Bernau bei Berlin 920-2,9% -1,7% Bernburg (Saale) 920-5,4% 6,4% Idar-Oberstein 940-2,4% 2,4% Delitzsch 940 3,9% 3,5% Pirna 940 2,6% 5,1% Chemnitz 950 1,1% 1,1% Gotha 950-0,7% -1,6% Neubrandenburg ,1% -5,6% Hof 960-2,0% -3,6% Saalfeld/Saale 970-3,2% -1,7% Stendal 970-1,6% -4,3% Eisleben 970 2,0% 6,7% Bautzen 970 0,2% 5,5% Frankfurt (Oder) ,9% -5,2% Senftenberg ,8% -5,5% Goslar ,5% 1,6% Neuruppin ,1% 11,6% Eisenhüttenstadt ,4% 7,0% : Preise in teuerster und günstigster Straßenabschnitt der Stadt Seite 4/7

5 Top 50 Wohnungsmieten (pro Quadratmeter, Städte mit mind Einwohnern) Marktmiete Änderung 1 1 München 11,60-0,5% 1,7% 8,30-19, Unterschleißheim 10,10 0,2% 1,1% 8,80-11, Frankfurt am Main 9,70-0,6% 1,8% 6,50-15, Germering 9,70 0,3% 0,9% 8,60-11, Dachau 9,50 0,3% -0,2% 8,20-12, Heidelberg 9,30 1,4% 0,7% 5,90-14, Bad Homburg v. d. Höhe 9,20-0,9% 2,2% 7,40-11, Fürstenfeldbruck 9,20-0,1% 2,7% 8,00-10, Konstanz 9,10-1,6% 0,3% 6,60-12, Freising 9,10 0,7% 1,8% 7,20-10, Tübingen 9,10-0,8% 0,9% 7,10-11, Garmisch-Partenkirchen 9,00 3,0% 1,2% 7,00-10, Hofheim am Taunus 8,90 1,1% 2,9% 7,20-10, Stuttgart 8,90 0,2% 2,5% 6,40-13, Freiburg im Breisgau 8,90-0,8% 0,7% 6,10-13, Mainz 8,80-0,1% 2,4% 6,40-12, Hamburg 8,80-0,8% 2,2% 5,10-19, Oberursel (Taunus) 8,80-3,6% -0,2% 7,40-10, Darmstadt 8,70-1,1% 1,6% 6,90-11, Fellbach 8,60 2,4% 2,1% 7,30-10, Kelkheim (Taunus) 8,60 1,4% 0,8% 6,70-9, Köln 8,50 0,2% 1,7% 5,60-12, Neu-Isenburg 8,50-1,3% 3,0% 6,90-10, Bad Vilbel 8,50-1,6% 0,8% 6,90-10, Leinfelden-Echterdingen 8,40-1,8% 1,0% 7,30-10, Düsseldorf 8,40-0,1% 1,7% 5,90-14, Hattersheim am Main 8,40 1,0% 2,2% 6,90-10, Dreieich 8,30 0,7% 3,0% 6,90-10, Norderstedt 8,30-0,1% 2,5% 6,60-9, Erding 8,30-1,2% -1,4% 6,90-10, Ingolstadt 8,30-3,4% 1,6% 6,90-10, Wiesbaden 8,20-0,1% 1,6% 6,50-11, Leonberg 8,20 0,2% 1,4% 6,60-9, Böblingen 8,20 0,9% 0,1% 6,90-10, Ludwigsburg 8,20 0,4% 0,6% 6,80-10, Kornwestheim 8,20 1,5% 3,2% 7,10-10, Ostfildern 8,20 0,1% 1,0% 7,10-9, Sindelfingen 8,20 0,5% -1,1% 6,90-9, Langen (Hessen) 8,20-1,1% 1,9% 6,90-9, Wedel 8,10 4,1% 4,4% 6,60-9, Erlangen 8,10 0,5% 4,2% 5,90-10, Ravensburg 8,10-1,1% 0,0% 6,50-9, Waiblingen 8,10 1,1% 2,5% 7,10-9, Esslingen am Neckar 8,10 1,1% 1,4% 6,50-9, Münster 8,00-0,1% 4,7% 5,30-13, Filderstadt 8,00 0,4% 2,0% 6,90-9, Seevetal 8,00-0,5% 1,6% 6,60-9, Ahrensburg 8,00-1,6% 2,4% 6,60-10, Regensburg 8,00-0,4% 1,4% 5,50-11, Karlsruhe 8,00 0,1% 1,1% 6,10-10,20 : Preise in teuerster und günstigster Straßenabschnitt der Stadt Seite 5/7

6 Flop 50 Wohnungsmieten (pro Quadratmeter, Städte mit mind Einwohnern) Marktmiete Änderung Staßfurt 4,10 5,1% -1,0% 3,30-5, Plauen 4,10 0,7% -0,2% 3,20-5, Görlitz 4,20 0,5% 2,5% 2,90-5, Zittau 4,20-1,2% 0,2% 3,00-4, Zeitz 4,40-0,7% -1,6% 3,30-6, Idar-Oberstein 4,40 0,5% -0,5% 3,80-6, Gera 4,40 0,5% 0,7% 3,40-5, Stendal 4,50 2,3% -1,1% 3,50-7, Schönebeck (Elbe) 4,50-1,5% -0,9% 3,80-5, Brandenburg an der Havel 4,50-2,0% -0,9% 3,30-6, Hof 4,60-3,4% -1,3% 3,80-5, Brilon 4,60-4,6% -6,9% 3,90-5, Chemnitz 4,60-1,7% -1,3% 3,60-6, Pirmasens 4,60 1,3% 4,6% 3,60-5, Bernburg (Saale) 4,60 1,5% 0,2% 3,70-5, Zwickau 4,60-1,7% -0,6% 3,20-5, Eisleben 4,60-0,4% 0,7% 3,40-6, Altenburg 4,60 0,4% 2,4% 3,80-6, Nordhausen 4,70 1,3% -3,3% 4,00-5, Wittenberg 4,70 0,9% -0,9% 3,60-7, Höxter 4,70 0,9% 0,6% 3,80-5, Warstein 4,70-0,4% -0,2% 4,10-5, Limbach-Oberfrohna 4,70-0,8% 3,5% 3,90-5, Mühlhausen/Thüringen 4,70-1,5% -0,6% 3,50-5, Uelzen 4,70-2,1% -1,0% 3,80-6, Sangerhausen 4,80 4,6% -1,0% 4,00-6, Delitzsch 4,80-1,8% 0,2% 3,40-6, Schmallenberg 4,80-1,2% -3,0% 3,90-6, Meschede 4,80-3,0% -3,0% 4,10-6, Halberstadt 4,80 2,6% 3,2% 3,80-5, Hameln 4,80-0,8% -1,4% 3,80-6, Meißen 4,80 1,0% -1,6% 4,00-6, Aschersleben 4,80 5,2% 0,6% 3,20-6, Köthen (Anhalt) 4,80 1,3% -3,0% 3,40-5, Riesa 4,80-1,0% 0,6% 3,90-5, Bitterfeld-Wolfen 4,90-3,2% -5,8% 3,90-6, Leipzig 4,90-0,2% 1,0% 3,50-7, Magdeburg 4,90 0,2% 1,0% 3,70-7, Kulmbach 4,90-0,4% 1,7% 3,70-6, Weißenfels 4,90 3,0% 4,5% 4,10-7, Nienburg (Weser) 4,90 0,0% -2,8% 4,20-5, Freital 4,90-0,8% 0,8% 3,20-6, Gotha 4,90 1,4% 0,0% 4,00-6, Neuruppin 4,90-1,6% 0,6% 4,00-6, Bramsche 4,90 0,8% -2,2% 4,20-6, Bremerhaven 4,90 4,2% 5,4% 3,90-6, Rinteln 4,90 2,1% 3,1% 4,20-5, Petershagen 4,90 4,7% 7,4% 3,90-5, Dessau-Roßlau 5,00 0,8% 3,6% 3,60-6, Saalfeld/Saale 5,00-0,2% 2,3% 4,00-5,60 : Preise in teuerster und günstigster Straßenabschnitt der Stadt Seite 6/7

7 Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschittsebene reicht. Grundlage des F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 22 Mio. Objekten. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und die Überprüfung auf Angebots-Dubletten bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, die Aggregation zu Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand. Über F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt zählt mit 23 Mitarbeitern und einem bundesweiten Netzwerk von Immobilienfachleuten zu den großen, unabhängigen Forschungs- und Beratungsunternehmen mit Produktfeldern in der Wohnungs- und Immobilienmarktforschung, der Portfolioanalyse und -bewertung, der Stadt- und Regionalentwicklung sowie der Umweltforschung. Zum Kundenstamm des Unternehmens zählen sowohl Wohnungs- und Immobilienunternehmen als auch Banken und Bausparkassen, Städte/Gemeinden sowie Bundes- und Landesbehörden. Seit 2006 hat F+B Portfolios mit einem Gesamtvolumen von 14 Mio. Quadratmeter BGF und rund 20 Mrd. Euro untersucht und bewertet. Mit bundesweiten Marktdaten, Analysen und Studien etabliert F+B mehr Transparenz über die sich immer stärker ausdifferenzierenden Märkte und gewährleistet so den Akteuren mehr Entscheidungssicherheit. Kontakt F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt Dr. Bernd Leutner Adenauerallee Hamburg Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Seite 7/7